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大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された1棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション(3階から10階)の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに1階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店53:住宅47です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店20:住宅80で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても10階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか?

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

通年コンサルタント業務委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築20年の小規模マンション(19戸)の理事長をしてます。初めての大規模修繕は昨年(2018年)実施しました。今後、色々と共用部修繕工事や各個人でリフォームなどが予定されてます。そこで理事会として専門知識について助言してもらうコンサルタントと契約しようと考えてます。通年契約で契約しようと考えますが、契約する前に考慮する注意点や、このようなコンサル契約書のひな形があれば教えてください。どうぞ宜しくお願いいたします。ダンカイ世代

駐輪場使用料の管理会社当座口座への振込み

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前から、駐輪使用料の振込みに関するトラブルがあり、理事長に対して管理組合口座の通帳開示を要求してきました。閲覧請求を提出しても、無視され続けてきました。先日の総会で、理事長の誠実義務違反を理由に管理組合口座一般会計口座の通帳開示を直ちに行うよう問い詰めたところ、理事長は総会の場で一般会計口座の通帳データを提出しました。総会後に新役員達で中身を調べたら、問題の駐輪場使用料の振込みデータは存在しませんでした。翌日、新監事が管理会社に問い合わせると、今度の駐輪場使用料は、管理組合当座口座に振り込んでほしいとの回答あり。今まで管理会社の当座口座は我々理事に対しては知らされておらず(決算報告書にも当座口座での預かり金の記載なし)、管理会社がとった今回の対応に不信感が増すばかりです。当然、駐輪使用料細則に基づき、管理会社に確認を行う予定です。
ほかの雑収入は管理組合の一般会計口座に振り込まれているので、当然駐輪場使用料も管理組合口座一般会計への振込みになるのが当然かと思います。
何か我々の知らない裏側で、会計処理が行われているのでしょうか?

議事録の件です。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

臨時総会の場で、一部の理事と出席者から議事録は第3者目線で管理会社に作成していただきたいとの強い意見が出ました。
以前は管理会社が作成して、それを議長・出席理事2名の3名が内容確認して署名してましたが、新しい理事長になってからは副理事長が作成しています。
現理事長は過去に管理会社へ自分の意向に沿った内容に書き直せと偽証した経緯、副理事作成になってからは自分帯に都合の良い内容と表現ばかりになったことへの抗議の意味もあったためです。
理事長は「議事録は議長である理事長が作るものです。管理会社はお手伝いさんです。理事長がみとめれば議事録です。」と言い張り、その後、議事録とともに〔議事録は議長が作成する〕〔管理会社への委託業務には総会などの補助〕という資料を添付してきました。
①副理事長は、議長でも理事長でもないので理屈に合わないですが、副理事長は理事長と一心同体なのですか?
②理事長が認めれば嘘もまことですか?また署名する2名はめくらサインでいいのですか?

どうぞ、よろしくお願いします。

銀行口座の件です

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費収納口座・管理費保管口座・修繕積立保管口座と3口座あり、管理費の収納と保管は同じ銀行、修繕保管口座は別の銀行になっていましたが、管理会会社が変わったことで出納方法も変わり、管理費保管口座は使用しなくなったそうです。
そこで、振替手数料864円を節約するために、異なる銀行の修繕積立保管口座を止めて、使用しなくなった管理費保管口座を修繕保管にすることを管理会社から提案されたそうです。
理事長からは「受けたいと思います」と文書回覧で理事の承認を求められましたが、その提案書には宛先どころか差出人もなく、また添付されてた出納フロー図も以前の管理会社のものだけでした。
本当に管理会社からの提案なのか疑問だったので回覧を止めて、臨時総会の場で質問したころ回答されず、また差出人のない資料が配布されました。

①差出人のない得体のしれない提案書を認めろとは一般的なのでしょうか?
②回覧はストップしていたので理事の承認印はないはずですが、すでに口座変更はしたようです。それって独断専行では?
③以前に高架水槽交換で断水機関が1日短いという理由だけで250万差もある高額な業者に発注しました。月々864円、年間にしても1万余り。そのような節約よりももっと検討すべきものがあるのではと意見したところ、にらみつけられました。おかしなことを言ってますか?

どうぞ、よろしくお願いします。

臨時総会が必要なのでしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。

理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。

理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。

このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか?

理事長が管理組合口座名義を自分の名義に変更

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前期に、駐輪使用料が副理事長の個人口座に入金され、管理組合口座に振り込まれた件があったため、約半年以上前から、現理事長に通帳開示を要求している。今年の1月に、理事長は管理会社宛てに当組合名義の銀行預金通帳及びATMカード等の提出要望書のドラフトまで作成し、通帳開示を要求している私達に3人提示してきたが、その後の報告は一切なし。
7月上旬に3人の理事の連名で閲覧請求を配達証明で送るも不在で戻ってきた(特定記録でも送付)。
理事長の2月中旬のメールでは、決算報告に関わる通帳のデータを調べるため、管理組合口座を理事長名義に変更したとの報告があった。以下のとおり。
「名義が切り替われば通帳、入出金に関わるデータの入手は可能となりますので、受領 次第お二人に回しますので精査頂ければ幸いです」
しかし、その後、一切報告なし。
何故、管理組合口座名義を個人名義に変える必要があるのでしょうか?
管理組合口座名義では通帳開示ができなのでしょうか?
アドバイスいただければ幸いです。




総会での役員改選

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前回の理事会で、次期理事に5名立候補し、総会開催資料の議案書に、そのうち4名(現体制に不満のある)の名前が記載されています。立候補を取り下げた残り1名は現理事長でした。
質問は、この議案が否決された場合、役員選出は本総会で行うのでしょうか?
それとも、前期の役員が続投になるのでしょうか?




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修繕積立金が3倍に値上げです

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。 入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。 ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。 この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います? また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います? 以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?

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福井 さん

総会での採決について

【背景】 総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。 過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。 【質問内容】 そこで 「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています) といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。 よろしくお願いいたします。 追記です 過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。 現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。 総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。 国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

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seisei さん

長期修繕計画の見直しについて

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。 先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。 住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。 理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。 この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

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さくら さん

役員の立候補は否認出来るのでしょうか?

管理組合役員は立候補制で定員に満たない場合は輪番制です。 役員定数は10名で任期2年でなので、毎年度5名が交代します。 通常は立候補者はいませんが、今年度は3名の立候補がありました。 その内の1名はクレーマーで問題があるので否認する事で通知したら、 総会で否認された当人が「否認は不当」で議案は無効と主張し、 6名の新任候補者(3名輪番、3名立候補)で選挙するよう要求してきました。 議案は10名の役員全体の可否の採決であり個々の選挙は無いと言うと、 否認された当人が選挙の実施を主張し議長の交代を要求してきました。 総会出席の約7割が賛成でしたので議長が交代との流れになりましたが、 理事会側は議長解任は無効と主張し大混乱となり結局総会が流れました。 この様な場合は理事会としてどのように対応すればよいのでしょうか? また否認されたクレーマーの方は提訴すれば役員になれるのでしょう?

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TUMI さん

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓  契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。 電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。 つまり電気代が二口に分かれて請求されています。 低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。 電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか? そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか? そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。 電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。 他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。 因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。 ご教示よろしく御願いします。

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三毛猫 さん

議事録の件です。

臨時総会の場で、一部の理事と出席者から議事録は第3者目線で管理会社に作成していただきたいとの強い意見が出ました。 以前は管理会社が作成して、それを議長・出席理事2名の3名が内容確認して署名してましたが、新しい理事長になってからは副理事長が作成しています。 現理事長は過去に管理会社へ自分の意向に沿った内容に書き直せと偽証した経緯、副理事作成になってからは自分帯に都合の良い内容と表現ばかりになったことへの抗議の意味もあったためです。 理事長は「議事録は議長である理事長が作るものです。管理会社はお手伝いさんです。理事長がみとめれば議事録です。」と言い張り、その後、議事録とともに〔議事録は議長が作成する〕〔管理会社への委託業務には総会などの補助〕という資料を添付してきました。 ①副理事長は、議長でも理事長でもないので理屈に合わないですが、副理事長は理事長と一心同体なのですか? ②理事長が認めれば嘘もまことですか?また署名する2名はめくらサインでいいのですか? どうぞ、よろしくお願いします。

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エシール さん

理事会傍聴制度について

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。 実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。 もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、 傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を 取るという方法が良いかと思います。 なお、議長の指示に従うという規定の前に、 あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、 誓約書に記載しておく方が無難と考えます。 理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

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sen さん

最高裁の判決について

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。 数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。 「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。  一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。  今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」 上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。 https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1 https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所 もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

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Tamagawa さん

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。 それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。 ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。 「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】 なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。 結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。 最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。 上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。 私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

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ブーリン さん

無断放置自転車の対応

玄関前の共有部分に無断で自転車を置いている居住者に駐輪場か占有部分に移動をお願いしていますが、邪魔になる場所じゃないからいいだろう、と聞き入れてくれません。7世帯の自主管理マンションなのですが、管理組合での話し合いの結果、こちらで撤去して撤去費用を後日請求することと(自転車放置の居住者6世帯の話し合い)決定しましたが、法的に問題があればご指摘ください。 よろしくおねがいします。

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ヤマケン さん

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1200GS さん