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管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

みんなの回答

管理員を使用人扱いする賃借人含めたマンション居住者の意識改革がまず先である。

と私は思います。「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」というのもその意識の表れではないかとおもいます。

大船をどういうコースで何処を目的地として操船するのか。その日々の操船が組合員の指示を忠実に実行しているか。これを判断することが出来るのは組合員でしかありえません。お金はかかっても壊れる前に早め早めの万全のメンテナンスをすべきなのか。それとも壊れたら壊れたところだけを直したり取り換えて経費の支出を最低限に抑えるのか。バリューアップとなる工事や管理運営をどんどん行って管理コストが高くとも時代の先端を行くマンションであり続けるのか。それとも最低限マンション竣工当初の機能と美観を維持できれば良しとするのか。
上記のいずれの場合でも、「大船に乗った気分」で管理会社の管理内容や管理組合運営に無関心でいると管理会社は手を抜いてサービスの質が低下してしまいます。過度に信用せず、いつも厳しい目で管理会社を評価し、不満足な評価であれば改善を要求し、実のある改善がなされないなら解約も辞さずという緊張感が必要です。この緊張感の中で管理会社と管理組合員がはじめて築き上げることが出来るのが「大船に乗った気分」だと思います。「良きに計らえ」でうまく行くような立派な管理会社は世の中に存在しません。

「大船に乗った気分」で管理会社の管理内容や管理組合運営に無関心でいると管理会社は手を抜いてサービスの質が低下してしまいます。過度に信用せず、いつも厳しい目で管理会社を評価し、不満足な評価であれば改善を要求し、実のある改善がなされないなら解約も辞さずという緊張感が必要です。この緊張感の中で管理会社と管理組合員がはじめて築き上げることが出来るのが「大船に乗った気分」だと思います。「良きに計らえ」でうまく行くような立派な管理会社は世の中に存在しません。」

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日本中のマンションに住むほとんどの方が「大船に乗っている」と思っているのではないでしょうか。
このサイトは、いろいろなことに関心を持った方が投稿しているので、こんなことは感じてはいないと思いますが。
自分のマンションでもそうですし、周りを見渡せばほとんどが無関心。
管理なんか誰かがやってくれるから、管理費だけ払っていれば関係ない。
それが現状ではないでしょうか。
大船が沈没しそうになって初めて気が付くのでしょう。
そうならないように常に関心を持つことが組合員の務めだと思います。

「委託」にあっては,委託している事柄についての「監視」は必須です。ましてや,「利益相反」の関係にあるのだから。

と思います。

考える機会をあたえていただきありがとうございます。あるケースを想定し考えてみました。

「非常にすぐれた理事会運営をしているマンションがありました。そしてそのマンションの組合員Aさんはくじ運良く(悪く?)理事に選任されませんでした。ついに20年間理事に選ばれることなくマンションを売却、引っ越すことになりました。Aさんは総会には参加し票決に加わりましたが理事会に持ち込まれるような課題に触れることはほとんどなく理事会を信頼し任せていました。大船に乗っている気持ちでした。」

このケースから考えられることですが
・マンションの様々な課題を気にすることなく生活出来たらそれはそれで幸せだ。
・Aさんのそんな生活が可能だったのはしっかりした理事会があったからだ。
・管理組合員全員がAさんのような生活をすることはできないのか。
・理事会を組合員以外の人や組織に任せればよい。

ということで結論は第3者管理方式となりました。
大船にのれるほどの管理を管理会社だけに期待するのは無理ですね(利益相反関係)。どうしても管理者は必要だと思います。
管理会社に管理者を頼むこともできますが私は不安ですので別の機関や信頼のおけるマンション管理士等に依頼するのがよいと思います。理事会開催も不要な形にすれば「任せっきりで大船に乗った気持ち」になれると思います。

管理会社に任せて自分たちは何もしないのが最上か?という質問の答えとしては「好みによりけり」だと思います。

そもそも私たちは何故、共用部分の管理をしているのか?考えますと、専有部分の区分所有権に共有部分の権利が床面積の割合でくっついてきたからだと思います。
マンションを買う時点では、オーナーになったら自動的に管理組合の一員となり、その権利と義務を背負うことになろうとは知らないので、輪番で役員を担うことの煩わしさを忌避し、お金を払って専門家に業務委託して任せたい、それで大船に乗った気分になりたい、と思う人の気持ちもわかります。

しかしお金を払って業務委託したとしても、共用部分の共有者としての責任は免れないですし(例えば火災等で損害が発生すれば管理会社の責任には出来ません。)、管理会社を選んで委託した任命責任・その監督責任も免れないでしょう。
それらもマンションの区分所有権にくっついてくるものなので、それが嫌なら分譲マンションを買わなければ良いという結論になってしまいます。

ホテル住まいなら全部お任せで良さそうですが、居住費が高くなってしまうので非現実的ですね。

そのように考えていきますと、区分所有者達が話し合いながら管理の方向を決めて、自分達でやるのが大変なところは管理会社を上手に使いながら共用部分の管理をする、「大船に乗った気分」ではない現状が妥当なのではないでしょうか。

私も同じ違和感を感じます。
船の舵を取るのは皆さんで、管理会社はひたすら船体の点検をしたり、修理をしたりする裏方(変な言い方ですが比喩が見つからなくて)さんだと思うのです。
報酬はそのために支払うもので、船の運命をゆだねるものではないでしょう。
船の舵は他人に渡すものではないと思います。
ミシュラン5星のような、とてつもなくいい管理会社だとしても、自分たちの資産のことをまかせっきりにはしたくはないと思います。

このみさん こんにちは
なかなか面白い質問ですね。
管理委託費が高い高いと言われ、下げろ下げろと言われている
現状では、管理会社のサポートはこんなものでしょうね。
もし、私がフロント業務の担当であれば、現状の2倍以上の
管理委託費をいただけるなら、管理組合に対しもう少し親身に
手厚く対応すると思います。
管理を委託しているから「何でもして!」というのは無理です。
管理組合が主体でマンションの運営をして、そのサポートとして
管理会社の存在があると認識しています。

私も同じ違和感を感じます。
船の舵を取るのは皆さんで、管理会社はひたすら船体の点検をしたり、修理をしたりする裏方(変な言い方ですが比喩が見つからなくて)さんだと思うのです。
報酬はそのために支払うもので、船の運命をゆだねるものではないでしょう。
船の舵は他人に渡すものではないと思います。
ミシュラン5星のような、とてつもなくいい管理会社だとしても、自分たちの資産のことをまかせっきりにはしたくはないと思います。

日本中のマンションに住むほとんどの方が「大船に乗っている」と思っているのではないでしょうか。
このサイトは、いろいろなことに関心を持った方が投稿しているので、こんなことは感じてはいないと思いますが。
自分のマンションでもそうですし、周りを見渡せばほとんどが無関心。
管理なんか誰かがやってくれるから、管理費だけ払っていれば関係ない。
それが現状ではないでしょうか。
大船が沈没しそうになって初めて気が付くのでしょう。
そうならないように常に関心を持つことが組合員の務めだと思います。

管理会社に任せて自分たちは何もしないのが最上か?という質問の答えとしては「好みによりけり」だと思います。

そもそも私たちは何故、共用部分の管理をしているのか?考えますと、専有部分の区分所有権に共有部分の権利が床面積の割合でくっついてきたからだと思います。
マンションを買う時点では、オーナーになったら自動的に管理組合の一員となり、その権利と義務を背負うことになろうとは知らないので、輪番で役員を担うことの煩わしさを忌避し、お金を払って専門家に業務委託して任せたい、それで大船に乗った気分になりたい、と思う人の気持ちもわかります。

しかしお金を払って業務委託したとしても、共用部分の共有者としての責任は免れないですし(例えば火災等で損害が発生すれば管理会社の責任には出来ません。)、管理会社を選んで委託した任命責任・その監督責任も免れないでしょう。
それらもマンションの区分所有権にくっついてくるものなので、それが嫌なら分譲マンションを買わなければ良いという結論になってしまいます。

ホテル住まいなら全部お任せで良さそうですが、居住費が高くなってしまうので非現実的ですね。

そのように考えていきますと、区分所有者達が話し合いながら管理の方向を決めて、自分達でやるのが大変なところは管理会社を上手に使いながら共用部分の管理をする、「大船に乗った気分」ではない現状が妥当なのではないでしょうか。

考える機会をあたえていただきありがとうございます。あるケースを想定し考えてみました。

「非常にすぐれた理事会運営をしているマンションがありました。そしてそのマンションの組合員Aさんはくじ運良く(悪く?)理事に選任されませんでした。ついに20年間理事に選ばれることなくマンションを売却、引っ越すことになりました。Aさんは総会には参加し票決に加わりましたが理事会に持ち込まれるような課題に触れることはほとんどなく理事会を信頼し任せていました。大船に乗っている気持ちでした。」

このケースから考えられることですが
・マンションの様々な課題を気にすることなく生活出来たらそれはそれで幸せだ。
・Aさんのそんな生活が可能だったのはしっかりした理事会があったからだ。
・管理組合員全員がAさんのような生活をすることはできないのか。
・理事会を組合員以外の人や組織に任せればよい。

ということで結論は第3者管理方式となりました。
大船にのれるほどの管理を管理会社だけに期待するのは無理ですね(利益相反関係)。どうしても管理者は必要だと思います。
管理会社に管理者を頼むこともできますが私は不安ですので別の機関や信頼のおけるマンション管理士等に依頼するのがよいと思います。理事会開催も不要な形にすれば「任せっきりで大船に乗った気持ち」になれると思います。

「委託」にあっては,委託している事柄についての「監視」は必須です。ましてや,「利益相反」の関係にあるのだから。

と思います。

大船をどういうコースで何処を目的地として操船するのか。その日々の操船が組合員の指示を忠実に実行しているか。これを判断することが出来るのは組合員でしかありえません。お金はかかっても壊れる前に早め早めの万全のメンテナンスをすべきなのか。それとも壊れたら壊れたところだけを直したり取り換えて経費の支出を最低限に抑えるのか。バリューアップとなる工事や管理運営をどんどん行って管理コストが高くとも時代の先端を行くマンションであり続けるのか。それとも最低限マンション竣工当初の機能と美観を維持できれば良しとするのか。
上記のいずれの場合でも、「大船に乗った気分」で管理会社の管理内容や管理組合運営に無関心でいると管理会社は手を抜いてサービスの質が低下してしまいます。過度に信用せず、いつも厳しい目で管理会社を評価し、不満足な評価であれば改善を要求し、実のある改善がなされないなら解約も辞さずという緊張感が必要です。この緊張感の中で管理会社と管理組合員がはじめて築き上げることが出来るのが「大船に乗った気分」だと思います。「良きに計らえ」でうまく行くような立派な管理会社は世の中に存在しません。

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なかなか面白い質問ですね。
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もし、私がフロント業務の担当であれば、現状の2倍以上の
管理委託費をいただけるなら、管理組合に対しもう少し親身に
手厚く対応すると思います。
管理を委託しているから「何でもして!」というのは無理です。
管理組合が主体でマンションの運営をして、そのサポートとして
管理会社の存在があると認識しています。

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