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管理会社の契約違反

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

仮定の話で申し訳ございませんが
管理会社の契約違反が判明した場合、
・理事会決議で契約解除は可能か?
・契約解除を総会決議にした場合、反対した人は、共同の利益に反するか?

この二点について皆さんの意見をお願いします。


みんなの回答

契約の解除に関しては、管理委託契約契は委任契約であり、、管理委託契約に明記する予告期間をもって(管理委託契約に特段の規定が無い場合は数カ月の予告期間をもって)、管理組合の都合でいつでも契約を解除できると解せます。
この場合の管理組合の意思決定の方法については管理規約の定めによることになります。
一般的には「管理委託契約の締結」を総会普通決議としていますから、次の管理会社と契約するためにも契約解除は総会普通決議で進めることなるでしょう。
ただし管理組合と管理会社の契約書の中で、解約について具体的な取り決めをした場合はその内容に準拠することになります。
管理委託契約の解除要件を契約書に明記し、それが該当する事態が生じた場合は自動的に解約するとの条文があれば総会を開催することもなく、契約解除は成立します。
契約解除の要件として例えば、
①管理会社及びその職員による当マンションの管理費の不正流用など金銭事故が生じた場合
②管理会社がマンション管理業の登録を抹消された場合
③年間の業務委託費の〇割以上の業務に関し、業務実施忘れ、業務不全等が契約期間終了後明らかとなった場合
等が想定できます。
ただ、即契約解除といっても、後任の管理会社の選定など管理組合サイドの問題も整理する猶予期間が必要ですから、管理規約にその手順を定め、管理会社との引き継ぎ等の取り決めについても管理委託契約書で明記しておく必要があるでしょう。
管理規約上理事会や理事長に管理委託契約の解除について権限を与えることは適法ですから、このような規約を持つ管理組合ではそれぞれの規約の定めに従う音になります。
また、管理規約では通常理事長は管理組合を代表し区分所有法上の管理者となっています。この場合対外的(管理会社に対し)に契約の解除を通知する立場であり、本来規約上は総会決議が必要とされる解約の通知などの行為を単独で為した場合でも、「管理会社は総会を開いていないではないから無効だ」等と争うことはできないと思います。それはあくまで第三者が指摘する問題ではなく、管理組合内部の問題だからです。
管理会社に重大な問題があることが明らかになり、速やかに契約を終了することが組合員の利益になると考える理事長が、緊急に契約の解除を通知することは許されると考えますし、それを事後的に問題なしと追認するか否かは管理組合の問題だと考えます。

あくまで可能性の問題として例外的なケースも含めバリエーションを提示したものですのでご参考まで。

最後に総会決議において、多数の意見の反対した組合員に共同の利益に反するとの理由で制裁を加えるなどは区分所有法は想定していません。法律、規約やその付属規定に違反し共同の利益に反する行為を行った者に対して、有害行為の差し止め請求や、専有部分の使用禁止、競売等の措置が訴訟によって可能と規定しているだけです。

質問の意図がよくわからないのですが現在の管理会社が気に食わないのであれば契約違反があろうがなかろうが新しい管理会社をさがせばいいのではないですか?

総意として現行管理会社の契約解除が決まったのであれば,次の管理会社の候補を探すことが,唯一骨が折れるところだと思います。候補からの一社の選定は,アンケートおよび臨時総会で,過半数の候補となるまで,投票を繰り返せはよいと思います(手間はかかりますが,頭は使わないので,その意味で楽ではあります)。

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①管理会社及びその職員による当マンションの管理費の不正流用など金銭事故が生じた場合
②管理会社がマンション管理業の登録を抹消された場合
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あくまで可能性の問題として例外的なケースも含めバリエーションを提示したものですのでご参考まで。

最後に総会決議において、多数の意見の反対した組合員に共同の利益に反するとの理由で制裁を加えるなどは区分所有法は想定していません。法律、規約やその付属規定に違反し共同の利益に反する行為を行った者に対して、有害行為の差し止め請求や、専有部分の使用禁止、競売等の措置が訴訟によって可能と規定しているだけです。

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