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買取事業者による専有部分のリノベーション工事について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションは築30年超の小規模マンションです。
先般、リノベーション工事の申請が管理組合にありましたので
概要と経緯をお知らせして皆様の管理組合ではどのような対応
をされているのかご意見をお願いいたします。
当マンションでは数年前から買取事業者のチラシがポストに入
るようになりました。組合で「専有部分修繕工事細則」を作成
して総会に提出して承認を得ました。

今回のリノベーション工事の申請では買取事業者が買取っている
にも関わらず、証明する資料(売買契約等)が添付されていない
こと、2か月半に及ぶ大掛かりな工事(スケルトン工事を含む)
でも設計図もないこともあり、細則に従い理事会で協議した結果
「不承認」として買取事業者に通知しました。
結果を受けて工事担当者が管理組合に問い合わせにやってきました。
当方から上記2点の資料を添付するほか、細則に制定している建築
士等による外部の専門家による調査のために調査負担金を事前に
払込むように依頼しました。

数日後に担当者から今回の工事申請は売却主とも協議した結果、
売買を取りやめることになったので工事申請を取り下げることに
なりました。
今回の工事申請は買取事業者が素人の管理組合では何の問題もなく
通るものと考えて既に工事関係者を手配しているため調査などで
工事着工がさらに長引くと支障が出ることを考えて中止したもの
と考えています。

(本細則のなかで工事を3つに区分して①届出不要の工事 ②事前に
届出で行う工事 ③事前に工事申請して組合の承認を得て行う工事
です。ほとんど工事は①と②で行われています。今回は初めての
ケースでした。当初の質問に補足説明いたしました。)

みんなの回答

基本質問内容のような対応をしています。

専有部分の修繕やリフォームでも、届け出や申請が必要な理由は、何も専有部分におせっかいをしようというからではありません。
その工事のために他の住戸に影響が出たり、共用部分に影響や被害が出ないかを事前に審査するためです。
このような細則をしっかり作っていないところのほうが驚きです。
例えばフローリングにしたせいで階下に騒音が響くようになったとか、エアコンの管のために壁に穴をあけてしまったなどのことがないように申請をさせるのです。
スケルトンにしたところを見ても意味ないでしょう。
本当に変な管理会社ですね。
管理組合は共用部分の管理をするものですから、個人のリフォームによって影響が出ないかどうか審査するのは業務となるのではないですか。
世間のマンションでは、管理会社が審査の手伝いをしていますよ。
売買業者が買い取ったというのでしたら区分所有者が変更になっているということで、それも管理会社は把握していないのですか。

設計図も出さない工事業者に不承認と判断したのは正解だと思います。
しかしこのようなことで売買をやめるとは、少し変なことですね。

ちなみに私のところでは
修繕等承認申請書(設計図・仕様書・工程表・その他を添付)
工事計画のお知らせ(掲示用・この掲示を見て影響を受けそうな他の住戸から調査の申立てができるよう)
調査申立書(上記の申立てをする用紙)
などを規定しています。

美夕さん
ご返答ありがとうございます。

今までご返答いただいた回答者のほとんどの方が細則など設けていないことがわかり
本当に大丈夫なのか心配でしたが、ようやく細則を設けられている回答者が出てこられて
安心しました。「本当に変な」管理会社は管理費も高く、管理運営でミスも発覚して
30年近い委託を解消して別の管理会社に変更しました。

個人の私有財産に管理組合が物申すことが出来るとすれば、リフォームによって①共用部分が勝手に変更される(サッシなどの変更)②消防設備が適法に設置されない③工事による騒音、振動等のクレームくらいだと思います。
間仕切りを撤去して、DIYで自分の住まいをアレンジする方も増えている昨今、図面の添付、工事の申請義務と管理組合の許可、管理組合が外部委託しての完了後の調査等を制度化することにかなり違和感があります。
いつかは皆さんの住戸も専有部分を転売したりリフォームをすることになります。トラブルを防止することを突き詰めて議論し、厳格な規定を設けたことが却って売却しづらいマンションとなったり、自身の建物評価を下げてしまうこともあるのではないかと心配します。

管理さん
ご返事いただきありがとうございます。

当マンションが制定した「専有部分修繕工事細則」についてもっと詳細に説明しておく必要が
あったと反省しています。
制定した修繕工事細則では修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出
だけの工事 ③事前 に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
多くの工事は①と②の工事ですんなりと工事が終えることができています。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。

ところで貴マンションでは具体的にどのような対応をされていますか?
ぜひお教え願います。

私のマンションはワンフロア―一戸のペンシルマンションです。専有部分の工事で問題になる恐れがある場合は上下階にご挨拶しておけばいい程度の認識です。第三者管理者方式で管理会社が管理者です。管理者もこの手の申請を却下したり承認するのはかなり重たい判断となると思います。
ご参考になるような専有部分の工事に関する特段の細則は設けていません。
専有部分の修繕に関する縛りを管理規約で設けても、厳密には強制力はなさそうです。しかしながら強制力のない所謂精神条項=順守規定であっても、ばらつきの激しい個人の感性を合意により収斂し、とんでもない人の出現を牽制するに有益と思います。私のマンションではルールは特にないため、近隣に気を配り、相隣関係に気を配ってもなお実害が生ずればこれに対処し、損害を賠償したりといった対応をすることになりそうです。

「専有部分修繕工事細則」で決めてるなら理事会も所有者もそれに従うしかありませんが、疑問点もあります。

占有部にそこまで管理組合が介入しているケースは初耳です。
当方では所有者の変更は届け出だけで証明書は不要です。
管理組合は占有部への介入は原則出来ないとの考えで、共用部へ悪影響が出ないように注意喚起をするのみです。 
申請書は作業日時と資材持ち込みや排出のルートへのシート養生くらいしか制限は無く、申請は実質自動的に承認されています。 
なお、フローリングの床材の防音レベルの指定はあります。
申請書には簡易的なリフォーム内容を記述するだけです。

過去に工事が原因の水漏れもありましたが、理事会は報告を受けただけです。 
占有部から漏れて下の占有部が被害を受けただけなら、共用部を管理する管理組合の案件ではありませんから、当事者間で解決してもらってます。 組合の保険を使用することもありません。

当方も築30年以上なのでリフォームを常にやってます。 その多くは老夫婦2人暮らしや1人暮らしが増えて、定年退職の辺りで3LDKから2LDKへの変更や、バリアフリー化工事です。

区分所有者死亡->不動産業者への転売->全面リフォーム->中古販売。

工事騒音はお互い様ですから我慢してます。 部屋数の変更やドアの変更も多いので壁の撤去はほぼあります。 騒音と振動は他の占有部への一時的な影響だと思いますが?
今も工事をやってますが、解体時は特にとても五月蠅いけど苦情は来ないと思います。 
全面リフォームだと通常2~3ヶ月かかりますが、実際苦情はありませんし、あっても理事会が乗り出すことは無いと思います。  
 
むしろ占有部へ厳しい規則を作る事が出来たことの方に関心が沸いてきました。
総会承認されたとしても占有部への非常に強い規則は無効の可能性がありませんか? 

管理会社は何か助言をしませんでしたか?

ヨコオさん
ご返答ありがとうございます。

管理会社はこの件に関して一切助言はありませんでした。
当マンションも最近まで貴マンションと同じく専有部分については尊重していました。
ところが、築年数が30年を超えると修繕工事が多くなり、それに伴い色々なことが
起きてきました。まず工事業者のレベルが良いところは良いのですが、素人に近い業者
では共用部分や駐車場に資材を放置したりしていました。さらに買替に伴う修繕工事で
完了後に階下への水漏れなどが発生したり、他の工事で部屋の間仕切りを取り払う工事
で大きな振動や騒音を発生させたりしていました。このようなことが相次いで発生した
なかで買取事業者のリノベーション工事パンフレットがポストに投函されてきました。

そこで「専有部分修繕工事細則」を組合総会に提出して承認されました。
修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出だけの工事 ③事前
に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
ほとんどの工事は①と②ですのですんなりと工事ができています。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。
本来は「本細則」について詳しく説明したかったのですが時数制限があってできません
でした。

<<③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す ・・>>

分りましたが、今後間仕切りを変更する工事が多くなる築年数だと思います。 よって③の申請が増えるはずです。 ③の工事に関しては性善説から性悪説に対応を変えたように見えます。
専門家は具体的に何を調査するのでしょうか?  その費用はお幾らでしょうか?
工事を不許可にした結果、転売ができなくなり損害を被ったとした訴訟などへのリスクは考慮されましたか?

回答では無くて質問になってしまいますが、占有部に対する特異なケースなのでお聞かせ下さい。

以上

 ヨコオさん
 たびたびのご回答、さらにご質問までいただきましてありがとうございます。
 今回の質問については本掲示板にある「スタートガイド」に記載されています
 回答者「うちの管理組合ではこうしたよ」より突込んだものであるために回答
 を差し控えさせていただきますのでよろしくお願いします。
 なお、訴訟リスクについては弁護士会の法テラスで今回の対応に問題なしと
 回答を得ています。

自主管理をなさっているのですか。
管理会社が入っていれば、こういうことに関して工事部などが判断してくれるのですが。

リフォーム等の場合、今回のような大規模なことでなくても、設計図、仕様書、工程表などは添付しなければならないのは常識だと思います。
ただ、調査費用は管理組合の負担とするところもあります。
申請側が正式な書類を提出していれば、それを審査するのは管理組合の責任ということになるという考えもあるからです。
判断がつくかつかないかは、申請側の責任ではなく、管理組合の能力の問題だからです。

このようなことでこじれて、売買そのものが取りやめになるとは残念な結果となりましたね。
売り主さんがお困りでなければいいのですが。
買い手の方としては、それほどおいしい取引ではなかったのかもしれませんね。

黒猫 風ちゃんさん
早速のご返答ありがとうございます。

当マンションは管理会社に管理を委託しています。今回の件でフロントを通して調査を依頼しましたが、
「専有部分については協力できない」としてフロントが個人的に先方の買取事業者に交渉して工事着工
してスケルトン状態になってから組合理事が現場を見て判断してはどうかと提案してきました。
しかし、これでは工事着工後となり工事を認めたことになり、しかも素人の理事では到底、判断できない
ものでした。そこで何とか専門家を見つけて調査を依頼しました。

調査負担金の件は修繕工事細則モデルや他の組合にも例がありますが、費用として施主に請求している
ケースがありましたので当組合も細則に取り入れました。
今回のケースでは買取事業者が工事着工日を既に決めていて何とか間に合わないか確認してきていました
ので何か管理組合がすぐにOKを出してくれる出来レースのような感を抱きました。

そうですか。管理会社が入っているのですか。
「専有部分については協力できない」なんていう管理会社はじめて聞きました。
ビックリ!
管理会社には修繕や工事部門がありますから、専有部分についても相談にのってくれるのが普通です。
専有部分の工事によって、共用部分に影響が出ないかどうかの審査が目的なのですから、設計図等から判断するのは管理会社のお仕事の内ではないのでしょうか。
不親切な管理会社ですね。

アカシアさん こんにちは
貴マンションのリフォームやリノベーションの細則が
きっちり守られ、また管理組合理事会が守っておられる
事について、敬服します。
所でご質問は何でしょうか?

maikuro3さん
早速、コメントいただきありがとうございます。
今回の申請に対する当組合の対応について他にまだ良い方法があれば
お教えていただければと思います。

アカシアさん こんにちは ご質問をよく理解できていなくて
すみませんでした。
私の考えを述べさせていただきます。
私の住んでいるマンションも貴マンションと同様な築年数です。
最近は、以前に比べリフォームの件数が増えてきております。
1、終の住まいにされる区分所有者さんのリフォーム
  少しでも住みやすくと願っての事でしょうか。
2、不動産屋が売りやすくするためのリフォーム
  30年も経ちますと、時代にそぐわない居室とか使い勝手も悪い
  台所とかいっぱい出てきますから。

貴マンションのような細則は作成しておりません。
管理組合(理事会)は、区分所有者の室内まで干渉するのは
どうかな? との考えです。
マンション全体の共用部については、管理組合に運営、保存、
修復の義務はありますが、区分所有者さんの室内に関しては、
区分所有者さんの持ち物であります。
躯体に影響を与えないのであればどのように
リノベーション、リフォームをしても良いと思います。
工事会社さんには日曜日は休工、9時~17時までを守って
もらっています。
だから、区分所有者さんの専有部については
書類の不備指摘、管理組合の雇った建築士にての事前調査等
は実施しておりません。
ちょっときつい細則ではないかと思います。



maikuro3さん
詳しいご回答ありがとうございました。
当マンションも最近まで貴マンションと同じく専有部分については尊重していました。
ところが、築年数が30年を超えると修繕工事が多くなり、それに伴い色々なことが
起きてきました。まず工事業者のレベルが良いところは良いのですが、素人に近い業者
では共用部分や駐車場に資材を放置したりしていました。さらに買替に伴う修繕工事で
完了後に階下への水漏れなどが発生したり、他の工事で部屋の間仕切りを取り払う工事
で大きな振動や騒音を発生させたりしていました。このようなことが相次いで発生した
なかで買取事業者のリノベーション工事パンフレットがポストに投函されてきました。
そこで「専有部分修繕工事細則」を組合総会に提出して承認されました。
修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出だけの工事 ③事前
に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。

アカシアさん こんばんは
詳細なご説明ありがとうございます。
そういう経緯があったのですか。
私の住むマンションも築30年を超えています。
検討する価値はありますね。
今後とも助け合って、より良いマンションにしたいですね。
私の質問時にはよろしくお願いします。

自主管理をなさっているのですか。
管理会社が入っていれば、こういうことに関して工事部などが判断してくれるのですが。

リフォーム等の場合、今回のような大規模なことでなくても、設計図、仕様書、工程表などは添付しなければならないのは常識だと思います。
ただ、調査費用は管理組合の負担とするところもあります。
申請側が正式な書類を提出していれば、それを審査するのは管理組合の責任ということになるという考えもあるからです。
判断がつくかつかないかは、申請側の責任ではなく、管理組合の能力の問題だからです。

このようなことでこじれて、売買そのものが取りやめになるとは残念な結果となりましたね。
売り主さんがお困りでなければいいのですが。
買い手の方としては、それほどおいしい取引ではなかったのかもしれませんね。

黒猫 風ちゃんさん
早速のご返答ありがとうございます。

当マンションは管理会社に管理を委託しています。今回の件でフロントを通して調査を依頼しましたが、
「専有部分については協力できない」としてフロントが個人的に先方の買取事業者に交渉して工事着工
してスケルトン状態になってから組合理事が現場を見て判断してはどうかと提案してきました。
しかし、これでは工事着工後となり工事を認めたことになり、しかも素人の理事では到底、判断できない
ものでした。そこで何とか専門家を見つけて調査を依頼しました。

調査負担金の件は修繕工事細則モデルや他の組合にも例がありますが、費用として施主に請求している
ケースがありましたので当組合も細則に取り入れました。
今回のケースでは買取事業者が工事着工日を既に決めていて何とか間に合わないか確認してきていました
ので何か管理組合がすぐにOKを出してくれる出来レースのような感を抱きました。

そうですか。管理会社が入っているのですか。
「専有部分については協力できない」なんていう管理会社はじめて聞きました。
ビックリ!
管理会社には修繕や工事部門がありますから、専有部分についても相談にのってくれるのが普通です。
専有部分の工事によって、共用部分に影響が出ないかどうかの審査が目的なのですから、設計図等から判断するのは管理会社のお仕事の内ではないのでしょうか。
不親切な管理会社ですね。

専有部分の修繕やリフォームでも、届け出や申請が必要な理由は、何も専有部分におせっかいをしようというからではありません。
その工事のために他の住戸に影響が出たり、共用部分に影響や被害が出ないかを事前に審査するためです。
このような細則をしっかり作っていないところのほうが驚きです。
例えばフローリングにしたせいで階下に騒音が響くようになったとか、エアコンの管のために壁に穴をあけてしまったなどのことがないように申請をさせるのです。
スケルトンにしたところを見ても意味ないでしょう。
本当に変な管理会社ですね。
管理組合は共用部分の管理をするものですから、個人のリフォームによって影響が出ないかどうか審査するのは業務となるのではないですか。
世間のマンションでは、管理会社が審査の手伝いをしていますよ。
売買業者が買い取ったというのでしたら区分所有者が変更になっているということで、それも管理会社は把握していないのですか。

設計図も出さない工事業者に不承認と判断したのは正解だと思います。
しかしこのようなことで売買をやめるとは、少し変なことですね。

ちなみに私のところでは
修繕等承認申請書(設計図・仕様書・工程表・その他を添付)
工事計画のお知らせ(掲示用・この掲示を見て影響を受けそうな他の住戸から調査の申立てができるよう)
調査申立書(上記の申立てをする用紙)
などを規定しています。

美夕さん
ご返答ありがとうございます。

今までご返答いただいた回答者のほとんどの方が細則など設けていないことがわかり
本当に大丈夫なのか心配でしたが、ようやく細則を設けられている回答者が出てこられて
安心しました。「本当に変な」管理会社は管理費も高く、管理運営でミスも発覚して
30年近い委託を解消して別の管理会社に変更しました。

アカシアさん こんにちは
貴マンションのリフォームやリノベーションの細則が
きっちり守られ、また管理組合理事会が守っておられる
事について、敬服します。
所でご質問は何でしょうか?

maikuro3さん
早速、コメントいただきありがとうございます。
今回の申請に対する当組合の対応について他にまだ良い方法があれば
お教えていただければと思います。

アカシアさん こんにちは ご質問をよく理解できていなくて
すみませんでした。
私の考えを述べさせていただきます。
私の住んでいるマンションも貴マンションと同様な築年数です。
最近は、以前に比べリフォームの件数が増えてきております。
1、終の住まいにされる区分所有者さんのリフォーム
  少しでも住みやすくと願っての事でしょうか。
2、不動産屋が売りやすくするためのリフォーム
  30年も経ちますと、時代にそぐわない居室とか使い勝手も悪い
  台所とかいっぱい出てきますから。

貴マンションのような細則は作成しておりません。
管理組合(理事会)は、区分所有者の室内まで干渉するのは
どうかな? との考えです。
マンション全体の共用部については、管理組合に運営、保存、
修復の義務はありますが、区分所有者さんの室内に関しては、
区分所有者さんの持ち物であります。
躯体に影響を与えないのであればどのように
リノベーション、リフォームをしても良いと思います。
工事会社さんには日曜日は休工、9時~17時までを守って
もらっています。
だから、区分所有者さんの専有部については
書類の不備指摘、管理組合の雇った建築士にての事前調査等
は実施しておりません。
ちょっときつい細則ではないかと思います。



maikuro3さん
詳しいご回答ありがとうございました。
当マンションも最近まで貴マンションと同じく専有部分については尊重していました。
ところが、築年数が30年を超えると修繕工事が多くなり、それに伴い色々なことが
起きてきました。まず工事業者のレベルが良いところは良いのですが、素人に近い業者
では共用部分や駐車場に資材を放置したりしていました。さらに買替に伴う修繕工事で
完了後に階下への水漏れなどが発生したり、他の工事で部屋の間仕切りを取り払う工事
で大きな振動や騒音を発生させたりしていました。このようなことが相次いで発生した
なかで買取事業者のリノベーション工事パンフレットがポストに投函されてきました。
そこで「専有部分修繕工事細則」を組合総会に提出して承認されました。
修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出だけの工事 ③事前
に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。

アカシアさん こんばんは
詳細なご説明ありがとうございます。
そういう経緯があったのですか。
私の住むマンションも築30年を超えています。
検討する価値はありますね。
今後とも助け合って、より良いマンションにしたいですね。
私の質問時にはよろしくお願いします。

個人の私有財産に管理組合が物申すことが出来るとすれば、リフォームによって①共用部分が勝手に変更される(サッシなどの変更)②消防設備が適法に設置されない③工事による騒音、振動等のクレームくらいだと思います。
間仕切りを撤去して、DIYで自分の住まいをアレンジする方も増えている昨今、図面の添付、工事の申請義務と管理組合の許可、管理組合が外部委託しての完了後の調査等を制度化することにかなり違和感があります。
いつかは皆さんの住戸も専有部分を転売したりリフォームをすることになります。トラブルを防止することを突き詰めて議論し、厳格な規定を設けたことが却って売却しづらいマンションとなったり、自身の建物評価を下げてしまうこともあるのではないかと心配します。

管理さん
ご返事いただきありがとうございます。

当マンションが制定した「専有部分修繕工事細則」についてもっと詳細に説明しておく必要が
あったと反省しています。
制定した修繕工事細則では修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出
だけの工事 ③事前 に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
多くの工事は①と②の工事ですんなりと工事が終えることができています。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。

ところで貴マンションでは具体的にどのような対応をされていますか?
ぜひお教え願います。

私のマンションはワンフロア―一戸のペンシルマンションです。専有部分の工事で問題になる恐れがある場合は上下階にご挨拶しておけばいい程度の認識です。第三者管理者方式で管理会社が管理者です。管理者もこの手の申請を却下したり承認するのはかなり重たい判断となると思います。
ご参考になるような専有部分の工事に関する特段の細則は設けていません。
専有部分の修繕に関する縛りを管理規約で設けても、厳密には強制力はなさそうです。しかしながら強制力のない所謂精神条項=順守規定であっても、ばらつきの激しい個人の感性を合意により収斂し、とんでもない人の出現を牽制するに有益と思います。私のマンションではルールは特にないため、近隣に気を配り、相隣関係に気を配ってもなお実害が生ずればこれに対処し、損害を賠償したりといった対応をすることになりそうです。

「専有部分修繕工事細則」で決めてるなら理事会も所有者もそれに従うしかありませんが、疑問点もあります。

占有部にそこまで管理組合が介入しているケースは初耳です。
当方では所有者の変更は届け出だけで証明書は不要です。
管理組合は占有部への介入は原則出来ないとの考えで、共用部へ悪影響が出ないように注意喚起をするのみです。 
申請書は作業日時と資材持ち込みや排出のルートへのシート養生くらいしか制限は無く、申請は実質自動的に承認されています。 
なお、フローリングの床材の防音レベルの指定はあります。
申請書には簡易的なリフォーム内容を記述するだけです。

過去に工事が原因の水漏れもありましたが、理事会は報告を受けただけです。 
占有部から漏れて下の占有部が被害を受けただけなら、共用部を管理する管理組合の案件ではありませんから、当事者間で解決してもらってます。 組合の保険を使用することもありません。

当方も築30年以上なのでリフォームを常にやってます。 その多くは老夫婦2人暮らしや1人暮らしが増えて、定年退職の辺りで3LDKから2LDKへの変更や、バリアフリー化工事です。

区分所有者死亡->不動産業者への転売->全面リフォーム->中古販売。

工事騒音はお互い様ですから我慢してます。 部屋数の変更やドアの変更も多いので壁の撤去はほぼあります。 騒音と振動は他の占有部への一時的な影響だと思いますが?
今も工事をやってますが、解体時は特にとても五月蠅いけど苦情は来ないと思います。 
全面リフォームだと通常2~3ヶ月かかりますが、実際苦情はありませんし、あっても理事会が乗り出すことは無いと思います。  
 
むしろ占有部へ厳しい規則を作る事が出来たことの方に関心が沸いてきました。
総会承認されたとしても占有部への非常に強い規則は無効の可能性がありませんか? 

管理会社は何か助言をしませんでしたか?

ヨコオさん
ご返答ありがとうございます。

管理会社はこの件に関して一切助言はありませんでした。
当マンションも最近まで貴マンションと同じく専有部分については尊重していました。
ところが、築年数が30年を超えると修繕工事が多くなり、それに伴い色々なことが
起きてきました。まず工事業者のレベルが良いところは良いのですが、素人に近い業者
では共用部分や駐車場に資材を放置したりしていました。さらに買替に伴う修繕工事で
完了後に階下への水漏れなどが発生したり、他の工事で部屋の間仕切りを取り払う工事
で大きな振動や騒音を発生させたりしていました。このようなことが相次いで発生した
なかで買取事業者のリノベーション工事パンフレットがポストに投函されてきました。

そこで「専有部分修繕工事細則」を組合総会に提出して承認されました。
修繕工事を大きく3つに区分して ①届出不要の工事 ②事前に届出だけの工事 ③事前
に工事申請が必要で組合の承認を得て行う工事です。
ほとんどの工事は①と②ですのですんなりと工事ができています。
このうち③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す
ることができ、施主に調査負担金を請求できることにしました。
今回は初めてのケースでした。
本来は「本細則」について詳しく説明したかったのですが時数制限があってできません
でした。

<<③の工事で大掛かりな工事は理事会の承認を得て外部の専門家に調査を依頼す ・・>>

分りましたが、今後間仕切りを変更する工事が多くなる築年数だと思います。 よって③の申請が増えるはずです。 ③の工事に関しては性善説から性悪説に対応を変えたように見えます。
専門家は具体的に何を調査するのでしょうか?  その費用はお幾らでしょうか?
工事を不許可にした結果、転売ができなくなり損害を被ったとした訴訟などへのリスクは考慮されましたか?

回答では無くて質問になってしまいますが、占有部に対する特異なケースなのでお聞かせ下さい。

以上

 ヨコオさん
 たびたびのご回答、さらにご質問までいただきましてありがとうございます。
 今回の質問については本掲示板にある「スタートガイド」に記載されています
 回答者「うちの管理組合ではこうしたよ」より突込んだものであるために回答
 を差し控えさせていただきますのでよろしくお願いします。
 なお、訴訟リスクについては弁護士会の法テラスで今回の対応に問題なしと
 回答を得ています。

基本質問内容のような対応をしています。

回答がありません。