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318件ヒットしました。

管理費会計から修繕積立金への振り替えについて

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

毎月みなさんからいただいた駐車場代の一部(41000円定額)を修繕積立金会計へ振替しています。
これは管理費の収支予算書の中では支出の部に492000円と入れてあるのですが、決算書の中の管理費収支計算書でも、支出の部に492000円と記入すればよいのでしょうか?
実際は修繕積立の口座に移動しているだけなのですが、支出でよいのかどうか迷っております。
初歩的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

議決権行使の区分所有者の数

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に細かくうたっていないのですが。
マンション1号室をABの共有者がいて、その人が2号室もABで購入した場合
WENDYNETでは
1号室を代表をA 2号室をAとしたときは1名
1号室を代表をA 2号室をBとしたときは2名となると書かれていますが

マンション管理センターに確認したところ
各部屋の構成要素で考え1号室も2号室も同じなので1名
議決権行使者はAかBか決めると云われました。

有斐閣の本では単純に
1号がAB  2号がABの場合は1名とあります。
1号がAB  2号がABCの場合は2名と書いてありますから恐らくセンターの考えと同じなのですが どちらが区分所有法上正しいのですか。 

管理人への携帯電話貸与と使用法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。
これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。
理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。
ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、
ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。
その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか?
ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。
長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

鉄部塗装と仮設足場

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画標準様式(国土省監修)などによると、大規模修繕は、12年周期、鉄部塗装は、4年周期となっています。
私のマンション(4棟、10~11階建て、508戸)では、手すりなどの鉄部塗装は5年ごとに、仮設足場を半分かけて、行っています。大規模修繕は、全面足場をかけて、原則15年毎です。
しかし、上記標準によると、4年ごとの鉄部塗装には、仮設足場の計上がありません。
手すりなどの鉄部塗装については、仮設足場をかけないで施工する方法が一般的なのでしょうか?
教えていただければ幸いです。

値上がり対策について

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。

検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。

「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。

今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。

消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。
また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。

また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか?
よろしくお願いします。


エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

保険金請求をした場合の経理処理について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
管理組合が保険金請求を行った場合の経理処理についてお伺いします。
マンションの専有部分で漏水被害がありました。上の階の専有部分でキッチンの給水管が破損したのが原因です。
管理会社が対応し業者に修理の手配をしました。修理費用はいったん管理組合で支払い、その後マンションの損害保険(個人賠償責任特約)を使って
保険金の請求手続きを行いました。まだ保険金は支払われておりません。

このような時、「保険金請求をした」ことを経理処理したほうが良いと思うのですがみなさまの管理組合ではどのように扱われていらっしゃいますか。当方の管理組合では経理処理をしていませんでした。たとえば未収金などの科目で計上すれば請求の事実が決算書にも反映できるので良いと思うのですが。

大規模修繕の相見積もりの取り方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事長をしており、2回目の大規模修繕を予定しています。談合やリベートを防ぎ、公平で透明性の高い工事にしたいと思っています。そこで以下の方法で進めようと考えていますが、いかがでしょうか。

公平で透明性の高い工事にするために、アドバイスや他に実施した方が良いこと、あるいは気をつけなければならない注意点などがあればご教示いただければ幸いです。また費用の面からコンサルは入れないで進める予定です。

■進め方
1.工事範囲の調査は管理会社が行い、金額が空欄の仕様書を作成
2.住民の知り合いなどから施工会社を公募
3.施工会社への見積もり依頼は理事会にて行い管理会社には依頼先の社名は伏せる
4.見積もりは理事長宛に返送依頼
5.見積もりを一斉に開封し、金額の一番低い会社に発注

■公募についての質問
1.見積もり参加企業の条件について、基準が厳しすぎると応募がなく、基準が緩いと工事実績や財務状況に不安のある施工会社が応募して来そうな気がします。一般的な条件があればご教示ください。
2.公募の方法としては住民への紹介しかありません。できれば広く募りたいので、理事会ができる公募の方法はありますでしょうか。管理会社に公募を頼むと、管理会社の縁のある会社からの応募になりそうなため、理事会でできる公募の方法が望ましいと考えております。

以上となります。何卒よろしくお願い申し上げます。

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

国税庁は談合リベートを知ってる?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

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総会での決議手順

総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。 1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか? 1-1. 「できる」場合、   1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは?   2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは? 1-2. 「できない」場合、   1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは?   2. 委任状は議長なので...ん~ 問題ないように思えるかな? 以上、よろしくお願いいたします。

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ひよすけ さん

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について

総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。 新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。 修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。 ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。 理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか?

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白熊 さん

1つの議案に賛成と反対がある場合

いつもお世話になっております。 築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。 先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。 契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。 理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。 私は、 ①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。 ②無料ですが、契約内容が不明な事(期間・解約条件・どこまでが無料なのか等) ③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。 という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。 そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか?

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aka さん

議決権行使書について

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。 私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。 事前の送られてきた出欠票と議決権行使書(1枚で2種記載)に関して 違法と思われる点がありました。 その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で ※賛否の表示がない場合には、議長(管理組合理事長)に委任したものと  みなします。(原文のまま) という一文があります。 通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権 若しくは無効とするのが、適法と考えられます。 棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。 無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。 というのが、合法であり合理的であると考えられます。 その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという 手続きは、違法であると考えます。 具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。 判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示 頂きたいと思います。 宜しくお願い致します。

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トム男 さん

マンション総合保険の漏水調査費について

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。 室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。 管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。 知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。 管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。 一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。 3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。 管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。 別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。 保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。 約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか? 案1) 一級建築士に泣いてもらう 案2)修繕積立金で差額を補てんする 案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

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よしなが さん

大規模修繕工事の法違反

築40年の大型マンションです。 昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。 外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化-塗膜剥離の補修です。 見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。 ● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。 ● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が52000円/㎡というとんでもない金額を提示。 組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。 工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の1000万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。 このような組合運営は不正常というほかありません。 ご教示を願いたいこと。 ● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」19条に違反する行為には当たらないでしょうか。  工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。  事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。 このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。 理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。 なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。 何か良い知恵はないものでしょうか。 よろしくお願いいたします。

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komaiko さん

理事代理人の権限範囲

当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか?また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか?

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オーケー さん

道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。 来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。 (1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。 (2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。 上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。 (1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当  >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。 (2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案  >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。 上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

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青山 さん

個人賠償包括特約のトラップ

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。 総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内(それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所)と読めるのです。 また、この保険適用されない(誤解されていた)時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。 結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

開口部(玄関ドア)の改良工事の決議及び実施について

被災マンション(一部損壊、築33年、10戸)の修繕の決議及び工事方法についてお尋ねします。 2年前、管理組合は、生活に支障がある、早急な修繕が必要として、普通決議により北面の開口部(玄関ドア)の修繕が行われました。 しかし、修繕内容は原状復帰ではなく、玄関ドアの新品への交換という改良工事がが行われました(10戸中6戸を実施)。 また、昨年、マンション北面の修繕工事(外壁)が行われたため、残り4戸のドア交換を管理組合に求めましたが、緊急性がないとの理由で、再度除外され、さらに、今後の計画修繕においても交換は予定しないと明言しました。 なお、これにより改修済みの外壁と、玄関ドア修理済6戸と未修理4戸という、不統一な外観となっています。 この決議・工事は、区分所有法及び管理規約に違反する行為であり、区分所有者の利害の衡平を著しく害していると考えます。仮に追加工事を行う場合でも、余計に費用がかかりますので責任の所在は? また、どのように解決したら望ましいでしょうか。よろしくアドバイス願います。

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