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納得できる「大規模修繕の進め方」はありますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

区分所有者自身が大規模修繕のスペシャリストであることが理想の極みです。ただ,実際はそうではありませんので困っております。

区分所有者と工事業者とは,一般に,利益相反です。また,コンサルも利益相反の場合があります(NHKの番組や国交省のアナウンス)。

要は,「信頼できる」専門家をどうやって見つけるか,につきると考えております。

よいアイデアはないでしょうか?

みんなの回答

お住まいの地域に、必ずマンション管理組合連合会みたいなところがあると思います。あるいは管理士会。
そこに、工事業者を何社かリストアップしてもらって、その業者に合い見積もりを取り、理事会でプレゼンさせた上で決めたらいかがでしょうか?

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コンサルタントもあやしいのがいる、NPOやマンション管理士も出たとこ勝負になる、のであれば管理会社にやらせて監視するしかないかというのが私の最近の考えです。それよりも現場の責任者や作業員の質を重視していきたいと考えています。

ありがとうございます。

それで,高額であっても,管理会社に委託するのでしょうか?合い見積もりはとらないのでしょうか?

それで,高額であっても,管理会社に委託するのでしょうか?合い見積もりはとらないのでしょうか?→私が理事長であれば参考資料として自分で見積もりはとってみますが最後は単純に「もっと安くできませんか?」管理会社に頭を下げ続けたほうが(笑)安くなるのではないかと思っています。

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「オリンピック後の不景気の対策」には気づきませんでした。助かりました。
「永遠」という文言から,かなりの困難性を伴うという印象を持ちました。

「信頼できる専門家をどうやって見つけるか」という点については、私もかねてから疑問を持っておりました。そこで、ネット等で調べたところ、上記の点等につき、次のような内容のものを見つけましたので、参考に記載させていただきます。
「通常は、複数の候補者を選定し、その中から1社を選ぶ。
業務を委託できる建築の専門家(コンサルタント)としては建築士事務所等があるが、その中でもマンションの調査・診断、修繕設計、工事監理などの業務を行っているところは限られる。業務経験や業務エリアなどを条件として、建築士や建築士事務所等の団体から紹介を受けたり、ホームページで公開されている情報等から、候補者を選んでいく。計画修繕を経験している近隣のマンションの管理組合から情報を得たり、専門紙の広告等を使って公募する方法も考えられる。
候補となった専門家(コンサルタント)からは、実績や資格者の有無、財務状況、業務への取組み姿勢、すすめ方や打合せ頻度、見積金額等、委託先を審査するための評価項目となる情報を提出してもらう。候補者が多数の場合は、この段階で書類審査をして、数社に絞り込む。その上で、理事会や修繕専門委員会等で、候補者と面談して選定する。面談にあたっては、担当予定の建築士等から、過去の実績・経験や得意分野、業務にあたっての提案等をヒアリングし、その過程で熱意や誠実さ、コミュニケーション能力等を感じ取ることも重要である。
面談結果や場合によっては過去にその候補者が担当したマンションの管理組合からの情報等も参考に、総合的な判断で委託先を選定する。 見積金額も大きな判断要素であるが、それだけで決めることは要注意である。調査・診断、修繕設計、工事監理などの業務では業務内容に応じた人件費が必要であり、それが大きなウエイトを占めると考えられる。 極端に低い場合、不適切な方法で業務を行う例も一部に指摘されている。なお、「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口」については、下記のとおりであり、建築士等によるアドバイスを行っている。 設計コンサルタントを活用した設計監理方式を採用する際の留意点や参考となる取組事例の紹介等を行うこととしている。」
(相談窓口) ○(公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター
       ○(公財)マンション管理センター


ありがとうございます。

「専門紙の広告等を使って公募する方法」とのことですが,新しい知見でした。よい方法だと思います。

また,「近隣のマンションの管理組合から情報を」とのことですが,「管理組合」には「管理会社」の方を向いているそれと「区分所有者」の方を向いているそれとがあり,なかなか難しいところがあるようにも感じます。

日経系のサイトに,これを全国規模で実施した事例の紹介がありました。ただ,残念なことに,途中で連載が終了したようです。

日経系の事例紹介との関係はわかりませんが、建築専門誌「日経アーキテクチュア」が2011年に発行した「どこに頼む?マンション大規模修繕 」という書籍は、主に大規模修繕を行う管理組合の相談役となるコンサルタントを地域別に紹介する内容となっているようです(私は近々購入する予定ですが、まだ購入していませんので、間接的な情報です。)。この書籍の内容が「信頼できる専門家をどうやって見つけるか」という点の参考になるかもしれません。

絶対という方法があるなら私だって知りたい。
なんか結婚相手を見つけるのに似ているかな。
「信頼」についてですから正解なんてないと思います。
当たり外れはやはりあるでしょう。
一つだけはっきり言えるのは
納得できる進め方をしたいのなら、管理会社にまかせっきりにしないことだと思います。

ありがとうございます。
「管理会社にまかせっきりにしないこと」とのことですが,私もそのように考えており,「外れ」の確率を下げるための更なる方策を探っているところです。

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「永遠」という文言から,かなりの困難性を伴うという印象を持ちました。

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なんか結婚相手を見つけるのに似ているかな。
「信頼」についてですから正解なんてないと思います。
当たり外れはやはりあるでしょう。
一つだけはっきり言えるのは
納得できる進め方をしたいのなら、管理会社にまかせっきりにしないことだと思います。

ありがとうございます。
「管理会社にまかせっきりにしないこと」とのことですが,私もそのように考えており,「外れ」の確率を下げるための更なる方策を探っているところです。

「信頼できる専門家をどうやって見つけるか」という点については、私もかねてから疑問を持っておりました。そこで、ネット等で調べたところ、上記の点等につき、次のような内容のものを見つけましたので、参考に記載させていただきます。
「通常は、複数の候補者を選定し、その中から1社を選ぶ。
業務を委託できる建築の専門家(コンサルタント)としては建築士事務所等があるが、その中でもマンションの調査・診断、修繕設計、工事監理などの業務を行っているところは限られる。業務経験や業務エリアなどを条件として、建築士や建築士事務所等の団体から紹介を受けたり、ホームページで公開されている情報等から、候補者を選んでいく。計画修繕を経験している近隣のマンションの管理組合から情報を得たり、専門紙の広告等を使って公募する方法も考えられる。
候補となった専門家(コンサルタント)からは、実績や資格者の有無、財務状況、業務への取組み姿勢、すすめ方や打合せ頻度、見積金額等、委託先を審査するための評価項目となる情報を提出してもらう。候補者が多数の場合は、この段階で書類審査をして、数社に絞り込む。その上で、理事会や修繕専門委員会等で、候補者と面談して選定する。面談にあたっては、担当予定の建築士等から、過去の実績・経験や得意分野、業務にあたっての提案等をヒアリングし、その過程で熱意や誠実さ、コミュニケーション能力等を感じ取ることも重要である。
面談結果や場合によっては過去にその候補者が担当したマンションの管理組合からの情報等も参考に、総合的な判断で委託先を選定する。 見積金額も大きな判断要素であるが、それだけで決めることは要注意である。調査・診断、修繕設計、工事監理などの業務では業務内容に応じた人件費が必要であり、それが大きなウエイトを占めると考えられる。 極端に低い場合、不適切な方法で業務を行う例も一部に指摘されている。なお、「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口」については、下記のとおりであり、建築士等によるアドバイスを行っている。 設計コンサルタントを活用した設計監理方式を採用する際の留意点や参考となる取組事例の紹介等を行うこととしている。」
(相談窓口) ○(公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター
       ○(公財)マンション管理センター


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また,「近隣のマンションの管理組合から情報を」とのことですが,「管理組合」には「管理会社」の方を向いているそれと「区分所有者」の方を向いているそれとがあり,なかなか難しいところがあるようにも感じます。

日経系のサイトに,これを全国規模で実施した事例の紹介がありました。ただ,残念なことに,途中で連載が終了したようです。

日経系の事例紹介との関係はわかりませんが、建築専門誌「日経アーキテクチュア」が2011年に発行した「どこに頼む?マンション大規模修繕 」という書籍は、主に大規模修繕を行う管理組合の相談役となるコンサルタントを地域別に紹介する内容となっているようです(私は近々購入する予定ですが、まだ購入していませんので、間接的な情報です。)。この書籍の内容が「信頼できる専門家をどうやって見つけるか」という点の参考になるかもしれません。

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