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2年目の自主点検について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

施工会社は2年目の自主点検を行ったと言います。
それに伴い、自主点検報告書、修繕報告書があると思うのですが
管理会社は把握してないようです。施工会社に問うと言ってますが、普通、慣例としてはどうなのでしょうか?
修繕に備えての資料にしたいと思っています。

みんなの回答

書き落としましたのて追記です。
大規模修繕を検討する場合は過去の点検記録、修繕履歴も参考にすべきです。ご指摘の記録であれ、改めて調査する記録であれ重要な資料です。
私は理事長になった時過去の修繕履歴を見ましたが”歯抜け”状態でした。
管理会社は設備点検を外部に依頼しますが管理会社は丸投げ状態が多いです。
不備が指摘されていても理事会に報告しないことがあります。私どもは人身事故寸前の経験をしました。
この点検報告書がきちんと整備、記録されて居るかを理事(長)は確認すべきです。”報告書を見るぞ”いうだけでも管理会社の姿勢が変わります。点検報告書を見れば、管理会社や点検会社の利益が透けて見えます。

私は理事長として管理会社に記録を残すよう指示しましたが現在どうなっているか。
理事会が常に監視していなければ管理会社は手抜きをすると思ってください。
マンション管理士も頼りになりません。

私の経験と私見をお伝えします。貴物件と共通点があるかわかりませんがご参考にしてください。
私は物件購入時にデベ(マンション販売会社)から「10年アフターサービスについて」が渡されました。専有部分、共用部分に不都合があれば無償で是正するという保証書みたいなものです。設計・施工瑕疵はもとより不具合箇所全般にわたる対象項目が記載されております。責任期限は1年、2年、5年、8年、10年を区切りとなっています。機器や設備は短期間、土木工事は10年が保証機期間と言うことです。
2年目の時私は理事でしたので、共用部の土木、建築、設備に関わる点検を専門会社に依頼することを提案し理事会に提案し総会決議を経て実行しました。費用は240万円(1戸当たり4000円)位だったと記憶しています。
一方、区分所有者には、不都合箇所を指摘してくださいと言う、通知がデベから送付されました。
同時に、管理会社(デベの子会社)とデベには無償で点検させました。私や数人の理事は部分的ですが点検に立ち会いました。専門家がどのような視点で検査しているかを知る機会でもありました。
専門会社、管理会社、デベ(施工会社)の3社からは写真付きの報告書が理事会に提出されました。専門会社は理事会に対し説明会を開催しましたが、素人では気が付かない不都合箇所(例えば、防火壁が存在しない、エレベーター設備周りの不都合、土木工事の杜撰さ等)が多数指摘され驚きました(私個人は職業柄十分予想していたが)。説明会では報告書に記載できないほどの恐ろしい疑問点も報告されました。
管理会社もデベ(施工会社)も良く点検してくれたと思います。しかし、彼らは自己保身の立場ですからお金のかかる部分、素人では気付かない部分は指摘しない、曖昧にします。
3社の報告書をもとに是正してもらいたい事項を我々がまとめデベに通知しました。保証(補償)工事ですので金額は不明ですが費用効果は十分あったと思います。デベも素直に応じてくれたともいます。
管理会社はデベの子会社です予想以上に正直な報告書を作成しましたので評価しています。しかしデベは、施工会社に丸投げ状態でした。施工会社は自分の瑕疵を指摘するのですから当然手心が加わり信頼できません。
私初め当時の担当理事が積極的に取り組んだ成果は大きかったと思います。
残念がら、報告書において経過観察とされた事項、その後点検すべき事項を後任の担当理事、理事長が放置したため10年の時効になってしまいました。私は基礎鉄筋の腐食進行を気にしています。

貴質問が、デベとの契約を根拠とした点検との前提で私見を述べます。
①引渡された物件に対する瑕疵責任は相手方(売り主)にありますが是正を請求するのは購入者(専用部分は区分所有者、共用部分は管理組合)です。施工会社が点検したのは売り主(注文者)が施工会社に不都合部分の是正を要求することを目的としたものではありませんか。そうであれば施工会社は理事会(組合)に報告する義務はありません。
②購入者は売買契約(民法)や契約時の個別契約に基づき、物件の瑕疵や不都合部分の是正を求めるとができます。しかしこれは、購入者時自身が指摘し売り主に是正要求をして初めて法的効力が生じます(黙っていれば時効により請求権が消滅します)。役員は組合員から建物や敷地の管理を委任されているのですから理事会は組合員に代わって不都合是正の請求を行う義務があります。
③理事会(理事長)はこの認識に立ち、共有部分の不都合を調査し売り主に請求すべき責任があります。この点検を有償で行うか、売り主にさせるかは理事会が決めることになります(必要なら総会決議)。
④質問者様の場合は、理事会として管理会社/デベ/施工会社に点検を依頼したのでしょうか。売り主(多くは売り主指定の管理会社)が施工会社に依頼したのでしょうか。前者であれば施工会社はデベの代理として理事会に報告義務がありますが、後者であれば報告義務はないと考えます。とはいっても、改めて理事会が点検報告書の開示をデベに求めれば開示すると思います。理事長名で請求することをお勧めします。
⑤もし、その開示を拒否する、渋るならそこには重大な瑕疵や不都合が存在すると考えるべきです。相手の出方次第では、理事会として第三者に点検を依頼すべきです。施工会社は自己防衛、販売会社側の立場で点検している可能も高いので法に触れない、後に表面化しない部分は極力隠蔽する(無意識に問題化しない)可能性が十分あります。私どもの経験でもこれを確認しています。
⑥横浜の傾きマンションの事例は極めて稀でしょうが、淡路神戸地震のような倒壊事例もあります。権利があるうちに徹底的に点検し是正を求めるべきではないでしょうか。

まとめ。経緯が良くわかりませんが以下を提案します。
①管理組合から保全、維持を委任されている理事会はことの重要性を認識し共有部分の不都合部分の発見、是正要求をすべき。
②既に行った点検報告書の提示を求め①の判断材料にする。
③慎重を期するなら、専門会社に依頼して第三者としての点検を求める。
決して販売会社や管理会社の説明を信じてはなりません。
販売時期や建物規模によりますが、設計や施工に関する保証がない物件が沢山あります。
大手ゼネコンと言えども鉄筋不足、等あり得ない施工が報道されています。自分たちの財産は自分たちで守らねばならないことを私は指摘したいです。
私は手抜き工事や不都合箇所の隠ぺいを上司から指示されてきた悲しい企業人です。素人をだますのは簡単です。

蛇足ですが。
第三者であるべき専門会社も怪しい場合があるのでお気をつけて。

施工会社のアフター1年・2年の報告は管理組合に提出されるのが通常だと思います。
施工会社が理事会に出席して、どのような指摘があり、どこを修繕したなどの説明も行われます。
管理会社にそのまま報告書だけ出すことはないと思いますが、その場合でも管理会社が内容の説明を理事会にして、理事会に報告書を渡すものだと思います。
当時の理事長さんに聞いてみてはいかがでしょうか。
管理会社は自分のところで行ったものではないので、報告書を組合に渡してしまえば状況の把握はしていないのかもしれません。

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外壁タイル全面点検を検討している会議で施工会社の者が発言したのですが、今回手の届く範囲の外壁点検も自主で行い、報告書は提示してきました。施工会社の自主点検ですので組合の費用負担は無しです。2年目の自主点検が建物全般なのか分からないのですが、ご回答いただいたように、報告書はあるのが普通と思います。ありがとうございます。

施行後の点検ですよね?
施行後の点検で全面打診は殆ど行っていませんし不可能です。工事管理上、中間検査、竣工検査で足場を払う前にしっかり点検すべき項目です。
一般的に管理上の建築設備点検上のタイル全面打診は10~15年で大規模修繕工事ありきで点検条件を上げてているに過ぎません。この条件を施行するにあたり「赤外線調査」や「動線上」の緩和条件が出てきた経緯があります。ご参考までに。

参考にさせていただきます。ありがとうございます。

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外壁タイル全面点検を検討している会議で施工会社の者が発言したのですが、今回手の届く範囲の外壁点検も自主で行い、報告書は提示してきました。施工会社の自主点検ですので組合の費用負担は無しです。2年目の自主点検が建物全般なのか分からないのですが、ご回答いただいたように、報告書はあるのが普通と思います。ありがとうございます。

施行後の点検ですよね?
施行後の点検で全面打診は殆ど行っていませんし不可能です。工事管理上、中間検査、竣工検査で足場を払う前にしっかり点検すべき項目です。
一般的に管理上の建築設備点検上のタイル全面打診は10~15年で大規模修繕工事ありきで点検条件を上げてているに過ぎません。この条件を施行するにあたり「赤外線調査」や「動線上」の緩和条件が出てきた経緯があります。ご参考までに。

参考にさせていただきます。ありがとうございます。

施工会社のアフター1年・2年の報告は管理組合に提出されるのが通常だと思います。
施工会社が理事会に出席して、どのような指摘があり、どこを修繕したなどの説明も行われます。
管理会社にそのまま報告書だけ出すことはないと思いますが、その場合でも管理会社が内容の説明を理事会にして、理事会に報告書を渡すものだと思います。
当時の理事長さんに聞いてみてはいかがでしょうか。
管理会社は自分のところで行ったものではないので、報告書を組合に渡してしまえば状況の把握はしていないのかもしれません。

私の経験と私見をお伝えします。貴物件と共通点があるかわかりませんがご参考にしてください。
私は物件購入時にデベ(マンション販売会社)から「10年アフターサービスについて」が渡されました。専有部分、共用部分に不都合があれば無償で是正するという保証書みたいなものです。設計・施工瑕疵はもとより不具合箇所全般にわたる対象項目が記載されております。責任期限は1年、2年、5年、8年、10年を区切りとなっています。機器や設備は短期間、土木工事は10年が保証機期間と言うことです。
2年目の時私は理事でしたので、共用部の土木、建築、設備に関わる点検を専門会社に依頼することを提案し理事会に提案し総会決議を経て実行しました。費用は240万円(1戸当たり4000円)位だったと記憶しています。
一方、区分所有者には、不都合箇所を指摘してくださいと言う、通知がデベから送付されました。
同時に、管理会社(デベの子会社)とデベには無償で点検させました。私や数人の理事は部分的ですが点検に立ち会いました。専門家がどのような視点で検査しているかを知る機会でもありました。
専門会社、管理会社、デベ(施工会社)の3社からは写真付きの報告書が理事会に提出されました。専門会社は理事会に対し説明会を開催しましたが、素人では気が付かない不都合箇所(例えば、防火壁が存在しない、エレベーター設備周りの不都合、土木工事の杜撰さ等)が多数指摘され驚きました(私個人は職業柄十分予想していたが)。説明会では報告書に記載できないほどの恐ろしい疑問点も報告されました。
管理会社もデベ(施工会社)も良く点検してくれたと思います。しかし、彼らは自己保身の立場ですからお金のかかる部分、素人では気付かない部分は指摘しない、曖昧にします。
3社の報告書をもとに是正してもらいたい事項を我々がまとめデベに通知しました。保証(補償)工事ですので金額は不明ですが費用効果は十分あったと思います。デベも素直に応じてくれたともいます。
管理会社はデベの子会社です予想以上に正直な報告書を作成しましたので評価しています。しかしデベは、施工会社に丸投げ状態でした。施工会社は自分の瑕疵を指摘するのですから当然手心が加わり信頼できません。
私初め当時の担当理事が積極的に取り組んだ成果は大きかったと思います。
残念がら、報告書において経過観察とされた事項、その後点検すべき事項を後任の担当理事、理事長が放置したため10年の時効になってしまいました。私は基礎鉄筋の腐食進行を気にしています。

貴質問が、デベとの契約を根拠とした点検との前提で私見を述べます。
①引渡された物件に対する瑕疵責任は相手方(売り主)にありますが是正を請求するのは購入者(専用部分は区分所有者、共用部分は管理組合)です。施工会社が点検したのは売り主(注文者)が施工会社に不都合部分の是正を要求することを目的としたものではありませんか。そうであれば施工会社は理事会(組合)に報告する義務はありません。
②購入者は売買契約(民法)や契約時の個別契約に基づき、物件の瑕疵や不都合部分の是正を求めるとができます。しかしこれは、購入者時自身が指摘し売り主に是正要求をして初めて法的効力が生じます(黙っていれば時効により請求権が消滅します)。役員は組合員から建物や敷地の管理を委任されているのですから理事会は組合員に代わって不都合是正の請求を行う義務があります。
③理事会(理事長)はこの認識に立ち、共有部分の不都合を調査し売り主に請求すべき責任があります。この点検を有償で行うか、売り主にさせるかは理事会が決めることになります(必要なら総会決議)。
④質問者様の場合は、理事会として管理会社/デベ/施工会社に点検を依頼したのでしょうか。売り主(多くは売り主指定の管理会社)が施工会社に依頼したのでしょうか。前者であれば施工会社はデベの代理として理事会に報告義務がありますが、後者であれば報告義務はないと考えます。とはいっても、改めて理事会が点検報告書の開示をデベに求めれば開示すると思います。理事長名で請求することをお勧めします。
⑤もし、その開示を拒否する、渋るならそこには重大な瑕疵や不都合が存在すると考えるべきです。相手の出方次第では、理事会として第三者に点検を依頼すべきです。施工会社は自己防衛、販売会社側の立場で点検している可能も高いので法に触れない、後に表面化しない部分は極力隠蔽する(無意識に問題化しない)可能性が十分あります。私どもの経験でもこれを確認しています。
⑥横浜の傾きマンションの事例は極めて稀でしょうが、淡路神戸地震のような倒壊事例もあります。権利があるうちに徹底的に点検し是正を求めるべきではないでしょうか。

まとめ。経緯が良くわかりませんが以下を提案します。
①管理組合から保全、維持を委任されている理事会はことの重要性を認識し共有部分の不都合部分の発見、是正要求をすべき。
②既に行った点検報告書の提示を求め①の判断材料にする。
③慎重を期するなら、専門会社に依頼して第三者としての点検を求める。
決して販売会社や管理会社の説明を信じてはなりません。
販売時期や建物規模によりますが、設計や施工に関する保証がない物件が沢山あります。
大手ゼネコンと言えども鉄筋不足、等あり得ない施工が報道されています。自分たちの財産は自分たちで守らねばならないことを私は指摘したいです。
私は手抜き工事や不都合箇所の隠ぺいを上司から指示されてきた悲しい企業人です。素人をだますのは簡単です。

蛇足ですが。
第三者であるべき専門会社も怪しい場合があるのでお気をつけて。

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大規模修繕を検討する場合は過去の点検記録、修繕履歴も参考にすべきです。ご指摘の記録であれ、改めて調査する記録であれ重要な資料です。
私は理事長になった時過去の修繕履歴を見ましたが”歯抜け”状態でした。
管理会社は設備点検を外部に依頼しますが管理会社は丸投げ状態が多いです。
不備が指摘されていても理事会に報告しないことがあります。私どもは人身事故寸前の経験をしました。
この点検報告書がきちんと整備、記録されて居るかを理事(長)は確認すべきです。”報告書を見るぞ”いうだけでも管理会社の姿勢が変わります。点検報告書を見れば、管理会社や点検会社の利益が透けて見えます。

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一般的に管理上の建築設備点検上のタイル全面打診は10~15年で大規模修繕工事ありきで点検条件を上げてているに過ぎません。この条件を施行するにあたり「赤外線調査」や「動線上」の緩和条件が出てきた経緯があります。ご参考までに。

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