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修繕委員は集まりますか?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年目、62戸のマンションです。数年前に修繕委員会が規約で規定されました。しかし、集まらなかったことを考え、そのときの理事会役員も修繕委員を兼任する、ということになっています。

現在、監事を含め理事会役員は8人。昨年から、6人任期1年から8人任期2年半数改選に変更しました。

現在、いくつかの工事のために通常総会後に修繕委員を募集しましたが、3人です。修繕委員会は理事会役員8人とその3人の11人で運営しています。

管理会社によれば、理事会役員全員が修繕委員というのはあまり聞かない、ということでした。

マンションの規模にもよると思いますが、みなさんのところは輪番制の理事会役員ではなく、立候補制の修繕委員はいつも立候補がありますか?

オリンピック後に大規模修繕工事を控えています。その時は、この10年間の理事長経験者に参加を呼びかけようとは思っているのですが。

建物診断につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

医療における「診断」では,検査結果(定量的な数値)に対する適正な治療(対処)が決まっています。建物診断にはそのようなものがありません。

予々思うことがあります。専門家が,その保有する「専門知識」をビジネスに活かそうと考えたとき,「その工事設計は不要」とアドバイスするより,よりデラックスな工事設計を勧めるのではないでしょうか?前者はほとんど収益につながらないからです。後者は,・・・。

また,床下に潜り,ポケットに潜ませていた白蟻をそっと放ち,「白蟻がいました」ということはないでしょうか?所有者はこれに対抗できません。これが,「委任の怖さ」のひとつです。因みにもうひとつは,「スキル不足」です。

「生業」ではなく「趣味」として業務にあたる専門家がいればありがたいのですが・・・。もしくは,健康保険組合のようなものがあれば,とも思います。

なんとかならないでしょうか?

徴収方式「イ」を採用の管理組合の割合は?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

徴収方式「イ」を採用の管理組合の割合はどのくらいでしょうか?

メリットやデメリット,他によりよい方式はないか,知りたいです。

また,徴収方式「イ」では,お金が一旦管理会社の口座に入るのですが,その金額は資本金に加算されますか?

点検工事の予算取り

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

外壁タイル全面点検の見積りを組合から取った所、200万弱でした。管理会社から提議されてからほぼ1年経過しています。12月の総会で予算取りをしていなかった事に近日、気付きました。(管理会社の思惑か、議案に載せなかった)
臨時総会を開き承認を得ないと問題となるでしょうか?管理会社はその事を言い出しません。

納得できる「大規模修繕の進め方」はありますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

区分所有者自身が大規模修繕のスペシャリストであることが理想の極みです。ただ,実際はそうではありませんので困っております。

区分所有者と工事業者とは,一般に,利益相反です。また,コンサルも利益相反の場合があります(NHKの番組や国交省のアナウンス)。

要は,「信頼できる」専門家をどうやって見つけるか,につきると考えております。

よいアイデアはないでしょうか?

理事の出席数不足で理事会が成立しません

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築20年のマンションです

理事7人、監事1名の理事会です
理事7名の内、4名が理事会にほとんど出席しません
理事は期末にくじ引きで決めます

Aさんは2年目の方で昨年度も出席していません
「理事に当選したと聞いたとき、忙しくてできないと断ったら、当時の理事長から管理人経由で理事会には出席しなくて良いから受けてくれ」と言われたので受けただけです。出席しなくて良いと言われてます。と言います

Bさんは、年配の方で初めはご出席いただいていたのですが
「理事会に出席して座っていると体がしんどい。理事会の翌日は体調が悪い。
話を聞いていても理解できない。離れて暮らす家族からも行かなくて良いと言われる。理事に当選したとき、理事経験のある人から何もしなくて良いと聞いていたのに、話が違う。
そもそも管理会社がいるのに住民が仕事しなくてはいけない理由が分からない」と言います

Cさんは、「夫婦ともに仕事が忙しくて夜間しか出席できない」というので
極力夜間の開催にしているのですが「その日は無理です」と言われることが半分以上です

Dさんは、可能な限り出席しようと思ってくださっているようですが、激務で出張がちな様子です

1.このような状況を改善できない理事長や監事が責任を問われることはありますか?

2.監事は毎回理事会に出席してくれているので、欠席がちな理事と監事が交代することで、理事会の成立要件を満たしやすくなると思うのですが、そのためには臨時総会が必要ですか?

設計監理会社の選定について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして。
地区11年目のマンション管理組合の修繕委員をしております。
大規模修繕を設計監理方式で行う予定で、現在設計監理会社をピックアップして近いうちに各社からプレゼンを行って貰う計画です。
見積もり段階では大きな開きはありませんが、プレゼン時にチェックすべき項目、または提出して貰うべき資料についてアドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

大規模修繕の金額等につきまして。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。

大変お世話になっております。
築11年目5階建て35戸のマンションで理事長をやっております。m(_ _)m

前期の理事さんと管理会社の間でコンサルの契約の締結まで
話が進んでおりまして、すでに管理会社のコンサルが入ってしまっております。

すでに大規模修繕へ向けてのアンケートの集計まで進んでおり
工事の実施が2019年秋に予定されています。

ですが、管理会社主導の大規模修繕は良くないと思い、
ようやく、来月、修繕委員を立ち上げて、修繕委員と理事で
1から大規模修繕を考えていこうと思っております。
必死に管理会社も入り込んでこようと必死ですが。。。

そこで、みなさまにお伺いしたい点としましては、

再度、別ルートでコンサルをお願いした方が良いのか?という点と
そもそも小規模マンションだとコンサルも必要ないのか?

現在、管理会社からの意見として、
「大規模修繕をオリンピック後に後回しにしているマンションが多いため、
現在、施工会社は仕事を欲しがっていて、思ったよりも
安い見積もりが上がってきそうだ。」
と、今度は今だとオリンピック後より安いよ!アピールをしてきました。

果たして本当なのでしょうか?

ご教示のほど
何卒、宜しくお願い致します。m(_ _)m

乱文長文失礼致しました。

「工事完了祝賀会等費用」を一般会計から支出することの適否等

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が居住しているマンションでは、「大規模修繕工事が施工業者の高度な技術力を以て素晴らしい出来上がりとなった」として、同工事終了後管理組合側15名(役員、大規模修繕工事専門委員会委員)と施工業者6名(会長等)との間で「工事完了祝賀会」を行い、その費用21,000円(祝賀会費用71,000円のうち業者側から50,000円の寄贈あり)及び上記業者側に贈呈した感謝状作成費用及び額縁購入代金23,000円、記念品購入代金45,000円の合計89,000円を理事会の議決により一般会計の「雑費」から支出しています。私としては、このような支出は、手続的には本来総会での当該支出の予算議決に基づくべきもので、「管理規約」上も議決権限のない理事会決議を根拠とした不適切な支出と考えています。そして、実体的には、管理組合側15名のみが参加する祝賀会費用をマンションオーナー(区分所有者)280名全員から強制徴収する管理費を充てることは適切ではなく、本来祝賀会参加費用は参加者の自己負担とすべきものと考えます。さらに、祝賀会費用71,000円の7割以上に当たる50,000円を業者から寄贈された金銭で賄われている点は、管理組合側が業者から利益供与を受けている。すなわち、管理組合側が業者側の金銭的負担により飲食をさせてもらっている部分(業者側におごってもらっている部分)があり、 これは本来契約の当事者として対等であるべき管理組合と工事業者の適正な関係を損ねるものであり、客観的には管理組合と業者との癒着が疑われるものと考えています。私の検討結果は以上のとおりですが、本来上記事案についてはどのように考えればよろしいでしょうか。また、私の考えの誤りや不相当な部分等があれば、ご教示をよろしくお願い致します。

鉄部塗装と大規模修繕との間隔

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築23年のマンションです。10年前に大規模修繕を実施しております。その後、鉄部塗装を実施していないため、見積りをとりました。実施するとすれば、総会決議を経て、来年2019年4月以降となります。次回の大規模修繕は、2023年に実施予定です。大規模まで間隔が短いので、実施しないでもよいのか、と思案しております。工務店の話では、オリンピックで職人さんが不足しているので、実施までに時間がほしい、とおっしゃっています。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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