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「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、大規模修繕のコンサルの選び方について相談させていただいた者です。

費用圧縮のため、設計管理方式を採用してコンサルを探す気満々だったのですが、
管理会社(デベロッパー系)の方から、
「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」
「金額を空欄にした工事仕様書を出すから、それを使って組合で自由に業者を募ればいい」
との意見がありました。

たしかに金額が空欄の仕様書が出るのであれば、自由に使えて比較もしやすいので
わざわざコンサルを入れなくても透明性は担保できるのかなという気がしてしまいます。
しかし、結局はコンサルを入れずに管理会社の主導で進めることになるわけで
「何か落とし穴がありそうで怖い」というのも正直なところです
(必要のない修繕や過剰なパーツを仕様書に入れ込んでくる、とか?)。

はっきり言うと、管理会社の言うことを信じていいのか不安です。
上記の状況ですと、どのような点に注意を払っておくべきでしょうか。
また、それでもやはりコンサルを探すべきでしょうか?

みんなの回答

いかにして「ひとにぎりのまっとうな業者」と巡り合うか,だと思います。
「マンション管理新聞」や「塗装新聞」などでの公募はどうでしょうか?検討されましたでしょうか?
それから,この掲示板を見た管理会社が,「うちのことだ!」と気づくかもしれまんが,そのあたりは問題ないでしょうか?

元管理会社の経営者として管理会社の本音を解説します。

①改修工事の専門コンサルタントを管理組合が選任し、大規模修繕工事業者の選定まで任せてしまうと、工事から管理会社は排除され、何らうまみがなくなる。何とか阻止したい。
②管理会社としては設計監理を特命で受注して最低限の売り上げと利益は確保したい。
③設計監理を受注さえすれば、修繕委員会や理事会をリードして、大規模修繕工事の業者選定を仕切るチャンスをものにしよう。
④設計監理業務で工事の仕様書を作成し、工事予算明細書を作成し、金額を抜いた工事明細書(「金額を抜いた仕様書」とプラムさんはおっしゃいますが、これは金額を抜いた工事明細書であり、業界用語で「金抜き」といいます。)を理事会に提示する(ここまでは設計監理業務の範囲です。)といって管理組合を安心させれば設計監理は管理会社に依頼してもらえるだろう。
⑤業者へ見積もり依頼する段となれば、管理会社の息のかかった業者を見積もり依頼業者として推薦し、彼らからは管理会社へのリベートを10%以上上乗せした工事見積もりを出させよう。
⑥理事会が管理会社と縁のない工事会社を見積もり参加させる事は何とか阻止しよう。そのためには設計管理コンサルタントとして、厳格且つハードルの高い工事会社のエントリー要件(売上、工事実績、経営事項審査点数、グループ会社にマンション管理会社を持たない等)をもっともらしく提案して、事実上(大手管理会社である)当社と取引実績のある業者しか残らないように仕掛けよう。
⑦見積もり依頼業者が決まったら、本命の工事会社に連絡して、「○○マンションで御社に見積もり参加してもらう。今回は順番によると御社がチャンピオン(受注の当番会社のことを指す業界の隠語)ですね。当社へのリベートは○○%、入札(見積もり)金額は修繕積立金の残高いっぱいの○○千万円でおねがいします。」と連絡しよう。その他の工事会社には「○○マンションで協力見積もりお願いします。金額は○○千万円+100~500万で。次回のチャンピオンはお宅ですから。」などと仕切っておけば仕込みは万全だ。管理組合より先に管理会社から工事会社連絡することが肝心で、「拒絶すれば見積もり業者から外しますよ」と言外のニュアンスを伝えるのだ。チャンピオン以外の業者も、「見積もり参加業者を仕切る立場の管理会社に従えば、いつかは営業活動無しで当社にも順番が来るのだから悪い話ではない。」と納得するだろう。
⑧万一⑥の工作に失敗して、大した実績の無い、組合員から推薦のある、管理会社としては取引実績の無い…といった困った業者(このような会社を業界の隠語でアウトサイダーと呼びます)が見積もり参加した場合は、何とか取り込んでしまおう。管理会社から働きかけるとまずいのでチャンピオンの会社から工作させよう。
⑨チャンピオンからはアウトサイダーに対して、自社が今回は受注の意思があること、協力してくれれば相当の工事を下請としてアウトサイダーに発注する用意があること、管理会社に推薦して今後の管理会社の見積もりに参加できるよう手配するなどと甘い話を持ちかけよう。アウトサイダーがインサイダーに宗旨替えしてくれれば談合成立だ。
⑩談合が不成立の場合は管理会社とインサイダーが一丸となってアウトサイダーと戦おう。
先ずは設計織込みだ。工事仕様書に特殊な材料を指定したり特殊な工法を指定したり、特殊な設備機器を指定して(設計織込みと言います)設計織込みを仕組んだ材料メーカー、特殊工法会社、設備メーカー等の各社へは、管理会社から、「○○マンションの工事でお宅の○○を設計織込みしたので、見積もり参加工事各社から金額の問い合わせがあれば、「チャンピオンの○○社には定価の半額で、他の会社に対しては定価の20%引きで回答するように。」と指示しておこう。チャンピオンには「設計織込みした各社とは、チャンピオンの御社にだけ定価の半額で卸すよう話を付けているから、そのアドバンテージを生かしてアウトサイダーに競り勝て。」とはっぱをかけておこう。(何らかの理由で万一チャンピオンが受注できない場合でも、ちゃっかり定価の30%は設計織込み各社から管理会社がリベートを受け取る事も手配済みです。)
⑪設計監理を行う一環で管理会社は各社の見積もりの比較表を作成し、業者のプレゼンテーションにも参加し、専門的な立場で質問を行う立場だ。アウトサイダーには意地悪な質問で困らせ、チャンピオンにはあらかじめ相談済みの想定問答を投げかけよう。意表を突かれたアウトサイダーは答えに詰まり、難解な質問にもチャンピオンはよどみなく回答して信頼を勝ち取るにちがいない。そして総会に議案上程する大規模修繕工事業者が、発注先候補として勝ち残るに至ったことを説明する、選定経過や見積もり参加各社の評価コメントを作成するのは管理会社だから仮にアウトサイダーが価格で一番でも、評価内容でチャンピオンを逆転勝ちさせるなどは朝飯前だ。

それでは改修設計コンサルタントの専門会社ならば安心でしょうか?そんなことは微塵もありません。もう皆さんは気づいておられると思いますが、上記の③以降の「管理会社」を「改修設計コンサルタント」に置き換えてお読みいただければそれが答えです。

それではどうすればいいのでしょう。
①管理会社の推薦業者に頼らず、管理組合が独自に見積もり依頼先業者を選定する。
②工事業者の見積もり(入札)参加資格に必要以上の制限を設けない。
③見積もり(入札)参加企業を選定するためのプレゼンテーションは行っても良いが、金額提示後は業者とは接点を持たず、最低価格の業社と契約すると取り決めておく。
④見積もり(入札)は管理会社任せとせず、理事長あて厳封して提出。理事会の席で開封し価格を公表して決定する。
⑤特殊な材料、工法、設備などが設計織込みとして紛れ込んでいないか設計コンサルタントのセカンドオピニオンとして他の設計事務所や一級建築士に見積仕様書をチェックしてもらう。
今回の私の回答と上記①~⑤の方針を示して、改修設計コンサルタントにこの条件でお願いできますか?と相談すれば不適切コンサルは、「こんな管理組合と付き合っても割に合わない。」と逃げ出すかもしれません。

誠実なコンサルタントを見抜く方法は、別の機会に私がコメントした、下記のサイトをご覧ください。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/274/

大変詳細、かつ生々しい情報とアドバイスをありがとうございます。
外部サイトも含めて5回も6回も読み返していたら返信が遅くなり失礼しました。
いただいたアドバイスを心に刻んで、やはりコンサルタントを選ぶところから行いたいと思います。
他の方も管理会社の排除についておっしゃっていましたが、全体を拝見して、
とにかく会議の場に管理会社を同席させるときは慎重に慎重を期さなければいけないな、
迂闊な情報を漏らしてはいけないなと感じております。

マンションの他の委員や居住者はこうした実状にほとんど興味がないようなので、
「管理会社+他の委員 vs 私」の構図になり、私一人の空回りになってしまうのが怖いですが…
覚悟をもってやっていきたいと思います。ありがとうございました。

何度も読み返して頂いたようでうれしく思います。
プラムさんがお気づきの通り、管理会社やコンサルタントの不適切な大規模修繕の取り組みはまだまだ一般の組合員の関心が薄いですから、中世に地動説を唱えたガリレオのように、下手をすると異端者として烙印を押されてしまいます。
先進意識をお持ちの組合員が時に理不尽な(多くは管理会社と特別な利害関係のある)ノイジーマイノリティーに潰され、それをサイレントマジョリティーは見殺しにしてしまうケースが多々あります。
幸いにも近年マスコミや国交省までがこの問題に警鐘を鳴らし始めました。
http://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf
https://dot.asahi.com/aera/2017052200044.html
先ずはこれら資料を題材に勉強会を行い、一定の理解を理事の皆さんが得た段階で私の回答を題材に議論されてはと思います。真実を訴えることよりも、真実を皆に認識してもらうことが組合運営では必要です。一人ずつ同志を増やして思いを遂げられますようお祈り申し上げます。
プラムさんの管理組合の資産を魔の手から守る戦いを応援します。何なりとまたご相談ください。

再度のコメントありがとうございます。
何とか理解してほしい一方で、
「多少余分なお金を払ったって、手間かかんないほうがいいよ」というのも
立派なニーズ・意見であることは確かで、そのバランスを如何に取るか。
難しいところですが、頑張ってみたいと思います。

「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」
こんなことまで言って、他のコンサルを入れないようにするのには何か目的があるように思いませんか。
こんな管理会社こそ信用できない。
同じことを管理会社に言ってあげたい。
「やるなら止めないが、管理会社はあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」

黒猫 風ちゃん様、コメントありがとうございます。
おっしゃる通りで、何か目的があるように見えてしょうがないんです。
何か目的があるように見えてしょうがないのに、
やってることは「金額空欄の仕様書作るから使っていいよ」という、
圧倒的にこちらに有利な内容なんです。その矛盾に悩んでいるというわけでして……。

余談ですが、猫ちゃんかわいいですね。うちにも2匹います。
彼らのためにも、リーズナブルでいい修繕にしたいと思います。ありがとうございました。

ニャン!
「金額空欄の仕様書作るから使っていいよ」ってことが圧倒的に有利だなんて思えないのですが。
管理会社が公募する手間が省けるだけじゃないですか。
いいように使われて、結局管理会社が設けることになる。
そんな臭いがクン クンしますね。

この業界とっても狭いんです。
情報は筒抜け。
皆繋がっていますよ。
デべ系には頭が上がらない。

ああ、そういうことか!
たとえ仕様書の中では管理会社がどこかを伏せていても、
マンションの管理会社がどこかなんてすぐ調べられる。
だから施工会社は、組合を経ずに直接管理会社と連絡を取ることができる。
そこでマージンの相談を先に済ませておいて、打ち合わせ済みのマージンを含んだ見積を作る。
そういう流れが当たり前の商慣行になっている、ということなんですね?

施工会社から管理会社に直接コンタクトを取るという発想がなかった
(「お金払わせて下さい」って連絡ですもんね、これ)ですが、
そういうことならみなさんの懸念も理解できます。勉強不足でお恥ずかしいです。
ありがとうございました。

このまま管理会社の申し出を飲めば、設計・監理を管理会社がやるということのようですね。
作った仕様書で自由に募集をかけていいということで、「信用したいがどこかに罠があるのでは」と揺れているのでしょうか?
本来は管理会社が工事もするような予定だったのですか。
この申し出では、施工会社はどこになるかわからないので透明性を持って公正に施工会社が選べるのではないかとお考えのように思いました。
しかし、応募してくる施工会社はいつもおなじみのメンバーです。
ましてデベロッパー系の管理会社が入っているマンションでは、ほとんど応募してくる会社は決まっているのではないでしょうか。

管理会社はうまく施工会社選出をコントロールできるのではないかと思います。
管理会社には多額のリベートが入ることになるのではないかと想像してしまいます。
それだから「太っ腹」な申し出をして、他のコンサルが入らないようにしているのではないかと勘繰りたくなりませんか。
(以上 あくまで想像にすぎません)

管理会社にコンサルを依頼するのでしたら、管理会社も一業者として扱い、他のコンサルと比較することがいいのではないでしょうか。
他のコンサルより優れているのでしたら管理会社を選べばいいことです。

私の悩んでいるポイントは、まさに海様のおっしゃる通りです。
一見透明性があるように見えるが、罠じゃないという確信が持てない。
話がうますぎるように見えて勘繰りが止まらない。
さりとて、じゃあ具体的に何がと言われると穴が見つからない。そういうことなんです。

たとえばこのあと、管理会社が用意・提案した見積募集サイトや公告媒体などを使ってしまったら
当然出来レースになってしまうのだろうと思います。しかし「金額空欄の仕様書を渡します」となればそれはもう、
ある意味「どうにでもできるじゃん」と。管理会社のコントロールから外れたところで、いかようにも動けてしまう。

あるいは、どうせ自分たちで積極的に動いて業者を探すなんてことはできやしない、
最終的にはウチに泣きついてくるとタカをくくっているのか……

いずれにせよ盲信はせずに、他の委員たちとも協議しながら慎重に事を進めたほうがよさそうですね。
ありがとうございました。

言い方が悪くて申し訳ないのですが、ヒンシュクを買うのを覚悟で言わせていただきます。
「なんか お釈迦様の手のひらの上でもてあそばされている孫悟空みたい。」
失礼しました…
管理会社のコントロールから離れたいのでしたら、全く関わらせないほうがいいのではないですか。

ああ、孫悟空ですか。まったくもっておっしゃる通りでお恥ずかしい限りです。
危うく信じてしまうところでした。ありがとうございました。

誰も信用できません。とりあえずせっかく仕様書をくれるのですから自分たちで見積もりをとってみてから次の事を考えたらどうですか?

クッシー様、コメントありがとうございます。
そうですね。まずは出来上がってくる仕様書をチェックするまでは焦ってコトを進めず、
慎重に進めていきたいと思います。

仕様書は別にチェックしなくても出てきたものを自分たちで業者に何社か見積もりを取ってみたらいいかと思います。管理会社に頼もうがコンサルに依頼しようがNPO法人を利用しようがまず誰も頼らず自分たちでやってみることが重要です。汗もかかずにうまいことやろうとするのは虫が良すぎます。なお最近はむしろコンサルタントに悪質なところが増えているそうです。

その”工事仕様書”が一番のポイントで、委員会(理事会)とコンサルが一緒に、ここは必要、この工事は今回は不用、ここはもう少し仕様を変えて、など話し合って最終案を作り、総会で工事の内容、費用の承認を得ることになります。
それで予算も決まります。
管理会社が作った仕様書で施工会社に公募をかけるってどうなのでしょう。
皆さんがその仕様の内容をしっかり理解できるのでしたら、皆さんで選別することもできるでしょうけれど、できますか?
監理は管理会社がやるのですか、施工会社がやるのですか?
そのチェックは皆さんでできますか?

管理会社にとってはコンサルは邪魔な存在ですから、いいことは言わないでしょう。
このようなことで透明性が担保できるとは思いません。
私の個人的な考えですが、大規模修繕に管理会社はかかわらせないほうがいいと思っています。
もちろん事務的なこととか広報などのお手伝いはしていただきますが。

美夕様

ご返答ありがとうございます!
工事内容、仕様についてはもちろんチェックを入れますが、引っかかっているのはやはり
「金額空欄で仕様書を作る、自由に使っていい」という点でして…

確かにそれなら、余計な工事を入れ込んだりするメリットが管理会社にはないよなあ、と。
仮に費用を膨らませるだけ膨らませたって、工事をよそに持っていかれたら意味がないですよね?
だったら「わざわざ膨らませる意味がないように見える」んですよね
(監理料の部分だけは見なければいけないにしても)。

この提案をもって、管理会社を信用していいものか。
そこがわからないのですよね……。

このまま管理会社の申し出を飲めば、設計・監理を管理会社がやるということのようですね。
作った仕様書で自由に募集をかけていいということで、「信用したいがどこかに罠があるのでは」と揺れているのでしょうか?
本来は管理会社が工事もするような予定だったのですか。
この申し出では、施工会社はどこになるかわからないので透明性を持って公正に施工会社が選べるのではないかとお考えのように思いました。
しかし、応募してくる施工会社はいつもおなじみのメンバーです。
ましてデベロッパー系の管理会社が入っているマンションでは、ほとんど応募してくる会社は決まっているのではないでしょうか。

管理会社はうまく施工会社選出をコントロールできるのではないかと思います。
管理会社には多額のリベートが入ることになるのではないかと想像してしまいます。
それだから「太っ腹」な申し出をして、他のコンサルが入らないようにしているのではないかと勘繰りたくなりませんか。
(以上 あくまで想像にすぎません)

管理会社にコンサルを依頼するのでしたら、管理会社も一業者として扱い、他のコンサルと比較することがいいのではないでしょうか。
他のコンサルより優れているのでしたら管理会社を選べばいいことです。

私の悩んでいるポイントは、まさに海様のおっしゃる通りです。
一見透明性があるように見えるが、罠じゃないという確信が持てない。
話がうますぎるように見えて勘繰りが止まらない。
さりとて、じゃあ具体的に何がと言われると穴が見つからない。そういうことなんです。

たとえばこのあと、管理会社が用意・提案した見積募集サイトや公告媒体などを使ってしまったら
当然出来レースになってしまうのだろうと思います。しかし「金額空欄の仕様書を渡します」となればそれはもう、
ある意味「どうにでもできるじゃん」と。管理会社のコントロールから外れたところで、いかようにも動けてしまう。

あるいは、どうせ自分たちで積極的に動いて業者を探すなんてことはできやしない、
最終的にはウチに泣きついてくるとタカをくくっているのか……

いずれにせよ盲信はせずに、他の委員たちとも協議しながら慎重に事を進めたほうがよさそうですね。
ありがとうございました。

言い方が悪くて申し訳ないのですが、ヒンシュクを買うのを覚悟で言わせていただきます。
「なんか お釈迦様の手のひらの上でもてあそばされている孫悟空みたい。」
失礼しました…
管理会社のコントロールから離れたいのでしたら、全く関わらせないほうがいいのではないですか。

ああ、孫悟空ですか。まったくもっておっしゃる通りでお恥ずかしい限りです。
危うく信じてしまうところでした。ありがとうございました。

元管理会社の経営者として管理会社の本音を解説します。

①改修工事の専門コンサルタントを管理組合が選任し、大規模修繕工事業者の選定まで任せてしまうと、工事から管理会社は排除され、何らうまみがなくなる。何とか阻止したい。
②管理会社としては設計監理を特命で受注して最低限の売り上げと利益は確保したい。
③設計監理を受注さえすれば、修繕委員会や理事会をリードして、大規模修繕工事の業者選定を仕切るチャンスをものにしよう。
④設計監理業務で工事の仕様書を作成し、工事予算明細書を作成し、金額を抜いた工事明細書(「金額を抜いた仕様書」とプラムさんはおっしゃいますが、これは金額を抜いた工事明細書であり、業界用語で「金抜き」といいます。)を理事会に提示する(ここまでは設計監理業務の範囲です。)といって管理組合を安心させれば設計監理は管理会社に依頼してもらえるだろう。
⑤業者へ見積もり依頼する段となれば、管理会社の息のかかった業者を見積もり依頼業者として推薦し、彼らからは管理会社へのリベートを10%以上上乗せした工事見積もりを出させよう。
⑥理事会が管理会社と縁のない工事会社を見積もり参加させる事は何とか阻止しよう。そのためには設計管理コンサルタントとして、厳格且つハードルの高い工事会社のエントリー要件(売上、工事実績、経営事項審査点数、グループ会社にマンション管理会社を持たない等)をもっともらしく提案して、事実上(大手管理会社である)当社と取引実績のある業者しか残らないように仕掛けよう。
⑦見積もり依頼業者が決まったら、本命の工事会社に連絡して、「○○マンションで御社に見積もり参加してもらう。今回は順番によると御社がチャンピオン(受注の当番会社のことを指す業界の隠語)ですね。当社へのリベートは○○%、入札(見積もり)金額は修繕積立金の残高いっぱいの○○千万円でおねがいします。」と連絡しよう。その他の工事会社には「○○マンションで協力見積もりお願いします。金額は○○千万円+100~500万で。次回のチャンピオンはお宅ですから。」などと仕切っておけば仕込みは万全だ。管理組合より先に管理会社から工事会社連絡することが肝心で、「拒絶すれば見積もり業者から外しますよ」と言外のニュアンスを伝えるのだ。チャンピオン以外の業者も、「見積もり参加業者を仕切る立場の管理会社に従えば、いつかは営業活動無しで当社にも順番が来るのだから悪い話ではない。」と納得するだろう。
⑧万一⑥の工作に失敗して、大した実績の無い、組合員から推薦のある、管理会社としては取引実績の無い…といった困った業者(このような会社を業界の隠語でアウトサイダーと呼びます)が見積もり参加した場合は、何とか取り込んでしまおう。管理会社から働きかけるとまずいのでチャンピオンの会社から工作させよう。
⑨チャンピオンからはアウトサイダーに対して、自社が今回は受注の意思があること、協力してくれれば相当の工事を下請としてアウトサイダーに発注する用意があること、管理会社に推薦して今後の管理会社の見積もりに参加できるよう手配するなどと甘い話を持ちかけよう。アウトサイダーがインサイダーに宗旨替えしてくれれば談合成立だ。
⑩談合が不成立の場合は管理会社とインサイダーが一丸となってアウトサイダーと戦おう。
先ずは設計織込みだ。工事仕様書に特殊な材料を指定したり特殊な工法を指定したり、特殊な設備機器を指定して(設計織込みと言います)設計織込みを仕組んだ材料メーカー、特殊工法会社、設備メーカー等の各社へは、管理会社から、「○○マンションの工事でお宅の○○を設計織込みしたので、見積もり参加工事各社から金額の問い合わせがあれば、「チャンピオンの○○社には定価の半額で、他の会社に対しては定価の20%引きで回答するように。」と指示しておこう。チャンピオンには「設計織込みした各社とは、チャンピオンの御社にだけ定価の半額で卸すよう話を付けているから、そのアドバンテージを生かしてアウトサイダーに競り勝て。」とはっぱをかけておこう。(何らかの理由で万一チャンピオンが受注できない場合でも、ちゃっかり定価の30%は設計織込み各社から管理会社がリベートを受け取る事も手配済みです。)
⑪設計監理を行う一環で管理会社は各社の見積もりの比較表を作成し、業者のプレゼンテーションにも参加し、専門的な立場で質問を行う立場だ。アウトサイダーには意地悪な質問で困らせ、チャンピオンにはあらかじめ相談済みの想定問答を投げかけよう。意表を突かれたアウトサイダーは答えに詰まり、難解な質問にもチャンピオンはよどみなく回答して信頼を勝ち取るにちがいない。そして総会に議案上程する大規模修繕工事業者が、発注先候補として勝ち残るに至ったことを説明する、選定経過や見積もり参加各社の評価コメントを作成するのは管理会社だから仮にアウトサイダーが価格で一番でも、評価内容でチャンピオンを逆転勝ちさせるなどは朝飯前だ。

それでは改修設計コンサルタントの専門会社ならば安心でしょうか?そんなことは微塵もありません。もう皆さんは気づいておられると思いますが、上記の③以降の「管理会社」を「改修設計コンサルタント」に置き換えてお読みいただければそれが答えです。

それではどうすればいいのでしょう。
①管理会社の推薦業者に頼らず、管理組合が独自に見積もり依頼先業者を選定する。
②工事業者の見積もり(入札)参加資格に必要以上の制限を設けない。
③見積もり(入札)参加企業を選定するためのプレゼンテーションは行っても良いが、金額提示後は業者とは接点を持たず、最低価格の業社と契約すると取り決めておく。
④見積もり(入札)は管理会社任せとせず、理事長あて厳封して提出。理事会の席で開封し価格を公表して決定する。
⑤特殊な材料、工法、設備などが設計織込みとして紛れ込んでいないか設計コンサルタントのセカンドオピニオンとして他の設計事務所や一級建築士に見積仕様書をチェックしてもらう。
今回の私の回答と上記①~⑤の方針を示して、改修設計コンサルタントにこの条件でお願いできますか?と相談すれば不適切コンサルは、「こんな管理組合と付き合っても割に合わない。」と逃げ出すかもしれません。

誠実なコンサルタントを見抜く方法は、別の機会に私がコメントした、下記のサイトをご覧ください。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/274/

大変詳細、かつ生々しい情報とアドバイスをありがとうございます。
外部サイトも含めて5回も6回も読み返していたら返信が遅くなり失礼しました。
いただいたアドバイスを心に刻んで、やはりコンサルタントを選ぶところから行いたいと思います。
他の方も管理会社の排除についておっしゃっていましたが、全体を拝見して、
とにかく会議の場に管理会社を同席させるときは慎重に慎重を期さなければいけないな、
迂闊な情報を漏らしてはいけないなと感じております。

マンションの他の委員や居住者はこうした実状にほとんど興味がないようなので、
「管理会社+他の委員 vs 私」の構図になり、私一人の空回りになってしまうのが怖いですが…
覚悟をもってやっていきたいと思います。ありがとうございました。

何度も読み返して頂いたようでうれしく思います。
プラムさんがお気づきの通り、管理会社やコンサルタントの不適切な大規模修繕の取り組みはまだまだ一般の組合員の関心が薄いですから、中世に地動説を唱えたガリレオのように、下手をすると異端者として烙印を押されてしまいます。
先進意識をお持ちの組合員が時に理不尽な(多くは管理会社と特別な利害関係のある)ノイジーマイノリティーに潰され、それをサイレントマジョリティーは見殺しにしてしまうケースが多々あります。
幸いにも近年マスコミや国交省までがこの問題に警鐘を鳴らし始めました。
http://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf
https://dot.asahi.com/aera/2017052200044.html
先ずはこれら資料を題材に勉強会を行い、一定の理解を理事の皆さんが得た段階で私の回答を題材に議論されてはと思います。真実を訴えることよりも、真実を皆に認識してもらうことが組合運営では必要です。一人ずつ同志を増やして思いを遂げられますようお祈り申し上げます。
プラムさんの管理組合の資産を魔の手から守る戦いを応援します。何なりとまたご相談ください。

再度のコメントありがとうございます。
何とか理解してほしい一方で、
「多少余分なお金を払ったって、手間かかんないほうがいいよ」というのも
立派なニーズ・意見であることは確かで、そのバランスを如何に取るか。
難しいところですが、頑張ってみたいと思います。

その”工事仕様書”が一番のポイントで、委員会(理事会)とコンサルが一緒に、ここは必要、この工事は今回は不用、ここはもう少し仕様を変えて、など話し合って最終案を作り、総会で工事の内容、費用の承認を得ることになります。
それで予算も決まります。
管理会社が作った仕様書で施工会社に公募をかけるってどうなのでしょう。
皆さんがその仕様の内容をしっかり理解できるのでしたら、皆さんで選別することもできるでしょうけれど、できますか?
監理は管理会社がやるのですか、施工会社がやるのですか?
そのチェックは皆さんでできますか?

管理会社にとってはコンサルは邪魔な存在ですから、いいことは言わないでしょう。
このようなことで透明性が担保できるとは思いません。
私の個人的な考えですが、大規模修繕に管理会社はかかわらせないほうがいいと思っています。
もちろん事務的なこととか広報などのお手伝いはしていただきますが。

美夕様

ご返答ありがとうございます!
工事内容、仕様についてはもちろんチェックを入れますが、引っかかっているのはやはり
「金額空欄で仕様書を作る、自由に使っていい」という点でして…

確かにそれなら、余計な工事を入れ込んだりするメリットが管理会社にはないよなあ、と。
仮に費用を膨らませるだけ膨らませたって、工事をよそに持っていかれたら意味がないですよね?
だったら「わざわざ膨らませる意味がないように見える」んですよね
(監理料の部分だけは見なければいけないにしても)。

この提案をもって、管理会社を信用していいものか。
そこがわからないのですよね……。

「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」
こんなことまで言って、他のコンサルを入れないようにするのには何か目的があるように思いませんか。
こんな管理会社こそ信用できない。
同じことを管理会社に言ってあげたい。
「やるなら止めないが、管理会社はあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」

黒猫 風ちゃん様、コメントありがとうございます。
おっしゃる通りで、何か目的があるように見えてしょうがないんです。
何か目的があるように見えてしょうがないのに、
やってることは「金額空欄の仕様書作るから使っていいよ」という、
圧倒的にこちらに有利な内容なんです。その矛盾に悩んでいるというわけでして……。

余談ですが、猫ちゃんかわいいですね。うちにも2匹います。
彼らのためにも、リーズナブルでいい修繕にしたいと思います。ありがとうございました。

ニャン!
「金額空欄の仕様書作るから使っていいよ」ってことが圧倒的に有利だなんて思えないのですが。
管理会社が公募する手間が省けるだけじゃないですか。
いいように使われて、結局管理会社が設けることになる。
そんな臭いがクン クンしますね。

この業界とっても狭いんです。
情報は筒抜け。
皆繋がっていますよ。
デべ系には頭が上がらない。

ああ、そういうことか!
たとえ仕様書の中では管理会社がどこかを伏せていても、
マンションの管理会社がどこかなんてすぐ調べられる。
だから施工会社は、組合を経ずに直接管理会社と連絡を取ることができる。
そこでマージンの相談を先に済ませておいて、打ち合わせ済みのマージンを含んだ見積を作る。
そういう流れが当たり前の商慣行になっている、ということなんですね?

施工会社から管理会社に直接コンタクトを取るという発想がなかった
(「お金払わせて下さい」って連絡ですもんね、これ)ですが、
そういうことならみなさんの懸念も理解できます。勉強不足でお恥ずかしいです。
ありがとうございました。

誰も信用できません。とりあえずせっかく仕様書をくれるのですから自分たちで見積もりをとってみてから次の事を考えたらどうですか?

クッシー様、コメントありがとうございます。
そうですね。まずは出来上がってくる仕様書をチェックするまでは焦ってコトを進めず、
慎重に進めていきたいと思います。

仕様書は別にチェックしなくても出てきたものを自分たちで業者に何社か見積もりを取ってみたらいいかと思います。管理会社に頼もうがコンサルに依頼しようがNPO法人を利用しようがまず誰も頼らず自分たちでやってみることが重要です。汗もかかずにうまいことやろうとするのは虫が良すぎます。なお最近はむしろコンサルタントに悪質なところが増えているそうです。

いかにして「ひとにぎりのまっとうな業者」と巡り合うか,だと思います。
「マンション管理新聞」や「塗装新聞」などでの公募はどうでしょうか?検討されましたでしょうか?
それから,この掲示板を見た管理会社が,「うちのことだ!」と気づくかもしれまんが,そのあたりは問題ないでしょうか?

回答がありません。