みんなの管理組合

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電子ブレーカーの意義について

大規模修繕工事

その他

6~7年前に節電目的で電子ブレーカーを導入しました。
当時はLEDの初期費用がまだ高く、一括受電は全員の合意が必要など、他の節電手段のハードルが高かったので、比較的容易に導入できる電子ブレーカーを選択しました。
導入後、毎月648円の電子ブレーカー保守費がずっと発生し続けているのが気になっています。

その後、値段がこなれてきた頃にLED化をし、電力の自由化に伴ってより有利な条件の電力会社へ変更したところ、その電気代削減効果は顕著です。

電力環境の変化があっても電子ブレーカーは継続している、他の節電手段に切り替えて廃止している、等の情報がありましたらお教え下さい。よろしくお願いします。

民泊と不動産賃貸との線引きは?

その他

大規模修繕工事

ビジネスとして行う民泊と、ビジネス以外の民泊は、どのような違いがあるのでしょうか?

個人のオーナーがマンションの一室を住宅用に賃貸する場合、一般的には2年契約ですが実際はもっと短くなる場合もあると思います。(賃借人は1カ月前に連絡すれば中途解約できるので。)
民泊との線引きはどこにあるのでしょうか?

民泊を禁止する規約が、適用される場合とされない場合があればお教えください。
過去に民泊サイトで集客をしている部屋のオーナーに注意勧告をしたところ「友人に貸している。その友人が誰に転貸しているかは知らない。」と弁明されたことがあります。

屋上の断熱工事の実施について

大規模修繕工事

1970年築(48年目)の10階建ての400戸の分譲マンションで、5年前の大規模修繕工事にて、屋上防水工事(10年保証)を実施済み。5年アフター点検も実施済みです。(未だ5年保証期間が残っている状況。)
ここで、質問です。10階(最上階)は、分譲時屋上の断熱対策をしていないため、夏場、10階が非常に高温になるため、「屋上断熱工事」を3000万円にて、今期実施ずる旨の予算を総会で計上しました。
3年前にも、屋上断熱の議論があったらしいのですが、「断熱工事」は、「防水工事」と違い11階の住民のためだけの工事であるため、修繕積立金からの支出は衡平性を欠くとのことで、反対者が多く出たとのこと。一方で、超高齢化した10階の住民は夏場の高温のため、住環境が劣悪となり、一刻も早く(断熱)対応してほしいとの意見です。
管理組合として、屋上の「断熱工事」を進めていくべきなのでしょうか。
10階の区分所有者個人の問題なのか。管理組合の問題なのか。判断に迷っています。ご意見頂きますようお願いします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

相続人全員が相続放棄の手続きをしたため、
相続財産管理人を選任をする予定なのですが、

臨時総会の議案書に「○○○号室の清掃費用と相続財産管理人の報酬として100万円を予納をいたしますので、相続財産管理人を選任し○○○号室の処分を行うこと及び積立金を取り崩し予納することをご承認ください」と書いてあります。

そこで疑問なのは、清掃費用とは通常相続財産管理人の費用とは別に発生するものなのでしょうか?
そもそも清掃とは誰が行い(相続財産管理人の業務範疇なのか)、
不用品などはどのように処分されるのでしょうか?

わからないので、教えていただけないでしょうか?


マンションの書類の保管方法について

大規模修繕工事

マンションの書類の保管方法について悩んでいます。
私のマンションは築20年を超え、書類がかさんできました。
例えば…
・新築の図面
・総会書類や議事録
・毎月の定期報告
・マンションの検査報告書(消防や設備点検などなど)
・理事会の議事録
などなどなどなど…。
今は管理室の書棚に入れてありますが、そのう棚が満杯になることは間違いありません(-_-;)
理事会の議事録や規約などデータ化した書類もあって、管理ができていないのが実情です。『データはホームページで一覧が見れるといいね~」なんて理事会では話してますが、どこにお願いしたら費用がかさまずに管理ができるかアイデアもなく頓挫しています。ちなみに管理会社は「困りますね~」なんて他人事です…。
皆さんのマンションではどうやっていますか?また専門家の先生のアドバイスなどありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

マンションの管理費・修繕積立金が滞納されています。
区分所有者が亡くなり、親族全てが相続放棄しているため、相続財産管理人選任を選任する予定です。

そこで質問ですが、
1、司法書士・弁護士では、どのように仕事内容の差が出てくるのか?
得て不得手があるのか?
能力・金額的に差などあるのか?
現在、弁護士に相続者がいるか調査し、親族全てが相続放棄してことがわかり、今後の対応を進めようとしています。

2、負債者が多数いるとして、売却した資産が負債に割り当てられるのは、申し立てを行う管理組合のみになるのか?例えば固定資産税や電気会社・ガス会社・水道会社などにも債務があると思いますが、それらに対しても売却した資産は同時に割り当てられるのでしょうか?債権者自体が個々で債務がありますと申請を行わないと債務状態がわからないものなのでしょうか?
管理組合としては相続財産管理人選任し、競売を行ったうえで、
競売の売却資産で負債及び相続財産管理人費用を賄えれば、余剰金を国庫に返納。
競売の売却資産で相続財産管理人費用を含む負債を賄えなければ、超過分を競売のオーナーから支払ってもらうことになるという解釈で正しいのでしょうか?

3、もしもこのまま放置されたらどうなるのか?
相続財産管理人選任をし、競売にかけないと、負債が永久に溜まりっぱなしになる為、負債を回収できる・できないは置いておいて、支払い主がいない以上、管理組合として放置する選択肢は一切ないということで良いでしょうか?
それ以外の対処法(手段)はないということで宜しいのでしょうか?


専門家の方からのアドバイス募集しています。




総会に出席する意義について

管理組合の運営

大規模修繕工事

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

宅配ボックスを変更したい

大規模修繕工事

マンションに設置されている宅配ボックスを変更したいと検討中です。
今のボックスはダイヤルで開錠する方式で防犯上問題があったり、長期間ボックスを使用していても誰が使用しているかわからなかったりします。
お勧めの宅配ボックスがあれば教えてください。
また皆さまのマンションでお使いの宅配ボックスはどんなのをお使いなのでしょうか?
使い勝手や便利だと感じる点(逆に残念だと感じる点も)など実際の使用感を教えて頂けましたらうれしいです(^^♪

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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