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機械式駐車場を3段式から2段式とする提案は特別決議ですか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とする提案を普通決議で総会に提出しました。
ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、「コンメンタール マンション標準管理規約」にも機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」と明記されているとの事です。
上記の発言で総会は大混乱となりましたが、総会では賛成多数で「普通決議」で決議はしましたところ、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。
ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が「特別決議」で決議されるべき議案であるのか否かを教えてください。

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です
当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目
機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置
マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出
2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施
その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり
機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明
先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。
本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか?
仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか?
仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか?
同じような裁判判例はありますでしょうか?

機械式駐車場の電装部品交換

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。
以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。

電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。
電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。
交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。
お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。

①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか?
②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?)
③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

長期修繕積立金の見直し(修繕委員)

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、お世話になっています。m(__)m
築6年目、150超住戸と商業施設1つの、複合型タワーマンションです。
22階建て、内廊下でもないので、私的には「なんちゃってタワマン」と思っていますが、大規模修繕となったら大変だろうな・・と心配です。

分譲時にいただいた計画表では、次期(7期)に修繕積立金が上がることになっています。
具体的な数字をご覧ください。m(__)m
※月額です。
1~6年  住宅合計 ㎡単価77.3円
      商業施設合計 ㎡単価47.5円
      合計 ㎡単価72.8円
7~12年  住宅合計 ㎡単価170.9円
     商業施設合計 ㎡単価111.0円
      合計 ㎡単価161.7円
13 ~18年 住宅合計 ㎡単価212.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価198.7円
19~24年  住宅合計 ㎡単価235.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価218.2円
25~30年  住宅合計 ㎡単価280.9円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価256.3円
13229.96㎡のうち、商業施設は2033.32㎡です。

「修繕委員」に就任したのは3名です。
修繕委員が理事会に「1名、修繕委員に就任して欲しい」と申し入れたところ、「理事は兼務しない。建物担当理事が打ち合わせには出席する。」・・と決まったようです。
管理組合の役員は理事7名、監事1名体制で、どのような役職があるかさえ知らされていませんが、おそらく建物担当1名、町内会担当は2名だと思います。あとは何かな?

管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約。これまでの会計処理を考えると、外部専門家にご依頼した方が安心?という気はいたします。
当該計画案作成の他、何をするにも費用がかかりますが、細則を定めた方がいいのでしょうか。
皆様のマンションでは、長期修繕積立金の見直しに際し、専門委員会を設置されましたか?
任期、広報等、どのようにされていましたか?
お気づきの点、ご教示いただけることがございましたら、よろしくお願いします。m(__)m

総会決議事項と思うが、どうかをお尋ねします。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事で、総会の決議を経てコンサル会社が決定して、進めているが、新理事会が突然コンサル会社に解約通知書を出すと組合員通知してきた。 解約は、総会に諮って決めるものと思っているが、理事会独自で通知書を出すことができるのかとの疑問を持っています。どうかお教え願います。

暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の2第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の4点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条(反社会的勢力の排除)及び第10条第3・4項(契約の解除)で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の2と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

街路灯漏電 配線交換工事 談合疑い

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築20年のマンションです。
3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。

公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯20本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。

春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施  のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。
が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事  まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置 管理会社に確認した所 相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥
完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が

これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。

ちなみに大手の三です。

理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか 考えたりしています。

マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費(支出)
14億円

2051年までに入ってくるであろう予算(収入)
11億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか?

なぜ、今までわからなかったのか?責任はどこにあるのか?問い詰めることはできるのか(訴訟なども)?
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか?

ご教示いただけますと幸いです。

大規模修繕工事の仕様書について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

再来年に大規模修繕工事が計画されております、マンション内のアンケート等で
改良案、共用部でそれぞれが修繕を希望する事案の集計をしてある程度の仕様書を
作成した方が良いのでは無いかと思いますが、詳細な仕様書を作成されているでしょうか? 

機械式駐車場は電動式と油圧式どちらが安全?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、機械式駐車場の更新時期にきています。現在は油圧式の昇降型の機械式駐車場を用いてます。機械式駐車場を更新するに当たり、安全基準が見直されて色々な機器か増えました。
機械式駐車場でハード的な事故(パレットの落下)は、油圧式より電動式の方が多く、油圧式の方が安全な気がします。
そうした場合、次回も油圧式を選定した方良いのか悩みます。詳し方がいらっしゃたらアドバイスお願い致します。

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理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

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サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

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TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

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J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

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sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

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すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

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カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

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gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

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サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

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うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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