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地震と修繕積立金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは、第1回の大規模修繕の実施後に修繕積立金の返還がありました。次の大規模修繕終了後にも積立金返還の希望があります。
個人的には、地震が起きた場合、自己負担なしで建て替えができるよう、できるだけ多くの積立金を積み立てたいと思います。
管理組合の皆さんに納得いただけるよう、必要な建て替え費用をどのように計算するのがよいのか教えて頂きたいと思います。
なお、当マンションは地震保険に加入しております。全壊のときに、地震保険金に加え、建て替えができる客観的な計算方法を教えていただきたいと思います。どうぞよろしくお願い申し上げます。

みんなの回答

地震が起きてマンションが全損となった場合、地震保険で担保されるのは、マンションの建物価全額に火災保険をかけていたとしても、その二分の一が上限です。しかも管理組合が加入している保険は建物の共用部分のみですから、建物価格の約6割です。よって地震保険で賄えるのはその半分の3割となります。
50戸のマンションを建て替えるのに10億円かかるとして、満額地震保険が下りたとしても3億円です。残りの7億円は50戸が負担するとなると一戸当たりの負担額は1400万円となります。仮に20年後に地震に備えて建て替え費用を積立金で賄うとすると、月額の修繕積立金の加算額(従来の積立金は修繕に充当するため、加算負担が必要です)の月額は、
1400万円÷20年÷12か月=5.8万円 となります。
現実的でないことがお分かりいただけると思います。
さらに問題なのは、地震被害でマンションが倒壊しても住宅ローンの返済義務はなくならないということです。残りの住宅ローンを返済し更に追加の建て替え負担に合意できる人が、建て替えの議決要件である5分の4をクリアできるかは大いに疑問です。
更地にしてこれを処分し、土地の売却金額と地震保険金を含めた組合資金残を敷地と共用部分の持ち分に応じて配分するのが一番現実的と思います。
そのお金に自己資金を加えて、それぞれがどういった住まいを求めるかを選択するのではないでしょうか。
家族や親せきではないので、現在の組合員が一致協力して建物を建て替えて一緒に住むことに、どれほどに意味を見出せるかはなはだ疑問です。

すが様
詳細計算ありがとうございます。

負担金なしで建替えは難しいということですね。
建替えか住替えどちらにしても、プールされているお金が多いほうが区分所有者の負担が少ないと思いますので、
できるだけ返還しない状況を理解していただきたいと思います。

修繕積立金の返還があったということは、皆さん目先のことしか考えていないということではないでしょうか。
1回目が終わったから、それで一度リセットで余ったものは返還しましょうということですか。
ぴーさんのところでは「長期修繕計画」を作っていないのでしょうか。
修繕積立金は、その長期修繕計画に基づいて積立てる金額を算出するものです。
20年、30年先の計画を立てて、修繕積立金が足りなくならないよう算出します。
大規模修繕が終わって、そのたびに返還していたら当然足りなくなります。
それに付け加えて、自己負担なしの建て替え費用を貯めようなんてことになったら、修繕積立金の1か月の額が途方もないものになるでしょう。

自主管理をなさっているのですか。
全く計画性がないというか、先を見ていない管理と言わざるを得ませんが、そこでぴーさんが不安になって建て替えのことを心配なさっているわけですよね。
そのような皆さんに、今後起こるかどうかわからない地震での被害を訴えても相手にしてくれないのではないでしょうか。

建て替え費用の算出は、建築士事務所などにご相談なされば費用の総額は出ますでしょう。
しかし、いつまでに貯めればいいのかは不明ということになります。
それを貯めるという発想は、皆さん納得はできないでしょう。

また、そのような大災害の場合には、政府が対処もとるはずですから、その時に必要な費用総額は算出不能です。
それを今から貯めようというのも、無駄なように思います。

災害による建て替えを考えるより、建物の寿命による建て替えのほうが現実的で、算出も可能です。
それよりも、大規模修繕に備えた積立をしっかり確保するほうが先の問題ではないでしょうか。
大規模修繕は2回目ぐらいが一番費用が掛かりますよ。
いきなり修繕積立金を値上げしなければならない状態になると思います。
気を付けてください。

言葉足らずで申し訳ないです。自慢ではないですが、長期修繕計画では、第3回目の大規模修繕まで黒字の試算が出ております。
だからこそ、返還を求める方がいらっしゃるということです。それでも心配性ですので、地震等に備える積み立ての必要性を客観的にお知らせしたいと思います。

それは大変失礼いたしました。
建物には寿命がありますから、地震ばかりでなく、建て替えはいずれ考えなくてはならないことでしょう。
しかし修繕とは桁が違いますから、自己負担なしで行うために費用をためておきたいといっても無理があるように思います。
建て替えするときには、いろいろな選択肢がありますから、その時に一番負担にならない方法を検討することになります。
建て替えに参加しない方も当然いらっしゃるでしょう。
そういう方には清算もしなければなりません。
それはまだ遠い先のことだと思います。
 
地震で全壊というより、一部損、半損などのほうが可能性は高いです。
それでも修繕が必要になった時には地震保険では賄えないでしょう。
そういう時のためにも修繕積立金を多く持っておく必要があるのではないでしょうか。
多く貯めていても、いずれ建て替えの時に必要になるお金です。
皆さんが返還を求めるのは、私にはやはり目先のことしか考えていないように思います。

建て替え資金というと無理もありますし、現実感もないでしょう。
地震のことを持ち出すのでしたら、大きな被害に備えるために必要だということを皆さんにアピールしてみてはいかがでしょうか。
地震保険は、修繕費の足しになるくらいなものだと考えたほうがいいと思います。

海様
ありがとうございました。いろいろな考えの方がいらっしゃるので、マンションの管理は難しいと思います。
地道にお伝えしていきたいと思います。ありがとうございました。

修繕積立金の返還があったということは、皆さん目先のことしか考えていないということではないでしょうか。
1回目が終わったから、それで一度リセットで余ったものは返還しましょうということですか。
ぴーさんのところでは「長期修繕計画」を作っていないのでしょうか。
修繕積立金は、その長期修繕計画に基づいて積立てる金額を算出するものです。
20年、30年先の計画を立てて、修繕積立金が足りなくならないよう算出します。
大規模修繕が終わって、そのたびに返還していたら当然足りなくなります。
それに付け加えて、自己負担なしの建て替え費用を貯めようなんてことになったら、修繕積立金の1か月の額が途方もないものになるでしょう。

自主管理をなさっているのですか。
全く計画性がないというか、先を見ていない管理と言わざるを得ませんが、そこでぴーさんが不安になって建て替えのことを心配なさっているわけですよね。
そのような皆さんに、今後起こるかどうかわからない地震での被害を訴えても相手にしてくれないのではないでしょうか。

建て替え費用の算出は、建築士事務所などにご相談なされば費用の総額は出ますでしょう。
しかし、いつまでに貯めればいいのかは不明ということになります。
それを貯めるという発想は、皆さん納得はできないでしょう。

また、そのような大災害の場合には、政府が対処もとるはずですから、その時に必要な費用総額は算出不能です。
それを今から貯めようというのも、無駄なように思います。

災害による建て替えを考えるより、建物の寿命による建て替えのほうが現実的で、算出も可能です。
それよりも、大規模修繕に備えた積立をしっかり確保するほうが先の問題ではないでしょうか。
大規模修繕は2回目ぐらいが一番費用が掛かりますよ。
いきなり修繕積立金を値上げしなければならない状態になると思います。
気を付けてください。

言葉足らずで申し訳ないです。自慢ではないですが、長期修繕計画では、第3回目の大規模修繕まで黒字の試算が出ております。
だからこそ、返還を求める方がいらっしゃるということです。それでも心配性ですので、地震等に備える積み立ての必要性を客観的にお知らせしたいと思います。

それは大変失礼いたしました。
建物には寿命がありますから、地震ばかりでなく、建て替えはいずれ考えなくてはならないことでしょう。
しかし修繕とは桁が違いますから、自己負担なしで行うために費用をためておきたいといっても無理があるように思います。
建て替えするときには、いろいろな選択肢がありますから、その時に一番負担にならない方法を検討することになります。
建て替えに参加しない方も当然いらっしゃるでしょう。
そういう方には清算もしなければなりません。
それはまだ遠い先のことだと思います。
 
地震で全壊というより、一部損、半損などのほうが可能性は高いです。
それでも修繕が必要になった時には地震保険では賄えないでしょう。
そういう時のためにも修繕積立金を多く持っておく必要があるのではないでしょうか。
多く貯めていても、いずれ建て替えの時に必要になるお金です。
皆さんが返還を求めるのは、私にはやはり目先のことしか考えていないように思います。

建て替え資金というと無理もありますし、現実感もないでしょう。
地震のことを持ち出すのでしたら、大きな被害に備えるために必要だということを皆さんにアピールしてみてはいかがでしょうか。
地震保険は、修繕費の足しになるくらいなものだと考えたほうがいいと思います。

海様
ありがとうございました。いろいろな考えの方がいらっしゃるので、マンションの管理は難しいと思います。
地道にお伝えしていきたいと思います。ありがとうございました。

地震が起きてマンションが全損となった場合、地震保険で担保されるのは、マンションの建物価全額に火災保険をかけていたとしても、その二分の一が上限です。しかも管理組合が加入している保険は建物の共用部分のみですから、建物価格の約6割です。よって地震保険で賄えるのはその半分の3割となります。
50戸のマンションを建て替えるのに10億円かかるとして、満額地震保険が下りたとしても3億円です。残りの7億円は50戸が負担するとなると一戸当たりの負担額は1400万円となります。仮に20年後に地震に備えて建て替え費用を積立金で賄うとすると、月額の修繕積立金の加算額(従来の積立金は修繕に充当するため、加算負担が必要です)の月額は、
1400万円÷20年÷12か月=5.8万円 となります。
現実的でないことがお分かりいただけると思います。
さらに問題なのは、地震被害でマンションが倒壊しても住宅ローンの返済義務はなくならないということです。残りの住宅ローンを返済し更に追加の建て替え負担に合意できる人が、建て替えの議決要件である5分の4をクリアできるかは大いに疑問です。
更地にしてこれを処分し、土地の売却金額と地震保険金を含めた組合資金残を敷地と共用部分の持ち分に応じて配分するのが一番現実的と思います。
そのお金に自己資金を加えて、それぞれがどういった住まいを求めるかを選択するのではないでしょうか。
家族や親せきではないので、現在の組合員が一致協力して建物を建て替えて一緒に住むことに、どれほどに意味を見出せるかはなはだ疑問です。

すが様
詳細計算ありがとうございます。

負担金なしで建替えは難しいということですね。
建替えか住替えどちらにしても、プールされているお金が多いほうが区分所有者の負担が少ないと思いますので、
できるだけ返還しない状況を理解していただきたいと思います。

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