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機械式駐車場の新設(建て替え)と固定資産税

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式立体駐車場が老朽してきたため今後の新設建て替えの検討をしています。そこで同規模の立体駐車場を新設した場合、各戸への固定資産税に影響はあるのでしょうか?

管理計画認定マンションについて

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

来年度から管理計画認定マンション制度がスタートします。
今年6月の標準管理規約の改正においても、第48条第8号に管理計画の認定申請、更新申請及び変更申請が総会決議事項として新たに加えられたことはご案内のとおりです。

管理計画が認定されるためには、国土交通省の基本方針によると、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成・見直しなどが適切になされていることが要件となっているようです。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションでは、管理計画の認定に向けてどのような対応をなされているでしょうか。
検討委員会の設置などをされているか、
また、管理規約の改正、長期修繕計画の作成・見直しなどに向けて着手又は着手の予定があるか、などについて
具体的にご教示頂ければ大変助かります。

管理組合理事と話せない

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

どうすればよいかアドバイスをお願い致します。大規模修繕工事中なのですが、工事を何も知らず、足場が立ち始めて慌てて問い合わせて知りました。管理会社いわく、転出したままの住所登録のままで総会書類は転出住所に送り続けていたそうです。当世帯は一年半前戻っており、当時管理会社に電話連絡をしました。管理会社側は電話が確認できず、書類提出がなく変更がされなかったと言います。
 以前から提案したい事もあり、理事長が管理会社と一緒なら会うと言うことで会いました。私が工事の見積書を踏まえて、検討したい件を話しました。今後のマンションの質が変わります。理事会で話すという結論になったのですが、その理事長は私の言わんとする事を踏まえきれていない様子が伺えたので、発起人(私)の理事会同席を提案しましたが却下。しかしやはり理事会後に返ってきた答えは理不尽なものでした。管理会社伝いの返事になり、それっきり理事長と直接話すことはできません。「全戸にアンケートを出してその多数で決める。私が納得するなら行う」
私の主張は、まず皆に私の考えを伝えたい。アンケートは現在決定している素材と私の提案する素材を周知させてしないと意味がない。今のように一方的な態度では納得できない。と管理会社に言うと、納得しないなら動かないと言われました。
結局アンケートをする事にしか動けませんでした。アンケートもきちんと土俵に乗るように手伝ってもらえること、アンケート後の理事会同席、何らかで話が上がる時には私への迅速な伝達を前提としてお願いしました。
しかし!アンケートを作成し投函してもらい、気づいたことは、チェックしたポイント箇所が、修正されていなかったり、嘘の内容が書かれました。  アンケート結果の理事会も私は呼ばれませんでした。  結果、これ以上話し合わない事として決議され、アンケートも直接見て理事と話したいたいとお願いしていた事も無視です。
 話が違うと伝えてもあなたの方が話が変わるなどと逆切れしてきたり、理事役員には個人的に連絡しないでくださいと言います。
そもそも理事役員に手紙を書いても、音沙汰ありません。理事長らはお隣です。本来私達は順番制で理事になる年でした。
 誠実に向き合ってもらえず、悲しい日々です。私達も修繕積立金を納めてきました。
 理事役員と私は話し合えないのでしょうか?理不尽に思えますが何も言えないのでしょうか

2年前に承認された理事会細則

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

『理事が事情により理事会に出席できない場合、代理人による出席者がいない場合で且つ、理事会の議事が事前に理事に通知されている場合に限り、理事長は理事会に参加できない理事の申し出により、その理事が出席したものとみなし会議の定足数を加えるものとする。但し、その場合、当該理事に議決権はないものとする。』
        
意味、わかりますか?
管理会社のフロントが作成しました。
議題や議案でなく「議事」の事前通知です。
実際は、欠席しても、出席取扱い行使書に名前を書いておくだけで、出席となります。
なぜか、監事も出してます。(笑)
理事9人ですが、来たのは3人ってことも。
理事会決議も結局、何人で決するのか不明です。
この条文、細則として成立すると思われますか?

大規模修繕工事のコンサル選定へのマンション管理士の口出し

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設計監理方式で大規模修繕工事を行う事となり、コンサルの団体への問い合わせ・斡旋と業界新聞への公募を行いました。
業界新聞への公募は当マンションの顧問であるマンション管理士の厚意ですが、頼みもしないのに過去に務めた会社の同僚だった知人の会社に応募を依頼してみて見積もりに参加するこ事になりました。
大規模修繕委員会としては公平性に欠ける事、偶々見積額が一番安く8社から4社への絞り込みで外す事にしました。一番高い会社も外しました。
ところが理事会でマンション管理士からの反論に会い、反撃もできず、大規模修繕委員会の意には反しますがヒアリング選考会(4社)に参加する事になってしまいました。
本当に管理組合の為に働いてくれているかと疑問に思う事も増え、10月が契約更新ですが悩んでいます。
先ずはそのマンション管理士に対してどのような対応を取ればよいでしょうか?

機械式駐車場の保守無し放置について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場の撤去工事がスムーズに進まず、保守も事実上ここ最近1年ほど停止しており、2列ある片側は既に油圧故障等も経験していて今日現在では昇降できない状況です。3段式で地下に潜りこんでいるタイプですが最上段しか使われていないので、そのまま何もせず放置する案もあります。稼働させずに放置した場合、最終的にもう片側も動作不良となることが予見できますが、10年、20年と全く昇降させていない場合でも最上段すら使えなくなったとき、安全性に懸念があるときになんとか撤去工事は可能なものなのでしょうか。企業のエレベーターではよく保守停止、運用停止して放置をききますが、機械式駐車場の場合でもとりあえず放置が現実的なのか気になっています。設備不良があると撤去にいくらか「追加費用」がかかるとは思いますが、目玉が飛び出るような金額になることはないでしょうか?

特別決議、総会決議済の工事を一部居住者が勝手に業者と話し合いしキャンセル

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

重大な工事(お金がかかっている機械式駐車場撤去)について特別決議を経て総会決議で発注先、金額も全会一致で可決後、その後に実際に工事をしようとしたタイミングで発注内容・仕様が気に入らず総会や理事会・理事長の許可なく工事業者と話して発注を「キャンセル」してしまった居住者がいます。その話し合いに管理会社も同席はしていましたが特に何もできなかった様です。極めて安価に仕事をお願いしようとしており工事の段取りもできており長期に渡り整合してきたので、これ以上の仕様変更延期で、工事はもう引き受けられないと言われており決議された工事が暗礁に乗り上げています。一般的な工事屋さんでは同等の工事を行うには2倍程度のコストがかかりそうで非常に大きな負担が区分所有者全体にのしかかります。キャンセルした居住者は損害賠償をしなくて良いのでしょうか。また、このような行為に違法性はありませんでしょうか?
駐車場利用は抽選ではなく一度利用権を得ると解約まで永遠に使い続けることができるのでコスト負担等を考えても不平等極まりなく、キャンセルした当事者は何十年と使い続けている利用者です。利用したいが利用できないと2年に一回の抽選にするなど訴訟を提起するのも手でしょうか。

集合郵便受箱の部屋番号の配列について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の理事をしています。
改修を予定している集合郵便受箱の部屋番号の配列を教えていただけないでしょうか。

8階建てのマンションで、3部屋/階、計24個の集合郵便受箱を考えており、
設置スペースの関係から、横6個×縦4個の配置計画で進めています。
(便宜上、3部屋/階していますが、24個に管理事務室用も含まれています)
左下から横に101・・203、または左上から横に101・・203、
もしくは、左下から横に101、102、103、501、502、503
など、細かい話ですが悩んでいます。。。

現在の配列は横5個×縦5個です。

皆様のマンションの集合郵便受箱の部屋番号はどのような順番で設置されていますでしょうか。理想的な配列の番号でも構いません。

よろしくお願いします。

細則の制定手続きについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕委員会設置規則の制定手続きについてお伺いします。

当マンションでは、以前からの懸案であった大規模修繕を行うにあたり、とり急ぎその検討を行う修繕委員会を発足させることになり、先般の総会で、大規模修繕委員会設置規則の改正議案が提出されました。

ところが、内容がかなり稚拙で相矛盾する条文も多く、思わず頭を抱えてしまうような基本的な誤認もあって、反対する住民もいて結構な議論にはなったのですが、
最後には立案者である議長(理事長)が押し切るような形で賛成にもっていってしまいました。

後日、ある住民が気付いたことには、先の総会では修繕委員会設置規則の「改正」議案だったが、これまでそんな規則あったっけということになり、
管理会社に聞いてみると、当マンションには修繕委員会設置規則は存在しておらず、あくまでも先の総会では「新規制定」の議案だとのことでした。

どうやら、理事長が管理会社からもらったサンプルを本物と誤認し、自分で修正を入れたことで「改正」したつもりになり、改正議案として提案していたことが判明しました。
管理会社も、理事長の意向で、この議案に関しては一切関与させてもらえなかったとのことで、そういえば総会でもこの議案に関しては席を外すよう指示されていました。

そこで質問ですが、
本来、「制定について」とする議案を、「改正について」と銘打って提案し、賛成された場合、
新規制定の効力はあるんでしょうか。


理事長代行契約への注意点を教えて

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年総600戸余の大規模マンション。
マンション管理士がコンサルタントしています。
過日の理事会でこのマンション管理士が「理事長代理業をさせよ」と迫っていると聞き、資料を入手しました。
この種の聞きなれない業務委託には、長所もあれば短所もあることを経験から感じています。かなり強引に押し付けているようですが、理事長代理業務委託の短所(リスク)は隠されたままです。
理事長代理委託で注意しなければならないことを教えてください。

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〜 トップ10 〜

管理会社が臨時総会の議案の内容に一切関知しない、というのは普通の事ですか?

理事会の解体を求める組合員より臨時総会が招集されましたが、その議案が ・自主運用会計の収支報告書に現金欄と預金残高欄があるにも関わらす、「現金が通帳に入金されておらす、不透明。理事・監事の怠慢」 ・よって5年に遡って役員報酬の返還を求める(←無効ですよね?) 等々、よく分からない議案沢山で、当然、管理会社が指導してくれるものかと思っていたら 「印刷・配布のみが我々の仕事で、議案の内容には一切関知しない」のだそうです。 釈然としません。 ご助言、お願いいたします。

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たけのり さん

輪番制の理事での辞退者への対応

5年前に、輪番制の理事として受け持ちが決まった組合員が、総会から一度も出席せず、事情を聞いても出来ないとのことから数ヶ月後に後任を選出して対応しました。そのことから、理由もなく理事就任を辞退した組合員には、理事報酬(年額)を負担金として徴収するような規約改正をして現在に至り、一定順調にきてます。ただ、病気や障がい、高齢者などは負担金なしにパスしてましたが、申請があれば許可せざるを得ないことから、どんな理由であれ、輪番制の理事就任は組合員の義務であることを前提に負担金を取ろうと次回の総会に向けて検討してますが、ちょっと気になることがあります。国土交通省の標準管理規約第36条の2の欠格事項ですが、この内容も含めて負担金を取ろうと考えてますが、支障はありませんか?

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コバ さん

ポストの開錠番号

理事長が開錠番号の控えを持っている事を理由に、ポストの全ダイヤル錠交換(35個25万)を求められています。 控えは本来はどう扱うべきなんですか? 管理人さんや管理会社が保管? それともそもそも控えは持たない? 細かな質問ですみません。

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たけのり さん

駐車場(専有部分)の転貸について

駐車場が専有部分で登記されています。外部への貸し出しも可能な規約となっております。管理組合としては外部貸しで、転貸され、 だれが借りているのか、わからないという状況にはしたくないのですが、専有部分を転貸不可と契約内容に制限をつける規約変更は問題ないのでしょうか?

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かめ さん

登記事項証明書

正確な所有者による総会の開催を求めて、理事長が、登記事項証明書を取り、管理会社に送付したところ、「プライバシーの問題に差し障る」と受け取りを拒否されたそうですが、そういうものなのですか?

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たけのり さん

議事録の全戸配布、押印捺印のページも配布していますか?

理事会や総会の議事録を全戸に配布されているマンションでは、理事長などの押印捺印のページも含めて全戸に配布していますか? それとも押印捺印のページは配布物に含めないですか? 公にしていいものなのか判断がつかないので皆さんのところではどうしてるのかお伺いしたいです

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まり さん

理事長と会計

理事長と会計担当理事の兼任は可能ですか?

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たけのり さん

2年前に承認された理事会細則

『理事が事情により理事会に出席できない場合、代理人による出席者がいない場合で且つ、理事会の議事が事前に理事に通知されている場合に限り、理事長は理事会に参加できない理事の申し出により、その理事が出席したものとみなし会議の定足数を加えるものとする。但し、その場合、当該理事に議決権はないものとする。』          意味、わかりますか? 管理会社のフロントが作成しました。 議題や議案でなく「議事」の事前通知です。 実際は、欠席しても、出席取扱い行使書に名前を書いておくだけで、出席となります。 なぜか、監事も出してます。(笑) 理事9人ですが、来たのは3人ってことも。 理事会決議も結局、何人で決するのか不明です。 この条文、細則として成立すると思われますか?

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みなちやん さん

早朝の足音

毎朝決まって、5時30分から始まる足音(かかと歩き)に悩まされ続けています。管理会社に相談しましたが、個別事項(?)であるため、個人で対応するように言われました。上か下か両隣か、とは思いますが確信は持てません。 そこで、注意喚起の掲示を求めましたが、「早朝・深夜は静かに、という掲示を恒常的に行っているので、時間を限定しての掲示は、5時半以外を肯定する形になるので出来ません」、また「理事長との話し合いで、エレベーター点検等の全体案件以外は掲示の対象としないと決まりました」ととも言われました。なお、理事会で議決は取られていません。 このような場合、どのような解決方法が考えられますでしょうか?

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おはぎ さん

EV充電設備の決議方法

前期まで理事会役員をしていた者です。 来客用駐車場へEV普通充電設備の導入を検討し、総会では以下の理由から普通決議で決議することにしていました。 ◆EV 普通充電設備の設置はマンション駆体に大きな変更を与えず、共用部分の軽微な変更に相当するもので、細則の改訂で対応可能と判断。 ◆来客用駐車場の増改築工事は行わないので附帯施設の形状変更は無し。 ◆設置費用は、国と東京都の補助金により賄うことを前提とし、管理組合の出費は最小限に抑えられる。 ◆EV充電設備の運用は、受益者負担とすることで利用しない住民負担は無し。 ◆EV 充電設備により、マンションとしての資産価値が向上することが予想される。 ◆EV 充電設備により、将来的に大規模停電が起こった場合の防災対策として活用することが期待でき、全区分所有者にメリットがあると判断した。 しかしながら、総会2週間前に臨時招集した理事会の場において、管理会社から「本件は管理規約の別表に追記される事案のため、特別決議が妥当」という報告を受け、その場でそれを審議する時間もなく、結果的には70%以上の決議を得ながら特別決議の要件(75%)を超えることができずに否決されました。 総会後も何故、本件が特別決議にされたのか納得ができず、特別決議とした根拠をフロントマンへ質問しましたが、総会が1ヶ月以上経過してから次のような見解を示しました。 ① 電気自動車充電設備をどの程度の区分所有者様が利用するのか現時点では不明 ② 来客用駐車スペース兼充電スペースとなることにより、来客用駐車スペース利用者へ相応の影響を及ぼすことが予想される。 ③ 電気自動車充電設備をこの時点で導入をする必要があるのかについて、意見が分かれると予想される。 ということですが、これでは納得できません。 また現在の理事会も、管理会社の言い分を鵜呑みにして、対応には非常に消極的です。 そこで次のようなことを相談したいのです。 管理会社の対応は、論点すり替えと、顧問弁護士の判断を仰いでいるという回答ばかりで、未だに明確な根拠も一切示してくれません。 理事会もEV充電設備に反対派が多いためか、こちらが提出した管理会社への質問と要望事項なども受け入れてもらえていません。 こうした管理会社も理事会も対応を拒まれた場合、区分所有者としてはどう対処すればいいでしょうか?

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