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管理委託契約書の変更を承認しますか?

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より添付表(管理組合作成)の様な管理委託契約書の変更の申し出がありました。
変更理由は国交省の標準管理委託契約書(以下、標準契約書)(添付表の右)に準じて変更したい旨の口頭説明がありました。
しかし、標準契約書には第3項、第4項は無く、管理会社が勝手に追加しています。第2項の「別途覚書・・・」のセンテンスは削除されています。
特に、第4項「原則5年毎に見直し、・・・」の根拠が不明で、「乙は精算を要しない」が妥当であるかが疑問です。

皆さんの管理組合(総会)では、管理会社からのこの様な変更の申し出がされた場合、承認するのでしょうか??

Medium

みんなの回答

非常に詳しく記載されていていいじゃないですか。
私だったら当然に承認しますよ。
5年ごとの見直しはちょうどいい期間です。
毎年、若しくはあっちゃんさんが考えるように2年で見直ししても、ほとんど前回と変わらないでしょう。物価が急激に変わるわけでもないし(そんなことが起こったら日本の経済が破滅ですし、この計画に消費税は取り入れていません。)また、建物や設備が1年や2年で急激に劣化して修繕期間を大幅に変えることになりなんてことはないわけで。
その為にも年間でいろいろな点検が行われているのではないですか。
突発的な修繕は、計画とは別問題です。
もし、毎年見直せという無駄な要求を管理組合がしたとしたら、管理会社は前回の計画のコピーを提出したっていいわけです。変わらないのですから。

標準管理委託契約では「建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し」となっているところが、この管理会社の委託契約では「基本的データを取りまとめ」となっています。
つまり、よく管理会社が出してくれる無料の長計だということではないですか。標準管理委託で言う別個の契約とする長計ではないと思います。
これは基幹事務の中に入っているもので、これがいくら、あれがいくらというものではなく、事務としてこのようなことを行いますというものですから、「この分だけを精算しろ」というのはおかしいです。
また、大規模修繕の間近に見直しをしても意味がないので、大規模修繕が終わってからにしましょうとなった時などに、管理組合が誤解して「5年ごとに提出してないじゃないか。精算しろ。」などの要求を出されないために、念を入れて精算を要しないと明記したのではないですか。

内容としては全くおかしいものではないと判断します。

問題は、明らかに変更となるのに重要事項説明会が開催されていなかったというところではないでしょうか。
5月29日のご質問も同じように重要事項説明会の開催が必要なものです。
組合に不利な変更の場合のみに重要事項説明会を開催するのではなく、変更があれば開催しなければならないものです。
軽微な変更とは、たとえば電話番号が変わったとか、1字や1句変わったが、内容に全く影響がないなどの場合のことを言います。
ご質問の変更は、口頭の説明で済むような変更ではないです。

ご質問が「皆さんの管理組合(総会)では、管理会社からのこの様な変更の申し出がされた場合、承認するのでしょうか??」ということですので、それにお答えします。
委託契約の変更ですから、当然に重要事項説明会が開催されたと思います。
私だったらその時に、納得のいかないことは納得がいくまで質問し、その回答により承認するかしないかの判断をします。
あっちゃんさんは質問しなかったのですか。
この内容が妥当かどうかということではなく、皆さんは承認するかどうかということでしたら、管理会社にあっちゃんさんがもやもやしている部分を質問したほうが生産的だと思います。

回答を有難うございます。このみさんが言われるように、管理会社からの変更の申し出について管理組合が承認するかを判断することが重要と私も考えます。
先ず、この質問をした経緯からお話しします。
一昨年、管理委託契約書(以下、契約書)の変更が適正に行われれていないとの指摘があり、昨年、管理会社に2002年の新規契約書からの変更履歴を提出させました。それにより、変更履歴に矛盾点があり、また、変更理由に妥当性のないものがあることが判明しました。現在、契約書と重要事項説明書(重説書)に齟齬がないかを確認しています。
一方、この変更は重要事項説明会(重説会)において説明されていません。
管理会社に指摘をすると、全て管理組合にとって不利益とならない軽微な変更であると主張しています。
すなわち、重説書は前年度の契約書からの「変更はなく、同一である」とし、重説会においても軽微な変更の説明は不要との主張をしています。
このみさん(の管理組合)が、仮に、重説会で、管理会社からの変更の説明を受け、管理組合から、「原則として」→削除。「5年毎に」→「2年毎に」等意見が出たり、或いは、変更理由に妥当性がないという意見が出た場合はどの様な対応になるのですか?
重説書の変更は管理組合と管理会社との間で協議が整った場合になされるので、この変更は承認されず、ペンディイングになり、両者の間で協議が続けられるという認識で宜しいのでしょうか?

この変更は「重要事項説明会」において説明しなければならない変更に当たります。
そういうこともわからない(?)管理会社は委託契約の変更がどうのこうのというのではなく、速やかに管理会社を変更したほうがいいと思います。
どうせ住民は何もわからないと馬鹿にされているようなものではないでしょうか。
2016年のことのようですので、今更国交省に訴えても処分してくださるかどうかはわかりませんが、重要事項説明をしていないというのは処分ものですよ。

【管理組合から、「原則として」→削除。「5年毎に」→「2年毎に」等意見が出たり、或いは、変更理由に妥当性がないという意見が出た場合はどの様な対応になるのですか? 】
ということについてですが、「原則」の削除の必要はなく、「5年毎」は至極まっとうなことだと思いますから、そのような意見を言う方のほうに、これでいいのですよという説明をします。
あっちゃんさんは気に入らないようですが、この部分は全然おかしいことはないと思います。
変更理由に妥当性がないという意見は、なにを根拠に、なぜそう思うのか聞かないと答えようがないですね。

【重説書の変更は管理組合と管理会社との間で協議が整った場合になされるので、この変更は承認されず、ペンディイングになり、両者の間で協議が続けられるという認識で宜しいのでしょうか?】
重要事項説明会が開催されていないのですから、この変更は効力を持っていないのではないでしょうか。
ただし、すでに2年間も過ぎてしまっていますし、その間、問題として取り上げていないのでしたら皆さんが承認したというように解釈されることもあるかもしれません。
提案されたその場で、どっちとも決められないから継続審議しようとなったのでしたらペンディングと言えますが、そうでなけでばペンディングではないと思います。

とにかく国交省に相談してみてはいかがですか。


標準管理委託契約に準じてというからわからなくなるのでしょう。
標準管理委託契約は、長計作成は別個の契約としています。
添付資料には別個の契約とするが入っていません。
ここでは「5年ごとに見直しをする」ということだけが契約内容になっていますから、たとえば4年で作成した場合には組合は5分の4しか払わないよと主張されるいうことのないように「精算を要しない」としたのだと思います。
つまり長計作成も毎年の委託費に含まれていて、5年ごとに提出しますという契約ではないですか。

通常はこのようなものは無料で行ってくれるものだと思いますが、有料なら管理会社にではなく外部専門家に依頼したほうがいいと思います。
5年というのは国交省が奨励している期間ですが、妥当だと思います。
毎年しても無駄ですし、10年放っておいたら相場と違ってしまうかもしれません。

私のところは大規模が終わった後に、専門家にしっかりした長計を作成していただき、その後は管理会社の無料の見直しを目安程度にしています。

管理会社からこのような変更が提案されたら、毎年の委託費に入れないで、必要な時には別途依頼しますと答えると思います。
管理会社の長計は、管理会社に都合のいいように作られそうでどこまで信用できるかも心配ですから。
サービスで5年ごとの見直しを入れているのでしたら問題はないでしょう。

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回答を有難うございます。ご指摘の様に既に当マンションの管理委託契約書は変更されています。(軽微な変更として管理会社の説明は無かったのですが)
問題は、第2項の長期修繕計画案と第4項の長期修繕計画案が違うことです。
第2項の長期修繕計画案は当マンションも管理会社工事部に50万円で依頼した建物劣化調査報告書等になります。建物調査試験として塗膜付着強度測定、コンクリート中性化測定、タイル付着強度測定、シーリング材劣化診断等と目視・打診・触診調査が実施されています。報告書には、設計予算書、工事仕様書(簡単な設計図書)が含まれています。(公共施設で修繕工事を実施する場合に提出される書類に該当するのではないでしょうか。)
第4項の長期修繕計画案は管理会社が管理委託された業務として実施するもので、対価は管理委託費です。従って、業務を履行しなかった場合、精算が発生すると考えています。
また、この長期修繕計画案は国土交通省が平成20年6月17日に発出した長期修繕計画標準作成ガイドライン及び様式に該当するものです。
石山さんが変に思われたように、標準管理委託契約書に準じて第4項を追加したとの説明はおかしいし、管理会社の騙しのテクニックと考えています。
今回の質問(の趣旨)は、皆さんの管理組合はどの様に(騙しに)対応しているのかお尋ねしたものです。

騙す意識があったのか、ただなんの考えもなく無意識(専門家としてはあってはならないのですが)機械的に行ったのかも。いずれにしても
管理会社に理由を正す必要かも。対価は管理委託費とのことですが、一口に管理委託費といっても、管理委託費は何を行うかによって、決定すべきものであり、どのような内容で契約したかによ精算額も変わるものと思います。いずれにしても内容をよく確認することです。

私が監事を務めるマンションの管理業務委託契約には長期修繕計画の作成が含まれていません。本契約と別で提案されたのが40万くらいの見積もりだったので却下し、「マンション管理センター」に依頼しました。2万円でした。

今回のご質問に登場する、管理会社が5年ごとに行う長期修繕計画の見直しは、精度の高いものではありません。どこでもそうです。マンション管理センターで2万円でやってくれるのと同程度かそれ以下だと思います。
何故5年ごとなのか?は、「国土交通省が5年ごとの見直しを推奨しているから5年」という以上の根拠は無いでしょう。

正確なものを求めれば何十万もかかるのものですが、大規模修繕をする時には詳細な建物劣化診断がされますから、その機会に専門家による正確な長期修繕計画を作れば良いのだと思います。管理会社による5年ごとの見直し時期が、専門家による長期修繕計画を作る機会と同じ年や近い年だった場合、管理会社が精度の低い長期修繕計画を作る意味は無くなります。その場合は見直しをしない、しなくても清算しない、という話が書かれていると読めます。また、毎年見直したとしてもさほど変わらないので5年ごとと国土交通省は言うのではないでしょうか。

とあるマンション管理に関する本に「管理会社による長期修繕計画は、管理会社の売り上げ予定表」という表現がされていましたが、そもそも清算してもらう価値があるほどの長期修繕計画なのか?疑問です。

私のマンションも同じような内容なので承認してることになりますね。長期修繕計画については今はどこもそんな感じだと思います。

標準管理委託契約に準じてというからわからなくなるのでしょう。
標準管理委託契約は、長計作成は別個の契約としています。
添付資料には別個の契約とするが入っていません。
ここでは「5年ごとに見直しをする」ということだけが契約内容になっていますから、たとえば4年で作成した場合には組合は5分の4しか払わないよと主張されるいうことのないように「精算を要しない」としたのだと思います。
つまり長計作成も毎年の委託費に含まれていて、5年ごとに提出しますという契約ではないですか。

通常はこのようなものは無料で行ってくれるものだと思いますが、有料なら管理会社にではなく外部専門家に依頼したほうがいいと思います。
5年というのは国交省が奨励している期間ですが、妥当だと思います。
毎年しても無駄ですし、10年放っておいたら相場と違ってしまうかもしれません。

私のところは大規模が終わった後に、専門家にしっかりした長計を作成していただき、その後は管理会社の無料の見直しを目安程度にしています。

管理会社からこのような変更が提案されたら、毎年の委託費に入れないで、必要な時には別途依頼しますと答えると思います。
管理会社の長計は、管理会社に都合のいいように作られそうでどこまで信用できるかも心配ですから。
サービスで5年ごとの見直しを入れているのでしたら問題はないでしょう。

非常に詳しく記載されていていいじゃないですか。
私だったら当然に承認しますよ。
5年ごとの見直しはちょうどいい期間です。
毎年、若しくはあっちゃんさんが考えるように2年で見直ししても、ほとんど前回と変わらないでしょう。物価が急激に変わるわけでもないし(そんなことが起こったら日本の経済が破滅ですし、この計画に消費税は取り入れていません。)また、建物や設備が1年や2年で急激に劣化して修繕期間を大幅に変えることになりなんてことはないわけで。
その為にも年間でいろいろな点検が行われているのではないですか。
突発的な修繕は、計画とは別問題です。
もし、毎年見直せという無駄な要求を管理組合がしたとしたら、管理会社は前回の計画のコピーを提出したっていいわけです。変わらないのですから。

標準管理委託契約では「建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し」となっているところが、この管理会社の委託契約では「基本的データを取りまとめ」となっています。
つまり、よく管理会社が出してくれる無料の長計だということではないですか。標準管理委託で言う別個の契約とする長計ではないと思います。
これは基幹事務の中に入っているもので、これがいくら、あれがいくらというものではなく、事務としてこのようなことを行いますというものですから、「この分だけを精算しろ」というのはおかしいです。
また、大規模修繕の間近に見直しをしても意味がないので、大規模修繕が終わってからにしましょうとなった時などに、管理組合が誤解して「5年ごとに提出してないじゃないか。精算しろ。」などの要求を出されないために、念を入れて精算を要しないと明記したのではないですか。

内容としては全くおかしいものではないと判断します。

問題は、明らかに変更となるのに重要事項説明会が開催されていなかったというところではないでしょうか。
5月29日のご質問も同じように重要事項説明会の開催が必要なものです。
組合に不利な変更の場合のみに重要事項説明会を開催するのではなく、変更があれば開催しなければならないものです。
軽微な変更とは、たとえば電話番号が変わったとか、1字や1句変わったが、内容に全く影響がないなどの場合のことを言います。
ご質問の変更は、口頭の説明で済むような変更ではないです。

ご質問が「皆さんの管理組合(総会)では、管理会社からのこの様な変更の申し出がされた場合、承認するのでしょうか??」ということですので、それにお答えします。
委託契約の変更ですから、当然に重要事項説明会が開催されたと思います。
私だったらその時に、納得のいかないことは納得がいくまで質問し、その回答により承認するかしないかの判断をします。
あっちゃんさんは質問しなかったのですか。
この内容が妥当かどうかということではなく、皆さんは承認するかどうかということでしたら、管理会社にあっちゃんさんがもやもやしている部分を質問したほうが生産的だと思います。

回答を有難うございます。このみさんが言われるように、管理会社からの変更の申し出について管理組合が承認するかを判断することが重要と私も考えます。
先ず、この質問をした経緯からお話しします。
一昨年、管理委託契約書(以下、契約書)の変更が適正に行われれていないとの指摘があり、昨年、管理会社に2002年の新規契約書からの変更履歴を提出させました。それにより、変更履歴に矛盾点があり、また、変更理由に妥当性のないものがあることが判明しました。現在、契約書と重要事項説明書(重説書)に齟齬がないかを確認しています。
一方、この変更は重要事項説明会(重説会)において説明されていません。
管理会社に指摘をすると、全て管理組合にとって不利益とならない軽微な変更であると主張しています。
すなわち、重説書は前年度の契約書からの「変更はなく、同一である」とし、重説会においても軽微な変更の説明は不要との主張をしています。
このみさん(の管理組合)が、仮に、重説会で、管理会社からの変更の説明を受け、管理組合から、「原則として」→削除。「5年毎に」→「2年毎に」等意見が出たり、或いは、変更理由に妥当性がないという意見が出た場合はどの様な対応になるのですか?
重説書の変更は管理組合と管理会社との間で協議が整った場合になされるので、この変更は承認されず、ペンディイングになり、両者の間で協議が続けられるという認識で宜しいのでしょうか?

この変更は「重要事項説明会」において説明しなければならない変更に当たります。
そういうこともわからない(?)管理会社は委託契約の変更がどうのこうのというのではなく、速やかに管理会社を変更したほうがいいと思います。
どうせ住民は何もわからないと馬鹿にされているようなものではないでしょうか。
2016年のことのようですので、今更国交省に訴えても処分してくださるかどうかはわかりませんが、重要事項説明をしていないというのは処分ものですよ。

【管理組合から、「原則として」→削除。「5年毎に」→「2年毎に」等意見が出たり、或いは、変更理由に妥当性がないという意見が出た場合はどの様な対応になるのですか? 】
ということについてですが、「原則」の削除の必要はなく、「5年毎」は至極まっとうなことだと思いますから、そのような意見を言う方のほうに、これでいいのですよという説明をします。
あっちゃんさんは気に入らないようですが、この部分は全然おかしいことはないと思います。
変更理由に妥当性がないという意見は、なにを根拠に、なぜそう思うのか聞かないと答えようがないですね。

【重説書の変更は管理組合と管理会社との間で協議が整った場合になされるので、この変更は承認されず、ペンディイングになり、両者の間で協議が続けられるという認識で宜しいのでしょうか?】
重要事項説明会が開催されていないのですから、この変更は効力を持っていないのではないでしょうか。
ただし、すでに2年間も過ぎてしまっていますし、その間、問題として取り上げていないのでしたら皆さんが承認したというように解釈されることもあるかもしれません。
提案されたその場で、どっちとも決められないから継続審議しようとなったのでしたらペンディングと言えますが、そうでなけでばペンディングではないと思います。

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私のマンションも同じような内容なので承認してることになりますね。長期修繕計画については今はどこもそんな感じだと思います。

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今回のご質問に登場する、管理会社が5年ごとに行う長期修繕計画の見直しは、精度の高いものではありません。どこでもそうです。マンション管理センターで2万円でやってくれるのと同程度かそれ以下だと思います。
何故5年ごとなのか?は、「国土交通省が5年ごとの見直しを推奨しているから5年」という以上の根拠は無いでしょう。

正確なものを求めれば何十万もかかるのものですが、大規模修繕をする時には詳細な建物劣化診断がされますから、その機会に専門家による正確な長期修繕計画を作れば良いのだと思います。管理会社による5年ごとの見直し時期が、専門家による長期修繕計画を作る機会と同じ年や近い年だった場合、管理会社が精度の低い長期修繕計画を作る意味は無くなります。その場合は見直しをしない、しなくても清算しない、という話が書かれていると読めます。また、毎年見直したとしてもさほど変わらないので5年ごとと国土交通省は言うのではないでしょうか。

とあるマンション管理に関する本に「管理会社による長期修繕計画は、管理会社の売り上げ予定表」という表現がされていましたが、そもそも清算してもらう価値があるほどの長期修繕計画なのか?疑問です。

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回答を有難うございます。ご指摘の様に既に当マンションの管理委託契約書は変更されています。(軽微な変更として管理会社の説明は無かったのですが)
問題は、第2項の長期修繕計画案と第4項の長期修繕計画案が違うことです。
第2項の長期修繕計画案は当マンションも管理会社工事部に50万円で依頼した建物劣化調査報告書等になります。建物調査試験として塗膜付着強度測定、コンクリート中性化測定、タイル付着強度測定、シーリング材劣化診断等と目視・打診・触診調査が実施されています。報告書には、設計予算書、工事仕様書(簡単な設計図書)が含まれています。(公共施設で修繕工事を実施する場合に提出される書類に該当するのではないでしょうか。)
第4項の長期修繕計画案は管理会社が管理委託された業務として実施するもので、対価は管理委託費です。従って、業務を履行しなかった場合、精算が発生すると考えています。
また、この長期修繕計画案は国土交通省が平成20年6月17日に発出した長期修繕計画標準作成ガイドライン及び様式に該当するものです。
石山さんが変に思われたように、標準管理委託契約書に準じて第4項を追加したとの説明はおかしいし、管理会社の騙しのテクニックと考えています。
今回の質問(の趣旨)は、皆さんの管理組合はどの様に(騙しに)対応しているのかお尋ねしたものです。

騙す意識があったのか、ただなんの考えもなく無意識(専門家としてはあってはならないのですが)機械的に行ったのかも。いずれにしても
管理会社に理由を正す必要かも。対価は管理委託費とのことですが、一口に管理委託費といっても、管理委託費は何を行うかによって、決定すべきものであり、どのような内容で契約したかによ精算額も変わるものと思います。いずれにしても内容をよく確認することです。

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回答を有難うございます。ご指摘の様に既に当マンションの管理委託契約書は変更されています。(軽微な変更として管理会社の説明は無かったのですが)
問題は、第2項の長期修繕計画案と第4項の長期修繕計画案が違うことです。
第2項の長期修繕計画案は当マンションも管理会社工事部に50万円で依頼した建物劣化調査報告書等になります。建物調査試験として塗膜付着強度測定、コンクリート中性化測定、タイル付着強度測定、シーリング材劣化診断等と目視・打診・触診調査が実施されています。報告書には、設計予算書、工事仕様書(簡単な設計図書)が含まれています。(公共施設で修繕工事を実施する場合に提出される書類に該当するのではないでしょうか。)
第4項の長期修繕計画案は管理会社が管理委託された業務として実施するもので、対価は管理委託費です。従って、業務を履行しなかった場合、精算が発生すると考えています。
また、この長期修繕計画案は国土交通省が平成20年6月17日に発出した長期修繕計画標準作成ガイドライン及び様式に該当するものです。
石山さんが変に思われたように、標準管理委託契約書に準じて第4項を追加したとの説明はおかしいし、管理会社の騙しのテクニックと考えています。
今回の質問(の趣旨)は、皆さんの管理組合はどの様に(騙しに)対応しているのかお尋ねしたものです。

騙す意識があったのか、ただなんの考えもなく無意識(専門家としてはあってはならないのですが)機械的に行ったのかも。いずれにしても
管理会社に理由を正す必要かも。対価は管理委託費とのことですが、一口に管理委託費といっても、管理委託費は何を行うかによって、決定すべきものであり、どのような内容で契約したかによ精算額も変わるものと思います。いずれにしても内容をよく確認することです。