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玄関ドアーの改造

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年新しく管理組合理事に就任したものです。
私の集合住宅で2年前くらいから懸案になっている事項がありました。
居住者の1室で、玄関ドアーが壊された事故があったようでその部屋の人がドアーを改造して正規のカギ以外に2個のカギを設置してしまいました。前期の管理組合理事会がいろいろ努力してくれましたが最終的に追加のカギを無くすことができませんでした。
最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡すことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
当然、管理規則に反することですし、火災、漏水、その他緊急時に本人以外に被害が想定されることもあります。
法的手段に訴えてでも対処しておかないと管理組合(理事会)の責任が追及されるのではと不安です。
なお。当集合住宅は緊急時対応のため、警備会社にスペアーキー(または、マスターキー)を渡しています。

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クリオの山さん こんにちは
ご確認なのですが、玄関ドアに2重鍵の取り付けを
禁止している管理規約なのでしょうか?
私の住んでいるマンションでは、泥棒に入られた後の
対策として、理事会で2重鍵の設置を推奨して斡旋しました。
また、予備キーを警備会社に預けているルールとのことですが
その預けたカギを悪用された場合は、管理組合の責任は
どうなるのでしょうか?(管理組合が損害を補償する?)
賃貸マンションでなく、分譲マンションならそこまでする
必要があるのか疑問に感じます。
他の回答者さんもおっしゃっていますが、一度アンケートを採り
規約の改正たルールの変更を検討されたほうが良いと考えます。

maikuro3さん
アドバイス有難うございます。防犯のため鍵を複数にしたり、合鍵を誰にも渡さないという考え方があることを初めて知りました。一つの考え方だと思います。
このマンションの管理規約で玄関扉に新たな鍵を取り付けることを明確に禁止した規定はありません。専有部分は鍵及び内部塗装部分と明確にされています。玄関扉本体は共用部分であり新たな鍵を取り付けるのは共用部分の改造になると考えます。占有者が勝手に改造することは出来ないのではないでしょうか。
鍵を警備会社に預けることは管理規約の容認事項として明記しています。
合鍵が悪用された場合の管理組合の責任は、悪用のされ方が問題ですが管理規約で警備会社に預けることを決めていることを組合員は認めているのを前提に対処することになると思います。
輪番制で理事に就任するまで余り規約等にも関心がなく改めて見直しました。現に居住している人の多くが私と同じ程度の認識ではないかと思っています。
アンケート等で規約改正の検討が必要とのアドバイスは理解します。しかし、全員が改正を求めているかは不明です。組合員は現にある規約を承認していることが前提で管理組合は運営されるものではないでしょうか。考え方に理由があるとしても、各自が自由に規約に抵触する行動を容認すると管理組合が成り立たなくなると心配になります。
クリオの山

クリオの山さん こんにちは
>玄関扉本体は共用部分であり新たな鍵を取り付けるのは
>共用部分の改造になると考えます。
私も当初そのように考えていました。
そして、あっちこっちに質問もしました。
私の住んでいるマンションの事例ですが、
複数の居室が泥棒に入られました。
玄関ドアに付属しているポスト入口穴を壊し、開錠した犯行です。
その時の質問と回答のURLを貼り付けます。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/2872011.html?order=desc&isShow=open
結果的には理事会で検討し、2重鍵の斡旋をしました。
これは、玄関ドアの加工を理事会が容認したということです。
この対応については、区分所有者さんのどなたからも
クレームはなかったです。

>鍵を警備会社に預けることは管理規約の容認事項として明記しています。
「容認」という言葉に引っかかったので調べました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
大辞林 第三版の解説より
ようにん【容認】( 名 ) スル
(本来は認められないことを)よいと認めて許すこと。
「今回の提案は-しがたい内容を含んでいる」
〔類義の語に「許容」があるが、「許容」は基準からはずれてはいるが、
それを許して受け入れる意を表す。
それに対して「容認」は法律的道徳的に誤っていて本来は認められない
物事を、大目に見てよいと認める意を表す〕
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
予備キーを警備会社に預けることが「容認事項」であれば、
預けなくてもいいのではないかと考えます。

>最終的に追加のカギを無くすことができませんでした。
>最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡す
>ことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
前期の理事会として「容認」する方向で検討されたのですね。
前期理事会のご苦労もわかりますが、鍵を壊された当事者としては
予備キーを預けることへの不安が大きかったのでしょう。

現在の規約が「正」であり、理事会運営としてそれに沿って
運営すべきですが、柔軟な考えをもって理事会を運営することも
お考えになってはいかがでしょうか?

アンケートですが、ある項目だけに特定せず、管理員の勤務態度・
管理会社・騒音・不便なこと・こうすればよりよくなるのでは?等 
居住者さんのご意見をお聞きし、今後の理事会活動に生かされてはどうでしょうか?


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祖堅千鶴子さん
アドバイス有難うございます。
「防犯のために鍵を増やすということを認めている組合は多いです」とのアドバイスは、私としては初めて知ったところです。アンケート等で組合員の意識を調査するなどの行動が必要なことは認識しました。
「住宅の性能向上にかかわることは管理組合が実施するものとし、管理組合がすみやかにできない場合は区分所有者の責任と負担で行えることになっている」ことは確かですが、所有者の責任と負担で行える範囲は一定の組合員の理解が必要ではないのでしょうか。
管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。
「区分所有者が防犯対策をすることに対して組合が拒否したときに、何か起こった場合に組合は責任をとれるのでしょうか。」は具体的な事例によって変わって来るかと思います。
居住者が自分の考えは間違っていない、現在の世間の考え方だとして、管理規約を無視した状態が多くなっては管理組合の運営が出来なくなることが心配です。
先日、このマンションで火災警報の誤作動があり避難行動がありました。当該住宅は長期不在で定期の消防点検も実施できていなかったようです。
正確な状況をまだ把握していないので何が問題かはこれから検討する状況ですが、消防、警察が来て煙も臭いもないので誤報の疑いが強く警備会社の到着を待って合鍵で解錠して内部を点検したようです。
この場合、警備会社に合鍵を預けていたことが役に立ったのか、正しかったのかは良く分かりません。
火災、人命にかかわることであれば玄関を壊すことも当然でしょうが、判断が難しい状況の時の対処も考える必要があるように感じます。
クリオの山

クリオの山さん いろいろとお悩みのことと思います。
私は決して反論を唱えるわけではございませんが、多くのマンションを見てきた経験からこういう考えもあるのではということをお知らせいたします。

「区分所有者の責任と負担で行えることになっている」ことは確かですが、所有者の責任と負担で行える範囲は一定の組合員の理解が必要ではないのでしょうか。
ということですが、区分所有者の責任と負担でと言っても、区分所有者の意思で勝手に改装できるということではなく、専有部分の修繕と同じように理事会に届け出をして承認を得なければなりません。
つまり、一定の組合員の理解ではなく、理事会の承認が必要になるわけです。

また、「管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。」
ということについては総会決議とする事項ではないと思います。
確かに玄関扉本体は共用部分になります。
規約で玄関扉に複数の錠を取り付けてはならないとされていれば、その場合には規約違反になるでしょう。
しかし、単に共用部分とされているだけの場合でしたら、新たな錠を取り付けても外観が大きく変わるわけではないですし、規約違反とまでは判断されることではないと思います。

規約違反を放っておいて組合運営が崩れはしないかとご心配のようですが、この問題は当てはまらないのではないでしょうか。
それぞれが自分の身の安全を確保する権利は当然にあるものではないでしょうか。
何かあった場合、その内容によって組合が責任をとるかとらないかなどという理論とは違うのではないでしょうか。
反対にそれを阻止するような規約でしたら、規約のほうを見直すべきだと思います。

警備会社に鍵を預けても、緊急の時の役に立たないのでしたら意味がないですよね。
消防や警察が来ていても警備会社待ちだとしたら、もし本当の火災だとしたらどうしたのでしょうか…

私の顧問先でも当初は鍵を預かっていた管理会社も何件かありましたが、10年ほど前に預かりをやめて返却しています。
クリオの山さんのところは管理組合として警備会社に預けているようですから、それこそ責任は管理組合にあるということになります。
地域性の違いもあるのかもしれません。
皆さんのご意見を伺ってみてはいかがでしょうか。

鍵を2つ追加で設置した部屋の所有者の責任を明確にする事で解決を図っては如何でしょうか?
例えば緊急時に専有部分への立ち入りが出来なかったために発生した損害は、当該区分所有者が全責任を負担する内容の念書を管理組合との間で取り交わすなどの方法が考えられます。特に法的な手段でなくとも、一般的な契約書で良いと思います。

因みに当方では、マスターキーが存在しません。
独居老人宅の郵便受けが溢れているのが心配されたことがありました。身寄りのない方で鍵を預かる人も無く、玄関扉を開ける事が出来なかったため、消防隊が隣家からバルコニーを伝って老人宅のサッシを割って救出に向かいましたが、既に亡くなられた後だった…という事がありました。
玄関扉が開かなくてもこのような方法で入室は可能です。

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「住宅の性能向上にかかわることは管理組合が実施するものとし、管理組合がすみやかにできない場合は区分所有者の責任と負担で行えることになっている」ことは確かですが、所有者の責任と負担で行える範囲は一定の組合員の理解が必要ではないのでしょうか。
管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。
「区分所有者が防犯対策をすることに対して組合が拒否したときに、何か起こった場合に組合は責任をとれるのでしょうか。」は具体的な事例によって変わって来るかと思います。
居住者が自分の考えは間違っていない、現在の世間の考え方だとして、管理規約を無視した状態が多くなっては管理組合の運営が出来なくなることが心配です。
先日、このマンションで火災警報の誤作動があり避難行動がありました。当該住宅は長期不在で定期の消防点検も実施できていなかったようです。
正確な状況をまだ把握していないので何が問題かはこれから検討する状況ですが、消防、警察が来て煙も臭いもないので誤報の疑いが強く警備会社の到着を待って合鍵で解錠して内部を点検したようです。
この場合、警備会社に合鍵を預けていたことが役に立ったのか、正しかったのかは良く分かりません。
火災、人命にかかわることであれば玄関を壊すことも当然でしょうが、判断が難しい状況の時の対処も考える必要があるように感じます。
クリオの山

クリオの山さん いろいろとお悩みのことと思います。
私は決して反論を唱えるわけではございませんが、多くのマンションを見てきた経験からこういう考えもあるのではということをお知らせいたします。

「区分所有者の責任と負担で行えることになっている」ことは確かですが、所有者の責任と負担で行える範囲は一定の組合員の理解が必要ではないのでしょうか。
ということですが、区分所有者の責任と負担でと言っても、区分所有者の意思で勝手に改装できるということではなく、専有部分の修繕と同じように理事会に届け出をして承認を得なければなりません。
つまり、一定の組合員の理解ではなく、理事会の承認が必要になるわけです。

また、「管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。」
ということについては総会決議とする事項ではないと思います。
確かに玄関扉本体は共用部分になります。
規約で玄関扉に複数の錠を取り付けてはならないとされていれば、その場合には規約違反になるでしょう。
しかし、単に共用部分とされているだけの場合でしたら、新たな錠を取り付けても外観が大きく変わるわけではないですし、規約違反とまでは判断されることではないと思います。

規約違反を放っておいて組合運営が崩れはしないかとご心配のようですが、この問題は当てはまらないのではないでしょうか。
それぞれが自分の身の安全を確保する権利は当然にあるものではないでしょうか。
何かあった場合、その内容によって組合が責任をとるかとらないかなどという理論とは違うのではないでしょうか。
反対にそれを阻止するような規約でしたら、規約のほうを見直すべきだと思います。

警備会社に鍵を預けても、緊急の時の役に立たないのでしたら意味がないですよね。
消防や警察が来ていても警備会社待ちだとしたら、もし本当の火災だとしたらどうしたのでしょうか…

私の顧問先でも当初は鍵を預かっていた管理会社も何件かありましたが、10年ほど前に預かりをやめて返却しています。
クリオの山さんのところは管理組合として警備会社に預けているようですから、それこそ責任は管理組合にあるということになります。
地域性の違いもあるのかもしれません。
皆さんのご意見を伺ってみてはいかがでしょうか。

クリオの山さん こんにちは
ご確認なのですが、玄関ドアに2重鍵の取り付けを
禁止している管理規約なのでしょうか?
私の住んでいるマンションでは、泥棒に入られた後の
対策として、理事会で2重鍵の設置を推奨して斡旋しました。
また、予備キーを警備会社に預けているルールとのことですが
その預けたカギを悪用された場合は、管理組合の責任は
どうなるのでしょうか?(管理組合が損害を補償する?)
賃貸マンションでなく、分譲マンションならそこまでする
必要があるのか疑問に感じます。
他の回答者さんもおっしゃっていますが、一度アンケートを採り
規約の改正たルールの変更を検討されたほうが良いと考えます。

maikuro3さん
アドバイス有難うございます。防犯のため鍵を複数にしたり、合鍵を誰にも渡さないという考え方があることを初めて知りました。一つの考え方だと思います。
このマンションの管理規約で玄関扉に新たな鍵を取り付けることを明確に禁止した規定はありません。専有部分は鍵及び内部塗装部分と明確にされています。玄関扉本体は共用部分であり新たな鍵を取り付けるのは共用部分の改造になると考えます。占有者が勝手に改造することは出来ないのではないでしょうか。
鍵を警備会社に預けることは管理規約の容認事項として明記しています。
合鍵が悪用された場合の管理組合の責任は、悪用のされ方が問題ですが管理規約で警備会社に預けることを決めていることを組合員は認めているのを前提に対処することになると思います。
輪番制で理事に就任するまで余り規約等にも関心がなく改めて見直しました。現に居住している人の多くが私と同じ程度の認識ではないかと思っています。
アンケート等で規約改正の検討が必要とのアドバイスは理解します。しかし、全員が改正を求めているかは不明です。組合員は現にある規約を承認していることが前提で管理組合は運営されるものではないでしょうか。考え方に理由があるとしても、各自が自由に規約に抵触する行動を容認すると管理組合が成り立たなくなると心配になります。
クリオの山

クリオの山さん こんにちは
>玄関扉本体は共用部分であり新たな鍵を取り付けるのは
>共用部分の改造になると考えます。
私も当初そのように考えていました。
そして、あっちこっちに質問もしました。
私の住んでいるマンションの事例ですが、
複数の居室が泥棒に入られました。
玄関ドアに付属しているポスト入口穴を壊し、開錠した犯行です。
その時の質問と回答のURLを貼り付けます。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/2872011.html?order=desc&isShow=open
結果的には理事会で検討し、2重鍵の斡旋をしました。
これは、玄関ドアの加工を理事会が容認したということです。
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>最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡す
>ことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
前期の理事会として「容認」する方向で検討されたのですね。
前期理事会のご苦労もわかりますが、鍵を壊された当事者としては
予備キーを預けることへの不安が大きかったのでしょう。

現在の規約が「正」であり、理事会運営としてそれに沿って
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お考えになってはいかがでしょうか?

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鍵を2つ追加で設置した部屋の所有者の責任を明確にする事で解決を図っては如何でしょうか?
例えば緊急時に専有部分への立ち入りが出来なかったために発生した損害は、当該区分所有者が全責任を負担する内容の念書を管理組合との間で取り交わすなどの方法が考えられます。特に法的な手段でなくとも、一般的な契約書で良いと思います。

因みに当方では、マスターキーが存在しません。
独居老人宅の郵便受けが溢れているのが心配されたことがありました。身寄りのない方で鍵を預かる人も無く、玄関扉を開ける事が出来なかったため、消防隊が隣家からバルコニーを伝って老人宅のサッシを割って救出に向かいましたが、既に亡くなられた後だった…という事がありました。
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管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。
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先日、このマンションで火災警報の誤作動があり避難行動がありました。当該住宅は長期不在で定期の消防点検も実施できていなかったようです。
正確な状況をまだ把握していないので何が問題かはこれから検討する状況ですが、消防、警察が来て煙も臭いもないので誤報の疑いが強く警備会社の到着を待って合鍵で解錠して内部を点検したようです。
この場合、警備会社に合鍵を預けていたことが役に立ったのか、正しかったのかは良く分かりません。
火災、人命にかかわることであれば玄関を壊すことも当然でしょうが、判断が難しい状況の時の対処も考える必要があるように感じます。
クリオの山

クリオの山さん いろいろとお悩みのことと思います。
私は決して反論を唱えるわけではございませんが、多くのマンションを見てきた経験からこういう考えもあるのではということをお知らせいたします。

「区分所有者の責任と負担で行えることになっている」ことは確かですが、所有者の責任と負担で行える範囲は一定の組合員の理解が必要ではないのでしょうか。
ということですが、区分所有者の責任と負担でと言っても、区分所有者の意思で勝手に改装できるということではなく、専有部分の修繕と同じように理事会に届け出をして承認を得なければなりません。
つまり、一定の組合員の理解ではなく、理事会の承認が必要になるわけです。

また、「管理規約で専有部分と共有部分が明確にされています。玄関扉に複数の鍵を取り付ける、より安全な鍵に取り換える等は総会決議などで組合員の合意のもとに実施する事項かと思います。」
ということについては総会決議とする事項ではないと思います。
確かに玄関扉本体は共用部分になります。
規約で玄関扉に複数の錠を取り付けてはならないとされていれば、その場合には規約違反になるでしょう。
しかし、単に共用部分とされているだけの場合でしたら、新たな錠を取り付けても外観が大きく変わるわけではないですし、規約違反とまでは判断されることではないと思います。

規約違反を放っておいて組合運営が崩れはしないかとご心配のようですが、この問題は当てはまらないのではないでしょうか。
それぞれが自分の身の安全を確保する権利は当然にあるものではないでしょうか。
何かあった場合、その内容によって組合が責任をとるかとらないかなどという理論とは違うのではないでしょうか。
反対にそれを阻止するような規約でしたら、規約のほうを見直すべきだと思います。

警備会社に鍵を預けても、緊急の時の役に立たないのでしたら意味がないですよね。
消防や警察が来ていても警備会社待ちだとしたら、もし本当の火災だとしたらどうしたのでしょうか…

私の顧問先でも当初は鍵を預かっていた管理会社も何件かありましたが、10年ほど前に預かりをやめて返却しています。
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