←トップへ戻る

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

みんなの回答

19menさんのマンションは上階に行くほど管理規約に定める共有持分割合が増えているのではないでしょうか。
世の中の殆んどの分譲マンションは専有面積に応じ、敷地と共用部分の共通の持分割合を規約で定めています。
この場合は何階の住戸であっても住戸タイプが同じであれば管理費、修繕積立金、固定資産税は同額です。
しかし税金やマンション管理組合への納付金(管理費、修繕積立金)は、負担する能力に応じた負担比率を定めるのが公平だとの考えがあります。
1階で日の当たらない住戸と30階の日当たりと眺望抜群の住戸は分譲価格も2倍くらい異なります。賃貸に出した場合の賃料も2倍の開きがあるとしたら、この収益性(賃料)の比率こそ不動産価値の比率であり、費用負担の比率とすべきではないかという考えです(ほぼ分譲価格の比率と同等です)
①建物自体の価値はどこでも同じと考え共用部分の持分割合は専有面積割合とするも、敷地の持分割合は不動産価値を考慮して修正を加える
②敷地及び建物共用部分共に同じ持分割合とするも、不動産価値を考慮して修正を加える
など手法は異なりますが、敷地(及び共用部分)の持分割合は不動産価値を反映させた割合(効用比率)に応じて配分とすするマンションが増えてきました。
用途別効用比=同じ1階でも店舗、住宅、駐車場では不動産価値がそれぞれ異なる
階層別効用比=上層階に行くほど不動産価値が高まる
場所別効用比=同じ階の住戸でも東南の角部屋と北向き住戸では不動産価値が異なる
こういった要素の全部または一部を考慮しつつ不動産鑑定士に精査させて敷地(及び共用部分)の持ち分割合を設定することは優れた配慮と思います。
特に複合用途や超高層のマンションでは望まれることではないかと思います。
デベロッパーの中では三菱地所が古くからをこの考えを取り入れた商品開発をしております。
法定の再開発物件などは複合用途の施設がほとんどですから、このような考えを導入する場合が多いです。
問題は議決権です。持分割合(土地と建物共用部分を総合した)に応じた議決権を導入しなくては、権利と義務の整合が取れません。この場合は100,000分の○○といった階層や用途に応じたその区分固有の議決権を分数で行使し、賛成票が0.5を超えた場合に通常決議が可決となります。
挙手の数を数えても意味がないため、(議決権割合を示した)部屋番号を記した書面で賛否を表明してもらい、議決権を集計することになります。
電子投票システムを導入しないと議決集計に相当な時間を要することとなります。

ありがとうございました。色々参考になります。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

ありがとうございました。

一般的には1㎡当たりの負担金は高層階も低層階も同じです。
しかしマンション管理組合は自治組織ですから、マンションの事情にあわせて変えることも問題ないと思います。
ただ、修繕積立金が書かれた別表と、管理規約の間に喰い違いがあることが問題ですね。
どちらが正しいのか?理事会で確認し、誤っている方を訂正して総会で承認をとっておいた方が後々のトラブル回避になると思います。

以前、当方の管理規約は沢山の誤りがありました。管理会社が他の物件の管理規約を雛形として使用し、当方用に必要なところだけ修正して作ったらしいのですが、当方には無い設備の話が出て来ておかしな規約になっていました。新築時の規約承認の際には誰も気付かなかったのですが、途中で気付いて築10年目におかしなところは全て直しました。
19menさんのマンションの管理規約又は別表が、他の物件からの借り物?で喰い違っている可能性もあります。
今回お気付きになったならば、どちらが正しいのか確認の上、正しい方にあわせてはいかがでしょうか?

ありがとうございました。まず販売当初のパンフレットを探し販売面積を再確認してみます。

いつからそうなっているのですか?

ありがとうございます。新築販売当初からと思われます。

私のマンションはそんなことはありませんが、購入した時に結果としてそのことを理解して購入している可能性があるので(乱暴に言っちゃうとだまされた)売買契約書等をよく見てみたらどうですか?

一般的には1㎡当たりの負担金は高層階も低層階も同じです。
しかしマンション管理組合は自治組織ですから、マンションの事情にあわせて変えることも問題ないと思います。
ただ、修繕積立金が書かれた別表と、管理規約の間に喰い違いがあることが問題ですね。
どちらが正しいのか?理事会で確認し、誤っている方を訂正して総会で承認をとっておいた方が後々のトラブル回避になると思います。

以前、当方の管理規約は沢山の誤りがありました。管理会社が他の物件の管理規約を雛形として使用し、当方用に必要なところだけ修正して作ったらしいのですが、当方には無い設備の話が出て来ておかしな規約になっていました。新築時の規約承認の際には誰も気付かなかったのですが、途中で気付いて築10年目におかしなところは全て直しました。
19menさんのマンションの管理規約又は別表が、他の物件からの借り物?で喰い違っている可能性もあります。
今回お気付きになったならば、どちらが正しいのか確認の上、正しい方にあわせてはいかがでしょうか?

ありがとうございました。まず販売当初のパンフレットを探し販売面積を再確認してみます。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

ありがとうございました。

いつからそうなっているのですか?

ありがとうございます。新築販売当初からと思われます。

私のマンションはそんなことはありませんが、購入した時に結果としてそのことを理解して購入している可能性があるので(乱暴に言っちゃうとだまされた)売買契約書等をよく見てみたらどうですか?

19menさんのマンションは上階に行くほど管理規約に定める共有持分割合が増えているのではないでしょうか。
世の中の殆んどの分譲マンションは専有面積に応じ、敷地と共用部分の共通の持分割合を規約で定めています。
この場合は何階の住戸であっても住戸タイプが同じであれば管理費、修繕積立金、固定資産税は同額です。
しかし税金やマンション管理組合への納付金(管理費、修繕積立金)は、負担する能力に応じた負担比率を定めるのが公平だとの考えがあります。
1階で日の当たらない住戸と30階の日当たりと眺望抜群の住戸は分譲価格も2倍くらい異なります。賃貸に出した場合の賃料も2倍の開きがあるとしたら、この収益性(賃料)の比率こそ不動産価値の比率であり、費用負担の比率とすべきではないかという考えです(ほぼ分譲価格の比率と同等です)
①建物自体の価値はどこでも同じと考え共用部分の持分割合は専有面積割合とするも、敷地の持分割合は不動産価値を考慮して修正を加える
②敷地及び建物共用部分共に同じ持分割合とするも、不動産価値を考慮して修正を加える
など手法は異なりますが、敷地(及び共用部分)の持分割合は不動産価値を反映させた割合(効用比率)に応じて配分とすするマンションが増えてきました。
用途別効用比=同じ1階でも店舗、住宅、駐車場では不動産価値がそれぞれ異なる
階層別効用比=上層階に行くほど不動産価値が高まる
場所別効用比=同じ階の住戸でも東南の角部屋と北向き住戸では不動産価値が異なる
こういった要素の全部または一部を考慮しつつ不動産鑑定士に精査させて敷地(及び共用部分)の持ち分割合を設定することは優れた配慮と思います。
特に複合用途や超高層のマンションでは望まれることではないかと思います。
デベロッパーの中では三菱地所が古くからをこの考えを取り入れた商品開発をしております。
法定の再開発物件などは複合用途の施設がほとんどですから、このような考えを導入する場合が多いです。
問題は議決権です。持分割合(土地と建物共用部分を総合した)に応じた議決権を導入しなくては、権利と義務の整合が取れません。この場合は100,000分の○○といった階層や用途に応じたその区分固有の議決権を分数で行使し、賛成票が0.5を超えた場合に通常決議が可決となります。
挙手の数を数えても意味がないため、(議決権割合を示した)部屋番号を記した書面で賛否を表明してもらい、議決権を集計することになります。
電子投票システムを導入しないと議決集計に相当な時間を要することとなります。

ありがとうございました。色々参考になります。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

ありがとうございました。