←トップへ戻る ←戻る

154件ヒットしました。

民泊に関する、理事の立ち入り権限について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

住宅宿泊事業(民泊)等の禁止を定めた、管理規約の改正通知を受け取りました。すでに総会で承認されています。私は民泊に反対の立場なので、改正に異存はありません。しかし、12条の専有部「用途制限」中、理事の立ち入り権限について、ネット公開されている、ブリリアマーレ有明というマンションと、当マンション(添付画像)の第12条の文言を比べてみてください。

ブリリアマーレ有明の12条
http://bma33.com/blog/115.html

当マンションの改正規約は、理事長の疑いさえあれば、専有部に立ち入りできるという内容で、ブリリアマーレ有明の規約と比べると、疑いの根拠、協力要請の方法、理事長の指定する者の範囲など、なにひとつ記載がありません。これでは、まるで「理事長が疑いさえ抱けば、専有部に入る権限があり、区分所有者及び占有者は、協力義務があるのだからこれに異議を唱えることはできない」と言わんばかりです。標準管理規約の第22条のという一般的な立ち入り条件にさえ、まず立ち入りの請求義務が明記されています。

当マンションは、数年前に施工会社(大手ゼネコン)の現役社員が中心の理事会と修繕委員が、専有部と規定されている個人宅の扉の鍵交換を、総会も開かずに強行してしまいました。これは、祖堅さんの書著でも規約違反として取り上げていただきました(P138のQ106)。このとき渡された鍵は、カギ番号さえあれば、誰でも複製が作れてしまうタイプです。国土交通省の相談機関、マンション管理センターによれば、管理会社の下請けである鍵交換を行った業者が、個人情報として把握している可能性はおおいにあり、管理会社は情報を容易に入手できる立場にあります。

(一社)マンション管理業協会の責任者の立場にある大手管理会社が、個人宅扉の鍵が専有部であることくらい、知らないはずがありません。共有部のアンケートで強行された専有部の鍵交換は、専有部への立ち入りを可能にするためだったと思えなくもないのです。

疑いだけで、理事長などが専有部を勝手に調べるなど、憲法違反ではないでしょうか。万が一賃貸などにして、居住者に対し勝手なことをされたら、新たな法律問題に発展しかねません。他のマンションでも、こんな条文を使っているのでしょうか。「プリリアマーレ有明」と比べると、まるで「やくざマンション」のレベルではないでしょうか。

エレベーター内の落書き

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションエレベーター内に「◯◯死ね」の落書きあり、監視カメラで住人(小学生)が書いたことが分かりました。その後、どのように対処するべきでしょうか? 人権侵害の落書きとして、学校などにも報告すべき?

大規模修繕コンサルタント

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。
正確な情報は以下の通りです。

9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。
募集要項の中身は報告なし。
10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。
理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。
10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。

コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。

つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか?
理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。

コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。
内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。
募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。
近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。
こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

マンションの解体費用積立金の創設について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

屋上防水は何回上塗りできますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっています。

大規模修繕で過去3回屋上防水を上塗りしてきております。 1級建築士より、もう重くなっているので建物への重量負荷を考えて、次回は剥がしてから防水工事を行った方が良いとのアドバイスがありました。 

1.さて、建物がどこまでの重量なら耐えられるかや、防水層の重量を測定する手法は確率してますか?

2.また、剥がす費用はいかほどになりますか? (1㎡あたりで試算出来るのでしょうか?)

3.屋上だけなら足場は不要でしょうか?

防水工事会社のベテラン現場責任者も剥がした経験が無いと申しておりました。

以上よろしくお願いします。

管理組合内における情報流通について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。
 具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。
電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。
 ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。
 この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。
 つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

修繕費用

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現状、管理委託会社が数年以上前に作成した長期修繕計画がありますが、現時点においてこれの修繕(工事)関係(給排水管、エレベータ、機械式駐車装置ほか)の金額数字の主なものについて、改めて点検したい思っています。手っとり早いのが、市販積算資料との対比と思いますが、マンション修繕関係で世の中にどのような積算資料があり、どれがお勧めで、それはどこで入手できるのか、ご教示いただけませんでしょうか。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その3)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
早速ですが,「大規模修繕工事の進め方について」というアンケートが,理事会から配布されました。
同アンケートの内容およびこれまでの経緯につきまして,妥当か否か,ご意見をいただけますと幸いです。

経緯は下記のとおりです。

1 かなり前に,無料の建物診断が実施され,タイルの引っ張り耐力やアルカリ度が測定された。診断結果は「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクにあるとのこと。

2 数週間前に,大規模修繕工事に関して,「設計監理方式」と「責任施工方式」とについてのメリットおよびデメリットの一般的な説明,ならびに国交省の「マンションの管理の適正化に関する指針」などの資料が配布された。

3 本日,同アンケートが配布された。

下記の項目につきましては,特にご意見をいただきたいです。

(1)タイルの引っ張り耐力やアルカリ度の数値が測定された。しかし,どのような値であれば,「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクとなるかという説明が一切ない。
(2)記載された「メリットおよびデメリット」の説明は妥当か?

(3)まずはじめに施工方式を決定しようとしているが,妥当か?

(4)これまでに予算規模が全く示されていないが,妥当か?

その他お気付きの点がありましたら,ご意見をおねがいします。


以上,よろしくお願いいたします。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その2)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

隣のマンションとの境界フェンスについて

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。 隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。 「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。 みなさんはどう思いますか?

Thumb 010
しうまい さん

管理組合内における情報流通について

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。  具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。 電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。  ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。  この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。  つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

Thumb default icon 2
ポッターアンクル さん

マンションの解体費用積立金の創設について

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。 マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。 当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。 スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。 管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。 しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。 みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

Thumb default icon 2
ポトスの葉 さん

特別決議の範囲で管理会社と別見解

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。 その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。 さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。 さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。 ①上記の疑問への正解をご教示ください。 ②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

Thumb default icon 2
ぺっちゃさん さん

共用部分の鍵の保管について

たびたびお願いいたします。 小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。 現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。 このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。 ・役員同士の打ち合わせ場所として使えない ・書類が閲覧できない ・組合独自に業者から見積りを取れない ・火災・災害時の初動の遅れ ・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。 質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか? 現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか? また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか? 他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。 よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 2
1000bay さん

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。 内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。 募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。 近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。 こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

Thumb default icon 2
いまやん さん

大規模修繕コンサルタント

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。 正確な情報は以下の通りです。 9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。 募集要項の中身は報告なし。 10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。 理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。 10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。 コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。 つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか? 理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。 コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

Thumb default icon 2
いまやん さん

長期修繕計画に含まれない修繕

小規模マンションの副理事長です。 2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。 そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。 具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。 財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。 質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。 また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。 我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

Thumb default icon 2
1000bay さん

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明) また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません) どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

Thumb default icon 1
ぴー さん

理事長名称詐称

本組合理事長が選任された本人ではなく、その婦人がその職務を執行しています。 総会、理事会全ての出席は婦人であり、議事録記名捺印のみ、本人名称になっています。標準管理規約を採用しており、代理出席は認められませんが、代理出席委任状すら出ていません。議事録等いくつかの書類には婦人名が理事長とういう職責のもと記載されたものもあります。管理会社に確認した所、その事実は把握していましたが、輪番制での理事のなり手もなく、積極的に申し出られた方を蔑ろにできないとの理由で、他組合委員に事実を告知できず、理事会にもアドバイスできていませんでした。現在その婦人が独善的に管理会社変更を画策しています。このような理事長名を詐称する婦人を罰則する規定はあるのでしょうか。臨時総会動議が必要でしょうか。 ご回答をお願いします。

Thumb default icon 2
koba0503 さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb default icon 2

1200GS さん