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管理委託費の削減につきまして。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、35世帯、11年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか?という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか?ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します!m(_ _)m

みんなの回答

知人の小規模、同規模のマンションは部分的に自主管理で自主清掃を行っています。
そこでは毎月共用部の清掃を住人総出で行っているそうです。 
植栽の手入れもこれが好きな住人が自分から手を上げて行っているそうです。  
ゴミ置き場の掃除や管理も住人で出来ますし、団地なら普通に自治会で当番制を敷いてやってる事ばかりです。 

その規模だと管理会社への丸投げを止めて、前記のような事を住人自身で行う事で管理費を減らせると思います。

こういった事まではやりたくないのが本音の住人が多数なら、今まで通りお金を使って解決するしかありません。 自分の手を汚し汗を流すのが嫌なら、出費は抑えられません。
自分でやればほぼ無料ですが、この方向性に消極的な人は経費削減に本気では無いという事です。

以上

ヨコオさま。
ご回答ありがとうございます!m(_ _)m。
確かに住民でやればタダでできそうなこともありそうですね。。。
少しでも自分たちで行い、コスト削減をして行きたいと思います!

よくある提案だと思います。単に減額要請をした場合には、減額に応じる代わりに業務内容を減らしたり、時間を短縮したりする、ギブ&テイク的な提案が出されると思います。スペックを変えずに値下げを了承したら「今まで何だったのか?」という話になりますから。

管理組合として、スペックを下げてでも現行管理会社のまま管理委託費の削減を実現するか? スペックは維持したまま管理委託費を削減できる他の管理会社を探すか?を検討すれば良いと思います。
また、管理会社の変更を視野に入れて管理組合が動き出すと、現行管理会社の態度が急に軟化する場合もあると聞きます。

当方では、先ず現行管理会社に減額要請をしましたが答えは「NO」でした。現行管理会社を気に入っている組合員からは「経費削減には賛成だが、管理会社の変更は最終手段にして欲しい。」という希望が出されており、一般公募の競争入札手続きでも最終選考まで現行管理会社にシード権を差し上げて、残る気があれば減額要請に応じれば良いという環境を作っておきました。
しかし頑として譲らず、最終選考で敗退。他の会社に軍配が上がりました。
人気者だった管理員さんは引き抜いて、新管理会社に入社してもらい、管理会社の変更を望まない人の意向も少し汲み入れるようにしました。

三毛猫さま。
ご回答ありがとうございます!
そうですね。。単純に減額して。って言っても下げてはくれないですよね。。
現在の管理会社のブランドイメージを気に入っている組合員さんもいらっしゃいますので、
そう簡単に管理会社の変更も。。。てなカンジではあります。

委託費を削減したいのなら、単にお願いするなんて方法ではだめでしょう。
だからこんな無茶な回答になるのではないですか。
何社かの相見積をとって、他社はこんなに安いと見せつけなければ本気で下げることなんてしませんよ。
管理委託費の見直しをするなら、管理会社変更も視野に入れて本腰を入れなければいけないのではないでしょうか。
なんか管理会社に非常に甘く見られているようにも感じます。

海さま。
ご回答ありがとうございます!
今まで、管理会社のいいなりでしたので、
おっしゃるとおり、完全に甘く見られた管理組合です。。。(;_;)。
今後、大規模修繕も控えておりますので、支出削減、がんばりますっ!!

今まで管理員さんにしてきていただいたことをリストアップして考えて見られたらいかがでしょうか。
必要かどうかわかると思います。
外部のものとしてマンションにお伺いするときに、最初にお尋ねするのが管理員さんになると思います。
私個人としては、管理員さんのいないマンションはレベルがあまり良くないと感じてしまいます。
住民の方も管理員さんにはよく相談していたのではないですか。
管理員さんがいなくても、管理会社に直接電話すればいいのかもしれませんが、掛け持ちのフロントに相談するよりは、専属の管理員さんのほうがわかってくれることもあるのではないでしょうか。

資産価値にもかかわることだと思います。

このみさま。
ご回答ありがとうございます!
確かに、マンションに伺った際に、管理員さんいないとちょっと。。。ですね。。
管理員さんの業務もリストアップして検討してみます。

noririさん こんにちは
管理費の削減で私が実行したことは、以下の業務を
管理会社契約から、管理組合直契約に変更したことです。
1、貯水槽清掃
2、排水管清掃
3、定期清掃(年1回)
4、日常清掃
5、エレベーターの直契約
これだけの業務を直契約にしたことで30%以上の費用削減が
出来ました。
管理委託費の削減は、考えもしませんでした。
ただ、管理員の勤務態度の問題で管理員の変更を
してもらいました。
費用を削れる項目は、管理組合(理事会)で討議して
実行すれば支出を抑えられますよ。
noririさんのマンションでもこれらの項目を検討された後の
管理委託費の値下げ交渉だとは思いますが、再度
見直しされてはいかがでしょうか?
管理員を清掃員にするということは今まで清掃員が
居なかったのでしょうか?
管理員が清掃も実施していたということでしょうか?
受付・連絡・報告業務等で管理員は必要と思います。

maikuro3さま。
ご回答ありがとうございます!
管理員さんが、簡単な清掃もしております。。
定期清掃なども年3回行っておりますので、回数自体も
減らせそうですね。。定期清掃の業者も相見積もり取って比較検討してみます。
エレベーターの保守もメーカーなので、独立系でも探してみます。

noririさん こんばんは
お礼 ありがとうございます。
35世帯で年3回の定期清掃は多すぎるのでは
無いでしょうか?
エレベーターの保守点検ですが、独立メンテナンス会社は
故障した場合の部品の早期入荷に関して、少し難があります。
官庁の指導があり、以前に比べメーカーからの出し渋りは
少なくなりましたが、やはり対応が遅くなります。
POGかFMかはわかりませんが、どうしてもエレベーターの
保守費を減らしたいのであれば、点検回数を少なくするか
直契約にして安くしてもらうよう交渉するしかないですね。
実際に管理会社契約より管理組合直契約にしても
余りコストの削減にはなりませんでした。
定期清掃やその他の設備点検、塗装、修繕工事を直契約に
する方が削減のメリットは大きいです。

マンション標準管理委託契約書による「管理員業務」と分類されている業務は、最低以下の4つです。

①受付業務 ②点検業務 ③立会業務 ④報告連絡業務
 
それぞれのマンション特有の事情があるので、断言できるわけではありませんが、35世帯という、決して大きくないnoririさんのマンションで、この4つが必要なのかというのがまず第一印象です。もとからオーバースペックだったような印象を受けますが。管理人という呼び名の人が、簡単な清掃を行っているマンションもあります。契約内容次第では、清掃員もありなのかもしれません。


台風さま。
ご回答ありがとうございます!
現在、管理員さんが簡単な清掃もしております。
竣工当時より、一度も見直しておりませんので、契約内容の見直しも必要ですね!
確かに、オーバースペックなとこもあるかもしれません。。。

削るところが違うのではないですか。
こんな大事な役目の方を排除して、数字だけ下げるという管理会社は変えたほうがいいですよ。
削減すべきは事務手数料とか、設備関係とかいっぱいあるでしょう。
こんな提案をしてくる管理会社は即クビ!

cocoaさま。
ご回答ありがとうございます!
そうですね!管理員さんは大事なんですけどね。。。
ホント、クビにしたいくらいです!!

委託費を削減したいのなら、単にお願いするなんて方法ではだめでしょう。
だからこんな無茶な回答になるのではないですか。
何社かの相見積をとって、他社はこんなに安いと見せつけなければ本気で下げることなんてしませんよ。
管理委託費の見直しをするなら、管理会社変更も視野に入れて本腰を入れなければいけないのではないでしょうか。
なんか管理会社に非常に甘く見られているようにも感じます。

海さま。
ご回答ありがとうございます!
今まで、管理会社のいいなりでしたので、
おっしゃるとおり、完全に甘く見られた管理組合です。。。(;_;)。
今後、大規模修繕も控えておりますので、支出削減、がんばりますっ!!

削るところが違うのではないですか。
こんな大事な役目の方を排除して、数字だけ下げるという管理会社は変えたほうがいいですよ。
削減すべきは事務手数料とか、設備関係とかいっぱいあるでしょう。
こんな提案をしてくる管理会社は即クビ!

cocoaさま。
ご回答ありがとうございます!
そうですね!管理員さんは大事なんですけどね。。。
ホント、クビにしたいくらいです!!

今まで管理員さんにしてきていただいたことをリストアップして考えて見られたらいかがでしょうか。
必要かどうかわかると思います。
外部のものとしてマンションにお伺いするときに、最初にお尋ねするのが管理員さんになると思います。
私個人としては、管理員さんのいないマンションはレベルがあまり良くないと感じてしまいます。
住民の方も管理員さんにはよく相談していたのではないですか。
管理員さんがいなくても、管理会社に直接電話すればいいのかもしれませんが、掛け持ちのフロントに相談するよりは、専属の管理員さんのほうがわかってくれることもあるのではないでしょうか。

資産価値にもかかわることだと思います。

このみさま。
ご回答ありがとうございます!
確かに、マンションに伺った際に、管理員さんいないとちょっと。。。ですね。。
管理員さんの業務もリストアップして検討してみます。

よくある提案だと思います。単に減額要請をした場合には、減額に応じる代わりに業務内容を減らしたり、時間を短縮したりする、ギブ&テイク的な提案が出されると思います。スペックを変えずに値下げを了承したら「今まで何だったのか?」という話になりますから。

管理組合として、スペックを下げてでも現行管理会社のまま管理委託費の削減を実現するか? スペックは維持したまま管理委託費を削減できる他の管理会社を探すか?を検討すれば良いと思います。
また、管理会社の変更を視野に入れて管理組合が動き出すと、現行管理会社の態度が急に軟化する場合もあると聞きます。

当方では、先ず現行管理会社に減額要請をしましたが答えは「NO」でした。現行管理会社を気に入っている組合員からは「経費削減には賛成だが、管理会社の変更は最終手段にして欲しい。」という希望が出されており、一般公募の競争入札手続きでも最終選考まで現行管理会社にシード権を差し上げて、残る気があれば減額要請に応じれば良いという環境を作っておきました。
しかし頑として譲らず、最終選考で敗退。他の会社に軍配が上がりました。
人気者だった管理員さんは引き抜いて、新管理会社に入社してもらい、管理会社の変更を望まない人の意向も少し汲み入れるようにしました。

三毛猫さま。
ご回答ありがとうございます!
そうですね。。単純に減額して。って言っても下げてはくれないですよね。。
現在の管理会社のブランドイメージを気に入っている組合員さんもいらっしゃいますので、
そう簡単に管理会社の変更も。。。てなカンジではあります。

noririさん こんにちは
管理費の削減で私が実行したことは、以下の業務を
管理会社契約から、管理組合直契約に変更したことです。
1、貯水槽清掃
2、排水管清掃
3、定期清掃(年1回)
4、日常清掃
5、エレベーターの直契約
これだけの業務を直契約にしたことで30%以上の費用削減が
出来ました。
管理委託費の削減は、考えもしませんでした。
ただ、管理員の勤務態度の問題で管理員の変更を
してもらいました。
費用を削れる項目は、管理組合(理事会)で討議して
実行すれば支出を抑えられますよ。
noririさんのマンションでもこれらの項目を検討された後の
管理委託費の値下げ交渉だとは思いますが、再度
見直しされてはいかがでしょうか?
管理員を清掃員にするということは今まで清掃員が
居なかったのでしょうか?
管理員が清掃も実施していたということでしょうか?
受付・連絡・報告業務等で管理員は必要と思います。

maikuro3さま。
ご回答ありがとうございます!
管理員さんが、簡単な清掃もしております。。
定期清掃なども年3回行っておりますので、回数自体も
減らせそうですね。。定期清掃の業者も相見積もり取って比較検討してみます。
エレベーターの保守もメーカーなので、独立系でも探してみます。

noririさん こんばんは
お礼 ありがとうございます。
35世帯で年3回の定期清掃は多すぎるのでは
無いでしょうか?
エレベーターの保守点検ですが、独立メンテナンス会社は
故障した場合の部品の早期入荷に関して、少し難があります。
官庁の指導があり、以前に比べメーカーからの出し渋りは
少なくなりましたが、やはり対応が遅くなります。
POGかFMかはわかりませんが、どうしてもエレベーターの
保守費を減らしたいのであれば、点検回数を少なくするか
直契約にして安くしてもらうよう交渉するしかないですね。
実際に管理会社契約より管理組合直契約にしても
余りコストの削減にはなりませんでした。
定期清掃やその他の設備点検、塗装、修繕工事を直契約に
する方が削減のメリットは大きいです。

マンション標準管理委託契約書による「管理員業務」と分類されている業務は、最低以下の4つです。

①受付業務 ②点検業務 ③立会業務 ④報告連絡業務
 
それぞれのマンション特有の事情があるので、断言できるわけではありませんが、35世帯という、決して大きくないnoririさんのマンションで、この4つが必要なのかというのがまず第一印象です。もとからオーバースペックだったような印象を受けますが。管理人という呼び名の人が、簡単な清掃を行っているマンションもあります。契約内容次第では、清掃員もありなのかもしれません。


台風さま。
ご回答ありがとうございます!
現在、管理員さんが簡単な清掃もしております。
竣工当時より、一度も見直しておりませんので、契約内容の見直しも必要ですね!
確かに、オーバースペックなとこもあるかもしれません。。。

知人の小規模、同規模のマンションは部分的に自主管理で自主清掃を行っています。
そこでは毎月共用部の清掃を住人総出で行っているそうです。 
植栽の手入れもこれが好きな住人が自分から手を上げて行っているそうです。  
ゴミ置き場の掃除や管理も住人で出来ますし、団地なら普通に自治会で当番制を敷いてやってる事ばかりです。 

その規模だと管理会社への丸投げを止めて、前記のような事を住人自身で行う事で管理費を減らせると思います。

こういった事まではやりたくないのが本音の住人が多数なら、今まで通りお金を使って解決するしかありません。 自分の手を汚し汗を流すのが嫌なら、出費は抑えられません。
自分でやればほぼ無料ですが、この方向性に消極的な人は経費削減に本気では無いという事です。

以上

ヨコオさま。
ご回答ありがとうございます!m(_ _)m。
確かに住民でやればタダでできそうなこともありそうですね。。。
少しでも自分たちで行い、コスト削減をして行きたいと思います!

回答がありません。