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168件ヒットしました。

規約違反者を理事会役員として承認することについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションの管理規約に理事立候補及び就任の制限はありません

管理費や修繕積立金を滞納している、ペット禁止なのにペットを飼っている、
廊下に私物を置くなど
規約違反者が理事に立候補してきた場合はどのように対応すれば良いのでしょうか?

理事会が管理規約違反を知りながら、新期の理事として承認を請うことは
問題ないのでしょうか?

規約違反者を承認して欲しいと言われても困りますよね...
規約違反者を承認するよう求めることに違和感を覚えます

屋上緑化をやめたら?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京23区内のマンションです。
屋上緑化がされていますが、実際のところは植物は枯れ、緑の部分はほぼゼロです。
数年以内に大規模修繕を予定していますが、この時に屋上緑化を潰してしまったら何か問題が生じるでしょうか?
厳密にいうとコンプライアンス違反なのでしょうが・・・。実際のところどうなのでしょうか。

存亡の危機、相場の倍の金額です。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ホントの話です。他に頼る方がございませんので質問いたします。
戸数43戸11階建ての小さなマンションです。築15年過ぎて大規模修繕を迎え、そこでコンサルの修繕概算見積で、なんと8500万円の修繕費用が出てきました。ホントの話。
総タイル張り・コンクリート打ちっぱなし工法で費用がかなりかかるとのことです。ちなみにタイルの浮きが多くて20%ほどあるそうです。
にわかには信じがたいはなしです。ぼったくられていませんか?
どう検証したらいいのでしょうか?

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大阪府の240戸の中古マンションの住民です。改修工事が2022年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。2022年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか?また、工事費も現状より1割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか?
改修工事2021年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか?もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。
総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。
常に理事会リードなので、
・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし
・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし
すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。

加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。
以下は口頭説明も書面通達もありません。

・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める
・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止)
・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止
・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う
・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う
・事前に申告のない訪問客は入館禁止
・事前に搬入届のない配達は入館禁止
・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す
・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。
・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない
・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。

防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。

これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

「棟別」廃止で管理費が変わる?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。
しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。
ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。
「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

特別決議が必要でしょうか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、大規模修繕工事について検討中です。
当マンションのタイルが結構浮きが多いことが調査の結果わかっています(特に低層階部分)。タイルを生かした修繕方法も当然検討していますが、いろいろ調べていくとタイルを撤去し、塗装に変更する修繕方法も視野に入れたいと思うようになりました。
タイル張りのマンション外観が、たとえ一部分の範囲であったとしても塗装仕様に変更するとなると、総会で特別決議をする必要があるでしょうか?

消費税率変更予定と予算金額について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか?

実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が5%から8%になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。

インターホンについて

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

インターホンの改修をするに当たり、どこまでが共用部分で、どこからが専有部分になるのか疑問に思いました。
インターホンの線は共用部分になると思いますし、玄関の外についているインターホンも共用部分なのでしょう。
部屋の中のインターホンは専有部分なのでしょうか。
そうすると管理組合は外のインターホンまでの改修になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンまで変える場合には各自の負担になるのでしょうか。
時々、自分で変えてしまっている方のことも聞きます。
というと、特に全体で変えなくてもいいのでしょうか。
部屋の中のインターホンが故障したときにはどちらの負担になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンは、共用部分で専用使用権があるということなのでしょうか。

早朝の管理業務について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿します。今般、24時間管理人常駐から変更して、朝、9時から勤務体制となります。
現状は、早朝、朝刊を配達員が各戸配達するためのオートロックの開錠、早朝、生ごみを収集するためのごみ処理場のシャッタの開錠などを夜間の管理人が行っていました。
(1)朝刊のための開錠をどうするか?また、他のマンションの実情も教えて下さい
(2)早朝、生ごみなどの収集に来られているマンションのごみ処理場の鍵の取り扱 いはどうされているのか教えていただきたいと思います。

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管理会社の役目

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。 確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。 管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。 でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか… 皆さんはどうお考えになられますか。

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このみ さん

存亡の危機、相場の倍の金額です。

ホントの話です。他に頼る方がございませんので質問いたします。 戸数43戸11階建ての小さなマンションです。築15年過ぎて大規模修繕を迎え、そこでコンサルの修繕概算見積で、なんと8500万円の修繕費用が出てきました。ホントの話。 総タイル張り・コンクリート打ちっぱなし工法で費用がかなりかかるとのことです。ちなみにタイルの浮きが多くて20%ほどあるそうです。 にわかには信じがたいはなしです。ぼったくられていませんか? どう検証したらいいのでしょうか?

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ル・グランデ さん

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。 総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。 常に理事会リードなので、 ・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし ・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。 加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。 以下は口頭説明も書面通達もありません。 ・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める ・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止) ・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止 ・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う ・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う ・事前に申告のない訪問客は入館禁止 ・事前に搬入届のない配達は入館禁止 ・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す ・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。 ・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない ・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。 防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。 これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

修繕委員会について

 当方都内市街地での築48年275戸単棟のマンションです。長期修繕計画も出来ており、過去大規模修繕も3回実施しており、また修繕積立金も十分に積み立てられており、比較的整備はされている方だと思います。  そして数年後の大規模修繕を控えて新たに「修繕委員会」が設立されました。  私は昨年理事をして内部の事が見えるようになって実に杜撰な工事を行ってきた経緯を知り、現役時にはいわゆるプラント業に関わっていましたのでこうした工事やプロジェクト管理を得意としていましたので私の強みでこの修繕員会に参加して貢献をするべく立候補を予定しておりました。  所がいつまで待っても委員の募集が無く、内輪で内密にて結成がなされていました。  その委員を見ますと、一部に建築士が入っているが他の委員は全くの素人ばかりでした。その後議事録を閲覧して見ても管理規約や修繕委員会規約などのルール無視の行いがなされておりとても遺憾な状態です。  その例として 1、修繕委員の選定の経緯は、選定基準も無く密室隠密闇にての決定で、なおかつその選んだ委員は公表されていませんし、各委員の適正資質も公表無しのまま実施がなされています。 2、そして修繕委員会の答申を受ける側の「理事長」がメンバにいる事です。 3、議事録を見ると、総会にて否決案件を可決と偽って検討をしている。 4、それら間違いを指摘すると共に、諸々の提案を文書にて実施してきましたが、数か月経過しても返事なく、その後の議事録を見せないです。 5、ともかく過去の工事の価格が一般の常識からかけ離れた高額の事実。その工事はほぼ管理会社に行っている。 このような事実を鑑みますと、どうも修繕委員会は利権化の懸念を感じてきました。  一部の組合員に聞きますと、こうした委員は管理会社や工事会から飲食の接待を受けるばかりか、裏金リベートを受け取っている事も聞きました。  管理組合の土壌を鑑みますと正にど素人ばかりで「油断」「隙」だらけだから、いとも簡単に管理会社や業者癒着を懸念します。  そして理事会を含めての密室状態での隠蔽体質からはその証拠をつかみにくい現実が有ります。  理事会も含めて利権の様相が見えています。さて皆さん方の実態は如何でしょうか? それへの対処へのご意見並びに、またこうした疑念に対してのご見解を望みます。宜しく。

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ポッターアンクル さん

エントランスの利用について

初めて投稿致します。 一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか?という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。 個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか? 別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。 「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら(また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど)ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

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トラさん さん

「棟別」廃止で管理費が変わる?

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。 しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。 ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。 「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

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ぺっちゃさん さん

総会の採決で賛否半々の結果、規約により議長に一任の場合

掲題の件は、私としては一票差であっても正当な採決方法だと思いますが、半数の可決に反対する人たちが不満を持っている現実があります。この半数の反対者を無視して、いいものか、どうかをご教示願います。

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vetania さん

設備管理業務費を削減したい

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。 管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。 直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

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果糖ブドウ糖 さん

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

大阪府の240戸の中古マンションの住民です。改修工事が2022年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。2022年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか?また、工事費も現状より1割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか? 改修工事2021年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか?もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

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dragon さん

議決権行使書の余事記載の取り扱いについて

 議決権行使書に議案に対する質問、反対意見等の添付資料があった場合 総会(議長)対応について質問します。  1)無視する(賛否のみカウント)  2)出席者と同様の扱いで、質問として紹介する(紹介の範囲は議長の判断)  3)議事録への反映は、出席者と同様に扱う又は反映不要と考えるか?  4)本人への回答の要否はどうすれば? 以上

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老いぼれ爺 さん

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1200GS さん