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「棟別」廃止で管理費が変わる?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。
しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。
ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。
「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

みんなの回答

棟別の管理費、積立金の経理を分別する必要がなくなり、棟別の総会を定期的に開催する必要がなくなれば、管理会社に委託する事務管理費を相当減額することが可能と思います。それでもなお一体管理とした場合の管理費が割高になり、特別決議が承認されないと心配されている事が理解できません。
一方の棟にはエレベーターがあり、もう片方の棟には階段しかない場合、階段しかない棟の管理費はエレベーターの保守管理費とこれを動かす為の電気代を全員で割り勘にする効果で、管理費が値上げとなるといったことでもあるのでしょうか。
築年数が2年も異なり、このような設備内容に差異があるマンションでは、棟別管理の方が受け入れられやすいと思いますが、それでも運命共同体として一体管理にこだわられるのはどうしてでしょう。敷地と全体共用部分の管理のために団地管理組合があるわけですから、コミュニティー活動などは団地管理組合で一体的に行えば、べっちゃさんの期待する一体管理に近い運営が可能と思うのですが。
ご参考になると思われる団地管理規約の設定に関する私のコラムを紹介します。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2728/

専門家ではありませんが、その他気がついた事があります。

管理費だけではなく修繕積立金の積立年数が2年違うので、管理組合が合併した場合の調整が必要ではないかと思いました。 金額は同じなのでしょうか?

細かく面倒な事を主張する区分所有者もいるので、公平な合併に見える根拠が必要だと思います。完璧では無くても概ね公平と説明出来れば、元々共同体的な雰囲気があるようなので成功するかも知れませんね!

合併に当たり管理費と修繕積立金は統一されたロジックで決まれば良いのではありませんか?
大規模修繕は費用が大きいので終わってから、合併検討委員会を立ち上げて進めてはいかがでしょうか?

ご教示ありがとうございます。
先に建った棟の方が修繕積立金は2年分多いのですが、建物の傷みも2年分多く、さらに手抜き工事も先の棟が多いことが判明しており、そこをきちんと説明すれば不公平感は越せると思います。
しかし、石山さんのコメントへの返事に書いたように、管理費と修繕積立金を同じロジックにすることも難しいように思います。
うむ。

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うーーーん、仰ることはよく分かります。確かに面積で共用部の利用頻度は変わりませんね。そんなこと考えたこともありませんでした。ただ、大規模修繕なら、広い専有面積の方が広い外壁につながりますから修繕積立金は面積比でおかしくないでしょう。すると管理費と修繕積立金が別の考え方になり、これまた賛成を得にくいですね。

ん?
共用持分が変わっても値上げになるとは限らないでしょう。
共用部分の分母は確かに大きくなりますが、それを2棟合わせた全区分所有者で割るわけですから、計算してみないとわからないですよね。
値上げしたくないのなら専有部分面積の1㎡当たりの管理費等の単価を下げれば済むことではないですか。
ついでに管理委託費等の経費も見直して、修繕積立金とのリバランスもして、収入内で収まるようにすればいいと思います。

ところで登記は団地となっているのですよね。それを単棟型にするって大変なのではないですか。
そこらへんよくわからないのですが、そっちのほうが大変そう。

コメントありがとうございます。
計算すると片方の棟だけが上がるようです。そんなことは誰も賛成しないでしょう。
登記の方は素人で何も知らないのですが、単棟型とか団地型とかの登記はしないように思いますが?

たしか団地の共用部分というのは、共用部分以外に、団地共用部分として登記されている部分があるのではないかと思います。

ん?
共用持分が変わっても値上げになるとは限らないでしょう。
共用部分の分母は確かに大きくなりますが、それを2棟合わせた全区分所有者で割るわけですから、計算してみないとわからないですよね。
値上げしたくないのなら専有部分面積の1㎡当たりの管理費等の単価を下げれば済むことではないですか。
ついでに管理委託費等の経費も見直して、修繕積立金とのリバランスもして、収入内で収まるようにすればいいと思います。

ところで登記は団地となっているのですよね。それを単棟型にするって大変なのではないですか。
そこらへんよくわからないのですが、そっちのほうが大変そう。

コメントありがとうございます。
計算すると片方の棟だけが上がるようです。そんなことは誰も賛成しないでしょう。
登記の方は素人で何も知らないのですが、単棟型とか団地型とかの登記はしないように思いますが?

たしか団地の共用部分というのは、共用部分以外に、団地共用部分として登記されている部分があるのではないかと思います。

専門家ではありませんが、その他気がついた事があります。

管理費だけではなく修繕積立金の積立年数が2年違うので、管理組合が合併した場合の調整が必要ではないかと思いました。 金額は同じなのでしょうか?

細かく面倒な事を主張する区分所有者もいるので、公平な合併に見える根拠が必要だと思います。完璧では無くても概ね公平と説明出来れば、元々共同体的な雰囲気があるようなので成功するかも知れませんね!

合併に当たり管理費と修繕積立金は統一されたロジックで決まれば良いのではありませんか?
大規模修繕は費用が大きいので終わってから、合併検討委員会を立ち上げて進めてはいかがでしょうか?

ご教示ありがとうございます。
先に建った棟の方が修繕積立金は2年分多いのですが、建物の傷みも2年分多く、さらに手抜き工事も先の棟が多いことが判明しており、そこをきちんと説明すれば不公平感は越せると思います。
しかし、石山さんのコメントへの返事に書いたように、管理費と修繕積立金を同じロジックにすることも難しいように思います。
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棟別の管理費、積立金の経理を分別する必要がなくなり、棟別の総会を定期的に開催する必要がなくなれば、管理会社に委託する事務管理費を相当減額することが可能と思います。それでもなお一体管理とした場合の管理費が割高になり、特別決議が承認されないと心配されている事が理解できません。
一方の棟にはエレベーターがあり、もう片方の棟には階段しかない場合、階段しかない棟の管理費はエレベーターの保守管理費とこれを動かす為の電気代を全員で割り勘にする効果で、管理費が値上げとなるといったことでもあるのでしょうか。
築年数が2年も異なり、このような設備内容に差異があるマンションでは、棟別管理の方が受け入れられやすいと思いますが、それでも運命共同体として一体管理にこだわられるのはどうしてでしょう。敷地と全体共用部分の管理のために団地管理組合があるわけですから、コミュニティー活動などは団地管理組合で一体的に行えば、べっちゃさんの期待する一体管理に近い運営が可能と思うのですが。
ご参考になると思われる団地管理規約の設定に関する私のコラムを紹介します。
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うーーーん、仰ることはよく分かります。確かに面積で共用部の利用頻度は変わりませんね。そんなこと考えたこともありませんでした。ただ、大規模修繕なら、広い専有面積の方が広い外壁につながりますから修繕積立金は面積比でおかしくないでしょう。すると管理費と修繕積立金が別の考え方になり、これまた賛成を得にくいですね。