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長期修繕計画の見直し

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方築24年のマンションで、近々2回目の大規模修繕工事を控えています。長期修繕計画ですが、元々管理会社が数年前に作成したものがあります。これによると今後積立金不足が見えています。また、国交省では5年ごとに見直しを推奨しています。管理会社に見直しを求めますが、客観性に懸念があり、当方管理組合に専門家がおりません。管理会社作成計画書の検証方法、つまり見直しの具体的方法、外部コンサルの探し方、有料と思われる見直しの金額など、国交省が求める見直しはどういう手続をとるのが正当なのでしょうか?

みんなの回答

管理会社の長計作成は2種類あるのではないですか。
私のところも契約の中に5年ごとの見直しが入っていますが、これは無償です。
特に改めて建物診断したり調査をして作成するものではなく、管理会社にあるマニュアルなんかに沿って、本当に目安的に5年たったら数字だけ入れて出してくるものです。
そのようなものでも、全く的外れというわけではないでしょうから、それに長計の通りに工事をしなければいけないものでもないので、修繕積立金の大雑把な把握になればいいと考えています。
足りなさそうなら、いつごろからいくらぐらい値上げをしておこうという検討のたたき台にするのに使っています。
この無償で作成される長計を、お金を出して検証しても仕方ないのではないでしょうか。

また、別途で頼めば管理会社もしっかり調査して有償で作成をしてくれます。
これは、工事周期や内容などに管理会社の思惑も入ってしまうのではないかという懸念もありますので、私としては管理会社には依頼したくないです。
せっかくお金を出して作成するのなら、公正な目で見ていただくためにもやはり建築士に依頼したいと考えます。

国交省は5年ごとの見直しを推奨していますが、5年ごとに多額のお金を出して詳しい長計を作成するのは無駄ではないでしょうか。
と言って放っておけばいいというのではなく、私のところでは5年ごとに管理会社に無償の長計を出していただいて、社会状況とあまりずれないようにしておき、大規模修繕の後に詳しい長計を作成するという方法とっています。

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ちょっと補足で。。。
現在の標準管理委託契約書では、長期修繕計画の作成及び見直しは別契約となっております。
長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約
とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)
⇒ 長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省公表)に基づいて
当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査・診
断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立
性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであ
ることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。

近々大規模修繕をなさるとのことですので、工事が終わった時に設計事務所に詳しい長計を作成していただくのが一番無駄にならないと思います。
工事後のほうが状態がわかり、正確にできるメリットもあります。
大規模修繕を行う時に、監理をお願いするコンサルに長計も含めた依頼をすればいいと思います。
多くの場合は、工事後の長計作成はサービスで入れてくれているのではないですか。
(※大規模修繕工事を行うのは管理会社ではないということを前提としました)

国交省では標準長期修繕計画を出しています。
管理会社の多くは、これに従って数字を入れるだけです。
長計はあくまで目安ですから、それでもいいと思います。
ただ、長い間そのままにしていると、現実とのずれが大きくなってしまうので5年ごとの見直しが推奨されます。
私は管理会社の長計が、それほど的外れだとは思いませんし、もともと目安なのですから、それで十分だと考えています。
管理会社の委託契約に5年ごとの長期修繕計画見直しも入っています。
有料で検証や作成したいと思われるのでしたら、1級建築士に依頼したほうがいいと思います。
料金はわかりませんので、相見積もりをとられたらいかがでしょうか。

近々大規模修繕をなさるとのことですので、工事が終わった時に設計事務所に詳しい長計を作成していただくのが一番無駄にならないと思います。
工事後のほうが状態がわかり、正確にできるメリットもあります。
大規模修繕を行う時に、監理をお願いするコンサルに長計も含めた依頼をすればいいと思います。
多くの場合は、工事後の長計作成はサービスで入れてくれているのではないですか。
(※大規模修繕工事を行うのは管理会社ではないということを前提としました)

国交省では標準長期修繕計画を出しています。
管理会社の多くは、これに従って数字を入れるだけです。
長計はあくまで目安ですから、それでもいいと思います。
ただ、長い間そのままにしていると、現実とのずれが大きくなってしまうので5年ごとの見直しが推奨されます。
私は管理会社の長計が、それほど的外れだとは思いませんし、もともと目安なのですから、それで十分だと考えています。
管理会社の委託契約に5年ごとの長期修繕計画見直しも入っています。
有料で検証や作成したいと思われるのでしたら、1級建築士に依頼したほうがいいと思います。
料金はわかりませんので、相見積もりをとられたらいかがでしょうか。

管理会社の長計作成は2種類あるのではないですか。
私のところも契約の中に5年ごとの見直しが入っていますが、これは無償です。
特に改めて建物診断したり調査をして作成するものではなく、管理会社にあるマニュアルなんかに沿って、本当に目安的に5年たったら数字だけ入れて出してくるものです。
そのようなものでも、全く的外れというわけではないでしょうから、それに長計の通りに工事をしなければいけないものでもないので、修繕積立金の大雑把な把握になればいいと考えています。
足りなさそうなら、いつごろからいくらぐらい値上げをしておこうという検討のたたき台にするのに使っています。
この無償で作成される長計を、お金を出して検証しても仕方ないのではないでしょうか。

また、別途で頼めば管理会社もしっかり調査して有償で作成をしてくれます。
これは、工事周期や内容などに管理会社の思惑も入ってしまうのではないかという懸念もありますので、私としては管理会社には依頼したくないです。
せっかくお金を出して作成するのなら、公正な目で見ていただくためにもやはり建築士に依頼したいと考えます。

国交省は5年ごとの見直しを推奨していますが、5年ごとに多額のお金を出して詳しい長計を作成するのは無駄ではないでしょうか。
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現在の標準管理委託契約書では、長期修繕計画の作成及び見直しは別契約となっております。
長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約
とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)
⇒ 長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省公表)に基づいて
当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査・診
断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立
性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであ
ることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。

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