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修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

みんなの回答

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一般的に工事関連での人日単価は5万円程度ですか?  やはり建設コンサルに依頼すると高いでしょうね。

 修繕実務経験があって後年度コストを考えた改良・改造・修繕手法等ができる設計予算を策定できる方を探さないと真の修繕計画見直しはできないと思っています。

 わたくしのマンションでは組合員で建設業の現役の方にご助言いただいていますが「自分のマンションに勤務先の仕事を持ち込んで住民同士の争いになりたくない」との申し出もあり,限界があります。 マンション管理士の先生と同様な相場日当1万円で来ていただいてもらえるならいいのですが・・・・ご指摘の通り費用対効果がまだまだ出来ていないと反省しています。
 地元のシルバーセンターのリフォーム経験の建築士で修繕実務がある方だと緊急時でも対応できるのではと思ってます。 いずれ理事会で本事案を詳細にわたって議論しなきゃならないのですが,現理事長が管理会社策定の現状修繕計画でいいと押し切る始末です。

 修繕スパンや納品メーカーの修繕部品調達等をもとに区分所有者で建築関係の仕事をしている方からの助言をもとに修繕計画の見直し原案は作ったものの詳細にわたって管理会社の現状修繕計画を否定しなきゃならない早急な課題があります。 まずは数量・単価もない一式で計画している管理会社修繕計画を杜撰だとして理事長解任決議がいいのか。他の理事と一緒に解任理由について悩んでいるところです。 

①技術者単価について補足します。
国土交通省で設計業務等技術者給与実態調査に基づき、設計業務委託等技術者単価を 決定しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001221788.pdf
もちろんこの単価は、契約自由の原則で、拘束力はないのですが、多くの業者が技術者単価について、根拠としてきます。
単価の高いほど効率的で専門性も高いのですが、現実にはやはり個人により差があります。なかなか難しいのですがそれを見極める必要があるかと。
②また一口に経験といってもオールマイティはいません。工法一つとっても全てを経験した上で良否を判定できる人はいないと考えます。
また実績あり経験の多い工法は当然古い技術です。新しい工法は当然経験した工法も少ない工法です。結局その時点で、各業者の説明をよく聞き判断することと思います。
③本事案を詳細にわたって議論しなきゃならないのですが,現理事長が管理会社策定の現状修繕計画でいいと押し切る始末です。
→これは困ります。この様な進め方についてマンション管理士の出番かと。(建築技術は必要ありません。)合理性・透明性を担保するために意見を聞くのも一つの手段かと。
④修繕計画の見直し原案は作ったものの詳細にわたって管理会社の現状修繕計画を否定しなきゃならない早急な課題があります。 まずは数量・単価もない一式で計画している管理会社修繕計画を杜撰だとして
→あえて修繕計画に対し意見を述べます。
 修繕計画は緻密出なければならないという考えは一つの考えですが、計画はあくまでも目安であり、実施項目に抜けがなければ、実施時点で差異が分かるものであれば良いという考えもあります。
⑤理事長解任決議がいいのか。他の理事と一緒に解任理由について悩んでいるところです。 
→理事長解任が目的ではないかと。管理会社案と修正案を比較し、新しい修繕計画を作れば良いかと。
 理事長解任は計画を見直ししない場合かと。また一般的ですが理事長は任期があるはず、次回仲間の誰かが理事長になれば良いかと

なんの質問をしているのかわかりません。

  もしかするとマンション管理士の先生でいらっしゃいますか?

マンション管理士ではありません。

ご指摘の通り,もう少しわかりやすく投稿したいと思います。  マンション管理士の「批判」ととらえる方と実際に修繕技術もあって,現実的な修繕計画を立てられる管理士の先生も居られるものと考えています。
 その先生の得意・不得意という点を知るためのモノサシというものがないのが問題だということを言いたいのです。マンション管理士の先生へ相談をする範囲が限られるとしたら,相談する側も困るので,組合側の立場に沿って相談できる管理士は数が限られているようにも思います。 質問の趣旨は修繕計画提案のできないマンション管理士は相談してはダメでしょうか?です。

建築士免許を持ったマンション管理士がそんなにいるとは思わないので私なら修繕関係は頼むならマンションに詳しい建築士に依頼します。
で、回答ですがあなたはダメと思っているのですからそれでいいのではないですか?

修繕計画実務ができるマンション管理士さんもいれば、出来ないマンション管理士さんもいると思います。

ご指摘の通り、試験は法律+会計の4択だけです。長期修繕計画をプランニングするような試験はありません。
知人のマンション管理士さんの中には、齢若いため賃貸暮らしで分譲マンションに住んだ経験がなく区分所有の実情がわからない人、良家の子女で一戸建てしか住んだことがない人もいて、実地経験を積む機会が無い人もいました。

一方で、自宅の分譲マンションや分譲型の収益物件で毎年のように役員を歴任し、大規模修繕を当事者として経験したり、トラブル解決や改革に心血を注ぎながら、実地経験を重ねてきているマンション管理士さんもいます。

またyuukaさんがマンションの中で建築関係の仕事をしている住人の力を借りたように、建築士さん、税理士さん、行政書士さん、防災士さんなどと一緒に「合同事務所」を開設し知識や経験が不足している部分を相互に補う仕組みを作っているマンション管理士さんもいます。

マンション管理士さんは「区分所有法」と「マンション管理適正化法」に詳しい法律家だと思います。
一方で建築士さんは区分所有法に詳しいとは限りません。同じ建築士さんでも、オフィスビルや公共施設ばかり手掛ける人もいらっしゃいますから。
建築士さんは資格取得に実務経験や職場の上司の推薦が必要と聞いたこともありますので、人生の中でかなりの時間を傾注して建築を学んでいるわけで、マンション管理士さんに同じだけの能力を求めるのは難しいと思います。
一人の法律家にオールマイティーを求めるより、yuukaさんのようなガッツのある区分所有者がディレクターとなって、各方面の先生方を上手に指揮し、使いこなすのが正解だと思います。

ずいぶんマンション管理士に失望なさっているようですね。
yuukaさん マンション管理士にはそれぞれ得意分野があります。
大まかに言えば「ソフト分野」と「ハード分野」です。
管理組合のニーズに合わせてご相談できます。
1級建築士の方でマンション管理士の方もいます。弁護士でマンション管理士の方もいます。
士業として生業をしている方も多いです。
得意分野はHPなどを見ればわかりますし、無料相談などでは先に相談事項を伝えておけば、それにあった方を担当につけていただけるのではないでしょうか。
分野違いの方に相談したら、yuukaさんのようにがっかりすることもあるかと思います。
yuukaさんがマンション管理士に対してどのようにお考えになられるかは自由なことと思います。
しかし、このようなサイトで特定の職業を貶めるような発信をするのは良くないのではないでしょうか。
特に「みんなの管理組合」にはマンション管理士のアドバイザーもいらっしゃいますし、私も助かっています。
どうしても気が済まないのでしたら、そういうことを面白おかしく炎上させるようなところで発言なさってくださいませんか。
「みんなに管理組合」はみんなで知恵を寄せ合って助け合うサイトだと思っています。
そこのところ、よろしくお願いいたします。

  もしかするとマンション管理士の先生でいらっしゃいますか? マンション管理士をあてにしていにないということを申し上げました。 わたくしの投稿はあらゆる面でマンション管理士を否定しているわけではございません。 それぞれの得意分野で意見をお聞きしたいので,特定のマンション管理士の先生を批難することでもありません。 管理組合員の無知に付入りするマンション管理士の先生も実在します。このことから,得意分野やプロフィール・実績など素人でもわかりやすい先生なら話も聞きやすいと思います。 自己の顧問料獲得のためにに,いきなりコストカッターのように数字ありきで管理費を下げてマンション管理の質を低下させたりする先生もいるので,そういったアドバイザーの方の回答のほうが炎上するのではないでしょうか。

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サイトで特定の職業を貶めるような発信というのは誤解です。 マンション管理士という職業は「専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務」とするものです。 しかしながら,実際は拝金主義のマンション管理士がいるのも事実です。 我々は良識あるマンション管理士と専門知識を求めるためにサイトを利用しています。 したがいまして,感情的にならずに投稿するよう心掛けたいものの,管理士のネガティブ情報も必要です。 こういった視点からマンション管理士の方からも管理士のあるべき姿を回答いただき,ありがたく思っています。 そうした点が我々組合のマンション価値向上に繋がっていくと考えます。

ずいぶんマンション管理士に失望なさっているようですね。
yuukaさん マンション管理士にはそれぞれ得意分野があります。
大まかに言えば「ソフト分野」と「ハード分野」です。
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1級建築士の方でマンション管理士の方もいます。弁護士でマンション管理士の方もいます。
士業として生業をしている方も多いです。
得意分野はHPなどを見ればわかりますし、無料相談などでは先に相談事項を伝えておけば、それにあった方を担当につけていただけるのではないでしょうか。
分野違いの方に相談したら、yuukaさんのようにがっかりすることもあるかと思います。
yuukaさんがマンション管理士に対してどのようにお考えになられるかは自由なことと思います。
しかし、このようなサイトで特定の職業を貶めるような発信をするのは良くないのではないでしょうか。
特に「みんなの管理組合」にはマンション管理士のアドバイザーもいらっしゃいますし、私も助かっています。
どうしても気が済まないのでしたら、そういうことを面白おかしく炎上させるようなところで発言なさってくださいませんか。
「みんなに管理組合」はみんなで知恵を寄せ合って助け合うサイトだと思っています。
そこのところ、よろしくお願いいたします。

  もしかするとマンション管理士の先生でいらっしゃいますか? マンション管理士をあてにしていにないということを申し上げました。 わたくしの投稿はあらゆる面でマンション管理士を否定しているわけではございません。 それぞれの得意分野で意見をお聞きしたいので,特定のマンション管理士の先生を批難することでもありません。 管理組合員の無知に付入りするマンション管理士の先生も実在します。このことから,得意分野やプロフィール・実績など素人でもわかりやすい先生なら話も聞きやすいと思います。 自己の顧問料獲得のためにに,いきなりコストカッターのように数字ありきで管理費を下げてマンション管理の質を低下させたりする先生もいるので,そういったアドバイザーの方の回答のほうが炎上するのではないでしょうか。

修繕計画実務ができるマンション管理士さんもいれば、出来ないマンション管理士さんもいると思います。

ご指摘の通り、試験は法律+会計の4択だけです。長期修繕計画をプランニングするような試験はありません。
知人のマンション管理士さんの中には、齢若いため賃貸暮らしで分譲マンションに住んだ経験がなく区分所有の実情がわからない人、良家の子女で一戸建てしか住んだことがない人もいて、実地経験を積む機会が無い人もいました。

一方で、自宅の分譲マンションや分譲型の収益物件で毎年のように役員を歴任し、大規模修繕を当事者として経験したり、トラブル解決や改革に心血を注ぎながら、実地経験を重ねてきているマンション管理士さんもいます。

またyuukaさんがマンションの中で建築関係の仕事をしている住人の力を借りたように、建築士さん、税理士さん、行政書士さん、防災士さんなどと一緒に「合同事務所」を開設し知識や経験が不足している部分を相互に補う仕組みを作っているマンション管理士さんもいます。

マンション管理士さんは「区分所有法」と「マンション管理適正化法」に詳しい法律家だと思います。
一方で建築士さんは区分所有法に詳しいとは限りません。同じ建築士さんでも、オフィスビルや公共施設ばかり手掛ける人もいらっしゃいますから。
建築士さんは資格取得に実務経験や職場の上司の推薦が必要と聞いたこともありますので、人生の中でかなりの時間を傾注して建築を学んでいるわけで、マンション管理士さんに同じだけの能力を求めるのは難しいと思います。
一人の法律家にオールマイティーを求めるより、yuukaさんのようなガッツのある区分所有者がディレクターとなって、各方面の先生方を上手に指揮し、使いこなすのが正解だと思います。

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一般的に工事関連での人日単価は5万円程度ですか?  やはり建設コンサルに依頼すると高いでしょうね。

 修繕実務経験があって後年度コストを考えた改良・改造・修繕手法等ができる設計予算を策定できる方を探さないと真の修繕計画見直しはできないと思っています。

 わたくしのマンションでは組合員で建設業の現役の方にご助言いただいていますが「自分のマンションに勤務先の仕事を持ち込んで住民同士の争いになりたくない」との申し出もあり,限界があります。 マンション管理士の先生と同様な相場日当1万円で来ていただいてもらえるならいいのですが・・・・ご指摘の通り費用対効果がまだまだ出来ていないと反省しています。
 地元のシルバーセンターのリフォーム経験の建築士で修繕実務がある方だと緊急時でも対応できるのではと思ってます。 いずれ理事会で本事案を詳細にわたって議論しなきゃならないのですが,現理事長が管理会社策定の現状修繕計画でいいと押し切る始末です。

 修繕スパンや納品メーカーの修繕部品調達等をもとに区分所有者で建築関係の仕事をしている方からの助言をもとに修繕計画の見直し原案は作ったものの詳細にわたって管理会社の現状修繕計画を否定しなきゃならない早急な課題があります。 まずは数量・単価もない一式で計画している管理会社修繕計画を杜撰だとして理事長解任決議がいいのか。他の理事と一緒に解任理由について悩んでいるところです。 

①技術者単価について補足します。
国土交通省で設計業務等技術者給与実態調査に基づき、設計業務委託等技術者単価を 決定しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001221788.pdf
もちろんこの単価は、契約自由の原則で、拘束力はないのですが、多くの業者が技術者単価について、根拠としてきます。
単価の高いほど効率的で専門性も高いのですが、現実にはやはり個人により差があります。なかなか難しいのですがそれを見極める必要があるかと。
②また一口に経験といってもオールマイティはいません。工法一つとっても全てを経験した上で良否を判定できる人はいないと考えます。
また実績あり経験の多い工法は当然古い技術です。新しい工法は当然経験した工法も少ない工法です。結局その時点で、各業者の説明をよく聞き判断することと思います。
③本事案を詳細にわたって議論しなきゃならないのですが,現理事長が管理会社策定の現状修繕計画でいいと押し切る始末です。
→これは困ります。この様な進め方についてマンション管理士の出番かと。(建築技術は必要ありません。)合理性・透明性を担保するために意見を聞くのも一つの手段かと。
④修繕計画の見直し原案は作ったものの詳細にわたって管理会社の現状修繕計画を否定しなきゃならない早急な課題があります。 まずは数量・単価もない一式で計画している管理会社修繕計画を杜撰だとして
→あえて修繕計画に対し意見を述べます。
 修繕計画は緻密出なければならないという考えは一つの考えですが、計画はあくまでも目安であり、実施項目に抜けがなければ、実施時点で差異が分かるものであれば良いという考えもあります。
⑤理事長解任決議がいいのか。他の理事と一緒に解任理由について悩んでいるところです。 
→理事長解任が目的ではないかと。管理会社案と修正案を比較し、新しい修繕計画を作れば良いかと。
 理事長解任は計画を見直ししない場合かと。また一般的ですが理事長は任期があるはず、次回仲間の誰かが理事長になれば良いかと

なんの質問をしているのかわかりません。

  もしかするとマンション管理士の先生でいらっしゃいますか?

マンション管理士ではありません。

ご指摘の通り,もう少しわかりやすく投稿したいと思います。  マンション管理士の「批判」ととらえる方と実際に修繕技術もあって,現実的な修繕計画を立てられる管理士の先生も居られるものと考えています。
 その先生の得意・不得意という点を知るためのモノサシというものがないのが問題だということを言いたいのです。マンション管理士の先生へ相談をする範囲が限られるとしたら,相談する側も困るので,組合側の立場に沿って相談できる管理士は数が限られているようにも思います。 質問の趣旨は修繕計画提案のできないマンション管理士は相談してはダメでしょうか?です。

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もちろんこの単価は、契約自由の原則で、拘束力はないのですが、多くの業者が技術者単価について、根拠としてきます。
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②また一口に経験といってもオールマイティはいません。工法一つとっても全てを経験した上で良否を判定できる人はいないと考えます。
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③本事案を詳細にわたって議論しなきゃならないのですが,現理事長が管理会社策定の現状修繕計画でいいと押し切る始末です。
→これは困ります。この様な進め方についてマンション管理士の出番かと。(建築技術は必要ありません。)合理性・透明性を担保するために意見を聞くのも一つの手段かと。
④修繕計画の見直し原案は作ったものの詳細にわたって管理会社の現状修繕計画を否定しなきゃならない早急な課題があります。 まずは数量・単価もない一式で計画している管理会社修繕計画を杜撰だとして
→あえて修繕計画に対し意見を述べます。
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