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植栽管理業者の変更は総会決議か理事会決議か

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この度、植栽の維持管理のレベルを上げたいので植栽業者を変更したいのですが、総会決議が必要か、理事会決議で良いのか迷っています。

専有部の給水・給湯管から漏水

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築36年になる分譲マンションの区分所有者です。マンション管理組合の副理事長をしております。

通常総会に配布予定の書面を以下に記します。問題が無いか、ご意見をお聞かせください。
↓↓↓
『専有部の給水・給湯管の維持管理責任は区分所有者にあります。

専有部の給水・給湯管から漏水があった場合は、下階に多大な迷惑が掛かります。

漏水を起こした部屋の区分所有者が主体となって、原因を突きとめ、修理業者の手配をしなくてはなりません。

管理組合や管理会社が行うのはアドバイス程度とお考え下さい。

事前に修理業者や専有部の損害保険(区分所有者が加入)などを調べておく必要があるでしょう。【○○○管理組合 管理規約 第□条 (損害保険の項目)】参照

漏水を起こした部屋の区分所有者は、迷惑を掛けた下階の区分所有者や賃借人に対し、誠意を持って対応しなくてはなりません。

繰り返しになりますが、管理組合や管理会社が行うのはアドバイス程度です。漏水を起こした部屋の区分所有者が主体となって動く必要があります。』

【追記】
2020年1月に中古で購入しました。今期は副理事長でしたが、来期は理事長の予定です。

全部で33戸の分譲マンションですが、そのほとんどがワンルームです。区分所有者が実際に住んでいるのは3戸のみで、残りは賃借人が住んでいます。

当方も、自分で住まずに人に貸しています。理事は当方を含めて4名で、通常総会の出席者も4名(理事会と同じメンバー)です。

管理組合が、水濡れ原因調査費用特約や個人賠償特約が付帯したマンション保険に加入しています。あくまでも共用部についての保険です。

居住者への対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。

現在目下大規模修繕工事を実施しており、修繕委員会の委員長を務めております。

皆さまのご意見を伺いたいのですが、大規模修繕工事の居住者への対応についてです。
大規模修繕工事がもう間も無く竣工を迎えるのですが、このコロナ禍もあり在宅勤務をされている一部居住者からweb会議をするから音出し工事をこの時間(酷い時は丸々1日)やらないで欲しいと施工会社に申し入れをして、工事の中断が発生しています。(施工範囲はバルコニー等の専有使用のところもありますが共用部です。)

これまでは先般の雪の影響をはじめとして、天候不良も重なり、またその影響が大きかったので工期延長を理事会と相談して決めましたが、今後もそのような(あくまでも私個人の意見ですが)ワガママを聞いて工期が延長することには納得できません。延長することで、超過費用(足場代や現場事務所賃料など)も発生します。

もちろん我々管理組合や管理会社、施工会社は施工前説明会をコロナ禍でもあったので、対面だけでなくweb会議方式でも開催し、また着工後も工事掲示板を設置して、洗濯干し可否の情報だけでなく、騒音情報や溶剤を使用するので臭気情報等を適宜広報していますし、特に影響のある住戸には個別に連絡事項を都度事前投函していたりしております。

やれることは可能な限りやっていると思っていますが、どこまで居住者の個別事情につき合わないといけないのか?また工期延長は正直したくないので、何か対策があればそちらをご教示頂きたいです。

以上、長文になりましたが、よろしくお願いします。

私どものマンションは地下一階に部屋があります

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っております、冠水の心配があります。
管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下一階の部屋が冠水すると思います。
冠水する場合には部屋の修復費は管理組合負担でしょうか?

防水士シ-ル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

防水シ-ルの保証期間は?

管理組合がモンスター

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。

数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている3世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣 
まず、1. 40代 緻密ではないが知識。
   2. 50代 中身の伴わない意見と感情的な表現
   3. 60代 コバンザメ

高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。


問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。 
名前はないが
〇号棟〇〇室  アンケート未提出 や 一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。


問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。  同様、議事録にて公表。

問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。 モンスター。


この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。

問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。


教えてください。 













第1回目大規模修繕工事の年限について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築後8年目、延床面積1910.95㎡、占有部分25戸のマンションの管理組合の役員をしております。
管理会社から、そろそろ第1回目の大規模修繕工事の検討を始めたい旨の申入れがあり、先方から1回目の工事は法令で築後13年以内に実施することと一般的に解釈されていると言われました。こちらは修繕の周期を規定する法律は存在しないと反論したものの、①建築基準法12条により築後10年を超えた建物は外壁の全面打診調査を義務付けられているが、3年以内に修繕が計画されていれば全面打診調査をしなくてよい。②外壁打診調査は多額の費用がかかるため実施を回避し3年以内に大規模修繕工事を実施する方が得策である、よって結果的に13年以内に大規模修繕工事を実施するように法律が立てつけていると主張してきます。
今年9月改訂の長期修繕計画作成ガイドラインには「大規模修繕の周期は一般的に12~15 年程度」と記載されており、13年を超えて修繕工事を実施しているマンションが多くあることが想像されます。管理会社が言うように法律が13年以内に工事を実施するように求めるなら、13年を超えて工事を実施しているマンションは法律違反ということになってしまいます。しかし、法律違反で罰金など聞いたことがありません。1回目の大規模修繕工事は、管理会社が主張するように法的に築後13年以内に実施しなければならないという説は正しいのでしょうか。皆さんどうなさっているのでしょうか。教えてください。

何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

【続き】

2021年3月に、マンション管理組合の総会が開催されました。その総会に、保険代理店が出席したのですが『ドレイン詰りによる漏水』という報告書を見ているにも関わらず、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

保険代理店の担当者は、『一級建築士の調査費用28万円(税別)に対して、保険会社の鑑定人が、約7万円の査定した』ということを、伝えに来ただけでした。

『9階の内装復旧費が、約48万円掛かった』と言うことを総会で報告し、保険代理店の担当者も聞いていましたが、保険金の支払いについては黙っていました。

この時点では当方も、マンション総合保険から保険金が支払われると、思っていませんでした。保険について素人なので、無理もないでしょう。

今になって『ドレイン詰りによる漏水』が原因なら、管理組合が加入するマンション総合保険で、保険金が支払われることを知りました。

2021年3月の総会で、私たち区分所有者は保険の知識がないなりに『ドレイン詰りによる漏水なので、10階区分所有者が契約している火災保険で、9階の内装復旧費 約48万円を負担してもらえないのか?』などと、真剣に話し合っていました。

その総会に保険代理店が出席し、そばで聞いていながら、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

10階区分所有者が契約している火災保険は、10階専有部に対する保険です。バルコニーは共用部のため、10階の区分所有者が契約している火災保険では、保険金は支払われません。

2021年8月は記録的な大雨でした。報道によると例年の5倍の降水量があったようですが、9階には今のところ漏水被害はありません。

そんぽADRセンターに相談したところ、保険会社に直接、問い合わせるよう言われました。

保険会社に問い合わせたところ、『くい違いがあるようです。すでに保険金は支払われています。その際、示談書に被害者様のご署名と捺印をいただいております』と言われ、示談書の偽造が発覚しました。

何者かが、勝手に示談書に署名

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

何者かが、勝手に示談書に署名、捺印していました。当方は全く身に覚えがありません。筆跡や印鑑を調べるため、保険会社に示談書のコピーを郵送するよう連絡済みです。

これは犯罪ではありませんか?
築36年になる分譲マンションの区分所有者です。10階バルコニーのドレインが詰り、9階専有部分に水濡れ損害がありました。当方が所有する部屋が被害を受けました。

示談書の偽造をしたことは、何の罪として、どこに、どんなふうに訴えたらいいですか?

【詳しい経緯を追記】
マンション管理組合の副理事長をしております。

管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年契約なのですが、この12月に満期を迎えます。この保険には『建物管理賠償責任』の特約と『個人賠償責任補償』の特約があります。

ちなみに、5年前に保険会社と契約した管理組合の理事長は、所有した物件を売却して区分所有者でなくなっており、現在は、当マンションと無関係です。


2020年7月に、9階専有部分に漏水損害が発生しました。当方が被害者です。

2020年9月に、一級建築士による調査を行い、その後、報告書を保険会社に提出しました。

漏水の原因は、10階の区分所有者が清掃を怠ったことによる、10階バルコニーのドレイン詰りでした。外壁などの経年劣化ではありません。

バルコニーは共用部ですが、10階の区分所有者に専有使用権があり、適切な管理を行わなくてはなりません。

管理会社によると『少なくとも4,5年前から、9階の同じ箇所から漏っていた』と言っており、その都度、修理の記録があります。

2020年1月にマンションを購入したので、4,5年前の状況をよく知りませんでした。

9階の漏水箇所付近に、エアコンの冷媒配管、ガス給湯器の給水・給湯管、外壁のひび割れ、換気扇のベンドキャップ、アルミサッシ、バルコニー防水、など、疑わしい箇所が集中している為、的確な漏水原因を掴めないでいたようです。

4,5年前から、管理会社と繋がりのある防水業者が、その都度修理していたようですが、結果的に、見当違いの箇所を修理していました。←【これは、今になって判ったことです】

管理会社の言いなりで、毎回、数十万円の修理費を、管理組合の修繕積立金から支払っていました。



【その2】へ続く

マンションの長期修繕計画書について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

すみません。
何も無知な状態で質問しております。
15年目、39戸のマンション管理組合です。
マンション管理委託会社が作成してくる長期修繕計画書案の内容がかなり杜撰だったので、過去15年分のマンション総会資料等に添付された長期修繕計画案を調べました。そうしたら、マンション管理委託会社が作成したものは、金額を500万円と5,000万円を間違えるような出鱈目な数値であることが判明しました。
そして、現在、マンションの付帯設備で高額な修理が必要となり、修繕積立金が全く足りないことが分かり、住民内で揉めております。
ただ、色々なネット記事を読んでも、「長期修繕計画案に不備があっても、マンション管理委託会社に責任は問えないよ。」となっています。

国土交通省総合政策局不動産業課の文書で
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
があります。
当該文書の中で 「長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)」
と明記されております。

因みに、私のマンションの管理委託契約で、重要事項説明書の内容を確認したところ
基幹業務について、「長期修繕計画書案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは個別の契約とする。」
と明記されております。

これが意味するところは、マンション管理委託会社からすると、「うちはサービスで長期修繕計画書案を作成してあげているのだから、案の内容に不備があったり、金額が出鱈目でも全然問題ない。ちゃんとした長期修繕計画案が欲しいなら、別に契約を結ぶ必要があるよ。高額な修理費が発生しても、うちに責任は問えないよ。こっちは、ちゃんと毎年、マンション総会で管理委託契約の了解を得て、契約もしているから。」
となってしまうのでしょうか?
マンション管理委託会社に責任を問えない根拠は何かあるのでしょうか?
ある弁護士のサイトに上記内容を書き込んだところ、「無謀な裁判です。」と即答されました。
どなたか教えてください。

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