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大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。

(以下引用)

II.集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額:30、000、000円

(引用おわり)

一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。

(さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。

理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。

直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

Medium

みんなの回答

台風さん こんにちは
貴方からの質問やお礼を読んでいますと現理事会は、
管理委託会社の利益を確保するための理事会ですね。
まず気になったのは、相見積もりを取っていないように
見受けられます。
インターホン更新工事にしろ、100戸のマンションと仮定して
2,000万円 の支出は1戸当たり20万円相当ですね。
200戸で10万円は妥当かな?と考えますが。
火災報知器等の防災機器等の接続されていないインターホンなら
1戸当たり10万円は少し高いと思います。
相見積もりを取ればもっと安くなります。
しかし、現理事会メンバーではそれはしないでしょう。
自社グループの儲けをふいにする社員はいないでしょう。
理事会メンバーの構成がおかしいですね。
これでは、管理委託会社の利益確保のための
管理組合に成り下がります。
健全な理事会運営ではありません!

micro3さん、

ご理解ありがとうございます。おっしゃるとおり、このマンションはズバリ「利権マンション」だと思います。知人も「あなたのマンションは何かおかしい」と口々に言います。しかし、総会で疑問を投げかかると、ヤジや罵声、個人批判を浴びせられます。管理会社は用意周到に「この総会の録音はご遠慮ください」と事前にアナウンスします。事前の口裏合わせができているようです。

大手ゼネコンが施工販売したマンションですが、同じ会社の現役社員が理事長や修繕委員です。ガバナンスに問題があるので、ご辞退していただくことや、規約に役員不適格条件として盛り込むことを総会で提案しましたが、渉外委員の老人が、ひたすらかばいます。理事も輪番ではありません。ちなみにこのマンションは、タワマンや高級マンションではなく、ごく普通の分譲マンションです。

管理会社は、こんな大雑把な予算を余剰金シミュレーションと一緒に提出しているので、micro3さんがおっしゃるとおり、頭の中は「これだけお金があるのだから、これだけ使ってもだいじょうぶ」という思考回路だと思います。知人には「そんなマンションを買ったあなたが悪い」などと言われますが、購入前に住人の質を見抜くのは難しいことです。この管理会社はマンション管理業協会の責任者であり、理事長や修繕委員の所属する会社は、最近談合事件で億単位の罰金の支払いが裁判所によって確定しました。だからといって、マンションの修繕積立金でぼったくりビジネスをされたら、たまったものではありません。マスコミで取り上げられている業界全体の悪を、目の当たりにしている日々です。コメントありがとうございました。



台風さん こんにちは
ご報告ありがとうございました。
数字で言われている管理委託会社ですね。
他の板でもいろいろ不満が書き込まれていますよ。
録音ができないって胡散臭い総会ですね。
マンションを出る気がなければ、あなたが中心となり
同志を集め、改革するしかないですね。
(改革というより管理組合主体の普通の理事会運営ですが)
頑張ってくださいとしか言えません。
このままだと、次は修繕積立金の値上げが待ってますね。

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石山さん、コメントありがとうございました。まさに(1)で記載してくださったのが、一般的な「予算」の概念に基づいたステップだと思います。特に高額の工事では、これが常識だと思います。しかし、当マンションにおいてはまず最高金額を「予算取り」しておいて、それから詳細決定です。(インターホンの工事の場合、この詳細のなかに、なんと専有部の鍵交換まで含まれていたのです!)当マンションは理事長や修繕係は、公共事業に関わるゼネコンの現役社員なので、こういう特殊な考え方をするのか、皆さんにお聞きしたかった次第です。

すみません、私の見落としで(2)の投稿文にある500万円は予算計上されていました。しかし、予算化されているいないにかかわらず、このように1000万円もの違いが吸収できる予算が作成できるということは、修繕積立金を払いすぎている証拠だと思います。ありがとうございました。



写真はよく見えませんが、大きな工事は一般管理費では無くて、修繕積立金の取り崩して支出しますがそうなっていますか?
高額なので修繕積立金の取り崩しで、インターフォンの改修を行っていると理解しての回答になります。

インターフォンの改修なら修繕積立金の取り崩しを、総会で承認された結果実施できるでしょう。
しかし、通常は確定金額見積もりで予備費の計上はは不要です。 よって予算が余るような計画はしないし、余った予算を他に使うのは不当ですよ。

エレベターの改修も同じです。  

修繕工事自体は適切な対応ですが、費用が適切かは別問題です。
ここを追究すればもっと安く工事が出来るかも知れませんが、その前に予算支出が不適切ではないかを管理会社に詰問すべきです。 見積もりとるのは管理会社ですよね?
この支出は一般管理費の範囲なのか、修繕積立金の支出範囲か?などです。 

業者に癒着した理事かやってるも知れませんが、それも計算して自分が住んでるマンションはどっちに付くか?、  業者側につくなら、それは理事各位は楽だと思いますよ。 

「通常は確定金額見積もりで予備費の計上はは不要です。」まさにおっしゃるとおりです。それが予算の常識だと思っていました。一千万を超える高額工事ではなおさらです。大きなマンションで、修繕積立金を多めに徴収して、資金が豊富にあるので、こんな「ぼったくり予算」がまかり通っているのだと思います。管理会社が、健全な財政計画に基づいて予算を作成したのなら、余った一千万円は、本来区分所有者に還元されるべきお金です。

総会の前に議案書は渡されますが、漠然と金額が記載されているので、中身を知るには、個人的に見積書の閲覧を依頼しなくてはなりません。しかし、忙しいのでそこまでする人はほとんどおらず、たいていの人は総会で同意してしまいます。管理組合の主権者は、区分所有者なのに、「議論させない」ストラテジーで一貫しています。こういう乱暴なやり方は、役員がゼネコン社員からなのか、他のマンションも同様なのかお聞きしたくて投稿してみました。ありがとうございました。


台風さん
当方は小規模マンションのため総会での予算については簡潔明瞭です。
ご質問を拝見すると「次年度にアンケートなどで検討、審議する」書かれていますが、
それで当年度に予算案件が仮に支払われたとなると黒色に近い灰色の予算案に基づいた
支払いに該当しませんか?

ご質問内容がいまいち判然としないためにこれからの回答は参考程度にお願いします。
予算を先取りするために具体的な資料(見積書など)を提示せずに行った場合、
修繕会計予算の予備費に相当するものと思います。
修繕積立金は標準管理規約に記載されているとおり、特別管理に基づく経費(5つの
経費)のみ限り積立金を取り崩して充当できるとなっています。
ところが、管理規約のなかで「会計」は具体的な手続きなど書かれていません。そこに
色々な問題が生じる原因となっています。極論すると組合役員、管理会社による不正の
温床となりかねません。本来の管理規約の形は会計上の項目を詳細に規定しておく必要
がありながら何も記載がありません。管理会社の不正による国交省の行政処分は毎年発表
されています。大手管理会社も残念ながらコンスタントに出ています。

そこで当組合では過去に予算外の支出が通常総会時に報告されなかったり、前の管理会社
が総会時に修繕積立会計に予備費(数百万ですが、小規模マンションのため多額です)を
計上したため、管理規約を補うものとして「会計処理細則」を作成して総会で承認され
ました。細則全てを説明できませんが、予算外の支出(予備費を含む)は金額の上限を
決めて通常総会時に支払い案件の目的・経緯を理事会議事録に記載してその写しと該当
案件に関する領収書を合わせて決算書に添付したうえで報告することを義務付けました。
その他の予算外支出は災害・火災等の事故に伴う復旧工事を除いて臨時総会を開き承認
を得てから支払うことになります。

アカシアさん、コメントありがとうございました。おっしゃるとおり、管理規約の会計部分は、最低限のことしか書いてありませんから、「会計処理細則」はあって然るべきものです。少なくとも、高額予算については、総会議案書に内容を記載するべきだと思います。「とりあえず」最高金額を計上しておいて、「あとでアンケートで決める」とか「あとで審議する」というのは、そもそも予算の意味をなさないと思います。

ところで、毎年総会で提出される、管理会社による修繕積立金会計の予算案の資料では、前年度の決算を、今年度の予算と対比して、剰余金予測をしています。通常、同年度分の予算と決算を対比することに意味があると思うのですが、予算を正当化させる目的なのでしょうか。予算の数字は、いくらでも操作することができるので、何かしらの数字的ターゲットに基づいて計上している可能性もあります。正直言って、この管理会社や理事によるずさんな予算案からは、必要だからではなく「お金があるから使う」的な印象しか受けないのです。



長期修繕計画にはインターホン改修の項目は無かったですか?あればそこに記載されている金額との比較ではどうですか?長期修繕計画での見込まれた費用を同額のまま修繕積立金から予算化することは自然な流れかと思います。
また次年度以降の〜というところが良く分からないのですが、次年度以降で500万円の何かしらの修繕工事が予算化されているということですか?総会議案がどうなっているかはわかりませんが何かしらの使途が記載されていないのでしょうか?

まさにご指摘のとおりです。長期修繕計画とのブレを疑うのが第一段階ですので、それまで組合員に全く公開されていなかった、長期修繕計画表を理事長から取り寄せました。そこには、インターホン工事として、「カラーモニター2000万円」という記載がありましたので、差額の根拠を知るために、区分所有者法によって添付の見積書の提出を求めた次第です。

すみません、一部訂正いたします。私の見落としで、次年度以降の支出の500万円については、26回定期総会で大半が予算計上されていました。しかし、問題の本質に変りはありません。この長計との違い1000万円の大半は、画像にある600万円の共用部電子錠です。総会議案には使途(具体的な中身や内容)に関する記載は一切なく、単に「インターホン工事」としてくくられています。理事長と管理会社の営業担当者の連名で張り出される月次理事会報告でも、(専有部も含め)鍵についての記載が全く無いことからすると、故意に隠していた可能性が非常に大きいと思います。「(予算を余らせるために?)非現実的な最も高価な機種を予算として計上させ、予算化してない工事(鍵交換)に支出した」ことに変わりはないのです。

鍵交換工事には専有部分の鍵も含まれており、これが規約違反であることは、祖堅千津子さんの著書の106ページで取り上げていただいています。またこの土木系理事達は、後日「疑いさえあれば理事や管理会社は区分所有者の部屋に入れる」という、とんでもない民泊に関する規約を作っています。10月7日の投稿やコメントをご覧ください。

今回予算として計上されたエレベーター1基交換費用として漠然と提出された1750万円も、ほぼすべてを完全にリプレースする場合の最高額に近い数字ですが、総会議案書には使途の記載は全くありません。しかも「一号機のみリニューアル工事を実施する事を継続検討します。」とあり、まだ検討段階なのに、最高額を予算計上しているのです。

基本多めに予算どりしてます。工事の中身が問題だと思いますが。

まずアンケートを行い、ある程度仕様を絞ってから、多めに予算を取る、というのならわかります。
しかし、一番高価なオプションを提示してから、あとでアンケートで絞る、というのは、予算のぶんどり目的以外考えられません。
次年度の予算化されていない工事の発注が、それを証明していると思います。


そんなことよりマンション嫌いと台風の名前を使い分ける目的はなんですか?

???

よくわからなくてすみません。
予算が多くとってあったことで、実際に組合に被害があったのですか。
予算よりも安く済んだのはいいことのように思えるのですが。
また、予算の承認を得ていない工事をしてしまっているといことには、総会で承認された予算の変更になりますから、工事をするのでしたら緊急の場合を除き、予算の変更を総会で承認しなければならないことです。
余ったお金で別工事をするというのは、全く別の問題です。
この工事のために予算を承認されたのですから、その余ったお金で別の工事をするというのは間違いでしょう。

管理会社がしっかり理事会の補助をできていないということではないですか。

投稿者です。質問の意図がよくわからないということなので、補足します。予算というのは、なるべく現実に近い数字で計上努力するのが経営上の常識です(厳密性)。3千万円という数字が承認されたのですから、誰でも、それに近い支払い額を想定します。しかし、現実には1千万円も低かったのです。これは、単に「予算より低くすんで良かった」などと喜ぶには、あまりにも大きすぎる金額で、何の根拠もなく提出された、3千万円の当初予算のほうに、不信感を持つべきだという意味です。

インターホンは安くすんでも、予算化されていない工事が発注された結果、トータルで3千万円に近い金額が管理会社に支払われているのです。ですから、この3千万円のインターホン予算は、このマンションに適した機種を提案した、というよりも、一番高い機種を紹介して、インターホンであろうが何であろうが、できるだけ多くの予算をぶんどるための手段だったのでは、ということです。しかも、異なる年度に渡って支出しているので、誰も気がつかないだろうという目論見だと思います。

ちなみに、当マンションのインターホン設置場所である表玄関(インターホンのスクリーンに映るスペース)は、たったの9平米、2〜3歩で通り抜けられ、防犯カメラもついています。常識的に言って、3千万円の投資は、あまりにも不釣り合いです。当マンションでは、駐車場収入を修繕積立金に繰り入れていますが、利用者が激減し、ある意味その不足分を負担させられています。そんな状況にも関わらず、1千万円もの幅のある予算が作れるということは、修繕積立金を多く徴収しすぎていることを、自ら証明したようなものです。ある程度つめてから予算計上するのが、一般社会の常識です。予算より少なくてよかったというのは、予算そのものに問題がある可能性があるということです。

よくわからなくてすみません。
予算が多くとってあったことで、実際に組合に被害があったのですか。
予算よりも安く済んだのはいいことのように思えるのですが。
また、予算の承認を得ていない工事をしてしまっているといことには、総会で承認された予算の変更になりますから、工事をするのでしたら緊急の場合を除き、予算の変更を総会で承認しなければならないことです。
余ったお金で別工事をするというのは、全く別の問題です。
この工事のために予算を承認されたのですから、その余ったお金で別の工事をするというのは間違いでしょう。

管理会社がしっかり理事会の補助をできていないということではないですか。

投稿者です。質問の意図がよくわからないということなので、補足します。予算というのは、なるべく現実に近い数字で計上努力するのが経営上の常識です(厳密性)。3千万円という数字が承認されたのですから、誰でも、それに近い支払い額を想定します。しかし、現実には1千万円も低かったのです。これは、単に「予算より低くすんで良かった」などと喜ぶには、あまりにも大きすぎる金額で、何の根拠もなく提出された、3千万円の当初予算のほうに、不信感を持つべきだという意味です。

インターホンは安くすんでも、予算化されていない工事が発注された結果、トータルで3千万円に近い金額が管理会社に支払われているのです。ですから、この3千万円のインターホン予算は、このマンションに適した機種を提案した、というよりも、一番高い機種を紹介して、インターホンであろうが何であろうが、できるだけ多くの予算をぶんどるための手段だったのでは、ということです。しかも、異なる年度に渡って支出しているので、誰も気がつかないだろうという目論見だと思います。

ちなみに、当マンションのインターホン設置場所である表玄関(インターホンのスクリーンに映るスペース)は、たったの9平米、2〜3歩で通り抜けられ、防犯カメラもついています。常識的に言って、3千万円の投資は、あまりにも不釣り合いです。当マンションでは、駐車場収入を修繕積立金に繰り入れていますが、利用者が激減し、ある意味その不足分を負担させられています。そんな状況にも関わらず、1千万円もの幅のある予算が作れるということは、修繕積立金を多く徴収しすぎていることを、自ら証明したようなものです。ある程度つめてから予算計上するのが、一般社会の常識です。予算より少なくてよかったというのは、予算そのものに問題がある可能性があるということです。

台風さん こんにちは
貴方からの質問やお礼を読んでいますと現理事会は、
管理委託会社の利益を確保するための理事会ですね。
まず気になったのは、相見積もりを取っていないように
見受けられます。
インターホン更新工事にしろ、100戸のマンションと仮定して
2,000万円 の支出は1戸当たり20万円相当ですね。
200戸で10万円は妥当かな?と考えますが。
火災報知器等の防災機器等の接続されていないインターホンなら
1戸当たり10万円は少し高いと思います。
相見積もりを取ればもっと安くなります。
しかし、現理事会メンバーではそれはしないでしょう。
自社グループの儲けをふいにする社員はいないでしょう。
理事会メンバーの構成がおかしいですね。
これでは、管理委託会社の利益確保のための
管理組合に成り下がります。
健全な理事会運営ではありません!

micro3さん、

ご理解ありがとうございます。おっしゃるとおり、このマンションはズバリ「利権マンション」だと思います。知人も「あなたのマンションは何かおかしい」と口々に言います。しかし、総会で疑問を投げかかると、ヤジや罵声、個人批判を浴びせられます。管理会社は用意周到に「この総会の録音はご遠慮ください」と事前にアナウンスします。事前の口裏合わせができているようです。

大手ゼネコンが施工販売したマンションですが、同じ会社の現役社員が理事長や修繕委員です。ガバナンスに問題があるので、ご辞退していただくことや、規約に役員不適格条件として盛り込むことを総会で提案しましたが、渉外委員の老人が、ひたすらかばいます。理事も輪番ではありません。ちなみにこのマンションは、タワマンや高級マンションではなく、ごく普通の分譲マンションです。

管理会社は、こんな大雑把な予算を余剰金シミュレーションと一緒に提出しているので、micro3さんがおっしゃるとおり、頭の中は「これだけお金があるのだから、これだけ使ってもだいじょうぶ」という思考回路だと思います。知人には「そんなマンションを買ったあなたが悪い」などと言われますが、購入前に住人の質を見抜くのは難しいことです。この管理会社はマンション管理業協会の責任者であり、理事長や修繕委員の所属する会社は、最近談合事件で億単位の罰金の支払いが裁判所によって確定しました。だからといって、マンションの修繕積立金でぼったくりビジネスをされたら、たまったものではありません。マスコミで取り上げられている業界全体の悪を、目の当たりにしている日々です。コメントありがとうございました。



台風さん こんにちは
ご報告ありがとうございました。
数字で言われている管理委託会社ですね。
他の板でもいろいろ不満が書き込まれていますよ。
録音ができないって胡散臭い総会ですね。
マンションを出る気がなければ、あなたが中心となり
同志を集め、改革するしかないですね。
(改革というより管理組合主体の普通の理事会運営ですが)
頑張ってくださいとしか言えません。
このままだと、次は修繕積立金の値上げが待ってますね。

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石山さん、コメントありがとうございました。まさに(1)で記載してくださったのが、一般的な「予算」の概念に基づいたステップだと思います。特に高額の工事では、これが常識だと思います。しかし、当マンションにおいてはまず最高金額を「予算取り」しておいて、それから詳細決定です。(インターホンの工事の場合、この詳細のなかに、なんと専有部の鍵交換まで含まれていたのです!)当マンションは理事長や修繕係は、公共事業に関わるゼネコンの現役社員なので、こういう特殊な考え方をするのか、皆さんにお聞きしたかった次第です。

すみません、私の見落としで(2)の投稿文にある500万円は予算計上されていました。しかし、予算化されているいないにかかわらず、このように1000万円もの違いが吸収できる予算が作成できるということは、修繕積立金を払いすぎている証拠だと思います。ありがとうございました。



台風さん
当方は小規模マンションのため総会での予算については簡潔明瞭です。
ご質問を拝見すると「次年度にアンケートなどで検討、審議する」書かれていますが、
それで当年度に予算案件が仮に支払われたとなると黒色に近い灰色の予算案に基づいた
支払いに該当しませんか?

ご質問内容がいまいち判然としないためにこれからの回答は参考程度にお願いします。
予算を先取りするために具体的な資料(見積書など)を提示せずに行った場合、
修繕会計予算の予備費に相当するものと思います。
修繕積立金は標準管理規約に記載されているとおり、特別管理に基づく経費(5つの
経費)のみ限り積立金を取り崩して充当できるとなっています。
ところが、管理規約のなかで「会計」は具体的な手続きなど書かれていません。そこに
色々な問題が生じる原因となっています。極論すると組合役員、管理会社による不正の
温床となりかねません。本来の管理規約の形は会計上の項目を詳細に規定しておく必要
がありながら何も記載がありません。管理会社の不正による国交省の行政処分は毎年発表
されています。大手管理会社も残念ながらコンスタントに出ています。

そこで当組合では過去に予算外の支出が通常総会時に報告されなかったり、前の管理会社
が総会時に修繕積立会計に予備費(数百万ですが、小規模マンションのため多額です)を
計上したため、管理規約を補うものとして「会計処理細則」を作成して総会で承認され
ました。細則全てを説明できませんが、予算外の支出(予備費を含む)は金額の上限を
決めて通常総会時に支払い案件の目的・経緯を理事会議事録に記載してその写しと該当
案件に関する領収書を合わせて決算書に添付したうえで報告することを義務付けました。
その他の予算外支出は災害・火災等の事故に伴う復旧工事を除いて臨時総会を開き承認
を得てから支払うことになります。

アカシアさん、コメントありがとうございました。おっしゃるとおり、管理規約の会計部分は、最低限のことしか書いてありませんから、「会計処理細則」はあって然るべきものです。少なくとも、高額予算については、総会議案書に内容を記載するべきだと思います。「とりあえず」最高金額を計上しておいて、「あとでアンケートで決める」とか「あとで審議する」というのは、そもそも予算の意味をなさないと思います。

ところで、毎年総会で提出される、管理会社による修繕積立金会計の予算案の資料では、前年度の決算を、今年度の予算と対比して、剰余金予測をしています。通常、同年度分の予算と決算を対比することに意味があると思うのですが、予算を正当化させる目的なのでしょうか。予算の数字は、いくらでも操作することができるので、何かしらの数字的ターゲットに基づいて計上している可能性もあります。正直言って、この管理会社や理事によるずさんな予算案からは、必要だからではなく「お金があるから使う」的な印象しか受けないのです。



長期修繕計画にはインターホン改修の項目は無かったですか?あればそこに記載されている金額との比較ではどうですか?長期修繕計画での見込まれた費用を同額のまま修繕積立金から予算化することは自然な流れかと思います。
また次年度以降の〜というところが良く分からないのですが、次年度以降で500万円の何かしらの修繕工事が予算化されているということですか?総会議案がどうなっているかはわかりませんが何かしらの使途が記載されていないのでしょうか?

まさにご指摘のとおりです。長期修繕計画とのブレを疑うのが第一段階ですので、それまで組合員に全く公開されていなかった、長期修繕計画表を理事長から取り寄せました。そこには、インターホン工事として、「カラーモニター2000万円」という記載がありましたので、差額の根拠を知るために、区分所有者法によって添付の見積書の提出を求めた次第です。

すみません、一部訂正いたします。私の見落としで、次年度以降の支出の500万円については、26回定期総会で大半が予算計上されていました。しかし、問題の本質に変りはありません。この長計との違い1000万円の大半は、画像にある600万円の共用部電子錠です。総会議案には使途(具体的な中身や内容)に関する記載は一切なく、単に「インターホン工事」としてくくられています。理事長と管理会社の営業担当者の連名で張り出される月次理事会報告でも、(専有部も含め)鍵についての記載が全く無いことからすると、故意に隠していた可能性が非常に大きいと思います。「(予算を余らせるために?)非現実的な最も高価な機種を予算として計上させ、予算化してない工事(鍵交換)に支出した」ことに変わりはないのです。

鍵交換工事には専有部分の鍵も含まれており、これが規約違反であることは、祖堅千津子さんの著書の106ページで取り上げていただいています。またこの土木系理事達は、後日「疑いさえあれば理事や管理会社は区分所有者の部屋に入れる」という、とんでもない民泊に関する規約を作っています。10月7日の投稿やコメントをご覧ください。

今回予算として計上されたエレベーター1基交換費用として漠然と提出された1750万円も、ほぼすべてを完全にリプレースする場合の最高額に近い数字ですが、総会議案書には使途の記載は全くありません。しかも「一号機のみリニューアル工事を実施する事を継続検討します。」とあり、まだ検討段階なのに、最高額を予算計上しているのです。

写真はよく見えませんが、大きな工事は一般管理費では無くて、修繕積立金の取り崩して支出しますがそうなっていますか?
高額なので修繕積立金の取り崩しで、インターフォンの改修を行っていると理解しての回答になります。

インターフォンの改修なら修繕積立金の取り崩しを、総会で承認された結果実施できるでしょう。
しかし、通常は確定金額見積もりで予備費の計上はは不要です。 よって予算が余るような計画はしないし、余った予算を他に使うのは不当ですよ。

エレベターの改修も同じです。  

修繕工事自体は適切な対応ですが、費用が適切かは別問題です。
ここを追究すればもっと安く工事が出来るかも知れませんが、その前に予算支出が不適切ではないかを管理会社に詰問すべきです。 見積もりとるのは管理会社ですよね?
この支出は一般管理費の範囲なのか、修繕積立金の支出範囲か?などです。 

業者に癒着した理事かやってるも知れませんが、それも計算して自分が住んでるマンションはどっちに付くか?、  業者側につくなら、それは理事各位は楽だと思いますよ。 

「通常は確定金額見積もりで予備費の計上はは不要です。」まさにおっしゃるとおりです。それが予算の常識だと思っていました。一千万を超える高額工事ではなおさらです。大きなマンションで、修繕積立金を多めに徴収して、資金が豊富にあるので、こんな「ぼったくり予算」がまかり通っているのだと思います。管理会社が、健全な財政計画に基づいて予算を作成したのなら、余った一千万円は、本来区分所有者に還元されるべきお金です。

総会の前に議案書は渡されますが、漠然と金額が記載されているので、中身を知るには、個人的に見積書の閲覧を依頼しなくてはなりません。しかし、忙しいのでそこまでする人はほとんどおらず、たいていの人は総会で同意してしまいます。管理組合の主権者は、区分所有者なのに、「議論させない」ストラテジーで一貫しています。こういう乱暴なやり方は、役員がゼネコン社員からなのか、他のマンションも同様なのかお聞きしたくて投稿してみました。ありがとうございました。


基本多めに予算どりしてます。工事の中身が問題だと思いますが。

まずアンケートを行い、ある程度仕様を絞ってから、多めに予算を取る、というのならわかります。
しかし、一番高価なオプションを提示してから、あとでアンケートで絞る、というのは、予算のぶんどり目的以外考えられません。
次年度の予算化されていない工事の発注が、それを証明していると思います。


そんなことよりマンション嫌いと台風の名前を使い分ける目的はなんですか?

???

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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石山さん、コメントありがとうございました。まさに(1)で記載してくださったのが、一般的な「予算」の概念に基づいたステップだと思います。特に高額の工事では、これが常識だと思います。しかし、当マンションにおいてはまず最高金額を「予算取り」しておいて、それから詳細決定です。(インターホンの工事の場合、この詳細のなかに、なんと専有部の鍵交換まで含まれていたのです!)当マンションは理事長や修繕係は、公共事業に関わるゼネコンの現役社員なので、こういう特殊な考え方をするのか、皆さんにお聞きしたかった次第です。

すみません、私の見落としで(2)の投稿文にある500万円は予算計上されていました。しかし、予算化されているいないにかかわらず、このように1000万円もの違いが吸収できる予算が作成できるということは、修繕積立金を払いすぎている証拠だと思います。ありがとうございました。