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大規模修繕 設計管理業務の金額目安

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。
今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。
金額は約600万円です。

戸数約600戸で4棟の団地型です。
ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。

過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

防災委員会予算

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会運営費という名目で予算化。一般の定義では、理事会の諮問に対して、調査や検討に要する費用と言うようです。ただし、マンション居住者の安全のための防災備品購入にも使うことは可能でしょうか。全戸配布するもので、アンケート作成を要するような感震ブレーカー購入等は理事会に上程し、理事会予算への組み入れします。それ以外の防災備品、例えばポータブル電源、ソラーパネル等です。

大規模修繕工事費の国交省と住宅金融支援機構長期修繕ナビと積算資料ポケット版の違い

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。  当方築12年の64世帯マンションで大型改修工事は築15年目で予定しています。管理会社は三菱系でろそろ劣化診断を行う必要あり、合わせて大凡の戸あたりの工事費用を聞くと当社では大規模修繕工事費に関する統計的なデータが無く回答出来ないとの事で、かわりに住宅金融支援機構の長期修繕ナビによる試算費用の案内を受けました、その金額がCIP社からお聞きしてました積算資料ポケット版のものに比較し高額であるのと、更に2018年に発表された国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の金額とも大きく乖離しており、どれが目安なのか判断しかねております。
今回管理会社が試算した金額が現在の積立金額とほぼ一致しており不自然にも見えます。 わかられる範囲で結構ですのでご回答頂ければ幸いかと存じます、何卒宜しくお願い致します。  
管理会社より案内のページ https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html 
国土交通省のページ  https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

議決権行使書が偽造された?

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある知り合いから聞いた話を聞いて下さい。

機械式駐車場が古くなり、取り壊そうと理事会でまとまり、総会に掛けたところ、取り壊しに反対多数で否決されたとのことです。ここは(居住52戸、外部50戸)で、駐車場を存続した場合、各戸1000円の修繕積立金がUPするにも関わらず、外部さんの反対の票がだいぶ多かったとのこと。外部さんは自分が停めるわけでもないし、積立金は上がるしでとても現状維持に票を入れたとは信じがたいと。

居住者52戸中の票の内訳は、取り壊し賛成が23戸、反対が19戸(主に車契約者)、他は欠席。(居住者は、ほぼ総会にて挙手)

この知り合いのマンションは、理事さんも忙しく外部所有者への総会の案内は管理会社が行い、返信も管理会社着で封の開封、票の取りまとめも事前に済ませ、総会当日にエクセルでA4一枚にした名簿に〇×が付いた表を用意。まさかとは思いますが、管理会社側での議決権行使書の偽造などあり得ますでしょうか?

ここの理事会での話で、管理会社側は「駐車料金を少し値上げすればまだもつ、都の条例で居住者の〇〇%分の駐車場を確保しておかないといけない」と、取り壊しに難癖を付けてきたらしいです。
その機械式駐車場のメンテを請け負っているのが、管理会社直系の設備会社で、仕事を回せなくなるのが困るからと推測したと、知り合い理事は勘繰っておりましたが…
外部さんの電話番号も管理会社任せで、組合側としては裏取りなどもしにくかったようです。

私も都内で約110戸の理事をしております。(居住65戸、外部45戸)と外部さんが多いマンションです。このような偽造?疑惑は本当にあるのでしょうか?もちろん外部さんが本当に〇を付けた、よく読まずに〇にした、一概に偽造とも言えませんが。

当方も総会の案内、開封、票の取りまとめも組合側で一括でやればいいのですが、非居住者が多く今まで管理会社に任せていました。これから管理会社に利があるような決議案件は、組合側でやらねばということですかね? 特に修繕積立金の値上げなど、外部さんの賛成票(管理会社取りまとめ)が不思議にも多く可決したという話も聞きます。修繕費が潤沢にあるほうが管理会社は将来の自分のとこの売上になるからそうした?と勘繰ってしまいます。考えすぎでしょうか? 皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

330%値上げ 修繕積立金

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに330%の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。

対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか?

https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。

大規模修繕について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。
先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。
その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。
現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです)
国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。

また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。
やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。

長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。
11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。
11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。

当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。
理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、
工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいという人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。)

この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。
管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。

また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

管理会社の担当者が規約改定の阻止をしています

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。理事会で議論をして、管理組合の役員、組合員の
85%が規約の改正を望んでいるにも関わらず、管理会社の担当者が、阻止をします。そんな権限が、管理会社担当者にあるとは思えません。
曖昧な表現の規約の一部を、具体的なものに書き換えたいだけなのに、「僕の運用の考えの方が、良いと思います」と言い出し、阻止します。
その運用方法は、全員が反対です。
理事会では、規約の改正部分の文章は、すでに話し合っています。
次回の理事会で、臨時総会の議題(一部の規約の改正)をあげて、招集したいだけなのですが、それを阻止します。
次回の理事会で、理事長が発動して、理事長以外の役員が100%挙手して賛成ならば、臨時総会は招集できますか?

大規模修繕工事着工までの流れ

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事会にて大規模修繕工事について検討しております。
大規模修繕工事における総会決議なのですが、どのタイミングで必要になるのでしょうか?
(施工方法の決定、請負契約の締結、工事対象部位の決定、予算等)

理事長不在と代理

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、新期の役員の互選がありました。
くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。
副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。
前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。
次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

理事会の書面決議

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

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オーケー さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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Sukai さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

管理人による見回りの頻度は?ベストな頻度は?

マンション住民の方、皆さんのマンションでは管理人さんはどれくらいの頻度で見回りをしていますか?1日何回、週に何回でもいいので頻度を教えてください マンション管理士さん、管理士さんから見て、管理人の見回りの頻度はどれくらいがベストだと思われますか? 見回りの頻度を増やして欲しいのですが、どれくらいが普通なのかわからないので教えて頂けると助かります

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ひつじ さん

管理費会計の収支計算書と収支予算書について

決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です) ①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか? ②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか? ③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします) 訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。 よろしくお願いいたします。

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