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漏水報告について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近受け取った理事会報告に、以下のような漏水報告がありました。

「平成30年X月XX日に、専有部の給管より漏水が発生した旨の報告を受けた。専有部の給水間は床下にあるので、日常的に点検できない。今後、専有部のリフォーム実施時には給水管、給湯管の更新を推奨し、修繕設備委員会においても検討する事とした。」

この報告からでは、発生場所や原因、室内の床・構造躯体コンクリート・階下の天井との関係などはわかりません。専有部のリフォーム実施時に、個人で更新することを薦めている一方で、修繕設備委員会にて検討、つまり修繕積立金の取り崩しの可能性も示唆している、極めて曖昧な内容です。

昨年11月の理事会報告では、渉外委員会が専有部の範囲、専有部の修繕等に関する管理規約改正を目標として検討とのありましたが、今だに何の報告もありません。今のところ、各戸の床スラブ下から構造躯体コンクリート間の専有部分に配管されていると理解していますが、定かではありません。

築25年経っていますので、むやみに交換に反対するのが意図ではありません。しかし、このマンションでは、理事長と修繕設備委員長が施工会社(ゼネコン)の現役社員で、規約で義務付けられている総会を開かず、あたりまえのように工事を決定強行しています。ちなみに祖堅千鶴子さん著の「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に規約違反として取り上げられた私の2件の投稿、P36のQ35とP106のQ138は、このマンションのことです。特にQ138の鍵の件については、住民のプライバシーにも関わるうえ、受注した管理会社の社長が(一社)マンション管理業協会の責任ある地位におり、業界そのものに不審感を抱いたので、国土交通省の相談機関にも相談、理事会相手に見せしめ裁判を起こしました。この件ついては、いろいろな意味で参考になると思いますので、改めて後日談を投稿させていただきます。

施工会社が作成した全戸の見取り図がありますが、ごく普通のマンションです。配水管は共用部と専用部分がつながっており、以上のような経緯もあるので、無駄のない経済負担のための正しい進め方など、今後区分所有者として成り行きをどのように注視するべきか、経験のある方がいらしたらお聞かせください。

みんなの回答

過去に占有部の給配水管を修繕積立金で全戸交換した事があります。 
同じ時期に複数回の漏水が起きたのがきっかけで劣化が進んでいると判断して「臨時総会」にかけて、承認されて交換に至りました。 
修繕積立金の取り崩しですから臨時総会が成立すれば、まず可決されると思います。
 
今回限りの特別な工事ですから、床下は占有部のままです。 なので今後漏水が起これば個人負担での修理になる事に変わりありません。
あと30年程度は保つとして、まあ実質一生大丈夫だと考えています。

もし自宅床下で漏水事故が発生しても、個人加入の住宅総合保険、または個人賠償責任保険、または管理組合で入ってる保険で階下の部屋の修繕はできます。 自己負担は1万円。

個人で交換した住人への金銭の補填は議題に無かったので行ってないはずです。
   

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祖堅千鶴子様、

的確なご回答ありがとうございました。まず、この場を借りて、著書「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に感謝いたします。過去の理事の言動と、この一貫性のない漠然とした理事報告からは、はたして水漏れがあったのかも疑わしく、私なりに水漏れの問題はネットなどで調べています。リフォームに関係なく、水漏れはいつでも起こりうるので、ご回答にあるように、いち早く方針をはっきりとさせるべきだと思います。

ご回答のなかに「枝管も一緒に修繕積立金で工事を行う場合には、先に個人で工事を済ませている方への対処も考えなければなりません。 」という部分が、まさに気になるところです。このマンションの理事や修繕委員長は、ゼネコンの現役社員で、修繕積立金は、公共事業につぎ込むための、不特定多数の人が支払った税金のようにとらえています。著書で取り上げていただいたQ138の鍵の問題はそのいい例で、区分所有者に管理権のある専用部の鍵を、総会も開かずに共用部の鍵にひっかけたアンケートで、修繕積立金で全戸一括購入してしまいました。「交換を希望しない人は、そのままシリンダーを保管しておくように」と、頼みもしない不用なシリンダーを買われた人の迷惑など、おかまいなしで平然としています。もともと育ちが悪くてお金に貪欲な連中なのかもしれませんが、祖堅さんの回答にある「すでに交換してしまった人への対処」などという良識など一切ありません。鍵は一戸あたり2万円程度ですが、給水管の交換は十万円単位になると思いますので、全戸分だと、この連中にとっては、ヨダレの出るような金額になると思います。もし、この「水漏れ報告」が事実ならば、とにかくいち早く方針を決めさせるべきですね。 ありがとうございました。


台風さん 本ご購読ありがとうございます。

修繕積立金は公平に使わなければいけませんから、個人で工事をした方への補てんは必要になりますよね。
しっかり見ていたほうがいいですね。

ところで、工事の件ではないのですが、おっしゃる通り漏水事故はいろいろな原因で起こります。
床下や壁の中など、居住者が管理できないところでも起こります。
それで私は床下や壁の中など、居住者が日常の管理が極めて困難な配管配線については規約で共用部分とすることをお勧めしています。
不注意で何かを詰まらせたなどという場合には、対象外としていますが、経年劣化等で起こったことに対しては共用部分として保険の施設賠償が使えますので、事故を起こしてしまったご自宅の被害も保険で対応できています。
意外なことに保険屋さんも大いに賛同してくださっています。
なぜかというと、事故を起こしたお部屋の方がお金がなくて修繕できない場合、また同じ事故が起こってしまうからだそうです。
結構多いそうですよ。

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祖堅千鶴子様、

的確なご回答ありがとうございました。まず、この場を借りて、著書「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に感謝いたします。過去の理事の言動と、この一貫性のない漠然とした理事報告からは、はたして水漏れがあったのかも疑わしく、私なりに水漏れの問題はネットなどで調べています。リフォームに関係なく、水漏れはいつでも起こりうるので、ご回答にあるように、いち早く方針をはっきりとさせるべきだと思います。

ご回答のなかに「枝管も一緒に修繕積立金で工事を行う場合には、先に個人で工事を済ませている方への対処も考えなければなりません。 」という部分が、まさに気になるところです。このマンションの理事や修繕委員長は、ゼネコンの現役社員で、修繕積立金は、公共事業につぎ込むための、不特定多数の人が支払った税金のようにとらえています。著書で取り上げていただいたQ138の鍵の問題はそのいい例で、区分所有者に管理権のある専用部の鍵を、総会も開かずに共用部の鍵にひっかけたアンケートで、修繕積立金で全戸一括購入してしまいました。「交換を希望しない人は、そのままシリンダーを保管しておくように」と、頼みもしない不用なシリンダーを買われた人の迷惑など、おかまいなしで平然としています。もともと育ちが悪くてお金に貪欲な連中なのかもしれませんが、祖堅さんの回答にある「すでに交換してしまった人への対処」などという良識など一切ありません。鍵は一戸あたり2万円程度ですが、給水管の交換は十万円単位になると思いますので、全戸分だと、この連中にとっては、ヨダレの出るような金額になると思います。もし、この「水漏れ報告」が事実ならば、とにかくいち早く方針を決めさせるべきですね。 ありがとうございました。


台風さん 本ご購読ありがとうございます。

修繕積立金は公平に使わなければいけませんから、個人で工事をした方への補てんは必要になりますよね。
しっかり見ていたほうがいいですね。

ところで、工事の件ではないのですが、おっしゃる通り漏水事故はいろいろな原因で起こります。
床下や壁の中など、居住者が管理できないところでも起こります。
それで私は床下や壁の中など、居住者が日常の管理が極めて困難な配管配線については規約で共用部分とすることをお勧めしています。
不注意で何かを詰まらせたなどという場合には、対象外としていますが、経年劣化等で起こったことに対しては共用部分として保険の施設賠償が使えますので、事故を起こしてしまったご自宅の被害も保険で対応できています。
意外なことに保険屋さんも大いに賛同してくださっています。
なぜかというと、事故を起こしたお部屋の方がお金がなくて修繕できない場合、また同じ事故が起こってしまうからだそうです。
結構多いそうですよ。

過去に占有部の給配水管を修繕積立金で全戸交換した事があります。 
同じ時期に複数回の漏水が起きたのがきっかけで劣化が進んでいると判断して「臨時総会」にかけて、承認されて交換に至りました。 
修繕積立金の取り崩しですから臨時総会が成立すれば、まず可決されると思います。
 
今回限りの特別な工事ですから、床下は占有部のままです。 なので今後漏水が起これば個人負担での修理になる事に変わりありません。
あと30年程度は保つとして、まあ実質一生大丈夫だと考えています。

もし自宅床下で漏水事故が発生しても、個人加入の住宅総合保険、または個人賠償責任保険、または管理組合で入ってる保険で階下の部屋の修繕はできます。 自己負担は1万円。

個人で交換した住人への金銭の補填は議題に無かったので行ってないはずです。
   

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祖堅千鶴子様、

的確なご回答ありがとうございました。まず、この場を借りて、著書「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に感謝いたします。過去の理事の言動と、この一貫性のない漠然とした理事報告からは、はたして水漏れがあったのかも疑わしく、私なりに水漏れの問題はネットなどで調べています。リフォームに関係なく、水漏れはいつでも起こりうるので、ご回答にあるように、いち早く方針をはっきりとさせるべきだと思います。

ご回答のなかに「枝管も一緒に修繕積立金で工事を行う場合には、先に個人で工事を済ませている方への対処も考えなければなりません。 」という部分が、まさに気になるところです。このマンションの理事や修繕委員長は、ゼネコンの現役社員で、修繕積立金は、公共事業につぎ込むための、不特定多数の人が支払った税金のようにとらえています。著書で取り上げていただいたQ138の鍵の問題はそのいい例で、区分所有者に管理権のある専用部の鍵を、総会も開かずに共用部の鍵にひっかけたアンケートで、修繕積立金で全戸一括購入してしまいました。「交換を希望しない人は、そのままシリンダーを保管しておくように」と、頼みもしない不用なシリンダーを買われた人の迷惑など、おかまいなしで平然としています。もともと育ちが悪くてお金に貪欲な連中なのかもしれませんが、祖堅さんの回答にある「すでに交換してしまった人への対処」などという良識など一切ありません。鍵は一戸あたり2万円程度ですが、給水管の交換は十万円単位になると思いますので、全戸分だと、この連中にとっては、ヨダレの出るような金額になると思います。もし、この「水漏れ報告」が事実ならば、とにかくいち早く方針を決めさせるべきですね。 ありがとうございました。


台風さん 本ご購読ありがとうございます。

修繕積立金は公平に使わなければいけませんから、個人で工事をした方への補てんは必要になりますよね。
しっかり見ていたほうがいいですね。

ところで、工事の件ではないのですが、おっしゃる通り漏水事故はいろいろな原因で起こります。
床下や壁の中など、居住者が管理できないところでも起こります。
それで私は床下や壁の中など、居住者が日常の管理が極めて困難な配管配線については規約で共用部分とすることをお勧めしています。
不注意で何かを詰まらせたなどという場合には、対象外としていますが、経年劣化等で起こったことに対しては共用部分として保険の施設賠償が使えますので、事故を起こしてしまったご自宅の被害も保険で対応できています。
意外なことに保険屋さんも大いに賛同してくださっています。
なぜかというと、事故を起こしたお部屋の方がお金がなくて修繕できない場合、また同じ事故が起こってしまうからだそうです。
結構多いそうですよ。