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新型コロナウイルス感染と大規模修繕

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは理事会が4月から大規模修繕を計画しています。
4月からですと夏場の台風シーズンにかかり、足場の強風被害が心配ですが、
それ以外に今年は新型コロナウイルス感染の流行が心配です。
多数の作業員がマンションに出入りするため、ウイルス感染が広がる恐れがあります。
大規模修繕を延期した方がいいと思いますが、如何でしょうか?

管理組合総会での委任状・議決権行使書の訂正は可能?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合総会に出席できず、委任状もしくは議決権行使書を提出した場合、
総会議案書をよく読むと問題が多いので、総会当日までに委任状もしくは議決権行使書を訂正することは可能でしょうか?

バルコニーの室外機移動

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。
その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。

ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。

たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。

このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。

管理組合で
業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。
移動させたあとの保証をしろと言っているようです。
不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ

これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

「消防・避難設備」の交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画で2年後の大規模修繕工事に当たる年に、「消防・避難設備」の交換が載っています。具体的には、屋上にある補給水槽の交換、移動式粉末消火設備の交換、連結送水管放水口ボックスの交換です。

このような「工事」は、私たちで業者をみつけて相見積もりを取ることは可能なのでしょうか?それとも管理会社経由でやっても値段はあまり変わらないものなのでしょうか?

住宅用火災警報器の交換が10年更新でやってきました。こちらについても同じように考えていいのでしょうか?

機械式駐車場の見積について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。
マンションが建てられて11年になります。
管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。
機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。
その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。
私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか?
わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

総会議決の取り消し方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で
終わっています。
今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。
よろしくお願い致します。

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

コンサルティング費用はどのくらい

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。
その方は、1級建築士とのこと。
いくらづらいが妥当ですか?
また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

修繕積立金の金額決定プロセスについて

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、
必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。

・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を
 360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする
・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する
・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする

最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、
ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。
こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため
積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も
常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、
誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。

ただ、2点ほどデメリットがあります。

一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、
この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、
例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は
「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。

それから、長いスパンで見ているがゆえに
飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、
借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。

これらの懸念点も含めて、上記の案について
理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、
宜しくお願いします。

大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し(理事会組合費から支払われる)、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
(実際は話し合いはなかった)決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項(駐車場移動)に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

総会開催は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき

お世話になっております。たびたび質問させて頂いております。 総会開催条件は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき、と認識しています。委任状を提出せず、欠席の有無を明確に回答しないまま欠席した場合、その区分所有者の議決権は どのような扱いになるのでしょうか? 素人感覚ですが、単純な欠席として議決権は放棄(?)と見なされ、開催条件の議決数とはカウントされないものと思っております。 私が 所属する管理組合では、総会において、議決権行使書を使わず、 ・欠席する場合、代理委任されていない欠席委任状は すべて理事長一任 としています。 理事長一任としたくなく、未提出とすると ・未提出の方の議決権も 理事長一任 ・出席予定者が当日欠席しても、その方の議決権は 理事長一任 です。 この議決権の扱いは、正しい扱いなのでしょうか? 質問を補足します。 規約にあるのは、「組合員は議決権を行使することができる」と「議決を代理人に委任することができる」です。 総会議事録の議決数が出席してリアルで数えた ときの数と明らかに異なっており、出席者が少ないのをよいことに偽ってるのかと思ったのですが、、、 当該管理組合は管理組合法人です。 法人であることを理由に、議決権の数え方を株式総会様式に習ってるようです(そのような説明も記載された書類もありません)。 株式総会時の数え方 - 総会開催時間中は原則 全員出席(欠席委任含め) - 未提出は主催者側の票とする - 出席予定者が欠席した場合、その議決は主催者 側票とする - 途中退席した者は、その票を主催者側票とし、総会に最初からいなかったものとし、最初の合議から議決数を数え直す これだと議事録記載の議決数は、かなり近くなります。 ただし、法人であっても、厳密には株式会社ではありません。 この場合、 区分所有法の議決の数え方が適応なのか 株式会社総会の議決の数え方が適応なのか (規約に記載しなくても、暗黙了解で社団法人が優先されるのか) 教えて頂きたく、宜しくお願い申し上げます。

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ぽぽちゃん さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

共用部分が壊れた際に, 総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? また, 外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に, 総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? ※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると, 理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

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2ex1 さん

外国の方のマナー違反の対応について

「防犯カメラ」と「議事録の提出期限」で投稿させた頂き、立て続きで申し訳ありません。  もう一つご相談させてください。  居住者の方が、下階の外国の方の「ベランダでのタバコ(当マンションはベランダ・共用部では喫煙不可です)」や「騒音」でお困りで、理事長が、管理会社レベルの翻訳では通じないので、専門の翻訳を依頼し、「中国語・韓国語・英語」で注意のお知らせを作成、外国の方だけに配り、掲示板にも貼っていました。  私も見ましたが読めないので、何かと思ったら外国の方へのマナー違反の注意らしいです(理事会で知りました)。    ただ、喫煙や騒音は外国の方だけとは限らないし(マナーを守っている方もいるし)、外国の方だけ特定して配布とか、公共性に欠ける気がするんですが、いいんでしょか。  今回、マナー違反をしていた所は、効果があったと言われたので、それはそれで、良かったと思ったら、今後外国の方の世帯に定期的に注意書きを入れるというのです。  定期的って期間はわかりませんが、日本語も追加して全世帯に入れるならわかりますが(うっとおしいと思うけど)、外国の方のみって失礼じゃないかしら。  もしくは、マナー違反の所だけとか・・何も他の外国の方 まで配る必要があるんでしょうか。  

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aka さん

新型コロナウイルス感染と大規模修繕

私の住んでいるマンションでは理事会が4月から大規模修繕を計画しています。 4月からですと夏場の台風シーズンにかかり、足場の強風被害が心配ですが、 それ以外に今年は新型コロナウイルス感染の流行が心配です。 多数の作業員がマンションに出入りするため、ウイルス感染が広がる恐れがあります。 大規模修繕を延期した方がいいと思いますが、如何でしょうか?

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マンション暮らし さん

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1200GS さん

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Hiro さん