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古築のマンションの行く末について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは昨年「耐震診断」が行われその結果は「耐震性不合格」と共に、その結果での補強予算は6億円工期12か月と示されています。その中でいきなり全組合員へ「①何もしない②耐震補強する③建て替え④敷地売却」のアンケートの回答書が配られました。
突然のアンケート回答を求められても、何もしないリスクや建て替えや敷地売却の具体性や可能性も示されずでは回答のしようが有りません。
当マンションは築50年を迎えています。当然建物も何れは限界を迎えますから、諸々と補修するべく箇所も多く大規模修繕を控えていますから、これからかかる修繕費は6億円どころか桁違いになると想定しますから、当然修繕積立金も足りないから借金しなければなりません。
当マンションは古築だから組合員も皆年金暮らしの高齢者ばかりだから値上げなんか受け入れる余裕も有りませで困っています。重ねて高齢者には建て替えや敷地売却なんてことは出来るはずも有りません。(終の棲家だから)
調べてみたら、耐震診断をしても耐震補強をしないケースが多いようです。
当然私も後期高齢者で年金暮らしだから、「何もしない」と回答するしか有りません。
後は地震で破壊が起きたらば仕方がないとの覚悟を持つも、地震が起こらない、被害が少ない幸運を望むのみです。
この様な現状は古築マンションの現実です。何れは何処も皆古築を迎えます。
皆さま方では如何なのでしょうかお聞きしたいです?
またこうした中で良い知恵を出して上手く出来たお話しが伺えますと悩まずに済みますので宜しくお願いいたします。

エレベーター更新費用と建築確認申請の判断基準

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。33階建て築28年のマンションです。
本日、エレベーター3基の更新の総会向け資料が回ってきました。撤去工事や処分費込みで総額1億5千万円です。

・工事担当   :東芝エレベーター中部支社
・1&2号(9名):4700万円×2
・3号(17名) :5400万円
・工事区分   :制御リニューアル

資料によれば工事区分はかご枠やメインレール等を再利用する
制御リニューアルとのこと。ただし巻上げ機とかも交換するので
準撤去リニューアルに近い印象です。
総会で本来質問すべきかとは思いますが新型コロナの影響による時短化
対策のため
・議案に関する質問は事前に提出
で出来レースです。この一大イベントをどさくさに紛れて質疑も不十分に
決議しようとしている理事会や修繕委員にも呆れます。
本来ならこの件だけで説明会開催すべき案件だと思いますが…
ほとんど愚痴のような質問ですいませんがご教示いただけると幸いです。

質問1
ネット検索すると全撤去リニューアルでさえ1基あたり
・1200万~1500万(10階建て程度?)
が相場らしいです。制御リニューアルだと500万とか…33階建てだと
特注品?で超割高なんでしょうか?それとも単純にぼったくられてますか?


質問2
制御リニューアルなのか準撤去リニューアルなのかの明確な仕分け判断は工事内容(交換部品や機器)のどこを見ればいいでしょうか?
工事担当メーカーがそう判断しているならそれを管理組合は鵜呑みにすればいいのでしょうか?
準撤去リニューアルだと建築確認申請が必要らしいですが…
もし準撤去リニューアルなのに建築確認申請しなかったらどのようなペナルティ(業者?管理組合?)があるのでしょう?


以上

修繕委員会は怪しい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会議案書が配られてよく見ると、非常識高額な案件に疑問を感じて総会にも参加しました。
当住宅にはエレベータが三基あります経過25年に付きリニューアルの為です。その金額が¥100,000,000.と〇が8個の一億円です。の額が適正かはネットで調べても大方三分の一です。
残念ながら可決です。唖然としています。
こんなバカなことが起きてしまうは、調べて思うに、理事会のメンバーは輪番でなる素人ばかりだから、それを検討するは「修繕員会」になります。
その後組合の事やその仕組みや国の方針を調べると共に、過去の工事を調べても、皆高額と共に管理会社へ発注に偏っている。
単純に、業者の食い物になっているとしか思えない・・・
怪しいのは、
1、修繕委員に答申を受ける側の理事長が常に入っている。
2、選任の委員が3名いますが、30年間継続して同じメンバーが任じている。だから後期高齢者ばかり。
3、修繕委員への立候補をしようとしましたが、細則で選任は理事長の推薦のみで、自薦ではなれない。
4、その委員を知れば知るほど、人格資質が適しているかは疑問。
5、結構責任重大で時間を多く労する激務を無報酬で自らなるは不自然。仲間内でつるんでいるとしか思えない。
だからこんなバカ高い議案が提起されるは、組合員の無関心を承知する修繕委員は平気で提起です。
一般市民として常識的に思うに、修繕員会には美味しい「利権」が有るとしか思えない。長くに委員をしていると、最たるは「つるむ(共犯関係を結ぶ)」、「なれ合い、隠蔽」他簡単にできてしまう。
これだけの事実が有っても無関心の一般の組合員は騙されたことすらわからない。
そもそも諸々の自治体団体には利権に群がる輩がいるは承知するも、管理組合においても有ることに愕然とする思いです。
これは、勝手な思い込みでは有りません当管理組合での事実です。
さてさて、こんなバカげた事が起こっているのは我が管理組合だけなのか皆さんにお聞きします。
そして、何とか改善へ向かいたいのですので、諸々とお知恵を拝借願います。

個人賠償責任保険 解約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

個人賠償責任保険解約となりました。
昨年の改正で保険会社によって
査定対象になってました。
10万の保険金で60万上がってましたw
保険会社によっては、居住者の比率によって
事故件数を算出する会社もありますが
一事故として扱う保険会社もあります。

個人的には再開はゼロですが、要望が多くなれば再開を検討しなければいけません。
組合加入の個人賠償責任保険を使う際に
免責等の条件をつけてるマンションはございますでしょうか。

修繕積立金 余剰金は分配できる?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今期大規模修繕工事を行う予定です。
理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています
積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。
耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。
今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。
他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。
こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。
法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

大規模修繕工事の動向

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在大規模修繕工事の施工会社の選定(入札)を8月から予定しているマンションに住んでいます。
コロナ感染の影響により、建設工事がストップしていたり、新規の受注は延期されれたりしているという話を耳にします。
そのような状況下で入札をしても、期待するほどの競争原理が十分に働かず、工事価格も高止まりするのでは?最悪の場合、1社も応札がなく入札不調になる等のデメリットが大きいのでは?と思っています。
実際のところ、時機を見計らった方が賢明なんでしょうか?

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。


区分所有者の皆様                        2020年5月00日

                          
25期、26期理事長 ○○○○

臨時総会延期と説明会開催要求

このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。

当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。

修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。
設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。

招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。
それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。

今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。

ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

特別決議で実施承認された駐車場平面化が実施されません

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共の駐車場は機械式駐車場が200台分用意されていますが、ご多分に漏れず最近の車離れの影響で使われているのは100台程度迄にまで減っています。

このため一昨年の理事会で機械式駐車場の平面化の提案がなされ、発注金額、仕様、業者も決めた上で総会に特別決議で提案し承認されました。
ところが昨年の理事会では全くやるる気がなく平面化が放置されまま先月総会がありました。

私が前回の総会で特別決議で実施を決めた機械式駐車場平面化は未だ実施されていないがいつ実施するか問いただしたところ、理事会での検討に時間がかかり今期中に発注が出来なかったので、来期以降に改めて特別決議で提案して欲しいとの回答でした。

このように総会で決議された工事(特に特別決議)が、ヤル気の無い理事会がその期が終わったからと過去の特別決議が無効になるのであれば、定期総会で何を決めても無駄だと思います。
また総会決議を(結果的に)に無視した理事会が何もせず退任していくことについて責任を問えないのでしょうか。

特別決議で実施が決議されたものが中止に

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

コロナ騒ぎで議案を最小限にして、来月に定期総会が開催の予定です。

議案書を見ると昨年の定期総会で特別決議で決議されていた「駐車場の駐輪場への変更」が、コロナにより経済状況が急変したこと、さらにはコロナで業者が入って来ることは危険との理由で、中止するとの議案がさりげなく入っていました。

当マンションでは自転車置場が不足しているのに対し、駐車場が余っています。
(平置き駐車場は満杯ですが機械式駐車場は半分以上余っています。)
この様な状況から工事が容易な平置き駐車場を駐輪場に変更するもので、3/4以上の多数で承認されたものでした。

ところが理事長や主要理事が平置き駐車場を使っていることもあり、駐輪場への用途変更工事は実施されず、今年の総会では特別決議で決めた内容を中止するとの議案が普通決議で出てきました。
私のマンションでは大半の住民の方が無関心で委任状か議決権行使で済ませるので、中止議案は普通決議で可決されると思います。

ただ昨年、自転車置き場を心待ちにして特別決議で可決され実施が承認されている議案が今年になって普通決議でボツにされるのは納得いきません。

特別決議で実施を決議したものを普通決議で取り止めることには法的に問題はないのでしょうか?

理事の資格(配偶者)の拡大解釈

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は妻が親から相続した妻名義のマンションに妻と住んでおり、区分所有者は妻となっています。当マンションの役員は2年の輪番制で我々は来年6月に役員となります。妻が役員になれば問題ありませんが、私になってほしいと依頼されました。
管理規約では「役員は区分所有者とする」となっており、規約通りでは私は役員資格を有しておりません。対策として、①規約変更して「役員資格を配偶者まで拡大する」、②区分所有権の一部を共有する方法が考えられますが、①の規約変更は来年の総会で、規約変更と役員選出を同時(厳密に言えば規約変更して役員選出)となり、私のための規約変更のような印象を持たれ(将来を考えると本来はすべきことだが)②の共有は役員になるための手続きで費用もかかり、そこまでする気にはなりません。そこでグレーですが、そのまま私が役員になることを申請し、誰もが異議を言わず、または黙認した場合、役員就任は無効になるのでしょうか。厳密にいえばもちろん規約違反であり、また、反対する人がいれば問題ですが、そうでない場合は許される範囲でしょうか。規約変更は私が理事の2年間で、今回相談の役員資格以外にも時代に合っていない項目もありますので、改定提案をしようと思っています。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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