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長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年以上のマンションの理事をしています。
2019年度の大規模修繕の計画を予定していますが、今管理会社を変更しようと理事会メンバー中心に説明会を開催しようと準備をしているところです。管理会変更を考えたのは長期修繕計画を見直したところ、今の修繕費では不足しており持出しが必要になることが分かったことが、きっかけでした。
区分所有者の中には、マンションを建てた会社も入っており修繕費用の割合が
大きいです。そこで、修繕計画の見直しをいつの時点でお話をするべきか?
悩んでいるところです。早いタイミングにした方が良いとは思いますが、今の管理会社のうちにでいいのか、新しい管理会社の方がいいのかわかりません。
ちなみに、管理会社変更は夏頃と考えております。

民泊を許容しない方針の決議について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションポータルサイトで下記の情報を読みました。
「規約改正の手続きが間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業(民泊)を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要です。」

例えば、「民泊を禁止する規約改正」の議案が4分の3の定数を満たさず特別決議で可決できなかったとして、別の議案で「許容しない方針」が過半数の定数を満たして普通決議で可決された場合、このような総会議事録を提出して民泊の届け出がされたらどちらとして受け取られるのでしょうか?

無関心な組合員が多い管理組合では、4分の3以上の定数を満たすのは大変でも、過半数なら満たすことができる、という場合もあろうかと思います。
その場合は「方針」だけ可決させれば効力があるのでしょうか?
やはり規約の改正をしないと民泊は禁止できないのでしょうか?

消防設備点検の報告漏れ時の罰金はどちらが負担?

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそもモレがあり、
1・2階店舗の増改築時の火災報知器や非常灯更新時に
工事は行っても、消防署への提出を全く行っていなかった模様です。
ちなみに改造内容は管理会社が進めた更新工事にあたります。

最悪を想定すると、罰金刑(30万以下)になるらしいのですが
管理会社に消防設備法定点検一連を委託しているので、
管理会社が支払う事になるのでしょうか?
それとも、当マンションの組合から支払い?

委託してるので、管理会社だと思っていますが合っていますか?

居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

直結増圧給水の工事について。

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築年数が23年、48戸のマンションに住んでいます。立体駐車場が、少しずつ故障し始めています。まだ直しながら使えなくはないのですが、ここへ来て急に立体駐車場を壊して平面にし、直結増圧給水工事を同時に行い、受水槽のあった場所に元々平面に置いていた自転車を二段式の駐輪場に変えようという話が出てきました。私自身は、これから高齢の方が増えてくるので、自転車が出しづらいのは困ることや、図面を見る限り、立体駐車場の台数分を無理に平面に詰め込んでいる印象を受けるので、なかなか賛成できません。水道屋さんの説明では、増圧ポンプを使っても維持管理費がかからないとのことですが、本当でしょうか?色々と調べると、維持管理費がかかりそうなので心配です。もしかかるとしたら、年間にどれぐらいかかってくるものでしょうか?概算でエレベーター改修工事、大規模修繕、プラスしてその工事で修繕積立金が1000万を切る残高になるようです。それも賛成できない一因となっています。他の修理しなければならない場所が出てきたら、、と心配です。

「増圧直結給水方式」への切替工事の賛否

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築22年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められていました。ちなみに、「切り替えるとこういうメリットデメリットがありますよ」と言った感じでなにがなんでもというわけではありません。2年前の理事会では「多額の費用をかけてまで行うメリットはない」として、「工事は必要ない」と結論をだしそれは議事録にも残りました。次の期もその次の期も第一回の理事会で、管理会社は増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明をしました。その2期の理事会は、それだけの説明では判断がつかず保留にしていました。

昨年から、修繕委員会では大規模修繕工事をオリンピック後に2年ずらし、それを踏まえて長期修繕計画の見直しをしています。その際に、再度管理会社から増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明がありました。うちの管理組合の修繕委員会のメンバーは、理事会役員+修繕特別委員という構成です。論議のなかで、長期的にみれば増圧直結給水方式へ切り替えたほうがメリットがあると結論をだし、それを踏まえた長期修繕計画案を作成し、このたび住民説明会を行う予定です。

この段になって、一度理事会でやらないと決めたのにそれをやるのはおかしいのではないか、貯水槽がまだ使えるのだから切り替え工事をする必要はないのではないか、という意見が修繕委員会のメンバーの中から出てきました。

一度理事会で「やらない」と決めて議事録にも残っているからといって、それを覆すことはできないのでしょうか?

広告看板等の誘致のしかたについて

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

壁面を広告用に貸し出したとしたら、道路を走行する車両から良く見えるところに立地しているマンションです。
実際に過去には売り主さんが壁面に広告を出していて、私はそれによりこの建物が販売中のマンションであることを知りました。
売主さん(リノベーター)は既に倒産しています。
管理組合がマンションの壁面(共用部分?)を広告媒体として貸し出す場合はどのようにしたら良いのか、手続き等をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

また、既に屋上に看板を設置したり、壁面を広告用に貸し出しているマンションの方がいらっしゃいましたら、その経験に基づいたアドバイスをいただけませんでしょうか。
よろしく御願いします。

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

次期理事会役割の選任

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、理事の選出については賃借人も含めてますが、三役(理事長・副理事長・会計)については、区分所有者に限定してます。ところが、次期理事会の選任会議において、理事長に区分所有者ではない賃借人が内定したと聞き、規約違反と伝えました。ただ、区分所有者の高齢化などで、対応できない方々も多く、比較的若く、意欲や管理組合への理解がある賃借人を取り込みには、区分所有法や裁判での管理者などの法的な制約などがありましたら、教えて下さい。

大規模修繕工事の検討の進め方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2021年前後に1回目の大規模修繕工事を実施予定にしてます。前期に修繕委員会募集前にまずは理事会との関係などのルールを決めた方がいいと、修繕委員会細則を総会にかけ、決議しました。また建物診断も実施し、今期、居住者向けに建物診断結果報告会を開催しました。

前期は副理事長、今期は理事長という立場で出来ることをやっているつもりですが、今後どう進めていけばいいか悩んでおります。早々に修繕委員会の募集をした方がいいのか、ただ修繕委員会を募集して委員会が発足しても具体的な検討課題が無ければ意味がないので、まずは理事会で修繕委員会で検討すべき具体的なことを詰めた上で募集した方がいいのか。そもそもまだ動くのは早くて、まずは住民や理事会で勉強会などを開催する準備期間なのか。皆さまのご意見を伺いたく、よろしくお願いします。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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