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マンションの解体費用積立金の創設について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

みんなの回答

当方でも立て替えを検討すべきと意見を言う組合員が1名だけおりますが、その場の組合員全員がスルーしてます。 常にスルーされる事から現実問題立て替えなど出来るわけが無いと皆さん考えているのです。
しかもそちらと同じくその頃には今の住人は全員死に絶えているか特養にいるでしょう。

災害が原因で建て替えるしかなくなっても、管理組合の手に余る事案であり、管理組合にそのまでの能力は無いし、そこまでの期待も出来ない考えております。
相続人はもう別の場所で生計を立てており、職場までの通勤や子供達(孫)の学業もあり、遺産となったマンションは建て替えられること無く廃墟になるか、運が良ければ転売できるでしょう。
そのお金を遺産として貰えれば十分です。

前例として参考になるのは、古くなった中大規模の一戸建て分譲地です。
空家が増えており、あちこちで更地になって2~3分割され新築一戸建てとして売られてますよ。
立て替えも更地化もその次期にはあなたの問題では無くて相続人の問題となるのです。 相続人だったらどうしたいか考える必要があります。

100/200年住宅を目指す修繕費用の積立なら分りますが、貴方の趣旨に賛同する住人はいないと思います。 解体を検討し始める時期には貴方も現在の組合員も生きてるか分らないし、老朽化したマンションに対する考え自体が全く違う物に変化するかもしれません。  
すみませんが現時点では空論又は妄想レベルの質問です。

他の参考例としては、土地の相続問題では遺産相続が行われていない為に権利者が分らなくなり、九州より広い土地が氷漬けになっています。 この問題では業者や自治体による地上げ位しか解決策が無さそうなので、相続人が不明でもこれが出来る法改正が必要です。

全国的にマンションがスラム化してきたら、例えば立て替え費用が捻出できるだけ総戸数を増やせるような特別立法の後押しがあれば、将来プランが立案出来るかもしれません。 それでも高齢者は立て替えには絶対反対するでしょう。 新耐震基準ならなおさら修繕で長持ちさせる方針になると思います。
立て替える場合でも転居にはその時点での子供の学校やパート仕事や数年間の転居費用も考慮が必須です。
全国でスラム化が進めば法改正が行われる可能性がありますが、それは次の次の世代位だと思います。 
今はせめて自分が生きてる間は不便が無い(大規模)修繕工事にテーマを変えてはいかがでしょうか?

いつも皆さんの回答を読んで勉強させていただいてます。
ところで、この質問に対しては少し混乱してしまいました。
「解体のみ」と「建替えをする時」とでは違いが出てしまうようですね。
どっちに重きを置くかで回答の内容が違うように思いました。
ただ、どっちを選ぶにしても不公平にならないようにしなければいけないのではないでしょうか。
それが管理組合の務めだと思います。
それに「建替え円滑化法」や「敷地売却」に関しても、これからもっと現実に合ったものに変わっていくのではないでしょうか。
72年後を目標となさっているとのことですから、まだまだじっくり検討する時間はあるように思います。

このみさん、コメントありがとうございます。こちらも勉強させていただいてます。

解体も建て替えもマンションの終末期のテーマです。ずいぶん先のことなのでそんなに深刻に考えなくともよいという考えもあるかと思います。

長期修繕計画表も30年間という先のことを計画しています。この計画表は修繕積立金の積立額を決める根拠となっています。この計画表に解体費用も含めた方が良いのではというのが私どもの考えです。ある人がものを所有したらその廃棄まで責任をもつのが道理だろうという訳です。

解体費用も修繕積立金と同じように区分所有期間に応じて負担することが公平につながると思います。たとえ少額でも長く積み立てればそれなりの金額になります。終末期に威力を発揮すると思います。じっくり考えたいと思いますが積立は早く始めるほど負担が減るのであまり時間はないかもです。

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マンションを建て替えるのは非常に難しい。
ほとんどの場合、築後60~70年で解体(解散)か100年マンションを目指すしかありません。

立地が悪い・建て替えすると戸数が減って土地が高く売れない場合など、解体費用が赤字か黒字で分ける必要があると思います。
黒字の場合は積立金は不要、赤字になりそうな場合は積立金が必要でいいと思います。

赤字になるか黒字になるか、どのくらい不足するか計算されましたか?
2000円の根拠は説明できますか?

私のマンションでは、あと数年で築後40年になるので、解体か100年を目指すのかの課題に取り組みたいのですが、管理不全にならないように組合員が無関心な状況を少しでも改善することが最優先です。
素人計算ですが、解体費用は土地の売却費から捻出できそうなため、積立金については不要と思っています。
(それでも10年後には積立金をしているマンションが増えるような気がします)

一戸建ての廃墟化が社会問題になっていますが、今後、マンションも同様の問題が顕在化してくるとされています。
区分所有者の社会的責任が問われる問題だと思います。税金投入の問題になるかもしれませんが。

なお、「100年マンション 資産になる住まいの育てかた」(長嶋修著)を読んで、この問題に関心を持ちました。
お薦めできる本です。

コメントありがとうございます。
幸いにも解体費用より土地の売却価格の方が大きくなりそうです。しかし、ずっと先のことは分かりません。自動運転車があちこち走り回るようになると土地の価値も変わることになるかも知れません。

物を所有したらその物の処分について所有者が責任を負うのが原則だと思います。そのための費用を準備しておくのが正しい考え方なのではないでしょうか。ガラパゴスさんのおっしゃる社会的責任とはこのことだと推測します。

各戸2000円を72年間積み立てると現在の解体費用の7割をカバーします。将来、解体技術が進歩してより安く解体ができるようになることを予想しています。解体積立金については検討テーマがまだたくさんありそうですがやりがいのあるテーマだと感じています。
書籍の紹介ありがとうございました。

「災害対策費」みたいなものの方がお金は集めやすいのではないですかね。

コメントありがとうございます。
今回の積立金はマンションで行っている収益事業の一部を当てるので組合員の追加の支払はありません。災害対策費も必要な経費ですね。以前、地震被害の引当金を計上しようとしたのですが会計上の理由で断念しています。解体費用の積み立ては組合員のみなさまに考え方の変更をお願いするものです。マンションを72年後に取り壊すので修繕計画もそれに合わせましょうというのが最も大きな考え方の変更になると思います。

費用負担がないのであれば別にそのままでもいいのではないですかね?考え方は正論だと思うのですがマンション管理は正論がとおらないことが多いです。よって「災害対策費」という言葉を使えばまだ皆様納得して会計を別にできるのではないかと思うのですが。

「修繕積立金」科目を小分けにして資金使途をはっきりさせ管理しやすくすることは良いことだと思います。たとえば機械式駐車場を区分経理することです。クッシーさんのおっしゃる通り「解体費用」よりは「災害対策費」の方が総会の承認はされやすいですね。

建物が劣化してコンクリートもぼろぼろ、鉄筋も錆びて細くなり「これ以上修繕をすることはあきらめよう」とみんなの意見がまとまったら敷地売却か「除却」です(建て替えは無理との考えです)。その時に管理組合にいくらかお金が残っているとうまくいくのではと思っています。

「災害対策費」として数千万円残っていれば目的は達成できるのでよいのかなと考えます。ポイントは修繕積立金の一部を手を付けずに残しておくということだと思います。

申し訳ないのですが「解体費用積立て」ってなんなのですか。
建替えをするなら当然、今ある建物を取崩しますよね。
再建するに当たっては、その取崩し(解体)費用も含めて工事全体の費用になるのではないですか。
解体費用が足りなくなるなんてことはないのではないでしょうか。
工事費用の負担は、新しいマンションを購入して住む方が払えばいいことだと思います。
建替えのプロセスをもう少し研究なさってはいかがでしょうか。
それより、まだ何回もあると思われる大規模修繕に対しての費用を確保することを考えたほうがいいと思います。

黒猫 風ちゃんさん、コメントありがとうございます。
私たちも理事会で話し合いを続けているところなのですがどうやら「建て替えは難しい」という意見が多いです。老朽化して住み続けるのが難しくなったマンションを自分たちで取り壊して更地にするのが目標です。そのための積立金です。

建替えをする時に備えた「解体費用積立て」なのですね。
建替えをするということでしたら、解体費用は再建マンションの工事費に含まれるのではないでしょうか。
特に解体費は別ということにはならないと思います。
そうすると、再建マンションの価格に含まれ、建替えに賛成した参加組合員が
再建マンションの「区分所有権」及び「敷地利用権」の価格に相当する負担金や分担金を納入することになります。
建替えに参加しない区分所有者は施行マンションの「区分所有権」及び「敷地利用権」を組合に売り渡してしまいますから、解体には無関係になります。
「解体費用積立」は無関係になった方にも負担をさせてしまうことになるのではないでしょうか。

まぁ 大規模修繕のために積み立てて、大規模修繕の前に引っ越ししたなどという場合も積立金は返ってきませんが、その場合は個人の都合で出ていくわけですから仕方のないことだと思います。
しかし、建替えが理由となると個人の都合ということで割り切ることはできないと思います。
建替えないでずっとそこに住んでいたいと思った方が、建替えが決議されたため出ていかなければならないような状況も考えられます。
そのような場合でも「解体費用積立金」を返すということにはならないでしょう。
そうすると不公平となるような気もします。

美夕さん、コメントありがとうございます。勉強になります。
私どもの理事会で話し合いました。まず結論として出たのが「建て替えは無理でしょう」というものでした。容積率はいっぱいですしみなさんが何千万円も準備するとは思えないです。建て替えが無理なら敷地売却ですが何となくデベロッパーにやられてしまいそうです(弱い立場の売り手は交渉事で負けるでしょう)。

建て替えは無理、敷地売却もやりたくない。なので自力で建物を解体、更地にして土地売却、みんなでお金を山分けとしたいのです。現在の法律ではできないのかもしれません。しかしまだ72年ありますので何とかなるのではないでしょうか。

マンションを所有した人はその期間、広さに応じて解体費用も負担すべきだと思います。マンションの劣化が進んでもう住めないとなった時、その時の所有者だけに負担をしてもらうのは不公平です。ましてデベロッパー(第3者)に解体費を負担をしてもらうのはおかしいです。修繕積立金を払うだけでも大変なのに解体費までなんてと私も思います。なので100年マンションです。

もちろん建て替えも可能です。合意ができれば建て替えをすればよいと思います。その時、解体費用積立金があれば交渉を有利に進めることができると思います。



とっても立派なお考えだとは思いますが、疑問もあります。
建替えに備えた解体費用とするのですよね。
そうすると、建替えに参加せずに出ていく方は、再建マンションに住みもしないのに自分たちが住んでいたマンションの解体費用までも負担しなくてはいけないということになりませんか。
建替えを前提とするなら、余計に合意形成が難しくなるようにも思います。

また終の棲家としてこのマンションを購入するのでしたらまだしも、古くなったらもっといいマンションにこそうと思われている方にとっては不用の出費になるのではないでしょうか。

確かにマンション100年維持は理想だともいますが、建物は保てても、設備や間取りが陳腐になってしまいます。
今後のマンションが、リノベーションだけでは追いつけないような進歩もするかもしれませんので、私にとっては「解体費用積立て」が中古市場に対して魅力になるのかどうかは疑問に思えてしまいます。

コメントありがとうございます。

多くのマンションでは建て替えは難しいだろうと思います。区分所有者の負担が大きすぎて合意ができないと考えられます。それでもマンションは老朽化し住めなくなります。マンションを取り壊し土地を売却して終了するしかありません。

そして、、取り壊し費用>土地売却代金 だった時に一時金が必要になります。かなり悲しいです。住む場所を失った上にお金を取られます。その人は取り壊しに反対するかもしれません。解体積立金はこの一時金を避けるための対応策です。 この積立金は修繕積立金の内訳科目ですから何とか理解してもらえるのではと考えています。

「人生100年!マンション100年!」とスローガンでも立てようかと思っています。現在、人生100年が語られ、すでに働きかたや年金制度などに影響を与えています。マンション100年!が管理組合のやりかたや気持ちに影響をあたえてチャレンジングな方向に向かうと思っています。

海さんのおっしゃるように解体積立金の有無が中古マンションの価格に影響を与えるかは未知数です。ですが少なくともそのような視点を持った管理組合であるとのアピールはできると思います。

なんか取り越し苦労をしていらっしゃるのではないですか?
建替えができずに管理組合を消滅しなければならない時には、敷地売却をすればいいことです。
敷地売却法人にして、必要な手続きを踏めば管理組合は消滅できます。
そのことと、建替えとごっちゃに考えているからこんなおかしなことになるのではないですか。
敷地売却するときには建物を解体しなければならないなんてことはないのでは。
もう少し、建替えについて資料を集めてみてはいかがでしょうか。

海さん、コメントありがとうございます。
敷地売却のお話を伺いましたので調べてみました。たしかにマンションの最後に利用できる制度であると思います。しかしこの制度は第3者の手助けを前提としております。土地を買い取る人は不動産業者になると思いますが相応の利益が見込まれる取引でないと手をあげないと思います。解体積立金は自力でマンションを終わらせる場合の一助になると思うのです。



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コメントありがとうございます。
定期借地権付マンションは購入時にマンションの「終わり方」も決めてしまうので合意形成がしやすい仕組みですね。定期借地権の期間は通常50年ですが場合によってはもっと長くできると聞いています。マンション向きの仕組みではないでしょうか。

解体費用積立金はもともと修繕積立金(事業収益金)の内訳科目です。区分所有者が従来より多く支払うことにはなりません。しかし、石山さんがおっしゃる通り中古購入者はそれを理解してくれないかもしれません。「なんだか余計な積立金があるなあ。」という感じです。そこでこうします。近隣同規模、同築年マンションと比較して 管理費+修繕積立金+解体費用積立金<管理費+修繕積立金 となるようにするのです。購入者が納得してくれる一助になると思います。

修繕積立金の減額を提案する人に対してはこう説明するつもりです。「事業収益金から積み立てます。修繕計画はもともと収益金を見込んでいません。」と。当マンションでは長期修繕計画から収益金をはずしていました(フロック的な収入としていました)。

私は新築分譲マンションを購入したのですがそのころから、心の中にもやもやしたものがありました。つまりマンションの最後のことを考えずに購入して良いものかという疑問です。最近になってこの疑問は正しかった、解体費用積立金は最初からやっておくべきだったと感じています。

かならず発生する費用であるのに計画に入れていないのが誤っていると思います。「長期修繕計画」ではなく「長期修繕・解体・建替計画表」とすべきだったのです。購入時にほぼほぼ建て替えが可能か(容積率を勘案すれば)分かります。多くのマンションは「長期修繕・解体計画表」になると思います。

マンション管理センターの長期ビジョン計画募集の情報を教えていただきありがとうございました。さっそく連絡してみます。

おっしゃる通りですが
うまく持たせてマンション寿命60年から100年と考えても。35歳で新築マンションを購入した場合、解体が必要な時は95歳から135歳(生きていません)また65歳から70歳くらいなると、今でさえ年金暮らしで収入が減り、マンションの管理費等負担割合が増えます。そうなると
今のままで負担は低くという考え方が多数を占めるかと。国の多世代利用型超長期住宅の推進に期待せざるを得ません。そこが大いに悩ましいことです。

とっても立派なお考えだとは思いますが、疑問もあります。
建替えに備えた解体費用とするのですよね。
そうすると、建替えに参加せずに出ていく方は、再建マンションに住みもしないのに自分たちが住んでいたマンションの解体費用までも負担しなくてはいけないということになりませんか。
建替えを前提とするなら、余計に合意形成が難しくなるようにも思います。

また終の棲家としてこのマンションを購入するのでしたらまだしも、古くなったらもっといいマンションにこそうと思われている方にとっては不用の出費になるのではないでしょうか。

確かにマンション100年維持は理想だともいますが、建物は保てても、設備や間取りが陳腐になってしまいます。
今後のマンションが、リノベーションだけでは追いつけないような進歩もするかもしれませんので、私にとっては「解体費用積立て」が中古市場に対して魅力になるのかどうかは疑問に思えてしまいます。

コメントありがとうございます。

多くのマンションでは建て替えは難しいだろうと思います。区分所有者の負担が大きすぎて合意ができないと考えられます。それでもマンションは老朽化し住めなくなります。マンションを取り壊し土地を売却して終了するしかありません。

そして、、取り壊し費用>土地売却代金 だった時に一時金が必要になります。かなり悲しいです。住む場所を失った上にお金を取られます。その人は取り壊しに反対するかもしれません。解体積立金はこの一時金を避けるための対応策です。 この積立金は修繕積立金の内訳科目ですから何とか理解してもらえるのではと考えています。

「人生100年!マンション100年!」とスローガンでも立てようかと思っています。現在、人生100年が語られ、すでに働きかたや年金制度などに影響を与えています。マンション100年!が管理組合のやりかたや気持ちに影響をあたえてチャレンジングな方向に向かうと思っています。

海さんのおっしゃるように解体積立金の有無が中古マンションの価格に影響を与えるかは未知数です。ですが少なくともそのような視点を持った管理組合であるとのアピールはできると思います。

なんか取り越し苦労をしていらっしゃるのではないですか?
建替えができずに管理組合を消滅しなければならない時には、敷地売却をすればいいことです。
敷地売却法人にして、必要な手続きを踏めば管理組合は消滅できます。
そのことと、建替えとごっちゃに考えているからこんなおかしなことになるのではないですか。
敷地売却するときには建物を解体しなければならないなんてことはないのでは。
もう少し、建替えについて資料を集めてみてはいかがでしょうか。

海さん、コメントありがとうございます。
敷地売却のお話を伺いましたので調べてみました。たしかにマンションの最後に利用できる制度であると思います。しかしこの制度は第3者の手助けを前提としております。土地を買い取る人は不動産業者になると思いますが相応の利益が見込まれる取引でないと手をあげないと思います。解体積立金は自力でマンションを終わらせる場合の一助になると思うのです。



申し訳ないのですが「解体費用積立て」ってなんなのですか。
建替えをするなら当然、今ある建物を取崩しますよね。
再建するに当たっては、その取崩し(解体)費用も含めて工事全体の費用になるのではないですか。
解体費用が足りなくなるなんてことはないのではないでしょうか。
工事費用の負担は、新しいマンションを購入して住む方が払えばいいことだと思います。
建替えのプロセスをもう少し研究なさってはいかがでしょうか。
それより、まだ何回もあると思われる大規模修繕に対しての費用を確保することを考えたほうがいいと思います。

黒猫 風ちゃんさん、コメントありがとうございます。
私たちも理事会で話し合いを続けているところなのですがどうやら「建て替えは難しい」という意見が多いです。老朽化して住み続けるのが難しくなったマンションを自分たちで取り壊して更地にするのが目標です。そのための積立金です。

建替えをする時に備えた「解体費用積立て」なのですね。
建替えをするということでしたら、解体費用は再建マンションの工事費に含まれるのではないでしょうか。
特に解体費は別ということにはならないと思います。
そうすると、再建マンションの価格に含まれ、建替えに賛成した参加組合員が
再建マンションの「区分所有権」及び「敷地利用権」の価格に相当する負担金や分担金を納入することになります。
建替えに参加しない区分所有者は施行マンションの「区分所有権」及び「敷地利用権」を組合に売り渡してしまいますから、解体には無関係になります。
「解体費用積立」は無関係になった方にも負担をさせてしまうことになるのではないでしょうか。

まぁ 大規模修繕のために積み立てて、大規模修繕の前に引っ越ししたなどという場合も積立金は返ってきませんが、その場合は個人の都合で出ていくわけですから仕方のないことだと思います。
しかし、建替えが理由となると個人の都合ということで割り切ることはできないと思います。
建替えないでずっとそこに住んでいたいと思った方が、建替えが決議されたため出ていかなければならないような状況も考えられます。
そのような場合でも「解体費用積立金」を返すということにはならないでしょう。
そうすると不公平となるような気もします。

美夕さん、コメントありがとうございます。勉強になります。
私どもの理事会で話し合いました。まず結論として出たのが「建て替えは無理でしょう」というものでした。容積率はいっぱいですしみなさんが何千万円も準備するとは思えないです。建て替えが無理なら敷地売却ですが何となくデベロッパーにやられてしまいそうです(弱い立場の売り手は交渉事で負けるでしょう)。

建て替えは無理、敷地売却もやりたくない。なので自力で建物を解体、更地にして土地売却、みんなでお金を山分けとしたいのです。現在の法律ではできないのかもしれません。しかしまだ72年ありますので何とかなるのではないでしょうか。

マンションを所有した人はその期間、広さに応じて解体費用も負担すべきだと思います。マンションの劣化が進んでもう住めないとなった時、その時の所有者だけに負担をしてもらうのは不公平です。ましてデベロッパー(第3者)に解体費を負担をしてもらうのはおかしいです。修繕積立金を払うだけでも大変なのに解体費までなんてと私も思います。なので100年マンションです。

もちろん建て替えも可能です。合意ができれば建て替えをすればよいと思います。その時、解体費用積立金があれば交渉を有利に進めることができると思います。



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ほとんどの場合、築後60~70年で解体(解散)か100年マンションを目指すしかありません。

立地が悪い・建て替えすると戸数が減って土地が高く売れない場合など、解体費用が赤字か黒字で分ける必要があると思います。
黒字の場合は積立金は不要、赤字になりそうな場合は積立金が必要でいいと思います。

赤字になるか黒字になるか、どのくらい不足するか計算されましたか?
2000円の根拠は説明できますか?

私のマンションでは、あと数年で築後40年になるので、解体か100年を目指すのかの課題に取り組みたいのですが、管理不全にならないように組合員が無関心な状況を少しでも改善することが最優先です。
素人計算ですが、解体費用は土地の売却費から捻出できそうなため、積立金については不要と思っています。
(それでも10年後には積立金をしているマンションが増えるような気がします)

一戸建ての廃墟化が社会問題になっていますが、今後、マンションも同様の問題が顕在化してくるとされています。
区分所有者の社会的責任が問われる問題だと思います。税金投入の問題になるかもしれませんが。

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幸いにも解体費用より土地の売却価格の方が大きくなりそうです。しかし、ずっと先のことは分かりません。自動運転車があちこち走り回るようになると土地の価値も変わることになるかも知れません。

物を所有したらその物の処分について所有者が責任を負うのが原則だと思います。そのための費用を準備しておくのが正しい考え方なのではないでしょうか。ガラパゴスさんのおっしゃる社会的責任とはこのことだと推測します。

各戸2000円を72年間積み立てると現在の解体費用の7割をカバーします。将来、解体技術が進歩してより安く解体ができるようになることを予想しています。解体積立金については検討テーマがまだたくさんありそうですがやりがいのあるテーマだと感じています。
書籍の紹介ありがとうございました。

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ところで、この質問に対しては少し混乱してしまいました。
「解体のみ」と「建替えをする時」とでは違いが出てしまうようですね。
どっちに重きを置くかで回答の内容が違うように思いました。
ただ、どっちを選ぶにしても不公平にならないようにしなければいけないのではないでしょうか。
それが管理組合の務めだと思います。
それに「建替え円滑化法」や「敷地売却」に関しても、これからもっと現実に合ったものに変わっていくのではないでしょうか。
72年後を目標となさっているとのことですから、まだまだじっくり検討する時間はあるように思います。

このみさん、コメントありがとうございます。こちらも勉強させていただいてます。

解体も建て替えもマンションの終末期のテーマです。ずいぶん先のことなのでそんなに深刻に考えなくともよいという考えもあるかと思います。

長期修繕計画表も30年間という先のことを計画しています。この計画表は修繕積立金の積立額を決める根拠となっています。この計画表に解体費用も含めた方が良いのではというのが私どもの考えです。ある人がものを所有したらその廃棄まで責任をもつのが道理だろうという訳です。

解体費用も修繕積立金と同じように区分所有期間に応じて負担することが公平につながると思います。たとえ少額でも長く積み立てればそれなりの金額になります。終末期に威力を発揮すると思います。じっくり考えたいと思いますが積立は早く始めるほど負担が減るのであまり時間はないかもです。

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定期借地権付マンションは購入時にマンションの「終わり方」も決めてしまうので合意形成がしやすい仕組みですね。定期借地権の期間は通常50年ですが場合によってはもっと長くできると聞いています。マンション向きの仕組みではないでしょうか。

解体費用積立金はもともと修繕積立金(事業収益金)の内訳科目です。区分所有者が従来より多く支払うことにはなりません。しかし、石山さんがおっしゃる通り中古購入者はそれを理解してくれないかもしれません。「なんだか余計な積立金があるなあ。」という感じです。そこでこうします。近隣同規模、同築年マンションと比較して 管理費+修繕積立金+解体費用積立金<管理費+修繕積立金 となるようにするのです。購入者が納得してくれる一助になると思います。

修繕積立金の減額を提案する人に対してはこう説明するつもりです。「事業収益金から積み立てます。修繕計画はもともと収益金を見込んでいません。」と。当マンションでは長期修繕計画から収益金をはずしていました(フロック的な収入としていました)。

私は新築分譲マンションを購入したのですがそのころから、心の中にもやもやしたものがありました。つまりマンションの最後のことを考えずに購入して良いものかという疑問です。最近になってこの疑問は正しかった、解体費用積立金は最初からやっておくべきだったと感じています。

かならず発生する費用であるのに計画に入れていないのが誤っていると思います。「長期修繕計画」ではなく「長期修繕・解体・建替計画表」とすべきだったのです。購入時にほぼほぼ建て替えが可能か(容積率を勘案すれば)分かります。多くのマンションは「長期修繕・解体計画表」になると思います。

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おっしゃる通りですが
うまく持たせてマンション寿命60年から100年と考えても。35歳で新築マンションを購入した場合、解体が必要な時は95歳から135歳(生きていません)また65歳から70歳くらいなると、今でさえ年金暮らしで収入が減り、マンションの管理費等負担割合が増えます。そうなると
今のままで負担は低くという考え方が多数を占めるかと。国の多世代利用型超長期住宅の推進に期待せざるを得ません。そこが大いに悩ましいことです。

「災害対策費」みたいなものの方がお金は集めやすいのではないですかね。

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今回の積立金はマンションで行っている収益事業の一部を当てるので組合員の追加の支払はありません。災害対策費も必要な経費ですね。以前、地震被害の引当金を計上しようとしたのですが会計上の理由で断念しています。解体費用の積み立ては組合員のみなさまに考え方の変更をお願いするものです。マンションを72年後に取り壊すので修繕計画もそれに合わせましょうというのが最も大きな考え方の変更になると思います。

費用負担がないのであれば別にそのままでもいいのではないですかね?考え方は正論だと思うのですがマンション管理は正論がとおらないことが多いです。よって「災害対策費」という言葉を使えばまだ皆様納得して会計を別にできるのではないかと思うのですが。

「修繕積立金」科目を小分けにして資金使途をはっきりさせ管理しやすくすることは良いことだと思います。たとえば機械式駐車場を区分経理することです。クッシーさんのおっしゃる通り「解体費用」よりは「災害対策費」の方が総会の承認はされやすいですね。

建物が劣化してコンクリートもぼろぼろ、鉄筋も錆びて細くなり「これ以上修繕をすることはあきらめよう」とみんなの意見がまとまったら敷地売却か「除却」です(建て替えは無理との考えです)。その時に管理組合にいくらかお金が残っているとうまくいくのではと思っています。

「災害対策費」として数千万円残っていれば目的は達成できるのでよいのかなと考えます。ポイントは修繕積立金の一部を手を付けずに残しておくということだと思います。

当方でも立て替えを検討すべきと意見を言う組合員が1名だけおりますが、その場の組合員全員がスルーしてます。 常にスルーされる事から現実問題立て替えなど出来るわけが無いと皆さん考えているのです。
しかもそちらと同じくその頃には今の住人は全員死に絶えているか特養にいるでしょう。

災害が原因で建て替えるしかなくなっても、管理組合の手に余る事案であり、管理組合にそのまでの能力は無いし、そこまでの期待も出来ない考えております。
相続人はもう別の場所で生計を立てており、職場までの通勤や子供達(孫)の学業もあり、遺産となったマンションは建て替えられること無く廃墟になるか、運が良ければ転売できるでしょう。
そのお金を遺産として貰えれば十分です。

前例として参考になるのは、古くなった中大規模の一戸建て分譲地です。
空家が増えており、あちこちで更地になって2~3分割され新築一戸建てとして売られてますよ。
立て替えも更地化もその次期にはあなたの問題では無くて相続人の問題となるのです。 相続人だったらどうしたいか考える必要があります。

100/200年住宅を目指す修繕費用の積立なら分りますが、貴方の趣旨に賛同する住人はいないと思います。 解体を検討し始める時期には貴方も現在の組合員も生きてるか分らないし、老朽化したマンションに対する考え自体が全く違う物に変化するかもしれません。  
すみませんが現時点では空論又は妄想レベルの質問です。

他の参考例としては、土地の相続問題では遺産相続が行われていない為に権利者が分らなくなり、九州より広い土地が氷漬けになっています。 この問題では業者や自治体による地上げ位しか解決策が無さそうなので、相続人が不明でもこれが出来る法改正が必要です。

全国的にマンションがスラム化してきたら、例えば立て替え費用が捻出できるだけ総戸数を増やせるような特別立法の後押しがあれば、将来プランが立案出来るかもしれません。 それでも高齢者は立て替えには絶対反対するでしょう。 新耐震基準ならなおさら修繕で長持ちさせる方針になると思います。
立て替える場合でも転居にはその時点での子供の学校やパート仕事や数年間の転居費用も考慮が必須です。
全国でスラム化が進めば法改正が行われる可能性がありますが、それは次の次の世代位だと思います。 
今はせめて自分が生きてる間は不便が無い(大規模)修繕工事にテーマを変えてはいかがでしょうか?

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コメントありがとうございます。
定期借地権付マンションは購入時にマンションの「終わり方」も決めてしまうので合意形成がしやすい仕組みですね。定期借地権の期間は通常50年ですが場合によってはもっと長くできると聞いています。マンション向きの仕組みではないでしょうか。

解体費用積立金はもともと修繕積立金(事業収益金)の内訳科目です。区分所有者が従来より多く支払うことにはなりません。しかし、石山さんがおっしゃる通り中古購入者はそれを理解してくれないかもしれません。「なんだか余計な積立金があるなあ。」という感じです。そこでこうします。近隣同規模、同築年マンションと比較して 管理費+修繕積立金+解体費用積立金<管理費+修繕積立金 となるようにするのです。購入者が納得してくれる一助になると思います。

修繕積立金の減額を提案する人に対してはこう説明するつもりです。「事業収益金から積み立てます。修繕計画はもともと収益金を見込んでいません。」と。当マンションでは長期修繕計画から収益金をはずしていました(フロック的な収入としていました)。

私は新築分譲マンションを購入したのですがそのころから、心の中にもやもやしたものがありました。つまりマンションの最後のことを考えずに購入して良いものかという疑問です。最近になってこの疑問は正しかった、解体費用積立金は最初からやっておくべきだったと感じています。

かならず発生する費用であるのに計画に入れていないのが誤っていると思います。「長期修繕計画」ではなく「長期修繕・解体・建替計画表」とすべきだったのです。購入時にほぼほぼ建て替えが可能か(容積率を勘案すれば)分かります。多くのマンションは「長期修繕・解体計画表」になると思います。

マンション管理センターの長期ビジョン計画募集の情報を教えていただきありがとうございました。さっそく連絡してみます。

おっしゃる通りですが
うまく持たせてマンション寿命60年から100年と考えても。35歳で新築マンションを購入した場合、解体が必要な時は95歳から135歳(生きていません)また65歳から70歳くらいなると、今でさえ年金暮らしで収入が減り、マンションの管理費等負担割合が増えます。そうなると
今のままで負担は低くという考え方が多数を占めるかと。国の多世代利用型超長期住宅の推進に期待せざるを得ません。そこが大いに悩ましいことです。