みんなの管理組合

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大規模修繕工事

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。
先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。
限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

みんなの回答

一年前の書き込みなので、まだご覧になられてるかわかりませんが、ご質問させてください。
当マンションも日立の油圧式エレベーターで部品供給停止を理由にリニューアルを迫られており、
高額な費用なので対応に苦慮しています。
バーディさんは日立の油圧式からセミリニューアルされて部品供給問題も解決されたとのことで、
ご記入にあった金額前後であれば何とか現実的に検討が可能だと思うので、ご依頼された業者さま等
ご教授いただければ有難いので、よろしくお願いいたします。

うちのマンション(15階建て)では、制御というリニューアル方法で約600万円できれいなエレベータにリニューアルでき、また保守費用も格段に安くなりました。参考にしてください。

今回の工事により修繕積立金の8割を失い、将来の資金計画のことを踏まえても、理事会はエレベーター改修工事を実行する動きなのですね…。そうすると、理事長以外の総会招集をする手立ては2つしかないと思います。

一つは、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときに監事が臨時総会招集するという方法。
→監事と連絡を取り合って、昨年9月末の通常総会で決議されるまでの中で不正がなかったかどうかを調査していく必要があります。しかし、一般的に通常総会で問題ない旨の監査報告を監事が出しているので、厳しいのでは?と思ってしまいます。

もう一つは、組合員総数及び議決権総数の5分の1以上の同意を得て、総会の招集を理事長に請求し、理事長が管理規約に定められた期間内に総会招集通知を発しない場合は、請求をした組合員が臨時総会を招集するという方法。
→各区分所有者から同意書を集める必要があります。こちらも投資用マンションという性質上、厳しいのでは?と思ってしまいます。

次の通常総会で自分が理事長になって収支の改革していくのも荷が重いし…、近い将来、資金ショートして修繕積立金の値上げや金融機関から借り入れすることになる可能性も高いですよね。長期的な視点でご購入された投資マンションの資産価値を考えると、もし自分なら、(購入したばかりですが…、)今すぐ本気で売却活動を行い、よりよいマンションを見つけて買い換えを検討します。

売却!その選択肢はかんがえおよびませんでした。
非常に大変かもしれませんが、2番目の有志を募る方法でトライしてみます。

管理会社の返答には、全くと言って誠意が感じられません。もう少し丁寧に「ロープ式」を選択せざるに至った経緯等を詳細に説明して欲しいものです。
「臨時総会云々」は専門的な方々の回答を御願い致します。
ハード面で少し確認をし、ご参考になればと思います。
<ELV改修>
①制御リニューアル
②セミリニューアル(準撤去新設リニューアル)
③フルリニューアル(全撤去新設リニューアル)
*基本は「ロープ式⇒ロープ式へ油圧式⇒油圧式へ」の考え方です。
御注意頂きたいのは「製造中止部品」です。日立では2017年12月を目処に次の部品の供給停止を表明しています。
(油圧式)
 ・電動機
 ・油圧ポンプ
 ・油圧制御弁
 ・プリント基板
 供給停止後に故障が発生した場合、供給停止部品の復旧はできませんので、事故発生以降はエレベーターを使用しないでください。
以上のような情報をリリースしています。
但し、日立ビルシステムや日立系列のメンテナンス会社が保守点検している物件に関しては、ある程度ストックしていたり、部品の改造・修理で対応するようにしています。言えば、日立以外の他者が保守点検をしている場合は部品入手が非常に困難な状況下にあります。
又、日立ではエレベーターの法定耐用年数17年を受け、主要装置の平均耐用年数を踏まえ保守点検部品の標準供給期間を原則として当機種の生産中止後20年を目処としています。

*何れにせよ、油圧式⇒ロープ式に変更せざるを得ない合理的な根拠を確認されて、今後の御対応を御願い致します。保守点検の実施状況や内容(POG・フルメンテ)を確認されて契約内容通りに実施されているか?今後、何年位部品供給がされ、何年後位まで現状部品で安全運転が可能なのか?長期修繕計画の修繕時期とほ比較等も管理会社やメーカー等に確認をしてみて下さい。
*冒頭にも記載しましたが、総会決議事項を臨時総会云々に関しまては、専門の方々のアドバイスを御待ち下さるようお願い致します。一点、疑問なのは総会案内で委任状による高額工事及びELVの改良工事を決めるに十分な情報が提示されていたかです。以上、明確な回答ではありませんが、宜しくお願い申し上げます。 
 

ご丁寧な回答ありがとうございます。実は私は日立OBでして内情はよく知っていて、昨年も別マンションの日立の油圧式を歴史ある専業メーカーで540万円でセミリニューアルして長期的な保守部品供給問題を解決しております。このマンションは理事は実質理事長1名、あと監事1名で理事会も機能してないようで、総会前理事会議事録を請求しても出てきません。理事長との面会もやっと実現しそうですが、五分の一の賛同者を何とか集め臨時総会で見直し決議しかないと考えています。

管理会社の返答には、全くと言って誠意が感じられません。もう少し丁寧に「ロープ式」を選択せざるに至った経緯等を詳細に説明して欲しいものです。
「臨時総会云々」は専門的な方々の回答を御願い致します。
ハード面で少し確認をし、ご参考になればと思います。
<ELV改修>
①制御リニューアル
②セミリニューアル(準撤去新設リニューアル)
③フルリニューアル(全撤去新設リニューアル)
*基本は「ロープ式⇒ロープ式へ油圧式⇒油圧式へ」の考え方です。
御注意頂きたいのは「製造中止部品」です。日立では2017年12月を目処に次の部品の供給停止を表明しています。
(油圧式)
 ・電動機
 ・油圧ポンプ
 ・油圧制御弁
 ・プリント基板
 供給停止後に故障が発生した場合、供給停止部品の復旧はできませんので、事故発生以降はエレベーターを使用しないでください。
以上のような情報をリリースしています。
但し、日立ビルシステムや日立系列のメンテナンス会社が保守点検している物件に関しては、ある程度ストックしていたり、部品の改造・修理で対応するようにしています。言えば、日立以外の他者が保守点検をしている場合は部品入手が非常に困難な状況下にあります。
又、日立ではエレベーターの法定耐用年数17年を受け、主要装置の平均耐用年数を踏まえ保守点検部品の標準供給期間を原則として当機種の生産中止後20年を目処としています。

*何れにせよ、油圧式⇒ロープ式に変更せざるを得ない合理的な根拠を確認されて、今後の御対応を御願い致します。保守点検の実施状況や内容(POG・フルメンテ)を確認されて契約内容通りに実施されているか?今後、何年位部品供給がされ、何年後位まで現状部品で安全運転が可能なのか?長期修繕計画の修繕時期とほ比較等も管理会社やメーカー等に確認をしてみて下さい。
*冒頭にも記載しましたが、総会決議事項を臨時総会云々に関しまては、専門の方々のアドバイスを御待ち下さるようお願い致します。一点、疑問なのは総会案内で委任状による高額工事及びELVの改良工事を決めるに十分な情報が提示されていたかです。以上、明確な回答ではありませんが、宜しくお願い申し上げます。 
 

ご丁寧な回答ありがとうございます。実は私は日立OBでして内情はよく知っていて、昨年も別マンションの日立の油圧式を歴史ある専業メーカーで540万円でセミリニューアルして長期的な保守部品供給問題を解決しております。このマンションは理事は実質理事長1名、あと監事1名で理事会も機能してないようで、総会前理事会議事録を請求しても出てきません。理事長との面会もやっと実現しそうですが、五分の一の賛同者を何とか集め臨時総会で見直し決議しかないと考えています。

今回の工事により修繕積立金の8割を失い、将来の資金計画のことを踏まえても、理事会はエレベーター改修工事を実行する動きなのですね…。そうすると、理事長以外の総会招集をする手立ては2つしかないと思います。

一つは、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときに監事が臨時総会招集するという方法。
→監事と連絡を取り合って、昨年9月末の通常総会で決議されるまでの中で不正がなかったかどうかを調査していく必要があります。しかし、一般的に通常総会で問題ない旨の監査報告を監事が出しているので、厳しいのでは?と思ってしまいます。

もう一つは、組合員総数及び議決権総数の5分の1以上の同意を得て、総会の招集を理事長に請求し、理事長が管理規約に定められた期間内に総会招集通知を発しない場合は、請求をした組合員が臨時総会を招集するという方法。
→各区分所有者から同意書を集める必要があります。こちらも投資用マンションという性質上、厳しいのでは?と思ってしまいます。

次の通常総会で自分が理事長になって収支の改革していくのも荷が重いし…、近い将来、資金ショートして修繕積立金の値上げや金融機関から借り入れすることになる可能性も高いですよね。長期的な視点でご購入された投資マンションの資産価値を考えると、もし自分なら、(購入したばかりですが…、)今すぐ本気で売却活動を行い、よりよいマンションを見つけて買い換えを検討します。

売却!その選択肢はかんがえおよびませんでした。
非常に大変かもしれませんが、2番目の有志を募る方法でトライしてみます。

一年前の書き込みなので、まだご覧になられてるかわかりませんが、ご質問させてください。
当マンションも日立の油圧式エレベーターで部品供給停止を理由にリニューアルを迫られており、
高額な費用なので対応に苦慮しています。
バーディさんは日立の油圧式からセミリニューアルされて部品供給問題も解決されたとのことで、
ご記入にあった金額前後であれば何とか現実的に検討が可能だと思うので、ご依頼された業者さま等
ご教授いただければ有難いので、よろしくお願いいたします。

うちのマンション(15階建て)では、制御というリニューアル方法で約600万円できれいなエレベータにリニューアルでき、また保守費用も格段に安くなりました。参考にしてください。

管理会社の返答には、全くと言って誠意が感じられません。もう少し丁寧に「ロープ式」を選択せざるに至った経緯等を詳細に説明して欲しいものです。
「臨時総会云々」は専門的な方々の回答を御願い致します。
ハード面で少し確認をし、ご参考になればと思います。
<ELV改修>
①制御リニューアル
②セミリニューアル(準撤去新設リニューアル)
③フルリニューアル(全撤去新設リニューアル)
*基本は「ロープ式⇒ロープ式へ油圧式⇒油圧式へ」の考え方です。
御注意頂きたいのは「製造中止部品」です。日立では2017年12月を目処に次の部品の供給停止を表明しています。
(油圧式)
 ・電動機
 ・油圧ポンプ
 ・油圧制御弁
 ・プリント基板
 供給停止後に故障が発生した場合、供給停止部品の復旧はできませんので、事故発生以降はエレベーターを使用しないでください。
以上のような情報をリリースしています。
但し、日立ビルシステムや日立系列のメンテナンス会社が保守点検している物件に関しては、ある程度ストックしていたり、部品の改造・修理で対応するようにしています。言えば、日立以外の他者が保守点検をしている場合は部品入手が非常に困難な状況下にあります。
又、日立ではエレベーターの法定耐用年数17年を受け、主要装置の平均耐用年数を踏まえ保守点検部品の標準供給期間を原則として当機種の生産中止後20年を目処としています。

*何れにせよ、油圧式⇒ロープ式に変更せざるを得ない合理的な根拠を確認されて、今後の御対応を御願い致します。保守点検の実施状況や内容(POG・フルメンテ)を確認されて契約内容通りに実施されているか?今後、何年位部品供給がされ、何年後位まで現状部品で安全運転が可能なのか?長期修繕計画の修繕時期とほ比較等も管理会社やメーカー等に確認をしてみて下さい。
*冒頭にも記載しましたが、総会決議事項を臨時総会云々に関しまては、専門の方々のアドバイスを御待ち下さるようお願い致します。一点、疑問なのは総会案内で委任状による高額工事及びELVの改良工事を決めるに十分な情報が提示されていたかです。以上、明確な回答ではありませんが、宜しくお願い申し上げます。 
 

ご丁寧な回答ありがとうございます。実は私は日立OBでして内情はよく知っていて、昨年も別マンションの日立の油圧式を歴史ある専業メーカーで540万円でセミリニューアルして長期的な保守部品供給問題を解決しております。このマンションは理事は実質理事長1名、あと監事1名で理事会も機能してないようで、総会前理事会議事録を請求しても出てきません。理事長との面会もやっと実現しそうですが、五分の一の賛同者を何とか集め臨時総会で見直し決議しかないと考えています。