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総会の決定事項を覆せるか。

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答)
・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答)
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円)
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。



みんなの回答

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ありがとうございます。
おっしゃる通りだと思います。
今期の予算に工事費用は入っていました。臨時総会を開いた方がいいようですね。

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アドバイスをいただきありがとうございます。
実は総会の議案書に結構しっかりと書かれていました。
第6号議案 増圧給水ポンプユニット交換工事実施の件 
(提案内容)給水ポンプは使用期間が10年を超えると故障する可能性が高まり、故障が発生すると長期間の断水を余儀なくされます。このような事態を避けるため、増圧給水ポンプの交換を提案しました。
(審議内容)工事名称・・・〇〇〇  工事業者・・・管理会社  見積額・・・650万円
こんな感じです。いつ実施するかについては書かれていませんが、第7号議案が次期の収支案になっていて、この中に「工事・修繕費」1050万円(内 増圧給水ユニット650万円)という記述があります。実施時期は7号議案で示していると主張された場合に対抗できるでしょうか。

第7号議案が次期の収支案とありますが、予算案と理解し回答させていただきます。
予算はあくまでも予算であり、必要がない、問題があるのであれば、執行する必要はないかと。逆もありです。予算になくても超過もありかと。実施時期が明確でない以上、許容範囲と考えます。勿論臨時総会開催にこした事はないのですが。あくまでも組合にとって良いかとういうことと、組合員の意識の問題かと。

決議では,施工期日はどのようになっていましたか?時間があるかどうか?

また,管理規約および管理委託契約には善管注意義務が明記されていると思います。ご提示の「他の選択肢」が有効なものと判断される場合,「相見積をとらなかった事実」は善管注意義務違反,即ち違法。なので,仮に議決プロセスに違法性がなくとも,当該決議は取消ではないでしょうか?

また,「損はするが前期理事会の責任だ。」なる意見があるようですが,この発言主は損害発生を受け入れています。「損害」というものをどのように考えているのか。実は,当該プランの実施を願っているのでは,と思ってしまいます。よくある姑息な手かも知れません。「お友達」を表面的には罵倒するポーズを見せることで,「お友達」の魂胆を実現に導く。

※「我々は既に気付いています」とのことですが,この「我々」なる方々は全区分所有者の何割くらいでしょうか?

回答をいただきありがとうございます。
我々とは今期の理事会メンバー10人です。
私はすべての区分所有者に事情を説明する義務があると思うのですが、「波風をたてなくても」と消極的な理事もいます。
また、工事の期日は議案書にも議事録にも書かれていませんが、次期予算案にポンプ台が計上されていました。

総会承認された工事は実施するのが次の理事会の役目です。
そうしないと総会決議の意味がありません。 
逆に否決された案件を次の理事会判断で実施する事にしたら、それは許されないでしょう。
ぼったくられたとしても総会決議を順守すべきで、今までだってぼったくられていたと思いますので、今回はやるしか無いと思います。
止めるなら、今期中の予算でしょうから、今期中に臨時総会を開いて見直しの承認を得る必要があると考えております。 

PS. こんな事はしょっちゅう起きており、気が付いてないだけです。 
あなたがずっと理事をやって注意喚起すれば阻止可能です。 
理事長だと負担が大きいので設備担当理事になるのが良いかな~と思いました。
 
老朽化してくると問題意識は高いが理事は引き受けずに、要求するだけのクレーマーみたいな無責任な組合員が増えてくるのが実情です。 
老朽化すると理事を引き受けてくれたものの、耳も遠くなって簡単な議論にもついて行けない人が出てきます。

築10年なら組合員はまだ若いので、今のうちに適切な体制に変更するのが良いと思います。 
賢い管理組合の為にずっと理事を続けてはいかがでしょうか?

町内会長のように同じ人が5~10年も理事長をやっている組合がありますが、そこは管理会社との摩擦が大きくなっていきました。 という事は長期間やれば管理会社に欺されません。 
長期間理事長をやってくれる人は大抵は定年退職して無職の人です。 現役でも理事長以外なら大きな負担にはなりません。  

管理を他人に依頼すれば高くなるのは当然です。 手間賃が加わるのはしかたありません。
どなたかの投稿で、理事会が直接2~3社に見積もりを依頼して、管理会社にも出させて比較してると書いていました。 これをやれば安くなります。 

常設の修繕委員会を組織している組合もあります。 見積もりなど修繕関係の検討をここで行い理事会に助言する形態にすれば、毎年理事が変わっても修繕委員会で安価な修繕が実現出来ると思います。

こういう管理組合にできると良いのですけどね~?

回答をいただきありがとうございます。
管理会社はきっと私たち住民を馬鹿にしているのだと思います。
歴代の理事会が管理会社のいいなりだったため、馬鹿にされても仕方がないと思います。
今期からは賢い理事会になるつもりなのですが・・・

200戸というと給水ポンプは少なくても2,3機あるのではないでしょうか。
1機が故障しても他のポンプがカバーすることになります。
その間に故障したポンプの修理裳若しくは交換をすればいいことです。
そもそも10年で交換なんかしません。
オーバーホールをしていれば15~20年はもつのではないでしょうか。
管理会社はとにかく工事や修繕をさせたがります。
言うがままにしていたら管理組合は破産してしまいますよ。

総会で決まったことを覆すということでしたら、総会で承認をとるしかないです。
しっかりと事情を説明して、皆さんの同意を得ることです。
前回の決議は、不正確な情報のもとで行われたということ、その後得た情報では交換の必要はないということ。
その上で、交換ではなくオーバーホールを行いたいので予算を承認してほしい。
このようなことを臨時総会で決議することになると思います。

回答をいただきありがとうございます。
ポンプはユニットの中に3台あり、3台が順番に動くようになっています。おっしゃるとおり、1台故障した場合は2台で回すことになるだけで、断水することはありません。(とメーカーや工事業者が説明してくれました。)
臨時総会を開いて決議すればいいのですね。
管理会社や前の理事会メンバーに角が立ちますが仕方ないですね。
ところで、理事会メンバーの中には「余計なことをする必要はない。損はするが前期理事会の責任だ。」という人もいます。総会の決定事項がベストでない、というかインチキであることを我々は既に気付いていますが、これをなかったことにして予定どおり工事を進め管理組合の財産に損害を与えると、後日責任を追及されることになるのでしょうか。

「余計なことをする必要はない。損はするが前期理事会の責任だ。」
こんなことを言う理事さんこそ顔を洗って出直すべき(失礼)だと思います。
組合の損害は、組合員一人一人の損害です。
組合のお金は皆さん一人一人のお財布から出ているのです。
この理事さんはご自分が損をするのをわかっていらっしゃるのでしょうか。
皆さんが損をするのを見逃すべきだというのでしょうか。
責任を問う前に、損害を食い止めるべきではないでしょうか。

不正だとわかっていながら工事をさせるのは、前期の理事さんたちよりもっと悪質な行為になると思います。

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おっしゃる通りだと思います。
今期の予算に工事費用は入っていました。臨時総会を開いた方がいいようですね。

200戸というと給水ポンプは少なくても2,3機あるのではないでしょうか。
1機が故障しても他のポンプがカバーすることになります。
その間に故障したポンプの修理裳若しくは交換をすればいいことです。
そもそも10年で交換なんかしません。
オーバーホールをしていれば15~20年はもつのではないでしょうか。
管理会社はとにかく工事や修繕をさせたがります。
言うがままにしていたら管理組合は破産してしまいますよ。

総会で決まったことを覆すということでしたら、総会で承認をとるしかないです。
しっかりと事情を説明して、皆さんの同意を得ることです。
前回の決議は、不正確な情報のもとで行われたということ、その後得た情報では交換の必要はないということ。
その上で、交換ではなくオーバーホールを行いたいので予算を承認してほしい。
このようなことを臨時総会で決議することになると思います。

回答をいただきありがとうございます。
ポンプはユニットの中に3台あり、3台が順番に動くようになっています。おっしゃるとおり、1台故障した場合は2台で回すことになるだけで、断水することはありません。(とメーカーや工事業者が説明してくれました。)
臨時総会を開いて決議すればいいのですね。
管理会社や前の理事会メンバーに角が立ちますが仕方ないですね。
ところで、理事会メンバーの中には「余計なことをする必要はない。損はするが前期理事会の責任だ。」という人もいます。総会の決定事項がベストでない、というかインチキであることを我々は既に気付いていますが、これをなかったことにして予定どおり工事を進め管理組合の財産に損害を与えると、後日責任を追及されることになるのでしょうか。

「余計なことをする必要はない。損はするが前期理事会の責任だ。」
こんなことを言う理事さんこそ顔を洗って出直すべき(失礼)だと思います。
組合の損害は、組合員一人一人の損害です。
組合のお金は皆さん一人一人のお財布から出ているのです。
この理事さんはご自分が損をするのをわかっていらっしゃるのでしょうか。
皆さんが損をするのを見逃すべきだというのでしょうか。
責任を問う前に、損害を食い止めるべきではないでしょうか。

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第6号議案 増圧給水ポンプユニット交換工事実施の件 
(提案内容)給水ポンプは使用期間が10年を超えると故障する可能性が高まり、故障が発生すると長期間の断水を余儀なくされます。このような事態を避けるため、増圧給水ポンプの交換を提案しました。
(審議内容)工事名称・・・〇〇〇  工事業者・・・管理会社  見積額・・・650万円
こんな感じです。いつ実施するかについては書かれていませんが、第7号議案が次期の収支案になっていて、この中に「工事・修繕費」1050万円(内 増圧給水ユニット650万円)という記述があります。実施時期は7号議案で示していると主張された場合に対抗できるでしょうか。

第7号議案が次期の収支案とありますが、予算案と理解し回答させていただきます。
予算はあくまでも予算であり、必要がない、問題があるのであれば、執行する必要はないかと。逆もありです。予算になくても超過もありかと。実施時期が明確でない以上、許容範囲と考えます。勿論臨時総会開催にこした事はないのですが。あくまでも組合にとって良いかとういうことと、組合員の意識の問題かと。

決議では,施工期日はどのようになっていましたか?時間があるかどうか?

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また、工事の期日は議案書にも議事録にも書かれていませんが、次期予算案にポンプ台が計上されていました。

総会承認された工事は実施するのが次の理事会の役目です。
そうしないと総会決議の意味がありません。 
逆に否決された案件を次の理事会判断で実施する事にしたら、それは許されないでしょう。
ぼったくられたとしても総会決議を順守すべきで、今までだってぼったくられていたと思いますので、今回はやるしか無いと思います。
止めるなら、今期中の予算でしょうから、今期中に臨時総会を開いて見直しの承認を得る必要があると考えております。 

PS. こんな事はしょっちゅう起きており、気が付いてないだけです。 
あなたがずっと理事をやって注意喚起すれば阻止可能です。 
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管理を他人に依頼すれば高くなるのは当然です。 手間賃が加わるのはしかたありません。
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常設の修繕委員会を組織している組合もあります。 見積もりなど修繕関係の検討をここで行い理事会に助言する形態にすれば、毎年理事が変わっても修繕委員会で安価な修繕が実現出来ると思います。

こういう管理組合にできると良いのですけどね~?

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第6号議案 増圧給水ポンプユニット交換工事実施の件 
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こんな感じです。いつ実施するかについては書かれていませんが、第7号議案が次期の収支案になっていて、この中に「工事・修繕費」1050万円(内 増圧給水ユニット650万円)という記述があります。実施時期は7号議案で示していると主張された場合に対抗できるでしょうか。

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