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管理者と理事長の関係

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理者を置くと理事長の任務が、どう変わるのか?管理者が全体を進めるのか、理事長は単なる役員会だけのトップなのか?

みんなの回答

管理会社が第三者管理者に就任している場合次の2パターンがあります。
①規約に管理者たる管理会社名を明記してある⇒規約改定で管理者を解任できる
②総会決議で管理者を管理会社に委任している⇒総会決議で管理者を解任できる
管理の永続性と管理組合を支配する意図をもって原始規約では①のパターンが多いですね。
理事のなり手不足とうで第三者管理者方式を採用する場合は②のパターンでしょう。
いずれにしても理事会及び管理者ではない理事長が機能しているのですから、管理者に不都合があれば所定の手続きで解任することが出来ます。主体は組合員だということに変わりありません。管理会社にお金を払って管理者を委任して、面倒なことの矢面に立たせていると考えればいいのです。

第三者管理者方式のメリットは
①組合保有資産(預金、債券、積立保険証券)等を管理者=管理会社名義にすることが出来る
②裁判で組合員や第三者を訴えて原告となったり、第三者から訴えられて被告となったりするのは管理者=管理会社
③規約違反など義務違反者に対して勧告や是正命令を下すのは管理者=管理会社
近隣関係のトラブル解決、滞納管理費を取り立てる、裁判を遂行する等様々な問題で、「オラ理事長出てこいや!」といった厄介な局面を回避できるので結構使える管理手法です。
管理会社名義で組合資産を保管するのは財閥系や大手デベロッパー系の管理会社なら心配ありません。万一不心得社員が使い込んでも会社が確実に保全してくれます。一方高額な積立金を理事長名義とした場合、理事長に使い込みされたら確実に穴が開きます。(通帳や印鑑を理事長以外の理事が保管してもダメです。どちらも紛失したと届け出れば、新しい通帳と印鑑で全額引き出し可能です。)管理会社が中小企業や個人オーナー企業で大型マンションの何億円もの資産の名義人にするのは止めた方がいいですね。

重大なデメリットもあります。
管理会社と管理者の利益相反です。これを監視し、やりたい放題させないために理事会が有効に機能しなくてはなりません。あらゆる局面で、お手盛りで管理会社の売り上げ、利益、リベートを極大化する事を狙っているからです。第三者管理者方式で理事会を置く場合、理事の役割は重要で、管理者=管理会社の利益相反監視が最大の使命と思います。「管理会社=管理者」は理事会の傀儡政権としてしっかり管理組合がコントロールしないと、すぐいいようにされてしまいます。

勇・森田さんのマンションでは理事会を置きつつ管理者を管理会社に担わせているのでまだいいのですが、理事会を置かず、管理会社が管理者となる場合は絶望的です。すでに管理会社のやりたい放題の状況と思います。

おっしゃる通り、管理者=管理会社であることから、「利益相反」の問題と複合型マンション故、全体会長、店舗部会長、住宅部会長がありますが、規約による任務は、「役員会の代表で役員会を統括する」とあり、その任務が漠然としています。しかし、これらの会長は、あたかも、「理事長」という感覚を持っていますので、あたかも、理事長が2人存在するような形です。故に、私のような質問になるのです。この形をどう仕分けしていくかが私の悩みです。

全体の管理組合、店舗の管理組合、住宅の管理組合それぞれが機能し、全体管理組合の理事長、それぞれ一部共用部分の理事長の感覚をお持ちの組合員がいらっしゃることは大いに結構なことです。
総会と部会の議題審議は役員が行っていますか?勝手な議案を通さないためにこれが重要です。
規約がそうなっていなくても、そのようにせよと要望すればいいのです。
規約を整理することは時間と労力、何より専門知識を要しますが、管理者に不満や業務不全があればいつでも管理委託契約を解除するとプレッシャーをかけ、住民本位の議題で総会、部会を開催し、決定した時効の実務だけを淡々と管理者=管理会社にやらせるという姿勢こそ大切と思います。

森田さん、

重要な情報が後出し、小出しにされており、回答者さんが想像で作った仮定の元に回答されております。 善意の回答者さんに気の毒な状態になっています。

ここはクローズして貴管理組合の特別な管理体制や組合員の状態を出来るだけ公開して、貴方が聞きたい点をピンポイントで質問されるのが良いと思います。



勇・森田さん こんばんは
管理委託会社よりの管理者では業務遂行能力に疑問が
あるように感じておられるようですね。
管理組合主体の運営に戻すことはできないとのご判断ですね。
若い区分所有者の方にも活躍させてあげて下さい。
このままですと、区分所有者さんが貴マンションを
よくしようとの意識が薄れてきます。
私は管理委託会社にすべて任せるのは反対です。
管理組合をよりよくしようと考えておられる区分所有者さんや
管理組合の立場に理解を示すマンション管理士さんに
お任せするのはどうでしょうか?

やりとりのほうを見ましたら、すでに第三者管理をなさっていて、管理会社が管理者になっているとのことですね。
部会長は置いていらっしゃるようですが、理事長ということにはなっていないようです。
理事長でなければ組合を代表するということではありませんので、管理者が理事長の役目をいたします。
管理者が管理組合の代表であり、すべてを進める役割です。
部会長は部会だけのトップということになるでしょう。

管理会社の仕事にご不満をお持ちなのでしたら、管理会社を管理者とするのではなく、マンション管理士のような専門家を管理者として100%組合側に立ってもらって管理会社をうまく使いこなすという方法もあります。

管理会社が悪いわけではありませんが、管理者と管理会社が一緒ですと、チェック機能が働かないように思います。

区分所有法第3条で、区分所有者は全員で建物、敷地及び付属施設の管理を行いとされていますが、全員が協力して管理を行うことは難しく、そのために希望する場合には特定のものに管理を行わせることを認めています。
これが「管理者」です。
管理者は、置いても置かなくてもいいですし、区分所有者でなくてもいいです。法人でも構いません。
理事長は、管理組合を代表して、業務の統括などを行います。

管理者と理事長が両方いたらどういう関係かということですね。
あまり考えられないことだと思います。
管理規約では、理事長を管理者としていますので、管理者が2人いるということになってしまいますね。

そういう状況だということで住み分けるとしたら、以下のようになるのではないでしょうか。

例えば裁判などには管理者が管理組合を代表する。
総会などは理事長が招集する。
つまり対外的な管理組合の代表は管理者で、管理組合内の代表は理事長ということになるということが考えられます。

現状の規約では、理事長に管理者の役目をさせるということですから、管理者を置いて理事会も併用した場合、特殊な場合を除き、通常は理事長は置かないのではないでしょうか。

少し実態と乖離したお返事です。私どものマンションでは、「管理者管理制度」といいますか、管理会社が、管理者と管理業務を行っています。複合用途型ですので、住宅部会、店舗部会、全体部会があります。両者(管理者と部会長・全体部会長が共存します)そこのところの位置づけをお聞きしたいわけです。

すでに第三者管理をなさっているということですね。
しかも複合型で。
それでしたら、管理者たる管理会社がすべての代表ということになるでしょう。
それぞれの部会をまとめる地位にいると思います。
森田さんのところで、それぞれの部会の長を理事長と言っていらっしゃるのですか?
理事長は部会ごとにいるということですか?
その部会全体をまとめる方を理事長としているのですか?
いろいろわからなくてすみません。
とにかく管理者が管理組合全体を代表するものであると思います。
特に複合型で、それぞれに代表がいるとしても、管理組合の代表は管理者になるのではないでしょうか。
そのすべてをまとめる理事長を置いているのでしたら、管理者は要らなかったのではないでしょうか。
事情が分かりませんので、答えになっていなかったらすみません。

勇・森田さん こんにちは
区分所有法では、マンションの管理者を置くことができると
謳われており、選任しなくても問題はありません。

【区分所有法第25条】
 「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、
  管理者を選任し、又は解任することができる。」

標準管理規約では、以下のように謳っています。
  【標準管理規約第38条2項】
 「理事長は区分所有法に定める管理者とする」

こちらを参照されるとご理解いただけると思います。
https://www.wendy-net.com/kanri-basic/kb-kanri02.html

わが方の管理規約では、理事会。集会。そして主体が管理に関して区分所有者にあるとしているために、こんな疑問が出ています。逆に、管理者が管理者業務を全うしていないのが悩みの種ですが、高齢化の中で、管理組合管理制度に戻すことは、役員のなり手が減少していく中で、それもできないと思っています。どこまでが管理者で、どこまでが理事長なのかが、疑問の的です。

たくさんの、ご指導ありがとうございます。わたしの最初の質問が煩わしくて間違いやすい質問でした。私たちのグループは8棟ありまして、分譲元、管理者・管理会社が同一であることから連絡協議会を持っています。まず、理事長という役職はありません。先にも申しましたように、「全体会長。店舗部会長。住宅部会長」というトップの役職があり、我々の連合の一部には、会長業務があたかも「管理者」業務であると認識している方々がいらっしゃいますので、質問をさせていただきました。

区分所有法第3条で、区分所有者は全員で建物、敷地及び付属施設の管理を行いとされていますが、全員が協力して管理を行うことは難しく、そのために希望する場合には特定のものに管理を行わせることを認めています。
これが「管理者」です。
管理者は、置いても置かなくてもいいですし、区分所有者でなくてもいいです。法人でも構いません。
理事長は、管理組合を代表して、業務の統括などを行います。

管理者と理事長が両方いたらどういう関係かということですね。
あまり考えられないことだと思います。
管理規約では、理事長を管理者としていますので、管理者が2人いるということになってしまいますね。

そういう状況だということで住み分けるとしたら、以下のようになるのではないでしょうか。

例えば裁判などには管理者が管理組合を代表する。
総会などは理事長が招集する。
つまり対外的な管理組合の代表は管理者で、管理組合内の代表は理事長ということになるということが考えられます。

現状の規約では、理事長に管理者の役目をさせるということですから、管理者を置いて理事会も併用した場合、特殊な場合を除き、通常は理事長は置かないのではないでしょうか。

少し実態と乖離したお返事です。私どものマンションでは、「管理者管理制度」といいますか、管理会社が、管理者と管理業務を行っています。複合用途型ですので、住宅部会、店舗部会、全体部会があります。両者(管理者と部会長・全体部会長が共存します)そこのところの位置づけをお聞きしたいわけです。

すでに第三者管理をなさっているということですね。
しかも複合型で。
それでしたら、管理者たる管理会社がすべての代表ということになるでしょう。
それぞれの部会をまとめる地位にいると思います。
森田さんのところで、それぞれの部会の長を理事長と言っていらっしゃるのですか?
理事長は部会ごとにいるということですか?
その部会全体をまとめる方を理事長としているのですか?
いろいろわからなくてすみません。
とにかく管理者が管理組合全体を代表するものであると思います。
特に複合型で、それぞれに代表がいるとしても、管理組合の代表は管理者になるのではないでしょうか。
そのすべてをまとめる理事長を置いているのでしたら、管理者は要らなかったのではないでしょうか。
事情が分かりませんので、答えになっていなかったらすみません。

やりとりのほうを見ましたら、すでに第三者管理をなさっていて、管理会社が管理者になっているとのことですね。
部会長は置いていらっしゃるようですが、理事長ということにはなっていないようです。
理事長でなければ組合を代表するということではありませんので、管理者が理事長の役目をいたします。
管理者が管理組合の代表であり、すべてを進める役割です。
部会長は部会だけのトップということになるでしょう。

管理会社の仕事にご不満をお持ちなのでしたら、管理会社を管理者とするのではなく、マンション管理士のような専門家を管理者として100%組合側に立ってもらって管理会社をうまく使いこなすという方法もあります。

管理会社が悪いわけではありませんが、管理者と管理会社が一緒ですと、チェック機能が働かないように思います。

勇・森田さん こんにちは
区分所有法では、マンションの管理者を置くことができると
謳われており、選任しなくても問題はありません。

【区分所有法第25条】
 「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、
  管理者を選任し、又は解任することができる。」

標準管理規約では、以下のように謳っています。
  【標準管理規約第38条2項】
 「理事長は区分所有法に定める管理者とする」

こちらを参照されるとご理解いただけると思います。
https://www.wendy-net.com/kanri-basic/kb-kanri02.html

わが方の管理規約では、理事会。集会。そして主体が管理に関して区分所有者にあるとしているために、こんな疑問が出ています。逆に、管理者が管理者業務を全うしていないのが悩みの種ですが、高齢化の中で、管理組合管理制度に戻すことは、役員のなり手が減少していく中で、それもできないと思っています。どこまでが管理者で、どこまでが理事長なのかが、疑問の的です。

たくさんの、ご指導ありがとうございます。わたしの最初の質問が煩わしくて間違いやすい質問でした。私たちのグループは8棟ありまして、分譲元、管理者・管理会社が同一であることから連絡協議会を持っています。まず、理事長という役職はありません。先にも申しましたように、「全体会長。店舗部会長。住宅部会長」というトップの役職があり、我々の連合の一部には、会長業務があたかも「管理者」業務であると認識している方々がいらっしゃいますので、質問をさせていただきました。

森田さん、

重要な情報が後出し、小出しにされており、回答者さんが想像で作った仮定の元に回答されております。 善意の回答者さんに気の毒な状態になっています。

ここはクローズして貴管理組合の特別な管理体制や組合員の状態を出来るだけ公開して、貴方が聞きたい点をピンポイントで質問されるのが良いと思います。



管理会社が第三者管理者に就任している場合次の2パターンがあります。
①規約に管理者たる管理会社名を明記してある⇒規約改定で管理者を解任できる
②総会決議で管理者を管理会社に委任している⇒総会決議で管理者を解任できる
管理の永続性と管理組合を支配する意図をもって原始規約では①のパターンが多いですね。
理事のなり手不足とうで第三者管理者方式を採用する場合は②のパターンでしょう。
いずれにしても理事会及び管理者ではない理事長が機能しているのですから、管理者に不都合があれば所定の手続きで解任することが出来ます。主体は組合員だということに変わりありません。管理会社にお金を払って管理者を委任して、面倒なことの矢面に立たせていると考えればいいのです。

第三者管理者方式のメリットは
①組合保有資産(預金、債券、積立保険証券)等を管理者=管理会社名義にすることが出来る
②裁判で組合員や第三者を訴えて原告となったり、第三者から訴えられて被告となったりするのは管理者=管理会社
③規約違反など義務違反者に対して勧告や是正命令を下すのは管理者=管理会社
近隣関係のトラブル解決、滞納管理費を取り立てる、裁判を遂行する等様々な問題で、「オラ理事長出てこいや!」といった厄介な局面を回避できるので結構使える管理手法です。
管理会社名義で組合資産を保管するのは財閥系や大手デベロッパー系の管理会社なら心配ありません。万一不心得社員が使い込んでも会社が確実に保全してくれます。一方高額な積立金を理事長名義とした場合、理事長に使い込みされたら確実に穴が開きます。(通帳や印鑑を理事長以外の理事が保管してもダメです。どちらも紛失したと届け出れば、新しい通帳と印鑑で全額引き出し可能です。)管理会社が中小企業や個人オーナー企業で大型マンションの何億円もの資産の名義人にするのは止めた方がいいですね。

重大なデメリットもあります。
管理会社と管理者の利益相反です。これを監視し、やりたい放題させないために理事会が有効に機能しなくてはなりません。あらゆる局面で、お手盛りで管理会社の売り上げ、利益、リベートを極大化する事を狙っているからです。第三者管理者方式で理事会を置く場合、理事の役割は重要で、管理者=管理会社の利益相反監視が最大の使命と思います。「管理会社=管理者」は理事会の傀儡政権としてしっかり管理組合がコントロールしないと、すぐいいようにされてしまいます。

勇・森田さんのマンションでは理事会を置きつつ管理者を管理会社に担わせているのでまだいいのですが、理事会を置かず、管理会社が管理者となる場合は絶望的です。すでに管理会社のやりたい放題の状況と思います。

おっしゃる通り、管理者=管理会社であることから、「利益相反」の問題と複合型マンション故、全体会長、店舗部会長、住宅部会長がありますが、規約による任務は、「役員会の代表で役員会を統括する」とあり、その任務が漠然としています。しかし、これらの会長は、あたかも、「理事長」という感覚を持っていますので、あたかも、理事長が2人存在するような形です。故に、私のような質問になるのです。この形をどう仕分けしていくかが私の悩みです。

全体の管理組合、店舗の管理組合、住宅の管理組合それぞれが機能し、全体管理組合の理事長、それぞれ一部共用部分の理事長の感覚をお持ちの組合員がいらっしゃることは大いに結構なことです。
総会と部会の議題審議は役員が行っていますか?勝手な議案を通さないためにこれが重要です。
規約がそうなっていなくても、そのようにせよと要望すればいいのです。
規約を整理することは時間と労力、何より専門知識を要しますが、管理者に不満や業務不全があればいつでも管理委託契約を解除するとプレッシャーをかけ、住民本位の議題で総会、部会を開催し、決定した時効の実務だけを淡々と管理者=管理会社にやらせるという姿勢こそ大切と思います。

勇・森田さん こんばんは
管理委託会社よりの管理者では業務遂行能力に疑問が
あるように感じておられるようですね。
管理組合主体の運営に戻すことはできないとのご判断ですね。
若い区分所有者の方にも活躍させてあげて下さい。
このままですと、区分所有者さんが貴マンションを
よくしようとの意識が薄れてきます。
私は管理委託会社にすべて任せるのは反対です。
管理組合をよりよくしようと考えておられる区分所有者さんや
管理組合の立場に理解を示すマンション管理士さんに
お任せするのはどうでしょうか?

回答がありません。