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機械式駐車場などの修理やメンテ費用に管理会社が手数料を乗せるのは当然ですか?

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 機械式駐車場に経年変化による部品交換が必要との点検結果を受けて、管理会社が点検業者の見積もりに10パーセントほど乗せて管理会社名義で見積書を出してきました。

 数年先に埋め戻しか、リニュアルを考えている矢先に200万ほどの費用ということで不審に思い、一人の理事が他の業者に見積を取ったところ、緊急・重要な部品だけ変える提案とともに、定期点検費用の見積もりも前の業者より安い提案がされました。

 理事会としてメンテナンス会社を変えたいと理事会でフロントマンに伝えたところ、理事会が直接業者と契約するなら、管理会社としての責任が持てない、機械式駐車場のトラブルに関しては何もできない。もし管理会社として、その会社を適切な業者として認められれば、その会社と管理会社が契約する。その際、手数料を5〜8パーセント頂くのが普通と言われました。

 管理契約上そんな必要はないと思ったのですが、「責任が持てない」の言葉に数人の理事が心配になり、手数料を払ってでも管理会社との契約にさせたほうが良いということになってしまいました。これは当然のことなのでしょうか?マージンで儲けるのではなく、管理委託費だけで勝負してくれる管理会社はないものでしょうか? 

みんなの回答

管理会社の手数料は当然のことですし、10%も良心的だとは思いますが、この管理会社は不親切ですね。
私のところはエレベーターも機械式駐車場も管理組合が直接契約して経費節減していますが、何かあった時には管理会社がそちらの方に手配してくれたり、立ち合いなどの対応もしてくれています。
これは当然だとは思いませんので、いい管理会社だと非常に感謝しています。

何か不具合が起こった時には責任は持てないと言われたようですが、何か起こった時には、管理会社はただ住民に「ご迷惑をおかけします」のごめんなさいパフォーマンスをしているだけなのではないですか。
修理するのはメンテナンス会社ですから。
それとも不具合が起これば、その分委託費から差し引いてくれるのでしょうか。

組合にとっては、管理会社が責任を取ろうが、メンテナンス会社が取ろうがどちらでも構わないのではないでしょうか。
機械式駐車場の件ばかりでなく、管理会社は保険の件でも「何もできなくなる」と同じ手口で脅し、他の保険代理店に契約させないようにしているところもあります。

せっかく自分たちでいいところを見つけてきたのに、なんで管理会社の契約にしなければいけないのですか。
これを機会に脅しに負けないよう強くなってください。

ご回答ありがとうございます。このみさんの責任論に同感いたします。私たちもそちらと同様エレベーター、駐車場は直接契約なのですが、今回の見直しで、管理会社契約に変えることを強く勧められたのです。管理委託契約には「直接契約の場合でも管理会社は見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う」とあり、今までは何の支障もなかったので管理会社のあり方が少し変わってきたかなと思っています。今の管理会社は10数年前に、20社以上が応札した、かなり厳密な入札で選ばれた会社で、最初の5年は申し分ありませんでしたが、フロントが変わるたびに、売上至上主義の傾向が強くなってきました。理事OBの中には、そろそろ管理会社の見直しを考えた方がいいかもと言われる方もいます。ありがとうございました。

新米理事長さん
実は私のところのとってもいい管理会社も近年少しずつそのような傾向が出てきています。
まだそちらのようにあからさまにはなっていませんが、若いフロントマンにはかなりのプレッシャーをかけているのではないかと心配しています。
この業界自体がそういう傾向になってきているのかもしれませんね。

当然です。今までどう思っていたのですか?

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丁重なご回答ありがとうございます。
 今までは私たちも、ご推奨の通り、エレベーターも駐車場も直接契約で何の題もなくやってきたのに、ここにきて「直接契約は危険で責任が持てない」と言った文言で、管理会社との契約にさせようとすることに疑問を覚えての質問だったので、直接契約でも問題ない(というか、そのほうが好ましい)根拠をあげていただいて心強く思います。
 一方で、管理会社による契約のフィーについては、他業界にいる者としては腑に落ちないところがあります。各契約に管理会社の手数料が乗っていることは認識していますが、根本的な問題として、この「当然の常識」は管理会社都合の常識であって、管理組合にとっては好ましいものではないと感じるのです。管理会社は管理委託費の中で、管理報酬費といった名目(うろ覚えです)で利益を得ていると思います。そこで定められた金額を得るのは当然だと思いますが、各契約に乗せるということになれば、フロントマンは実績を上げるために、不要不急の支出を勧めたり、より高い契約に誘導したり、今回のように、直接契約をすることを思いとどまらせたりせざるを得ないでしょう。そうすれば支出は必要以上に増大することになります。管理報酬費が高くなってもいいから、管理会社が取るのは、管理契約書に明記されている管理報酬費だけといったルールではやれないものでしょうか?

管理委託契約に限ってみますと、建物の維持に必要な建築及び設点検の全てに管理会社の利益がONされています。指摘したELV・機械駐等専門性の高い業務を除き、管理会社で一応ノウハウや自社の有資格者の技術員に点検・確認させたりしていますので妥当なフィーはとうぜんと考えます。
事務管理委託費が言えば管理会社の利益になります。当然に社内的にはグロスで高額な築年数の浅い物件に給与の低い新入社員を担当させて利幅を考えている会社もあります。メンテンナスの費用も最近では公にされてきていますので、比較してみると管理会社のフィーの取り方が明確になってきます。
一度、コンサルティング会社や管理士等に問い合わせて検証してみてはいかがでしょうか?

はい、当然の事だと思います。管理員をやっております。
勤務マンションでは定期清掃、圧力送水管の点検、消防設備点検、植栽管理、除雪作業、地下タンク漏洩検査を直接契約としております。管理員の点検に伴う「準備」「立会」「報告」は委託契約の場合と同様にすることを「委託契約書」の中で約束しております。
乗せる率についてはある契約で、管理会社からの金額と受注業者の聞き取り金額を比べましたら10%程度でした。妥当と思われます。
管理コストの削減のために点検項目を絞って直接契約に移行させていくのも一つの方法かと思います。

ご回答ありがとうございます。管理員をしておられる方のご意見が伺えて幸いです。

当然のことだと思います。
むしろ今まで気が付かれなかった方が驚きです。
管理会社は営利を目的とした企業です。
管理組合として、何か求めているものが違うのではないですか。
1割なら良心的なところだと思います。
こういうことが納得できないといわれるのでしたら、管理組合が直接見積もりを取ったり契約したりするしかないと思います。
管理会社によっては、それでも契約がほしくて管理組合のとった見積もりより安く手配するところもあるようですが、管理会社に負担をかければかける程、結果として管理組合がどこかで負担を大きくされ、帳消しにされていると思います。
外部に契約されたら管理会社が責任を負えなくなるのも当然のことです。
この管理会社が悪徳というのではなく、当たり前の利益追求業務を当たり前にしているだけだと思います。
どこでも一緒なのではないですか。
ただ、この儲け主義を大幅にしているところではなく、このようなことも踏まえながら信頼できる会社を選ぶことは必要だと思います。

ご回答ありがとうございました。様々な契約に手数料が乗っていることは新米とはいえ知っています。もともと当マンションでは、エレベーター、機械式駐車場メンテの契約は、区分所有者が見積もりをとった業者と直接契約されていました。管理委託契約の中でも、直接契約の場合も、見積書受理、発注補助、実施の確認は管理会社の基幹事務となっていて、滞りなく実施されていました。ところが今回の機械式駐車場の点検・修理会社見直しに際しては、前回同様、組合員がとってきた見積もりを組合が直接契約しようとしているのに、管理会社との契約に誘導しようとするようなことが、どちらでも「当然」の慣行となっているのかをお聞きしたかったのです。質問の意図がわかりづらくて申し訳有りませんでした。

管理会社を通しての契約でしたら手数料が載せられるのが一般的と思います。

手数料を載せられたくないなら管理組合と保守点検業者の直接契約として、管理会社には取次だけ頼む方法もあります。その形の契約に応じる管理会社はあります。

当方では機械式駐車場のほか、エレベーター保守点検、植栽管理、雑排水管洗浄、定期清掃の会社は直接契約です。
この方法ですと仰る通りで何かあった時に管理会社は責任を持ってくれません。連絡窓口になってくれるだけです。
実例を挙げますと、雑排水管洗浄の仕事が不完全だったのでやり直しをしてもらった事がありましたが、管理組合サイドで洗浄業者と交渉し再洗浄の予定調整をする必要がありました。
こんな時に管理会社を通した契約でしたら、フロントマンに一言 苦情を言えば、再手配は全部やってくれたのかもしれないと思いました。

安いなりに管理組合サイドの手間は増えるのですが、自主管理の組合に比べれば手間は少ないと思いますし、「貴重な経験が出来る」と前向きに考えるのも良いと思います。

早速のご回答ありがとうございます。当方でも、エレベータ保守と機械式駐車場は直接契約だったのです。今回のことで、自社を通しての新契約に移行させたいというのが管理会社の意向だと思います。理事会内には、手数料を払ってでも全てを管理会社に任せたい人と、できるだけ自分たちでも見積もりを集め直接契約を志向する人と両方います。マンションの規模や管理組合の性格によって異なるとは思いますが、私どもも、そちらのように直接契約、管理会社による契約をうまく組み合わせて、利便性、経済性を両立させたいと思います。ありがとうございました。

当然のことだと思います。
むしろ今まで気が付かれなかった方が驚きです。
管理会社は営利を目的とした企業です。
管理組合として、何か求めているものが違うのではないですか。
1割なら良心的なところだと思います。
こういうことが納得できないといわれるのでしたら、管理組合が直接見積もりを取ったり契約したりするしかないと思います。
管理会社によっては、それでも契約がほしくて管理組合のとった見積もりより安く手配するところもあるようですが、管理会社に負担をかければかける程、結果として管理組合がどこかで負担を大きくされ、帳消しにされていると思います。
外部に契約されたら管理会社が責任を負えなくなるのも当然のことです。
この管理会社が悪徳というのではなく、当たり前の利益追求業務を当たり前にしているだけだと思います。
どこでも一緒なのではないですか。
ただ、この儲け主義を大幅にしているところではなく、このようなことも踏まえながら信頼できる会社を選ぶことは必要だと思います。

ご回答ありがとうございました。様々な契約に手数料が乗っていることは新米とはいえ知っています。もともと当マンションでは、エレベーター、機械式駐車場メンテの契約は、区分所有者が見積もりをとった業者と直接契約されていました。管理委託契約の中でも、直接契約の場合も、見積書受理、発注補助、実施の確認は管理会社の基幹事務となっていて、滞りなく実施されていました。ところが今回の機械式駐車場の点検・修理会社見直しに際しては、前回同様、組合員がとってきた見積もりを組合が直接契約しようとしているのに、管理会社との契約に誘導しようとするようなことが、どちらでも「当然」の慣行となっているのかをお聞きしたかったのです。質問の意図がわかりづらくて申し訳有りませんでした。

管理会社の手数料は当然のことですし、10%も良心的だとは思いますが、この管理会社は不親切ですね。
私のところはエレベーターも機械式駐車場も管理組合が直接契約して経費節減していますが、何かあった時には管理会社がそちらの方に手配してくれたり、立ち合いなどの対応もしてくれています。
これは当然だとは思いませんので、いい管理会社だと非常に感謝しています。

何か不具合が起こった時には責任は持てないと言われたようですが、何か起こった時には、管理会社はただ住民に「ご迷惑をおかけします」のごめんなさいパフォーマンスをしているだけなのではないですか。
修理するのはメンテナンス会社ですから。
それとも不具合が起これば、その分委託費から差し引いてくれるのでしょうか。

組合にとっては、管理会社が責任を取ろうが、メンテナンス会社が取ろうがどちらでも構わないのではないでしょうか。
機械式駐車場の件ばかりでなく、管理会社は保険の件でも「何もできなくなる」と同じ手口で脅し、他の保険代理店に契約させないようにしているところもあります。

せっかく自分たちでいいところを見つけてきたのに、なんで管理会社の契約にしなければいけないのですか。
これを機会に脅しに負けないよう強くなってください。

ご回答ありがとうございます。このみさんの責任論に同感いたします。私たちもそちらと同様エレベーター、駐車場は直接契約なのですが、今回の見直しで、管理会社契約に変えることを強く勧められたのです。管理委託契約には「直接契約の場合でも管理会社は見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う」とあり、今までは何の支障もなかったので管理会社のあり方が少し変わってきたかなと思っています。今の管理会社は10数年前に、20社以上が応札した、かなり厳密な入札で選ばれた会社で、最初の5年は申し分ありませんでしたが、フロントが変わるたびに、売上至上主義の傾向が強くなってきました。理事OBの中には、そろそろ管理会社の見直しを考えた方がいいかもと言われる方もいます。ありがとうございました。

新米理事長さん
実は私のところのとってもいい管理会社も近年少しずつそのような傾向が出てきています。
まだそちらのようにあからさまにはなっていませんが、若いフロントマンにはかなりのプレッシャーをかけているのではないかと心配しています。
この業界自体がそういう傾向になってきているのかもしれませんね。

管理会社を通しての契約でしたら手数料が載せられるのが一般的と思います。

手数料を載せられたくないなら管理組合と保守点検業者の直接契約として、管理会社には取次だけ頼む方法もあります。その形の契約に応じる管理会社はあります。

当方では機械式駐車場のほか、エレベーター保守点検、植栽管理、雑排水管洗浄、定期清掃の会社は直接契約です。
この方法ですと仰る通りで何かあった時に管理会社は責任を持ってくれません。連絡窓口になってくれるだけです。
実例を挙げますと、雑排水管洗浄の仕事が不完全だったのでやり直しをしてもらった事がありましたが、管理組合サイドで洗浄業者と交渉し再洗浄の予定調整をする必要がありました。
こんな時に管理会社を通した契約でしたら、フロントマンに一言 苦情を言えば、再手配は全部やってくれたのかもしれないと思いました。

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丁重なご回答ありがとうございます。
 今までは私たちも、ご推奨の通り、エレベーターも駐車場も直接契約で何の題もなくやってきたのに、ここにきて「直接契約は危険で責任が持てない」と言った文言で、管理会社との契約にさせようとすることに疑問を覚えての質問だったので、直接契約でも問題ない(というか、そのほうが好ましい)根拠をあげていただいて心強く思います。
 一方で、管理会社による契約のフィーについては、他業界にいる者としては腑に落ちないところがあります。各契約に管理会社の手数料が乗っていることは認識していますが、根本的な問題として、この「当然の常識」は管理会社都合の常識であって、管理組合にとっては好ましいものではないと感じるのです。管理会社は管理委託費の中で、管理報酬費といった名目(うろ覚えです)で利益を得ていると思います。そこで定められた金額を得るのは当然だと思いますが、各契約に乗せるということになれば、フロントマンは実績を上げるために、不要不急の支出を勧めたり、より高い契約に誘導したり、今回のように、直接契約をすることを思いとどまらせたりせざるを得ないでしょう。そうすれば支出は必要以上に増大することになります。管理報酬費が高くなってもいいから、管理会社が取るのは、管理契約書に明記されている管理報酬費だけといったルールではやれないものでしょうか?

管理委託契約に限ってみますと、建物の維持に必要な建築及び設点検の全てに管理会社の利益がONされています。指摘したELV・機械駐等専門性の高い業務を除き、管理会社で一応ノウハウや自社の有資格者の技術員に点検・確認させたりしていますので妥当なフィーはとうぜんと考えます。
事務管理委託費が言えば管理会社の利益になります。当然に社内的にはグロスで高額な築年数の浅い物件に給与の低い新入社員を担当させて利幅を考えている会社もあります。メンテンナスの費用も最近では公にされてきていますので、比較してみると管理会社のフィーの取り方が明確になってきます。
一度、コンサルティング会社や管理士等に問い合わせて検証してみてはいかがでしょうか?

はい、当然の事だと思います。管理員をやっております。
勤務マンションでは定期清掃、圧力送水管の点検、消防設備点検、植栽管理、除雪作業、地下タンク漏洩検査を直接契約としております。管理員の点検に伴う「準備」「立会」「報告」は委託契約の場合と同様にすることを「委託契約書」の中で約束しております。
乗せる率についてはある契約で、管理会社からの金額と受注業者の聞き取り金額を比べましたら10%程度でした。妥当と思われます。
管理コストの削減のために点検項目を絞って直接契約に移行させていくのも一つの方法かと思います。

ご回答ありがとうございます。管理員をしておられる方のご意見が伺えて幸いです。

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 一方で、管理会社による契約のフィーについては、他業界にいる者としては腑に落ちないところがあります。各契約に管理会社の手数料が乗っていることは認識していますが、根本的な問題として、この「当然の常識」は管理会社都合の常識であって、管理組合にとっては好ましいものではないと感じるのです。管理会社は管理委託費の中で、管理報酬費といった名目(うろ覚えです)で利益を得ていると思います。そこで定められた金額を得るのは当然だと思いますが、各契約に乗せるということになれば、フロントマンは実績を上げるために、不要不急の支出を勧めたり、より高い契約に誘導したり、今回のように、直接契約をすることを思いとどまらせたりせざるを得ないでしょう。そうすれば支出は必要以上に増大することになります。管理報酬費が高くなってもいいから、管理会社が取るのは、管理契約書に明記されている管理報酬費だけといったルールではやれないものでしょうか?

管理委託契約に限ってみますと、建物の維持に必要な建築及び設点検の全てに管理会社の利益がONされています。指摘したELV・機械駐等専門性の高い業務を除き、管理会社で一応ノウハウや自社の有資格者の技術員に点検・確認させたりしていますので妥当なフィーはとうぜんと考えます。
事務管理委託費が言えば管理会社の利益になります。当然に社内的にはグロスで高額な築年数の浅い物件に給与の低い新入社員を担当させて利幅を考えている会社もあります。メンテンナスの費用も最近では公にされてきていますので、比較してみると管理会社のフィーの取り方が明確になってきます。
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