みんなの管理組合

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57件ヒットしました。

総会に出席する意義について

大規模修繕工事

管理組合の運営

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

宅配ボックスを変更したい

大規模修繕工事

マンションに設置されている宅配ボックスを変更したいと検討中です。
今のボックスはダイヤルで開錠する方式で防犯上問題があったり、長期間ボックスを使用していても誰が使用しているかわからなかったりします。
お勧めの宅配ボックスがあれば教えてください。
また皆さまのマンションでお使いの宅配ボックスはどんなのをお使いなのでしょうか?
使い勝手や便利だと感じる点(逆に残念だと感じる点も)など実際の使用感を教えて頂けましたらうれしいです(^^♪

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

大規模修繕工事

建物の維持管理

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

管理組合法人の土地取得

大規模修繕工事

管理組合の運営

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

長期修繕計画の見直しにかかる金額について

大規模修繕工事

建物の維持管理

7年前に作成した長期修繕計画の見直しを管理会社から提案されています。見積もり金額は48万円くらいです。管理委託契約書に別個の契約と書かれています。

7年前(管理組合設立当時)に作成したのも同じ管理会社ですが、新築当時1人のオーナーが1棟全部所有していたマンションを分譲再販したという経緯から、1回目の長期修繕計画の作成費用は現在の管理組合では負担していません。管理会社はサービスだったと話しています。分譲時の販促資料に含まれていたので、管理組合設立よりも前から存在していたものです。A4の紙が8枚+A3の紙が7枚のボリュームで素人目にはいい加減に見えないものです。

初めて作成する際は、竣工図面から各部分の面積を拾う作業にかかる時間は膨大だと思いますし、専門技術者も必要と考えますと50万くらいかかるのは納得できます。
しかしその大変な作業は1回目に済んでおり、1回目の数字の根拠…数量X単価=○○円 というデータがあれば、2回目以降は技術者でなくても算出できそうにも思え、見直しのたびに50万弱の金額がかかるのだろうか?と疑問に思いました次第です。
因みに現在築9年目で大規模修繕はまだです。今回が初めての見直しです。

国土交通省から5年ごとの見直しが推奨されていることが、今回の提案の理由ですが、皆様のマンションでは推奨どおり5年ごとに見直しをなさっていますか?
その都度50万くらいの費用をかけていますか?
実際のところ皆さんのマンションではどうしているのかを教えて下さい。

専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


特殊建築物定期調査

大規模修繕工事

 マンションには特殊建築物定期調査が必要となりました。
 法律では、竣工、外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合に、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっているようです。
 私どものマンションは新築に入居してまだ3年目で、外壁改修は大規模修繕に合わせて実施するものと考えています。
 修繕積立金を改定するのか理事会で検討することになりまして、長期修繕計画では大規模修繕工事を15年目頃に設定しようかと考えていました。(管理会社の案では12年目でしたが、ある勉強会では15年目でよいと聞きまして、理事会も15年目と考えています)
 しかし、上述の特殊建築物定期調査の実施年が15年目となってしまうのでは遅いのでしょうか。
 もし12年目に早めなければならないとなると、修繕工事時期が想定より早まり、長期で見ると、工事費が増えてしまうと思います。したがって、必要な積立金も増えてしまい、積み立て金改定案を変更する必要があります。できれば、15年目に大規模修繕工事としたいのです。

 そこで、お聞きしたいのは、第1回の大規模修繕時期は15年目ではダメなのか、12年目に実施しなければいけないのか、という点です。
 まだ先の長い話ですが、修繕見立て金の改定をそろそろ議案として出そうかと議論しているため、ご教示いただければありがたいです。
 よろしくお願いします。

大規模修繕の見積書

大規模修繕工事

管理業の委託

大手管理会社と契約をしているマンションです。
数年前の大規模修繕の際、2つの業者からの見積書が提出されました。
ひとつは管理会社の親会社傘下の子会社によるもの、
もうひとつは、マンション施工会社傘下の子会社によるもの。
つまり管理会社と施工会社の100%兄弟会社2社のみです。

素人が見ても、二社の内容やコストがあまりにも似通っており、
最初から出来レース、あるいは談合されたとしか思えないフシが
おおいにありました。管理会社に、本来の「競合」の意味に沿って
見積書を提出させる具体的な方法を教えてください。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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