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大規模修繕工事の方式について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

一般に,

設計監理方式:設計と施工が分離し、厳正なチェックができる
責任施行方式:設計と施工が一体なので、専門的な第三者のチェックができない

とのことですが,設計監理方式において,「設計事務所がしっかりと監理しているか否か」はどうやって監理するのでしょうか?

以上を踏まえた場合の,両者の「本質的」な違いを知りたいです。

みんなの回答

私が購入した書籍には「コンサルタント【設計事務所】が入る設計監理方式では施工中、1週間に1回数時間現場を見て回ります。しかし、この監理と基本的に施工中は現場に留まる現場責任者とは全く異なります。そして、自社【設計事務所】で監理はしても、必ず【大規模修繕】瑕疵保険に入ることが必要です。それは万が一の瑕疵が発生した場合、施工会社が【倒産等で】修繕をする能力がなくなったときの金銭的責任を【自社(設計事務所)】がとることができないからです。」との記述があります(「小規模マンション大規模修繕のカラクリ(41頁)」、ただし、【 】部分投稿者加筆)。

ご質問の「設計事務所がしっかりと監理しているか否かをどうやって監理するか」については、管理組合で監理を行うことは専門的な知識もないため、不可能だと思います。

その方策としては、上記「工事瑕疵保険」による「検査」を利用する、具体的には保険会社の委託を受けた検査員(建築士)が「事前確認検査(着工前)」及び「工事完了時検査(工事完了後)」を行うことで設計事務所による監理の適否の確認(施工された工事の品質確保)を行うということが考えられます。そして、これらの検査を行うことにより瑕疵の低減を図り、万が一瑕疵・不具合が発生した時には修補費用補償が受けられます。

なお、この「工事瑕疵保険」は大規模修繕業者が保険会社と契約を締結するものであり、保険料は総施工金額の1%未満位のようです。

ただし、責任施工方式を執ったとしても、「工事瑕疵保険」の利用が可能ですので、設計監理方式を採用したうえで「工事瑕疵保険」の検査によって設計事務所(コンサルタント)による適正な監理の実践を補充、担保するのは、他の面でのメリットが認められなければ、そもそも設計事務所を雇う必要がないとも言えると思います。

また、小規模マンションの場合、上記書籍によれば、「設計監理方式を採用してコンサルタントを雇った場合、【大規模マンションとは異なり】マンションの規模が小さいのでコストダウンの余地が小さく大規模修繕にかかる総費用が上がる可能性が非常に高い。」旨の記述があります((38頁)、ただし、【 】部分投稿者加筆)。その意味では、小規模マンションの場合、設計監理方式を採用するか否かについては、慎重に費用面での検討を行う必要があるものと考えます。

次に、「設計監理方式と責任施行方式の『本質的』な違い」ですが、これについては上記書籍に「設計監理方式は性悪説、施工業者は常に監視、牽制を行わなければ手抜きをするので、これを防止するために監視、牽制をするための方式、一方の責任施工方式は性善説、信頼できる大規模修繕業者を選定して、その業者を信じて任せる、戸建住宅の塗装、修繕の延長線上の方式といえる。」旨の記述があります(171頁)。

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長文で詳細な回答,ありがとうございます。
ただ,折角の回答ですが,専門家ではない私には,両者の「本質的」な違いがわかりせん。申し訳ございません。
複数の観点があるようでしたら,個々に対比のかたちでの説明はむつかしいでしょうか?

ここで文章だけで説明するのは、かなり難しいですね。
以下を参考にしてみてください。マンション大規模修繕工事ではありませんが、新築の場合の設計施工一括方式(デザインビルド方式:DB方式)の説明が下記にあります。参考にしてください。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/column/20141226/687870/

ものすごく簡単に言うと、設計監理のほうは他社がやっていることをチェックするわけですから、なぁなぁと甘く監理はしないだろう。
責任施行は自社のところだから、手抜きだろうが不備だろうが見逃すかもしれない。
ということではないでしょうか。
住民に設計事務所の担当者より優れた関係者がいれば、設計事務所を監理できるかもしれませんね。
どのみち信用するかしないかの問題ではないかと思います。

「どのみち信用するかしないかの問題ではないかと思います。」とのこと。私もそこにつきると考えております。

それで,大切かつ不可欠なのは「安心」です。こうすればうまくゆく,といったアイデアを知りたいというのが主旨です。

お知恵をおかりできれば幸いです。

※2017年のNHKクローズアップ現代は,「設計事務所(コンサル)と施工会社とが裏ではお友達」との内容でした。実際にあるでしょう(全てではないでしょうが)。また,管理会社はショバ代を要求しているとも。

ものすごく簡単に言うと、設計監理のほうは他社がやっていることをチェックするわけですから、なぁなぁと甘く監理はしないだろう。
責任施行は自社のところだから、手抜きだろうが不備だろうが見逃すかもしれない。
ということではないでしょうか。
住民に設計事務所の担当者より優れた関係者がいれば、設計事務所を監理できるかもしれませんね。
どのみち信用するかしないかの問題ではないかと思います。

「どのみち信用するかしないかの問題ではないかと思います。」とのこと。私もそこにつきると考えております。

それで,大切かつ不可欠なのは「安心」です。こうすればうまくゆく,といったアイデアを知りたいというのが主旨です。

お知恵をおかりできれば幸いです。

※2017年のNHKクローズアップ現代は,「設計事務所(コンサル)と施工会社とが裏ではお友達」との内容でした。実際にあるでしょう(全てではないでしょうが)。また,管理会社はショバ代を要求しているとも。

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複数の観点があるようでしたら,個々に対比のかたちでの説明はむつかしいでしょうか?

ここで文章だけで説明するのは、かなり難しいですね。
以下を参考にしてみてください。マンション大規模修繕工事ではありませんが、新築の場合の設計施工一括方式(デザインビルド方式:DB方式)の説明が下記にあります。参考にしてください。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/column/20141226/687870/

私が購入した書籍には「コンサルタント【設計事務所】が入る設計監理方式では施工中、1週間に1回数時間現場を見て回ります。しかし、この監理と基本的に施工中は現場に留まる現場責任者とは全く異なります。そして、自社【設計事務所】で監理はしても、必ず【大規模修繕】瑕疵保険に入ることが必要です。それは万が一の瑕疵が発生した場合、施工会社が【倒産等で】修繕をする能力がなくなったときの金銭的責任を【自社(設計事務所)】がとることができないからです。」との記述があります(「小規模マンション大規模修繕のカラクリ(41頁)」、ただし、【 】部分投稿者加筆)。

ご質問の「設計事務所がしっかりと監理しているか否かをどうやって監理するか」については、管理組合で監理を行うことは専門的な知識もないため、不可能だと思います。

その方策としては、上記「工事瑕疵保険」による「検査」を利用する、具体的には保険会社の委託を受けた検査員(建築士)が「事前確認検査(着工前)」及び「工事完了時検査(工事完了後)」を行うことで設計事務所による監理の適否の確認(施工された工事の品質確保)を行うということが考えられます。そして、これらの検査を行うことにより瑕疵の低減を図り、万が一瑕疵・不具合が発生した時には修補費用補償が受けられます。

なお、この「工事瑕疵保険」は大規模修繕業者が保険会社と契約を締結するものであり、保険料は総施工金額の1%未満位のようです。

ただし、責任施工方式を執ったとしても、「工事瑕疵保険」の利用が可能ですので、設計監理方式を採用したうえで「工事瑕疵保険」の検査によって設計事務所(コンサルタント)による適正な監理の実践を補充、担保するのは、他の面でのメリットが認められなければ、そもそも設計事務所を雇う必要がないとも言えると思います。

また、小規模マンションの場合、上記書籍によれば、「設計監理方式を採用してコンサルタントを雇った場合、【大規模マンションとは異なり】マンションの規模が小さいのでコストダウンの余地が小さく大規模修繕にかかる総費用が上がる可能性が非常に高い。」旨の記述があります((38頁)、ただし、【 】部分投稿者加筆)。その意味では、小規模マンションの場合、設計監理方式を採用するか否かについては、慎重に費用面での検討を行う必要があるものと考えます。

次に、「設計監理方式と責任施行方式の『本質的』な違い」ですが、これについては上記書籍に「設計監理方式は性悪説、施工業者は常に監視、牽制を行わなければ手抜きをするので、これを防止するために監視、牽制をするための方式、一方の責任施工方式は性善説、信頼できる大規模修繕業者を選定して、その業者を信じて任せる、戸建住宅の塗装、修繕の延長線上の方式といえる。」旨の記述があります(171頁)。

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複数の観点があるようでしたら,個々に対比のかたちでの説明はむつかしいでしょうか?

ここで文章だけで説明するのは、かなり難しいですね。
以下を参考にしてみてください。マンション大規模修繕工事ではありませんが、新築の場合の設計施工一括方式(デザインビルド方式:DB方式)の説明が下記にあります。参考にしてください。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/column/20141226/687870/