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屋上防水の保証10年を迎えるに当たり防水工事は必須でしょうか? 

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり管理会社や理事会では早期に防水工事が必要との声が上がっています。 個人的には専門家に調査依頼するなどし 防水工事施行時期を見定めたいと考えますが、もし漏水が出た場合誰が責任を取るのかなど声が上がり調査などは難しいかも知れません。

私の見解では専門家に調査依頼し 安全確認できれば早急に行う必要も無いのかもと考えますがそのあたりは素人考えではっきり分かりませんし 専門業者のコネクションも有りません。
他の管理会社にも確認してみましたが 近年屋上防水など防水関係の劣化診断技術は進歩し高い信頼性を持って診断できるので何年目だから必ず防水工事をしなくてはならないという事は無く 診断結果により工事先延ばし可能と言う意見も聞いております

ただ我々の管理会社などは10年目での工事を推奨してきますし、何が正しい判断なのか非常に難しいところでもあります。

安全面とコストを考慮し良い方策はあるものでしょうか?
   

みんなの回答

「もし、事故があった場合に、理事長さんが責任を問われますよ。」
この脅迫に屈している管理組合役員さんはどれほどいるでしょうか!
管理組合は基本的に素人です。管理のプロと言われている管理会社に脅迫されればひるみます。
しかし、リカバリーできない失敗は無いと思います。
「実際にに不具合が出てからやります。」
不具合が出てからすぐにやれば間に合うんじゃないの?と考えることが無駄な出費を抑えることに繋がると思います。
毎年変わる理事長が、「自分さえ無事なら良い」と思う感情が管理会社のターゲットになるのだと思います。
マンション管理は30~40年の長い目で見ることが大切だと、私は思います。

管理会社は、非常識だといわれることさえ覚悟でこのように最短の更新期間で全面的な改修や設備の更新を臆面もなく提案してきます。
自社の売り上げと利益が最大となるように行動するのです。その時の常とう句は、「万一のトラブルがあった場合には理事会の責任問題になりかねませんよ。」
築17年目で給水システムを全面交換する提案をしてきた管理会社の理由が、「旧来の製品が製造中止となっており、部品交換等が困難となる。」でした。工事が終わった後で管理組合がメーカーに確認すると、確かにモーターは廃番となっているが、旧型モーターが故障しても新型モーターを設置可能であるとか、操作盤の基盤も新型操作盤の基盤と旧型操作盤の基盤は共通部品となっており、その他の部品交換にも不都合がないことが判明しました。
この管理会社は、「本来築15年で自動火災報知機の受信盤は更新を検討する時期だ。18年目の今期、受信盤の更新とすべての感知器の一斉更新を提案したい。」とのことです。次回の理事会では、彼らに「築40年の御社の本社超高層ビルで、今まで何回受信盤を更新してきたのか?」と尋ねてみようと思っています。ちなみに感知器の単価はネットショップのモノタロウの価格の2倍もしていました。

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早々の御回答誠に有難うございます、多くの方にご意見頂戴し感謝のしだいでございます。  早速ですが私も大規模修繕工事のスパン15年賛成派です。ただマンション内でその事を訴えても響くものがありません、何とか信頼性を高く説明したいとネットで検索してもヒットするのは(100年マンションと、大規模修繕工事15年周期の)くらいで 同記事においてもその為にはより耐久性が高い材料を選ぶことが必要とあります、なので15年周期はどこでも簡単に出来るものでなく素人には非常に難しい判断になろうかと思いますし、管理組合の皆さんに理解いただくにも非常に難しくなってきます。 脇田様にも某大手管理会社とコメントを頂戴しましたがこの辺がはっきりわかり ○○企業が確固たる理由をもって言っているなら間違いないといった風に確信がもてれば一番良いのですが。  また屋上防水の保証10年切れで工事予定の件 現在の理事長と修理検討委員会メンバーが推進派で、この上 最上階の方に漏水被害が及ぶ可能性が高いとしたら(問題が起こって対応というご意見もありましたが最上階の方に理解を得るのは厳しいかもしれません)その流れを止めるのは非常に難しいです。 

マンション管理士として活動しておりますが・・・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工管理管理技術者として現在でも管理会社の技術部やゼネコン・防水業者等とは情報交換をしております。野村・大京・長谷工系列の方々を中心にマンションに関する設備・建築の両面に渡りメーカーや専門業者とも定期的に研鑽を重ねております。一重立ち入った情報交換が必要と思います。

調査をするとなると費用も掛かるでしょう。
簡単な方法として、近くの建築会社に聞かれてみたらいかがでしょうか。
専門家の意見なら、理事の方々も納得なさると思います。
現場を見ていませんからわかりませんが、おどろく話だと感じました。

予防保全は必要なことでしょうけれど、保証期間が切れたから防水工事をするなんて提案はびっくりです。
ほとんどのところが次の大規模までやらなくても済んでいるのではないですか。
保証期限が切れたからと言っても工事しなければいけないような劣化をしているわけではないと思います。
今、大規模修繕の周期だって15年が提唱されています。
そんな保証期限や耐用年数が切れたと言って、そのたびの工事してたら喜ぶのは管理会社だけで、そのうち組合が破たんしますよ。
それに管理会社だって建物の点検をしているでしょう。
何かあればそこで見つけられるはずです。
正直な管理会社だったら、状態を正直に報告するものです。
よほど不具合がない限り、10年で専門家に調査していただいても問題は指摘されないように思います。
安心のために保証期間内に調査をして、不具合があるようでしたら保証で直してしまおうというのもいいでしょうけれど、現在漏水などがなければ問題ないのではないかと思います。
私は専門家ではないので、これが正しいとは言い切れませんが、この管理会社には不信感を持ちました。
ひょっとして1回目の工事も管理会社がやったのですか?

調査をするとなると費用も掛かるでしょう。
簡単な方法として、近くの建築会社に聞かれてみたらいかがでしょうか。
専門家の意見なら、理事の方々も納得なさると思います。
現場を見ていませんからわかりませんが、おどろく話だと感じました。

予防保全は必要なことでしょうけれど、保証期間が切れたから防水工事をするなんて提案はびっくりです。
ほとんどのところが次の大規模までやらなくても済んでいるのではないですか。
保証期限が切れたからと言っても工事しなければいけないような劣化をしているわけではないと思います。
今、大規模修繕の周期だって15年が提唱されています。
そんな保証期限や耐用年数が切れたと言って、そのたびの工事してたら喜ぶのは管理会社だけで、そのうち組合が破たんしますよ。
それに管理会社だって建物の点検をしているでしょう。
何かあればそこで見つけられるはずです。
正直な管理会社だったら、状態を正直に報告するものです。
よほど不具合がない限り、10年で専門家に調査していただいても問題は指摘されないように思います。
安心のために保証期間内に調査をして、不具合があるようでしたら保証で直してしまおうというのもいいでしょうけれど、現在漏水などがなければ問題ないのではないかと思います。
私は専門家ではないので、これが正しいとは言い切れませんが、この管理会社には不信感を持ちました。
ひょっとして1回目の工事も管理会社がやったのですか?

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マンション管理士として活動しておりますが・・・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工管理管理技術者として現在でも管理会社の技術部やゼネコン・防水業者等とは情報交換をしております。野村・大京・長谷工系列の方々を中心にマンションに関する設備・建築の両面に渡りメーカーや専門業者とも定期的に研鑽を重ねております。一重立ち入った情報交換が必要と思います。

管理会社は、非常識だといわれることさえ覚悟でこのように最短の更新期間で全面的な改修や設備の更新を臆面もなく提案してきます。
自社の売り上げと利益が最大となるように行動するのです。その時の常とう句は、「万一のトラブルがあった場合には理事会の責任問題になりかねませんよ。」
築17年目で給水システムを全面交換する提案をしてきた管理会社の理由が、「旧来の製品が製造中止となっており、部品交換等が困難となる。」でした。工事が終わった後で管理組合がメーカーに確認すると、確かにモーターは廃番となっているが、旧型モーターが故障しても新型モーターを設置可能であるとか、操作盤の基盤も新型操作盤の基盤と旧型操作盤の基盤は共通部品となっており、その他の部品交換にも不都合がないことが判明しました。
この管理会社は、「本来築15年で自動火災報知機の受信盤は更新を検討する時期だ。18年目の今期、受信盤の更新とすべての感知器の一斉更新を提案したい。」とのことです。次回の理事会では、彼らに「築40年の御社の本社超高層ビルで、今まで何回受信盤を更新してきたのか?」と尋ねてみようと思っています。ちなみに感知器の単価はネットショップのモノタロウの価格の2倍もしていました。

「もし、事故があった場合に、理事長さんが責任を問われますよ。」
この脅迫に屈している管理組合役員さんはどれほどいるでしょうか!
管理組合は基本的に素人です。管理のプロと言われている管理会社に脅迫されればひるみます。
しかし、リカバリーできない失敗は無いと思います。
「実際にに不具合が出てからやります。」
不具合が出てからすぐにやれば間に合うんじゃないの?と考えることが無駄な出費を抑えることに繋がると思います。
毎年変わる理事長が、「自分さえ無事なら良い」と思う感情が管理会社のターゲットになるのだと思います。
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マンション管理士として活動しておりますが・・・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工管理管理技術者として現在でも管理会社の技術部やゼネコン・防水業者等とは情報交換をしております。野村・大京・長谷工系列の方々を中心にマンションに関する設備・建築の両面に渡りメーカーや専門業者とも定期的に研鑽を重ねております。一重立ち入った情報交換が必要と思います。