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管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社及び管理組合の対応に不安があります。(下記に事例記載)
◎MS概要
・管理組合、理事長は1年毎の輪番制。
・管理会社に管理業務(管理員含む)委託している。
・管理規約以外に細則等はない。
・管理組合理事会には管理会社が同席し管理会社主導で管理業務が
 実施されているため日常管理が管理会社の業務内容に直接関わる事に
 偏っている。
◎一部事例
①駐車場地盤工事の際、駐車場契約利用者全員の個人情報
(駐車場所番号、居住号室、姓名の個人情報)記載の書面が配布元も
 無記名のまま全戸配布(駐車場契約利用者以外にも)され回収を求めたが
 管理会社から理事長の指示を受け管理員に配布させたもので管理会社に何ら
 責任は無いとして非対応。
②契約利用中(駐車料は管理組合が徴収)の駐車車両に頻繁(現在も被害継続)に 傷を付けられるため管理組合理事長に防犯対応の相談をしたが、個人的な案件に は対応しないとして非対応。
③具体的な事実確認もなく、理事長名でペット飼育(犬)のマナー違反者に
 対する注意勧告書が掲示板掲示や区分所有者全戸へ配布、エレベーター内へ
 貼り紙等が頻繁になされ、内容に懲罰的表現も含まれ不快。
  管理会社で特定している個人への見せしめと思われる。
④同棟居住者の3割がアルコーブに私物を放置しているが黙認状態である。
(防犯・防火上も不安を感じる)
⑤自治会から頻繁にゴミ出しマナー違反者への注意書が掲示板や全戸配布され、 
 又、内容に防犯カメラで監視している等、恫喝的表現が含まれ不快。
 管理組合と自治会の分離ができていない。
⑥防犯を理由に防犯カメラが設置されたがペット飼育やゴミ出し状況の監視用に 
 使用され、対応がヒステリックになっている。
⑦現在、管理会社の紹介による施工業者での大規模修繕工事が始まっているが
 管理組合による工事委員会の設置もなく、監理監督及び工事に関する一切
(問合せ、連絡先)が施工業者とされ管理会社や管理組合が関わらない
 事となっている。

  以上の事もあり、管理組合理事長に対しマンション管理士等専門知識を有する
 者の活用又や公的機関等の利用を提案しているが管理会社の意向で実現しない。
 改善を求める法的手段や改善方法はありませんか。
以上

みんなの回答

いろいろな問題があるようですが、とにかく皆さんの管理に関する考えが古い、若しくは関心が薄いのではないかと感じました。
それを管理会社が利用しているようにも思えます。
①に関しては、そのような書面を全戸配布する必要はなく、管理会社や組合が把握していればいいことです。
②は被害者が防犯カメラの確認を要請すべきですし、組合は被害が多発するようでしたら注意喚起の掲示くらいはしなければいけないことです。
③④は使用細則がないことが問題でしょう。
⑤⑥はやってはいけないことです。防犯カメラは犯罪の抑止のためのものであって、住民を監視するものではありません。行き過ぎればプライバシーの侵害になります。
⑦は皆さんの知識が足りなくて、総会で承認してしまったのではないでしょうか。

私も自分のところの管理運営がおかしいと思って関心を持ち、いろいろ勉強しました。
知らないままだったら管理会社にいいように手玉に取られていたと思います。
何も知らない組合は扱いやすいですから。

一番の問題は皆さんの関心ではないでしょうか。
問題を問題だと思っていないことを何とかしなければ変わらないと思います。
誰かが立ち上がることが必要です。
道のりは困難でしょうけれど、これからもそこにお住まいになられるわけですから、住みやすいマンションにしたいのではないでしょうか。

マンション管理士の中には、理事長の顔色を見るのではなく、信念に基づいてしっかりサポートしてくださる方もいます。
知り合いのマンションでは、マンション管理士が、理事長、管理会社にしっかりもの申し、それが正当と思った他の理事さんたちが理事長を変更したということもありました。
それまでは独裁運営だった理事会も民主的に明るく運営されるようになっています。
私は、商売として営業しているような方は「士業」ではないとも思っています。
組合としてではなく、個人にも相談にのってくれるいいマンション管理士に会えるといいですね。

 おっしゃる通りです!胸にストンと収まる共感のアドバイスありがとうございます。
発言力のある一部先住民(?)の方の派閥があるようです、早速、理事長への物言い(内容)が、気に入らないようで、私の駐車の仕方に対するクレームが理事長にありました。
 マンション管理士も色々ですね。
これ以上、息苦しい環境にならないよう、理事会にしっかりとした意見、提案できよう勉強します。

例えば理事会に呼ばれたときに、気を付けることとしては「話し方」です。
私の失敗談でもありますが、自分の思いが強く、正当と思われることを言っても話し方で誤解を受けたり、相手が引いてしまったりすることがあります。
このサイトでもよく思うのですが、正しいことを主張しているのでしょうけれど、言い方次第では敵に回してしまう方がいます。
まず基本は相手をむやみに攻撃しないこと。
話しているときは、こう言ったら相手からどうみられるか、同調してもらうのにはどういう言い方がいいかを客観的に考えながら話すこと。
ぶりっ子してみませんか。(冗談です。)
とにかく攻撃することより、こうしてほしいということを冷静に伝えるようにした方が、後々味方が増えると思いますよ。

それと組織には期待しないほうがいいです。
組織の中の方は組織のほうしか向いていないです。
いろいろとみてきた私の感想にすぎませんが…

メロディーさんのおしゃる通りですね。
 昨日、理事長が突然(初対面)訪ねて来られました。相手の挑発に乗ってしまい、感情的なやりとりとなってしまいました。
問題を問題とも思わない鈍すぎる感覚におもわずキレて(T T) 「ここは社宅や官舎じゃない!!!」
 最終的に理事会に出席して、提案をして欲しいとの事でしたので、ダメ元で細則作成や管理士の利用等、前向きな提案をしようと
考えております。

チャンスですね。
チャンスは活かさないと。
はい!深呼吸して鏡見て!
正義は余裕をもって伝えましょう。
頑張ってください。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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プロの方の視点は違いますね!!とても貴重なアドバイスを頂きありがとうございます。今朝、突然、理事長が訪ねて来られ諸々、事情を聞かされましたが、実情は予想通りで、理事長や管理組合員の無知や無気力を良いことに、やっつけ(?)業務に終始する管理会社の実態があります。加えて、集合住宅(分譲マンション)を社宅か官舎と勘違いしているのか、排除主義に熱心な一部の区分所有者(先住民?)が絡み合い息苦しい環境になりつつあります。理事長からぜひ、理事会に出席して、意見を言って欲しいとの要望がありましたが、無防備で出向いて撃沈されないための具体的な武器は何でしょうか?又、何から始めたら良いでしょうか?
又、地方都市ではありますが、今後、東京都のような「マンション紛争解決センター」設立の動きはあるのでしょうか?m( _ _ )m

物件特性が大事です。
詳細をお知らせ頂けると適切なアドバイスが可能ですが・・・公開サイトでの制限もあるかと存じます。
ネット等で日本マンション管理士連合会やマンション管理センターへの問い合わせも場合によっては有りかと思いますが・・・。一歩踏み込んだ実践的な展開になった場合は本サイト上、どのように対応して行けばよいのでしょうか?少しサイト管理者への質問でもあります。

再びのアドバイスありがとうございます!
理事長に確認したところ区分所有法上や標準管理規約上の保管・閲覧対象書類の存在そのものを知りませんでした。
管理会社に確認したところ管理人が管理人室に保管しておりましたが(規約、細則、駐車場契約の雛型等のコピーのみ)
ずさん過ぎ、管理者の善管注意義務違反では?
本日、理事会に出席し、理事会決議で早急に行政から補助金を受けている管理組合連合会に加入し(年間42,000円)対応する
よう提案しましたが、5月20日の臨時総会に議案として加えるので、概要を説明して欲しいとの事でした。
このままだと否決になりそうです。可決となる良いプレゼン方法はないものでしょうかね?
 このサイトも弁護士ドットコムhttps://www.bengo4.com/のようなシステムがあればと思います。

管理規約だけって本当ですか?駐車場や駐輪場などの使用細則や防犯カメラの運用細則が無いのですか?無いなら問題だと思います。
ペット掲示については、それだけ頻繁にマナー違反があるのではないですか?またペットに関しては、においすらダメという方もいらっしゃるので、ある程度やむえないことかと思います。ゴミ出しも同様かなと思います。
まずはRm63さんがまずは理事会に出席されて、ご意見を直接理事会に訴えたら如何でしょうか?まただいぶ先なのか直近なのか分かりませんが、次期の理事会役員に立候補されたらどうでしょうか?Rm63さんのマンションは理事会の議事録は配布されているのでしょうか?たとえ配布されていなくても閲覧は可能かと思いますので、一度過去の議事録を閲覧されたらどうでしょうか?掲示文の件も含め、理事会でどう検討され、そのような対応になったかを見れば、また見え方が変わると思いますが。

 ご回答ありがとうございます。細則はありません。ぺット飼育のマナー違反行為の具体的な詳細について理事長は未確認でした。
又、ゴミ出しについても管理員や行政に確認しましたが、ごく一部のマナー違反行為はあるものの対応に困るほどではないようです。
 私の不安は管理組合や理事長の対応が違反行為そのものの改善では無く、気に入らない違反行為者を排除するという排除主義にあります。
マンション内に、ある種の派閥のようなものが有り、それぞれの居住者が権利を持つマンションがまるで社宅や賃貸マンションのような
管理状態にある事です。
但し、ご回答のアドバスにございました議事録の確認はすべきと思いました、理事長名の通知文が、理事会を経てないように思われます。
やはり、村八分(?)覚悟で理事会に出向く事から始める必要がありますね。

ここまで真剣に管理組合の運営に関心があるあなた自身が理事長となって改革に努められるのが一番だと思います。
マンション管理士と契約したとても、所詮は商売人です。商売人はお客様たる理事長の顔色をうかがいながら、末永い契約を願うものです。理事長と管理会社が蜜月ならばマンション管理士も管理会社に敢えて批判的なことを発言しないものです。セカンドオピニオンを聞きたくてもファーストオピニオンに沿った意見しか期待できないでしょう。
ところが、管理会社と対立する理事長に対しては、マンション管理士は有力なアドバイザー足り得ると思います。あなたご自身が理事長となった暁には、有力なサポーターとしてのマンション管理士をアドバイザーに加えれば、組合運営の改革も進むことでしょう。

 ご回答ありがとうございます。
管理運営に特別な関心を持っている訳では無く、管理のあり方が次第にヒステリックになりつつあるようで不安な為です…。
 アドバイスのマンション管理士についてのご見解ごもっともですね!
とても参考になりました、ありがとうございます。
 現在、病気療養中の身上ですが、より良い環境も待っているだけでは手に入りませんね。

いろいろな問題があるようですが、とにかく皆さんの管理に関する考えが古い、若しくは関心が薄いのではないかと感じました。
それを管理会社が利用しているようにも思えます。
①に関しては、そのような書面を全戸配布する必要はなく、管理会社や組合が把握していればいいことです。
②は被害者が防犯カメラの確認を要請すべきですし、組合は被害が多発するようでしたら注意喚起の掲示くらいはしなければいけないことです。
③④は使用細則がないことが問題でしょう。
⑤⑥はやってはいけないことです。防犯カメラは犯罪の抑止のためのものであって、住民を監視するものではありません。行き過ぎればプライバシーの侵害になります。
⑦は皆さんの知識が足りなくて、総会で承認してしまったのではないでしょうか。

私も自分のところの管理運営がおかしいと思って関心を持ち、いろいろ勉強しました。
知らないままだったら管理会社にいいように手玉に取られていたと思います。
何も知らない組合は扱いやすいですから。

一番の問題は皆さんの関心ではないでしょうか。
問題を問題だと思っていないことを何とかしなければ変わらないと思います。
誰かが立ち上がることが必要です。
道のりは困難でしょうけれど、これからもそこにお住まいになられるわけですから、住みやすいマンションにしたいのではないでしょうか。

マンション管理士の中には、理事長の顔色を見るのではなく、信念に基づいてしっかりサポートしてくださる方もいます。
知り合いのマンションでは、マンション管理士が、理事長、管理会社にしっかりもの申し、それが正当と思った他の理事さんたちが理事長を変更したということもありました。
それまでは独裁運営だった理事会も民主的に明るく運営されるようになっています。
私は、商売として営業しているような方は「士業」ではないとも思っています。
組合としてではなく、個人にも相談にのってくれるいいマンション管理士に会えるといいですね。

 おっしゃる通りです!胸にストンと収まる共感のアドバイスありがとうございます。
発言力のある一部先住民(?)の方の派閥があるようです、早速、理事長への物言い(内容)が、気に入らないようで、私の駐車の仕方に対するクレームが理事長にありました。
 マンション管理士も色々ですね。
これ以上、息苦しい環境にならないよう、理事会にしっかりとした意見、提案できよう勉強します。

例えば理事会に呼ばれたときに、気を付けることとしては「話し方」です。
私の失敗談でもありますが、自分の思いが強く、正当と思われることを言っても話し方で誤解を受けたり、相手が引いてしまったりすることがあります。
このサイトでもよく思うのですが、正しいことを主張しているのでしょうけれど、言い方次第では敵に回してしまう方がいます。
まず基本は相手をむやみに攻撃しないこと。
話しているときは、こう言ったら相手からどうみられるか、同調してもらうのにはどういう言い方がいいかを客観的に考えながら話すこと。
ぶりっ子してみませんか。(冗談です。)
とにかく攻撃することより、こうしてほしいということを冷静に伝えるようにした方が、後々味方が増えると思いますよ。

それと組織には期待しないほうがいいです。
組織の中の方は組織のほうしか向いていないです。
いろいろとみてきた私の感想にすぎませんが…

メロディーさんのおしゃる通りですね。
 昨日、理事長が突然(初対面)訪ねて来られました。相手の挑発に乗ってしまい、感情的なやりとりとなってしまいました。
問題を問題とも思わない鈍すぎる感覚におもわずキレて(T T) 「ここは社宅や官舎じゃない!!!」
 最終的に理事会に出席して、提案をして欲しいとの事でしたので、ダメ元で細則作成や管理士の利用等、前向きな提案をしようと
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引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

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プロの方の視点は違いますね!!とても貴重なアドバイスを頂きありがとうございます。今朝、突然、理事長が訪ねて来られ諸々、事情を聞かされましたが、実情は予想通りで、理事長や管理組合員の無知や無気力を良いことに、やっつけ(?)業務に終始する管理会社の実態があります。加えて、集合住宅(分譲マンション)を社宅か官舎と勘違いしているのか、排除主義に熱心な一部の区分所有者(先住民?)が絡み合い息苦しい環境になりつつあります。理事長からぜひ、理事会に出席して、意見を言って欲しいとの要望がありましたが、無防備で出向いて撃沈されないための具体的な武器は何でしょうか?又、何から始めたら良いでしょうか?
又、地方都市ではありますが、今後、東京都のような「マンション紛争解決センター」設立の動きはあるのでしょうか?m( _ _ )m

物件特性が大事です。
詳細をお知らせ頂けると適切なアドバイスが可能ですが・・・公開サイトでの制限もあるかと存じます。
ネット等で日本マンション管理士連合会やマンション管理センターへの問い合わせも場合によっては有りかと思いますが・・・。一歩踏み込んだ実践的な展開になった場合は本サイト上、どのように対応して行けばよいのでしょうか?少しサイト管理者への質問でもあります。

再びのアドバイスありがとうございます!
理事長に確認したところ区分所有法上や標準管理規約上の保管・閲覧対象書類の存在そのものを知りませんでした。
管理会社に確認したところ管理人が管理人室に保管しておりましたが(規約、細則、駐車場契約の雛型等のコピーのみ)
ずさん過ぎ、管理者の善管注意義務違反では?
本日、理事会に出席し、理事会決議で早急に行政から補助金を受けている管理組合連合会に加入し(年間42,000円)対応する
よう提案しましたが、5月20日の臨時総会に議案として加えるので、概要を説明して欲しいとの事でした。
このままだと否決になりそうです。可決となる良いプレゼン方法はないものでしょうかね?
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管理規約だけって本当ですか?駐車場や駐輪場などの使用細則や防犯カメラの運用細則が無いのですか?無いなら問題だと思います。
ペット掲示については、それだけ頻繁にマナー違反があるのではないですか?またペットに関しては、においすらダメという方もいらっしゃるので、ある程度やむえないことかと思います。ゴミ出しも同様かなと思います。
まずはRm63さんがまずは理事会に出席されて、ご意見を直接理事会に訴えたら如何でしょうか?まただいぶ先なのか直近なのか分かりませんが、次期の理事会役員に立候補されたらどうでしょうか?Rm63さんのマンションは理事会の議事録は配布されているのでしょうか?たとえ配布されていなくても閲覧は可能かと思いますので、一度過去の議事録を閲覧されたらどうでしょうか?掲示文の件も含め、理事会でどう検討され、そのような対応になったかを見れば、また見え方が変わると思いますが。

 ご回答ありがとうございます。細則はありません。ぺット飼育のマナー違反行為の具体的な詳細について理事長は未確認でした。
又、ゴミ出しについても管理員や行政に確認しましたが、ごく一部のマナー違反行為はあるものの対応に困るほどではないようです。
 私の不安は管理組合や理事長の対応が違反行為そのものの改善では無く、気に入らない違反行為者を排除するという排除主義にあります。
マンション内に、ある種の派閥のようなものが有り、それぞれの居住者が権利を持つマンションがまるで社宅や賃貸マンションのような
管理状態にある事です。
但し、ご回答のアドバスにございました議事録の確認はすべきと思いました、理事長名の通知文が、理事会を経てないように思われます。
やはり、村八分(?)覚悟で理事会に出向く事から始める必要がありますね。

ここまで真剣に管理組合の運営に関心があるあなた自身が理事長となって改革に努められるのが一番だと思います。
マンション管理士と契約したとても、所詮は商売人です。商売人はお客様たる理事長の顔色をうかがいながら、末永い契約を願うものです。理事長と管理会社が蜜月ならばマンション管理士も管理会社に敢えて批判的なことを発言しないものです。セカンドオピニオンを聞きたくてもファーストオピニオンに沿った意見しか期待できないでしょう。
ところが、管理会社と対立する理事長に対しては、マンション管理士は有力なアドバイザー足り得ると思います。あなたご自身が理事長となった暁には、有力なサポーターとしてのマンション管理士をアドバイザーに加えれば、組合運営の改革も進むことでしょう。

 ご回答ありがとうございます。
管理運営に特別な関心を持っている訳では無く、管理のあり方が次第にヒステリックになりつつあるようで不安な為です…。
 アドバイスのマンション管理士についてのご見解ごもっともですね!
とても参考になりました、ありがとうございます。
 現在、病気療養中の身上ですが、より良い環境も待っているだけでは手に入りませんね。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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プロの方の視点は違いますね!!とても貴重なアドバイスを頂きありがとうございます。今朝、突然、理事長が訪ねて来られ諸々、事情を聞かされましたが、実情は予想通りで、理事長や管理組合員の無知や無気力を良いことに、やっつけ(?)業務に終始する管理会社の実態があります。加えて、集合住宅(分譲マンション)を社宅か官舎と勘違いしているのか、排除主義に熱心な一部の区分所有者(先住民?)が絡み合い息苦しい環境になりつつあります。理事長からぜひ、理事会に出席して、意見を言って欲しいとの要望がありましたが、無防備で出向いて撃沈されないための具体的な武器は何でしょうか?又、何から始めたら良いでしょうか?
又、地方都市ではありますが、今後、東京都のような「マンション紛争解決センター」設立の動きはあるのでしょうか?m( _ _ )m

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再びのアドバイスありがとうございます!
理事長に確認したところ区分所有法上や標準管理規約上の保管・閲覧対象書類の存在そのものを知りませんでした。
管理会社に確認したところ管理人が管理人室に保管しておりましたが(規約、細則、駐車場契約の雛型等のコピーのみ)
ずさん過ぎ、管理者の善管注意義務違反では?
本日、理事会に出席し、理事会決議で早急に行政から補助金を受けている管理組合連合会に加入し(年間42,000円)対応する
よう提案しましたが、5月20日の臨時総会に議案として加えるので、概要を説明して欲しいとの事でした。
このままだと否決になりそうです。可決となる良いプレゼン方法はないものでしょうかね?
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