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管理会社と利害関係のある理事会役員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は一般組合員ですが、理事に※管理会社と利害関係にある方がいます
もし、その人が理事会あるいは、大規模修繕委員会の委員で管理会社が受注出来るように配慮したり、業者選定の情報を管理会社に伝えた場合、もしくは、する前に、善管義務違反などを根拠に、その人を業者選定の話し合いの場から排除することは出来ますか?

※管理会社のグループ会社に勤めています

みんなの回答

済みません、回答ではありません。
・同じ状況であれば、私も、その人をかかわらせたくないと考えます
・民法において「双方代理」が原則として禁止されている根拠からすると、役員や委員となるべきではない、と考えます。(管理会社が、不当に、100万円を余分に儲けた。戸数を100とすると、その人の損害は1万円。つまり、その人の利益と管理組合の損害がほぼ同額、という利益相反がある)
---------------------------------------------------------------------------
なお私は、区分所有者を(1)管理会社と利益相反しない区分所有者(2)サイレントマジョリティーおよび(3)管理会社と利益相反する区分所有者に分けたときの(3)に属するものです
---------------------------------------------------------------------------

申し訳ございませんが、民法の「双方代理」については理解していませんが、
最近の私の考えでは、参加する権利は守りつつ下記の方法を想定しています
(これが理想的)1.会合の初回に呼びかけて、利害関係及び利益相反の立場にある人は、名乗り出て頂き、皆さんにボーダーラインを超えそうになったら注意してもらう
(現実的)2.利害関係及び利益相反の立場にある人が含まれるかどうか不明の場合、マンション管理適正化指針の2-6 発注等の適正化を根拠にメンバー全員に秘密保持と利益相反にならないよう誓約書を書いてもらい他の住民の皆様に疑われないようにする。←拒否された場合についてはまだ考えていません

良いアイデアだと思います。あとは、多くの賛同が得られるかどうかですね。

それから、「マインドコントロール」とのことですが、私も同様の印象をもっています。Forestさんと同様に感じている区分所有者の人数が十分であれば、理不尽な運営は避けられるはずです。人数以外では、「情報の遮断」がないこと、「区分所有者に全ての情報が行き渡っている」ことが必要だと思います。

みんなの賛同を得られるか疑問です、なぜならマンション内で完全に浮いた存在になってしまいました、理由として
私はとても重大な問題だと思うことも、みなさんには事の重大さを理解してもらえず、「なにこいつ?」的な雰囲気です
差支えない範囲でお聞きしたいのですが、2ex1さんは組合と管理会社との委託契約書のなかの善管注意義務について次の事例が違反になるかどうかご意見を聞かせてください。
1.規約変更の議案内容につじつまの合わない文言が含まれていて、管理会社はそれを見逃して総会資料としてみんなに配った(総会の2週間前)
2.私が間違いを指摘して理事会はいそいで作り直して再配布(総会の約1週間前)最初の配布から再配布するまでの間に議決権行使書を提出していた人(間違いの議案内容で提出した人)は無効票になるのに管理会社は気付かずに有効票としてカウント
3.総会にてその議案でフロントマンが間違った説明をしたこと

少なくとも、区分所有者は、
管理会社と利益相反では「ない」区分所有者、
管理会社と利益相反である区分所有者、
サイレントマジョリティー、
に類型化されるので、一部において「なにこいつ?」的な雰囲気があっても当然です(ご自身以外全員だったらアウトですが・・・)。

間違いによる影響の程度と議決の際の賛成反対の数によっては、「無効確認の訴え」を起こす意義があると思います。

逆にその管理会社のグループ会社に勤めている方の知識等を聞いたりして参考にしたいと考える役員もいるかもしれませんよね?

お返事ありがとうございます
おっしゃるように、グループ会社になる前は住民の為に専門知識を活かして
とても頼もしい存在でした。
しかし、いまでは管理会社と一緒になって、理事会をマインドコントロールしています
とても残念です。

ご心配は理解できますが、本来は平等のはずの管理組合員の権利(役員・専門委員になる権利)を一部の人から奪うのは、差別的な印象を受けます。
その方にForestさんの憂慮をすなおに話してみてはいかがですか?
「管理組合のために時間を使った上に疑われてはかないませんので、辞退しますよ。」と仰るのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます
お互い顔を合わせても、気まずくならない言い方を考えてみます

ネットや新聞などを見るとどうしても性悪説になるかもしれませんが、仮に管理会社の社員が理事でも、そういう方って稀だと思います。一度管理会社の方に聞いたことありますが、自分の住むマンションで理事に着く時は管理会社に勤めていることを他の理事に隠さず伝えて、自分の家のことだから勤め先だろうが、気にせず公明正大に理事をやると言っていました。辞退できるならしたいが、辞退の前例を作ってしまうと、かえって理事会や自分の勤め先に迷惑をかけてしまうと言っていました。そもそも悪いことをしようとする場合、自分の勤め先が管理会社の関係先と分からないようにするのではないでしょうか?何かあった場合に勤め先がバレていれば、真っ先に疑われますし。

お返事ありがとうございます
普通の感覚の人なら、勤め先が知られていれば(昔は関係会社じゃなかったが、吸収合併でグループ会社になった)、疑われないように気を付けると思いますが。大手の会社では、社員の住むマンションの管理会社に対して、対応マニュアルみたいなものがあるかもしれませんね、利Ver.と害Ver.

管理会社及びそのグループ会社の利害と管理組合の利害は常に対立する可能性がありますから、理事に選任しないようにすべきだと思います。管理組合が発注する業者を選定する際、管理会社もエントリーさせてその他の候補と競合させるのであれば、他社の見積もり金額や他の候補の提案内容や交渉経過が管理会社に筒抜けになる恐れがあるからです。
役員を引き受ける義務を全うしていただくのであれば、監事になっていただければ理事程大きな問題は生じないように思います。
理事を引き続き務めていただくのであれば、管理会社と管理組合の利害にかかわる審議においては利益相反となる恐れがりますから、話し合いの席から外れていただきましょう。
理事会の議決要領にはこのような詳しい規定がないのが普通ですが、団体法理の原則(成文化されていない民主主義の常識的判断)を適用して臨機応変に運用すべきです。他の理事も本人も容易に合意できる当たり前の良識ではないでしょうか。
管理費や修繕積立金を滞納している理事に対して遅延損害金を請求するか否かの決議を理事会で行う際に、滞納理事本人が反対の議決を行使するなどありえないのと同じです。

管理会社と管理組合の利害に直接関係する議題においては、管理会社のフロントに席を外していただきましょう。上記の判断と同じ意味合いで必要なことです。遠慮なく席を外していただきましょう。これを習慣にすると管理会社も緊張感のもと、襟を正して従来以上の気配りをしていただけるようになること請け合いです。

お返事ありがとうございます
多くの組合では管理会社まかせのところが多いと思います、対して住民目線の親切な管理会社は少ないのではないでしょうか?
基本的に私も管理会社は報告業務ぐらいで、あとは理事会で判断して行動するぐらいの意識をもって運営してほしいですが、実際はいとも簡単に、フロントのマインドコントロールにかかってしまい、自分たちでは何もしなくなってます。さらに今期は内部からのマインドコントロールも加わり、正常な判断が出来なくなる。例(管理会社から屋上防水工事で前回工事から10年が経ちメーカー保証が切れるので、防水工事の提案と見積もりがありそのまま臨時総会が開催され可決)ちなみに長期修繕計画書は大赤字、なんでみんな賛成できるの?

保証が切れるから工事を提案する。提案されたから承認する。でも懐具合は大赤字。なんとも滑稽な話です。
家電品の延長保証の5年が切れる前に、壊れてもいないパソコンや冷蔵庫を次々買い替える価値観の住民がどれほどいるのでしょう?パソコンが一日でも使えなくなると困るのは、何億円ものデートレードを行っている人くらいだと思います。
万一の時(漏水した場合)どれほどの被害が想定できるのか。保険金で復旧でき無いのか。復旧するのにどれほどの時間が掛かるのか。その場合の不都合はいかほどか。これらの議論はなかったのでしょうか。
管理会社は自社の利益と売り上げが最大となるように、これ以上の提案は非常識、不合理と指弾されるまで最大の提案を行います。
貯金もない20歳の若者が、会社の定期健康診断で、CTスキャンからNMR,全ての腫瘍マーカーなど何十万もするオプション検査を提案する医者に、「すべてやるのが理想ならお願いします。」と言っているのと同じです。大金持ちの御曹司ならいざ知らずですけど…‥‥
管理会社のやり口は、定期健康診断に例えれば、検査申込書のすべてのオプション検査の項目に「希望する」とあらかじめ記載がしてあり、最後に、「これらの検査は任意ですから、希望しない場合はチェックを外してください」と書いてあるようなものです。
修繕積立金会計が赤字の管理組合では、管理会社の提案は必要性を見極めることが肝心です。

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早速のアドバイスありがとうございます
利害関係にあると思われる方が、住民から「個人の利益の為にみんなのお金を使っている」と思われない様にするにはどうしたら良いでしょうか?

そうですね。
それは最近よく聞く「悪魔の証明」に似ているのではないですか。
やっていないことを証明するのは難しいことですね。
ご質問の例のことではなく、たとえば理事長になったから自分に都合のいいようにお金を使えるのではなどと疑われたら、誰も理事長にはなりたくなくなるでしょう。
理事会は、民主的に多数決により決議するものですから、役員の皆さんの誠実性で不正は防げるのではないでしょうか。
初めから不正が行われることを前提としていたら、人間関係までおかしなことになりかねません。
管理組合は、皆さんで良好な住環境を維持していくことが本来の第一目的のはずです。
不正が行われるのではないかと疑うことにエネルギーを使うのではなく、不正をさせないように皆さんで関心をもって物事を進めるべきだと思います。

本当にそう思います、「自分たちで住みよい住環境を作る」意識がみなさん無さすぎです
まるで他人事です。でもいつか、なんとかしなきゃいけないと気付いてくれるでしょう。

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そうですね。
それは最近よく聞く「悪魔の証明」に似ているのではないですか。
やっていないことを証明するのは難しいことですね。
ご質問の例のことではなく、たとえば理事長になったから自分に都合のいいようにお金を使えるのではなどと疑われたら、誰も理事長にはなりたくなくなるでしょう。
理事会は、民主的に多数決により決議するものですから、役員の皆さんの誠実性で不正は防げるのではないでしょうか。
初めから不正が行われることを前提としていたら、人間関係までおかしなことになりかねません。
管理組合は、皆さんで良好な住環境を維持していくことが本来の第一目的のはずです。
不正が行われるのではないかと疑うことにエネルギーを使うのではなく、不正をさせないように皆さんで関心をもって物事を進めるべきだと思います。

本当にそう思います、「自分たちで住みよい住環境を作る」意識がみなさん無さすぎです
まるで他人事です。でもいつか、なんとかしなきゃいけないと気付いてくれるでしょう。

管理会社及びそのグループ会社の利害と管理組合の利害は常に対立する可能性がありますから、理事に選任しないようにすべきだと思います。管理組合が発注する業者を選定する際、管理会社もエントリーさせてその他の候補と競合させるのであれば、他社の見積もり金額や他の候補の提案内容や交渉経過が管理会社に筒抜けになる恐れがあるからです。
役員を引き受ける義務を全うしていただくのであれば、監事になっていただければ理事程大きな問題は生じないように思います。
理事を引き続き務めていただくのであれば、管理会社と管理組合の利害にかかわる審議においては利益相反となる恐れがりますから、話し合いの席から外れていただきましょう。
理事会の議決要領にはこのような詳しい規定がないのが普通ですが、団体法理の原則(成文化されていない民主主義の常識的判断)を適用して臨機応変に運用すべきです。他の理事も本人も容易に合意できる当たり前の良識ではないでしょうか。
管理費や修繕積立金を滞納している理事に対して遅延損害金を請求するか否かの決議を理事会で行う際に、滞納理事本人が反対の議決を行使するなどありえないのと同じです。

管理会社と管理組合の利害に直接関係する議題においては、管理会社のフロントに席を外していただきましょう。上記の判断と同じ意味合いで必要なことです。遠慮なく席を外していただきましょう。これを習慣にすると管理会社も緊張感のもと、襟を正して従来以上の気配りをしていただけるようになること請け合いです。

お返事ありがとうございます
多くの組合では管理会社まかせのところが多いと思います、対して住民目線の親切な管理会社は少ないのではないでしょうか?
基本的に私も管理会社は報告業務ぐらいで、あとは理事会で判断して行動するぐらいの意識をもって運営してほしいですが、実際はいとも簡単に、フロントのマインドコントロールにかかってしまい、自分たちでは何もしなくなってます。さらに今期は内部からのマインドコントロールも加わり、正常な判断が出来なくなる。例(管理会社から屋上防水工事で前回工事から10年が経ちメーカー保証が切れるので、防水工事の提案と見積もりがありそのまま臨時総会が開催され可決)ちなみに長期修繕計画書は大赤字、なんでみんな賛成できるの?

保証が切れるから工事を提案する。提案されたから承認する。でも懐具合は大赤字。なんとも滑稽な話です。
家電品の延長保証の5年が切れる前に、壊れてもいないパソコンや冷蔵庫を次々買い替える価値観の住民がどれほどいるのでしょう?パソコンが一日でも使えなくなると困るのは、何億円ものデートレードを行っている人くらいだと思います。
万一の時(漏水した場合)どれほどの被害が想定できるのか。保険金で復旧でき無いのか。復旧するのにどれほどの時間が掛かるのか。その場合の不都合はいかほどか。これらの議論はなかったのでしょうか。
管理会社は自社の利益と売り上げが最大となるように、これ以上の提案は非常識、不合理と指弾されるまで最大の提案を行います。
貯金もない20歳の若者が、会社の定期健康診断で、CTスキャンからNMR,全ての腫瘍マーカーなど何十万もするオプション検査を提案する医者に、「すべてやるのが理想ならお願いします。」と言っているのと同じです。大金持ちの御曹司ならいざ知らずですけど…‥‥
管理会社のやり口は、定期健康診断に例えれば、検査申込書のすべてのオプション検査の項目に「希望する」とあらかじめ記載がしてあり、最後に、「これらの検査は任意ですから、希望しない場合はチェックを外してください」と書いてあるようなものです。
修繕積立金会計が赤字の管理組合では、管理会社の提案は必要性を見極めることが肝心です。

ご心配は理解できますが、本来は平等のはずの管理組合員の権利(役員・専門委員になる権利)を一部の人から奪うのは、差別的な印象を受けます。
その方にForestさんの憂慮をすなおに話してみてはいかがですか?
「管理組合のために時間を使った上に疑われてはかないませんので、辞退しますよ。」と仰るのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます
お互い顔を合わせても、気まずくならない言い方を考えてみます

ネットや新聞などを見るとどうしても性悪説になるかもしれませんが、仮に管理会社の社員が理事でも、そういう方って稀だと思います。一度管理会社の方に聞いたことありますが、自分の住むマンションで理事に着く時は管理会社に勤めていることを他の理事に隠さず伝えて、自分の家のことだから勤め先だろうが、気にせず公明正大に理事をやると言っていました。辞退できるならしたいが、辞退の前例を作ってしまうと、かえって理事会や自分の勤め先に迷惑をかけてしまうと言っていました。そもそも悪いことをしようとする場合、自分の勤め先が管理会社の関係先と分からないようにするのではないでしょうか?何かあった場合に勤め先がバレていれば、真っ先に疑われますし。

お返事ありがとうございます
普通の感覚の人なら、勤め先が知られていれば(昔は関係会社じゃなかったが、吸収合併でグループ会社になった)、疑われないように気を付けると思いますが。大手の会社では、社員の住むマンションの管理会社に対して、対応マニュアルみたいなものがあるかもしれませんね、利Ver.と害Ver.

逆にその管理会社のグループ会社に勤めている方の知識等を聞いたりして参考にしたいと考える役員もいるかもしれませんよね?

お返事ありがとうございます
おっしゃるように、グループ会社になる前は住民の為に専門知識を活かして
とても頼もしい存在でした。
しかし、いまでは管理会社と一緒になって、理事会をマインドコントロールしています
とても残念です。

済みません、回答ではありません。
・同じ状況であれば、私も、その人をかかわらせたくないと考えます
・民法において「双方代理」が原則として禁止されている根拠からすると、役員や委員となるべきではない、と考えます。(管理会社が、不当に、100万円を余分に儲けた。戸数を100とすると、その人の損害は1万円。つまり、その人の利益と管理組合の損害がほぼ同額、という利益相反がある)
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なお私は、区分所有者を(1)管理会社と利益相反しない区分所有者(2)サイレントマジョリティーおよび(3)管理会社と利益相反する区分所有者に分けたときの(3)に属するものです
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申し訳ございませんが、民法の「双方代理」については理解していませんが、
最近の私の考えでは、参加する権利は守りつつ下記の方法を想定しています
(これが理想的)1.会合の初回に呼びかけて、利害関係及び利益相反の立場にある人は、名乗り出て頂き、皆さんにボーダーラインを超えそうになったら注意してもらう
(現実的)2.利害関係及び利益相反の立場にある人が含まれるかどうか不明の場合、マンション管理適正化指針の2-6 発注等の適正化を根拠にメンバー全員に秘密保持と利益相反にならないよう誓約書を書いてもらい他の住民の皆様に疑われないようにする。←拒否された場合についてはまだ考えていません

良いアイデアだと思います。あとは、多くの賛同が得られるかどうかですね。

それから、「マインドコントロール」とのことですが、私も同様の印象をもっています。Forestさんと同様に感じている区分所有者の人数が十分であれば、理不尽な運営は避けられるはずです。人数以外では、「情報の遮断」がないこと、「区分所有者に全ての情報が行き渡っている」ことが必要だと思います。

みんなの賛同を得られるか疑問です、なぜならマンション内で完全に浮いた存在になってしまいました、理由として
私はとても重大な問題だと思うことも、みなさんには事の重大さを理解してもらえず、「なにこいつ?」的な雰囲気です
差支えない範囲でお聞きしたいのですが、2ex1さんは組合と管理会社との委託契約書のなかの善管注意義務について次の事例が違反になるかどうかご意見を聞かせてください。
1.規約変更の議案内容につじつまの合わない文言が含まれていて、管理会社はそれを見逃して総会資料としてみんなに配った(総会の2週間前)
2.私が間違いを指摘して理事会はいそいで作り直して再配布(総会の約1週間前)最初の配布から再配布するまでの間に議決権行使書を提出していた人(間違いの議案内容で提出した人)は無効票になるのに管理会社は気付かずに有効票としてカウント
3.総会にてその議案でフロントマンが間違った説明をしたこと

少なくとも、区分所有者は、
管理会社と利益相反では「ない」区分所有者、
管理会社と利益相反である区分所有者、
サイレントマジョリティー、
に類型化されるので、一部において「なにこいつ?」的な雰囲気があっても当然です(ご自身以外全員だったらアウトですが・・・)。

間違いによる影響の程度と議決の際の賛成反対の数によっては、「無効確認の訴え」を起こす意義があると思います。

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利害関係にあると思われる方が、住民から「個人の利益の為にみんなのお金を使っている」と思われない様にするにはどうしたら良いでしょうか?

そうですね。
それは最近よく聞く「悪魔の証明」に似ているのではないですか。
やっていないことを証明するのは難しいことですね。
ご質問の例のことではなく、たとえば理事長になったから自分に都合のいいようにお金を使えるのではなどと疑われたら、誰も理事長にはなりたくなくなるでしょう。
理事会は、民主的に多数決により決議するものですから、役員の皆さんの誠実性で不正は防げるのではないでしょうか。
初めから不正が行われることを前提としていたら、人間関係までおかしなことになりかねません。
管理組合は、皆さんで良好な住環境を維持していくことが本来の第一目的のはずです。
不正が行われるのではないかと疑うことにエネルギーを使うのではなく、不正をさせないように皆さんで関心をもって物事を進めるべきだと思います。

本当にそう思います、「自分たちで住みよい住環境を作る」意識がみなさん無さすぎです
まるで他人事です。でもいつか、なんとかしなきゃいけないと気付いてくれるでしょう。