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長期修繕計画に含まれない修繕

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの副理事長です。

2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。
そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。
具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。
財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。

質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。
また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。

我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

みんなの回答

修繕計画に含まれる修繕ですら直前の当該建物部分や設備の劣化具合を見極めて、今修繕するか、先に延ばすかを判断すべきです。先に延ばせば伸ばすだけ修繕積立金の収支は健全化に向かいます。
もう一つの判断基準は、その修繕をしなかった場合のリスクです。スイッチが壊れれば電気が点かなくなるでしょうが、それを修理するために何日必要なのでしょうか。部品を買い置いておけばすぐに修理可能ではないでしょうか。その部分の電気が点かない場合、許容できないほどの問題が生じるのでしょうか。
エレベーターが止まったり、水道が出なくなったりしては大問題です。こういうライフラインは計画修繕が必要です。一方、重要性の低いもの、復旧に時間が掛らないものは、壊れたら取り換えるという事後保全でもいいと割り切る考え方もありです。
高級ホテルのロビーや客室では電灯が切れていること自体が大問題ですから、一定の点灯時間で一斉に交換します。でも自宅のトイレの電灯は管球を買い置きしておいて、切れたら取り換えるでしょう。さて、あなたのマンションは高級ホテル並みの保全を皆さんが望むのか、それとも節約を望むのか。皆さんであらかじめ合意しておく必要がありますね。

ご回答ありがとうございます。
高級ホテルの例えはとても参考になります。積立金不足のマンションなので、もちろん節約重視で行くべきなのですが、輪番制の弊害で継続性が望めません。この辺りから改革しないと、また同じことの繰り返しですね。

美夕さんのご回答にもありますが、長計は修繕積立金の徴収額を算出するためのプロセスに過ぎないと思います。有料でも同じだと思います。

今回の「スイッチ交換」のような不要不急の修繕工事を提案するのは「管理会社の仕事のうち」と諦めています。その提案の中から必要なものだけを見極めて発注し、いらないものはお断りするのが「理事会の仕事」と思います。

「ある日突然壊れて使えなくなったら、役員さんの責任を問われますよ。」は管理会社の常套句ですから、まともに聞く必要はありません。
私はいつも「資金が潤沢な管理組合なら良いですが、ここは違うんですから、身の丈にあった修繕だけで十分です。」と提案を退けています。

ご回答ありがとうございます。
私も毅然と断れるよう心がけます。

長計に入っていなくても修繕するところはいっぱいあります。
こまごましたことは普通は入れていません。
壊れてもいないものを交換と言われていますが、金額的にはどうだったのですか。
低額で済むのでしたら管理費会計の一般修繕費から支出すればいいのですが、高額になると修繕積立金からの支出になります。
前期の修繕は管理費会計からの支出ですか?修繕積立金からの支出ですか?
修繕積立金からの支出でしたら通常総会で予算をとってなければなりません。
前期の通常総会で、来期この工事をしますとして工事の承認を受け、修繕積立金の予算案に入れてなければ、勝手に修繕積立金を取崩すことはできません。
よっぽどの緊急性がなければ、来期に回して承認を得るべきですし、どうしてもその期にやらなければならない状態でしたら臨時総会を開かなければなりません。

ご相談からでは、どうも管理費会計から出しているように思えるのですが。

もう一つ気になることがあります。
長計はあくまで目安であって、「このくらいにこのような工事が必要になると思いますので、修繕積立金が不足しない様にしましょう」というものです。
長計通りに行う必要はなく、修繕が必要な状態になった時に工事をするものです。
時期が来ましたからなどと言われて工事しないようにしてください。

ご回答ありがとうございます。
金額としては、20万前後や50万前後といった安くはない額で、修繕積立金からの取り崩しです。
一般会計の小修繕費は5万の予算を取ってありますが、とても賄える額ではありません。
もちろん、総会での承認は得ていますので、手続き的には問題ありません。
ただ、以前も雑排水管清掃を修繕積立金から支出されていることで質問を投稿したことがあるのですが、この管理会社の修繕積立金に対する姿勢を疑問視しています。管理会社のことを全面的に信頼している典型的なカモ組合なので、提案されれば何でも承認しているような状態です。小規模なので管理委託費での利益が少ない分、積立金を狙っているのがあからさまに見えてきました。
長計が目安に過ぎないのは理解していますが、実は長計でも資金不足という結果になっている上に、さらに長計外の修繕提案が多く、それでも値上げは必要無いと言っている管理会社を不信に思っています。

一般修繕費が少なすぎますね。
それでいったいどんな修繕ができるというのでしょう。
想像ですが、管理費会計からいろいろ支出すると管理費会計が赤字になって、結果委託費の見直しが問題になると考えているのではないでしょうか。
修繕積立金から出しておけば当面は委託費まで考えが及ばないと思っているのではないでしょうか。
長計で、将来修繕積立金が足りないと出ているのでしたら、すぐにでも値上げの検討に入るのが普通です。
築10年では遅いかもしれません。
少しずつ値上げして、皆さんの負担にならないようにしなければ大変です。

私もそんな管理会社 信頼できません。
管理費会計は毎年余剰が出ていますか?
一般修繕費がそんなに少ないのですから、余剰なんて期待できないかもしれませんが。
委託費の見直しも必要な気がします。

たしかにおっしゃるとおりで、管理費会計の余裕を演出したいようです。
管理費会計は毎年しっかり余剰金は出ています。駐車場使用料を全額組み込んでいるので当然です。
ここにメスを入れようとしたら、管理会社を絶対的に信頼する反対派が台頭してきたので戦っているところです。

1000bayさん こんにちは
私の住んでいるマンションの長期修繕計画には、バッテリーやスイッチ、
NFB(ノーヒューズブレ-カー)の交換は入っていません。
金額の張るものだけです。
よって、修繕積立金会計ではなく管理費会計で処理しています。
これが壊れたら・・・・の脅しに、電気関係に詳しくない人は
驚いて管理会社の言いなりになるでしょうね。
バッテリーはご自分で交換されたら部品費だけで済みます。
交換方法は、ネットで動画がアップされていますよ。(ユーチューブ等)
電気機器のスイッチ類が壊れれば近くの電気工事店で交換してもらえます。
10年程度では、まず交換する必要はありません。
私の住んでいるマンションは、築30年以上ですがNFB等は予備品を
購入して保管しています。交換した実績はありません。
もし、不良になって交換することになっても近所の電気工事店で可能です。
今後は事後保全としても良いのでは?と考えます。

ご回答ありがとうございます。
大変参考になる情報ありがとうございます。
30年でも大丈夫なマンションもあるというのに、まんまと10年で交換してしまった己が恥ずかしい限りです。

1000bayさん こんばんは
エレベーター等は、居住者さんの命にかかわる問題ですから・・・
機器類(スイッチ類、揚水ポンプ・照明)等は、居住者さんに
迷惑をかけます。
理事会役員の責任を問われます等を言うのは管理委託会社の
常套句です。
当然必要なことはしなくてはいけません。
マンションの設備機器については、点検しても後日不良となったり
、交換しても初期不良があり、寿命もあります。
フロイントの言いぶんを真に受けないで事後保全ですむものは
事後保全で実施するとよいと思います。
言いなりになったら、いくら管理費や修繕積立金が有っても
なくなるまで使わされ、少なくなれば管理費・修繕積立金の
値上げを提案してきます。

長計に入っていなくても修繕するところはいっぱいあります。
こまごましたことは普通は入れていません。
壊れてもいないものを交換と言われていますが、金額的にはどうだったのですか。
低額で済むのでしたら管理費会計の一般修繕費から支出すればいいのですが、高額になると修繕積立金からの支出になります。
前期の修繕は管理費会計からの支出ですか?修繕積立金からの支出ですか?
修繕積立金からの支出でしたら通常総会で予算をとってなければなりません。
前期の通常総会で、来期この工事をしますとして工事の承認を受け、修繕積立金の予算案に入れてなければ、勝手に修繕積立金を取崩すことはできません。
よっぽどの緊急性がなければ、来期に回して承認を得るべきですし、どうしてもその期にやらなければならない状態でしたら臨時総会を開かなければなりません。

ご相談からでは、どうも管理費会計から出しているように思えるのですが。

もう一つ気になることがあります。
長計はあくまで目安であって、「このくらいにこのような工事が必要になると思いますので、修繕積立金が不足しない様にしましょう」というものです。
長計通りに行う必要はなく、修繕が必要な状態になった時に工事をするものです。
時期が来ましたからなどと言われて工事しないようにしてください。

ご回答ありがとうございます。
金額としては、20万前後や50万前後といった安くはない額で、修繕積立金からの取り崩しです。
一般会計の小修繕費は5万の予算を取ってありますが、とても賄える額ではありません。
もちろん、総会での承認は得ていますので、手続き的には問題ありません。
ただ、以前も雑排水管清掃を修繕積立金から支出されていることで質問を投稿したことがあるのですが、この管理会社の修繕積立金に対する姿勢を疑問視しています。管理会社のことを全面的に信頼している典型的なカモ組合なので、提案されれば何でも承認しているような状態です。小規模なので管理委託費での利益が少ない分、積立金を狙っているのがあからさまに見えてきました。
長計が目安に過ぎないのは理解していますが、実は長計でも資金不足という結果になっている上に、さらに長計外の修繕提案が多く、それでも値上げは必要無いと言っている管理会社を不信に思っています。

一般修繕費が少なすぎますね。
それでいったいどんな修繕ができるというのでしょう。
想像ですが、管理費会計からいろいろ支出すると管理費会計が赤字になって、結果委託費の見直しが問題になると考えているのではないでしょうか。
修繕積立金から出しておけば当面は委託費まで考えが及ばないと思っているのではないでしょうか。
長計で、将来修繕積立金が足りないと出ているのでしたら、すぐにでも値上げの検討に入るのが普通です。
築10年では遅いかもしれません。
少しずつ値上げして、皆さんの負担にならないようにしなければ大変です。

私もそんな管理会社 信頼できません。
管理費会計は毎年余剰が出ていますか?
一般修繕費がそんなに少ないのですから、余剰なんて期待できないかもしれませんが。
委託費の見直しも必要な気がします。

たしかにおっしゃるとおりで、管理費会計の余裕を演出したいようです。
管理費会計は毎年しっかり余剰金は出ています。駐車場使用料を全額組み込んでいるので当然です。
ここにメスを入れようとしたら、管理会社を絶対的に信頼する反対派が台頭してきたので戦っているところです。

美夕さんのご回答にもありますが、長計は修繕積立金の徴収額を算出するためのプロセスに過ぎないと思います。有料でも同じだと思います。

今回の「スイッチ交換」のような不要不急の修繕工事を提案するのは「管理会社の仕事のうち」と諦めています。その提案の中から必要なものだけを見極めて発注し、いらないものはお断りするのが「理事会の仕事」と思います。

「ある日突然壊れて使えなくなったら、役員さんの責任を問われますよ。」は管理会社の常套句ですから、まともに聞く必要はありません。
私はいつも「資金が潤沢な管理組合なら良いですが、ここは違うんですから、身の丈にあった修繕だけで十分です。」と提案を退けています。

ご回答ありがとうございます。
私も毅然と断れるよう心がけます。

1000bayさん こんにちは
私の住んでいるマンションの長期修繕計画には、バッテリーやスイッチ、
NFB(ノーヒューズブレ-カー)の交換は入っていません。
金額の張るものだけです。
よって、修繕積立金会計ではなく管理費会計で処理しています。
これが壊れたら・・・・の脅しに、電気関係に詳しくない人は
驚いて管理会社の言いなりになるでしょうね。
バッテリーはご自分で交換されたら部品費だけで済みます。
交換方法は、ネットで動画がアップされていますよ。(ユーチューブ等)
電気機器のスイッチ類が壊れれば近くの電気工事店で交換してもらえます。
10年程度では、まず交換する必要はありません。
私の住んでいるマンションは、築30年以上ですがNFB等は予備品を
購入して保管しています。交換した実績はありません。
もし、不良になって交換することになっても近所の電気工事店で可能です。
今後は事後保全としても良いのでは?と考えます。

ご回答ありがとうございます。
大変参考になる情報ありがとうございます。
30年でも大丈夫なマンションもあるというのに、まんまと10年で交換してしまった己が恥ずかしい限りです。

1000bayさん こんばんは
エレベーター等は、居住者さんの命にかかわる問題ですから・・・
機器類(スイッチ類、揚水ポンプ・照明)等は、居住者さんに
迷惑をかけます。
理事会役員の責任を問われます等を言うのは管理委託会社の
常套句です。
当然必要なことはしなくてはいけません。
マンションの設備機器については、点検しても後日不良となったり
、交換しても初期不良があり、寿命もあります。
フロイントの言いぶんを真に受けないで事後保全ですむものは
事後保全で実施するとよいと思います。
言いなりになったら、いくら管理費や修繕積立金が有っても
なくなるまで使わされ、少なくなれば管理費・修繕積立金の
値上げを提案してきます。

修繕計画に含まれる修繕ですら直前の当該建物部分や設備の劣化具合を見極めて、今修繕するか、先に延ばすかを判断すべきです。先に延ばせば伸ばすだけ修繕積立金の収支は健全化に向かいます。
もう一つの判断基準は、その修繕をしなかった場合のリスクです。スイッチが壊れれば電気が点かなくなるでしょうが、それを修理するために何日必要なのでしょうか。部品を買い置いておけばすぐに修理可能ではないでしょうか。その部分の電気が点かない場合、許容できないほどの問題が生じるのでしょうか。
エレベーターが止まったり、水道が出なくなったりしては大問題です。こういうライフラインは計画修繕が必要です。一方、重要性の低いもの、復旧に時間が掛らないものは、壊れたら取り換えるという事後保全でもいいと割り切る考え方もありです。
高級ホテルのロビーや客室では電灯が切れていること自体が大問題ですから、一定の点灯時間で一斉に交換します。でも自宅のトイレの電灯は管球を買い置きしておいて、切れたら取り換えるでしょう。さて、あなたのマンションは高級ホテル並みの保全を皆さんが望むのか、それとも節約を望むのか。皆さんであらかじめ合意しておく必要がありますね。

ご回答ありがとうございます。
高級ホテルの例えはとても参考になります。積立金不足のマンションなので、もちろん節約重視で行くべきなのですが、輪番制の弊害で継続性が望めません。この辺りから改革しないと、また同じことの繰り返しですね。

回答がありません。