みんなの管理組合

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建物の維持管理

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。
築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。

新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか?

また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか?

設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

みんなの回答

フルメンに替えることが本当に得か再考することも必要です。その場合も業者との駆け引きが重要です。
私のマンションでは逆に、フルメンからPOGに一旦切り替えて費用を大幅に圧縮しました。
そうしたところ、切り替えてから急に毎月次々と部品交換の提案が出てきました。
怒った組合は、点検会社を呼びつけ一体今までフルメンといいながら何をしてきたのかと攻めました。
つまり、保守点検会社はフルメン契約の場合は、なるべく費用発生を抑えるために部品交換は最小限にが基本です。
逆に、POG契約の場合はまだ交換しなくていい部品まで交換提案がしつこいのが普通です。
そして当組合はどうしたかというと、POGからフルメン(費用は交渉してPOGの中間に圧縮)に戻しました。
以上は同一点検会社の場合だったので結果的にフルメンの費用圧縮が出来たのでしょう。

POGからフルメンの場合は、独立系の点検会社を何社か相見積もりで競わせることで費用圧縮されてはどうでしょうか。上記したように「フルメンではぎりぎりまで手抜きを、POGでは早めに高い費用の交換提案を」という各社戦略には大差ありません。

この問題は業者とのかけひきが必要な事柄なのですね。
バーディーさんのアドバイスを組合員たちと共有して、どうしたら最善かを考えたいと思います。
貴重な経験談をありがとうございました。

フルメンテナンス契約は将来的に部品の取り換え頻度が高くなったとしても、エレベーター保守会社自身が費用を負担をしなければいけないものです。ですので、取り換え頻度が低い段階から、POGと比べて高い保守料を管理組合から頂戴して会社の利益を確保しつつ、将来の修繕に向けて貯金している、とエレベーター保守会社は考えているのではないかと想像します。

築10年以降、POGからフルメンテナンスへ途中から切り替えるとなったとき、無償で切り替えOKとしてしまうとエレベーター保守会社が損をする(管理組合は得をする)ことになるので、「それは耐用年数が来ている部品や経年劣化をしている部品をについては交換が条件です」と言ったのだ思います。

契約内容を途中から切り替えるには、やはり無償では厳しく、交換した上でフルメンテナンスへ切り替えるのが一般的ではないでしょうか。

メンテナンス費用として先に払うか、部品交換費用として後で払うかの違いで、
途中で契約形態を切り替える場合も同様なのですね。
ヒロシさん、ご教唆ありがとうございました。

余談ですが、死亡事故や社員の不祥事の影響でシンドラーエレベーター社が日本から撤退するというニュースが昨日報道されました。EVは人の命を乗せる乗り物なのだと再認識しました。

ニュース情報ありがとうございます。知りませんでした。日本オーチス・エレベータ社に売却するのですね!

管理会社勤務時代の経験を一つ紹介します。
<POG⇒フルメンテ>
①メーカー系点検業者が点検している場合:詳細点検を実施し消耗品等を有償にて交換した後、契約可能。
②独立系点検者⇒メーカー系点検業者へ変更して契約しようとした場合:調査費用の見積を提示し合意の後、調査実施。調査に基づき見積を提示し、消耗品及び必要部品の交換を行い新築納入時の自社フルスペック状態に近い状態に戻してから契約可能。
*同じ点検業者でPOG⇒フルメンテを拒否するケースでは、法定耐用年数や長期修繕計画等に基づく組合有償工事範囲とフルメンテの契約範囲内の交換部品が被りメリットが少ないことや、高経年等による建物の保険同様に契約拒否の話になることがあります。(独立系よりもメーカー系に多いケースです)
管理会社や点検業者に拒否理由を問い合わせて、明確な回答を提示してもらい検討を御願いしたします。又、改修時期も問い合わせをしたり、長期修繕計画等で確認を行い「保守点検」だけにこだわらず、何のために保守点検を行い「POG」「フルメン」を検討するのか、そもそもの理由を十分に考えながらの対応を御願いしたします。

*参考までに*
<フルメンテ⇒POG>
フルメンテ契約の金額に含まれ予定されていた交換状況等は全く不明で、交換されていなくても一定の金額は支払っていることになります。
フルメンテはPOG+交換予定総額の月割と考えた場合、POGに切り替えたときにプラス分の金額はどう運用されたかが不明で、返金可能?とメーカー系に一度掛け合ったことがあります。(当然に返金等は契約上できませんでしたが・・・)
<リニューアル>
ELVの各リニューアル工事を実施する場合、フルメンテ契約内容や期間・交換実施範囲との確認が明確に行われたケースを聞いたことがありません。リニューアル時期とフルメンテ期間を明確にして欲しいと思います。

*以上、まとまりの無い回答ですが御参考にされて下さい。

脇田先生、色々なケースを挙げてご説明頂き、ありがとうございました。
まずはフルメンテナンスへの切り替えを拒否された理由を確認してみます。
まだ築8年ですし、EVの故障や事故は発生したことがないそうなので、
高経年のマンションを含めた一般論として切り替えられないと言われただけかもしれません。

また、ご説明を拝読し、契約の種類と費用の面にばかり気を取られていたことに気付かされました。
改修時期や改修費用など長期的な視野でメンテナンスの種類を考えるべきというアドバイスに
目からウロコが落ちる思いでした。ありがとうございました。

管理会社勤務時代の経験を一つ紹介します。
<POG⇒フルメンテ>
①メーカー系点検業者が点検している場合:詳細点検を実施し消耗品等を有償にて交換した後、契約可能。
②独立系点検者⇒メーカー系点検業者へ変更して契約しようとした場合:調査費用の見積を提示し合意の後、調査実施。調査に基づき見積を提示し、消耗品及び必要部品の交換を行い新築納入時の自社フルスペック状態に近い状態に戻してから契約可能。
*同じ点検業者でPOG⇒フルメンテを拒否するケースでは、法定耐用年数や長期修繕計画等に基づく組合有償工事範囲とフルメンテの契約範囲内の交換部品が被りメリットが少ないことや、高経年等による建物の保険同様に契約拒否の話になることがあります。(独立系よりもメーカー系に多いケースです)
管理会社や点検業者に拒否理由を問い合わせて、明確な回答を提示してもらい検討を御願いしたします。又、改修時期も問い合わせをしたり、長期修繕計画等で確認を行い「保守点検」だけにこだわらず、何のために保守点検を行い「POG」「フルメン」を検討するのか、そもそもの理由を十分に考えながらの対応を御願いしたします。

*参考までに*
<フルメンテ⇒POG>
フルメンテ契約の金額に含まれ予定されていた交換状況等は全く不明で、交換されていなくても一定の金額は支払っていることになります。
フルメンテはPOG+交換予定総額の月割と考えた場合、POGに切り替えたときにプラス分の金額はどう運用されたかが不明で、返金可能?とメーカー系に一度掛け合ったことがあります。(当然に返金等は契約上できませんでしたが・・・)
<リニューアル>
ELVの各リニューアル工事を実施する場合、フルメンテ契約内容や期間・交換実施範囲との確認が明確に行われたケースを聞いたことがありません。リニューアル時期とフルメンテ期間を明確にして欲しいと思います。

*以上、まとまりの無い回答ですが御参考にされて下さい。

脇田先生、色々なケースを挙げてご説明頂き、ありがとうございました。
まずはフルメンテナンスへの切り替えを拒否された理由を確認してみます。
まだ築8年ですし、EVの故障や事故は発生したことがないそうなので、
高経年のマンションを含めた一般論として切り替えられないと言われただけかもしれません。

また、ご説明を拝読し、契約の種類と費用の面にばかり気を取られていたことに気付かされました。
改修時期や改修費用など長期的な視野でメンテナンスの種類を考えるべきというアドバイスに
目からウロコが落ちる思いでした。ありがとうございました。

フルメンに替えることが本当に得か再考することも必要です。その場合も業者との駆け引きが重要です。
私のマンションでは逆に、フルメンからPOGに一旦切り替えて費用を大幅に圧縮しました。
そうしたところ、切り替えてから急に毎月次々と部品交換の提案が出てきました。
怒った組合は、点検会社を呼びつけ一体今までフルメンといいながら何をしてきたのかと攻めました。
つまり、保守点検会社はフルメン契約の場合は、なるべく費用発生を抑えるために部品交換は最小限にが基本です。
逆に、POG契約の場合はまだ交換しなくていい部品まで交換提案がしつこいのが普通です。
そして当組合はどうしたかというと、POGからフルメン(費用は交渉してPOGの中間に圧縮)に戻しました。
以上は同一点検会社の場合だったので結果的にフルメンの費用圧縮が出来たのでしょう。

POGからフルメンの場合は、独立系の点検会社を何社か相見積もりで競わせることで費用圧縮されてはどうでしょうか。上記したように「フルメンではぎりぎりまで手抜きを、POGでは早めに高い費用の交換提案を」という各社戦略には大差ありません。

この問題は業者とのかけひきが必要な事柄なのですね。
バーディーさんのアドバイスを組合員たちと共有して、どうしたら最善かを考えたいと思います。
貴重な経験談をありがとうございました。

フルメンテナンス契約は将来的に部品の取り換え頻度が高くなったとしても、エレベーター保守会社自身が費用を負担をしなければいけないものです。ですので、取り換え頻度が低い段階から、POGと比べて高い保守料を管理組合から頂戴して会社の利益を確保しつつ、将来の修繕に向けて貯金している、とエレベーター保守会社は考えているのではないかと想像します。

築10年以降、POGからフルメンテナンスへ途中から切り替えるとなったとき、無償で切り替えOKとしてしまうとエレベーター保守会社が損をする(管理組合は得をする)ことになるので、「それは耐用年数が来ている部品や経年劣化をしている部品をについては交換が条件です」と言ったのだ思います。

契約内容を途中から切り替えるには、やはり無償では厳しく、交換した上でフルメンテナンスへ切り替えるのが一般的ではないでしょうか。

メンテナンス費用として先に払うか、部品交換費用として後で払うかの違いで、
途中で契約形態を切り替える場合も同様なのですね。
ヒロシさん、ご教唆ありがとうございました。

余談ですが、死亡事故や社員の不祥事の影響でシンドラーエレベーター社が日本から撤退するというニュースが昨日報道されました。EVは人の命を乗せる乗り物なのだと再認識しました。

ニュース情報ありがとうございます。知りませんでした。日本オーチス・エレベータ社に売却するのですね!

管理会社勤務時代の経験を一つ紹介します。
<POG⇒フルメンテ>
①メーカー系点検業者が点検している場合:詳細点検を実施し消耗品等を有償にて交換した後、契約可能。
②独立系点検者⇒メーカー系点検業者へ変更して契約しようとした場合:調査費用の見積を提示し合意の後、調査実施。調査に基づき見積を提示し、消耗品及び必要部品の交換を行い新築納入時の自社フルスペック状態に近い状態に戻してから契約可能。
*同じ点検業者でPOG⇒フルメンテを拒否するケースでは、法定耐用年数や長期修繕計画等に基づく組合有償工事範囲とフルメンテの契約範囲内の交換部品が被りメリットが少ないことや、高経年等による建物の保険同様に契約拒否の話になることがあります。(独立系よりもメーカー系に多いケースです)
管理会社や点検業者に拒否理由を問い合わせて、明確な回答を提示してもらい検討を御願いしたします。又、改修時期も問い合わせをしたり、長期修繕計画等で確認を行い「保守点検」だけにこだわらず、何のために保守点検を行い「POG」「フルメン」を検討するのか、そもそもの理由を十分に考えながらの対応を御願いしたします。

*参考までに*
<フルメンテ⇒POG>
フルメンテ契約の金額に含まれ予定されていた交換状況等は全く不明で、交換されていなくても一定の金額は支払っていることになります。
フルメンテはPOG+交換予定総額の月割と考えた場合、POGに切り替えたときにプラス分の金額はどう運用されたかが不明で、返金可能?とメーカー系に一度掛け合ったことがあります。(当然に返金等は契約上できませんでしたが・・・)
<リニューアル>
ELVの各リニューアル工事を実施する場合、フルメンテ契約内容や期間・交換実施範囲との確認が明確に行われたケースを聞いたことがありません。リニューアル時期とフルメンテ期間を明確にして欲しいと思います。

*以上、まとまりの無い回答ですが御参考にされて下さい。

脇田先生、色々なケースを挙げてご説明頂き、ありがとうございました。
まずはフルメンテナンスへの切り替えを拒否された理由を確認してみます。
まだ築8年ですし、EVの故障や事故は発生したことがないそうなので、
高経年のマンションを含めた一般論として切り替えられないと言われただけかもしれません。

また、ご説明を拝読し、契約の種類と費用の面にばかり気を取られていたことに気付かされました。
改修時期や改修費用など長期的な視野でメンテナンスの種類を考えるべきというアドバイスに
目からウロコが落ちる思いでした。ありがとうございました。