防水士シ-ル

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

防水シ-ルの保証期間は？

• 2021年11月13日

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管理組合がモンスター

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。

数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている３世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣　
まず、1.　40代　緻密ではないが知識。
　　　2.　50代　中身の伴わない意見と感情的な表現
　　　3.　60代　コバンザメ

高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。


問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。　
名前はないが
〇号棟〇〇室　　アンケート未提出　や　一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。


問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。　　同様、議事録にて公表。

問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。　モンスター。


この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。

問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。


教えてください。　

• 2021年11月05日

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第1回目大規模修繕工事の年限について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築後8年目、延床面積1910.95㎡、占有部分25戸のマンションの管理組合の役員をしております。
管理会社から、そろそろ第1回目の大規模修繕工事の検討を始めたい旨の申入れがあり、先方から1回目の工事は法令で築後13年以内に実施することと一般的に解釈されていると言われました。こちらは修繕の周期を規定する法律は存在しないと反論したものの、①建築基準法12条により築後10年を超えた建物は外壁の全面打診調査を義務付けられているが、3年以内に修繕が計画されていれば全面打診調査をしなくてよい。②外壁打診調査は多額の費用がかかるため実施を回避し3年以内に大規模修繕工事を実施する方が得策である、よって結果的に13年以内に大規模修繕工事を実施するように法律が立てつけていると主張してきます。
今年9月改訂の長期修繕計画作成ガイドラインには「大規模修繕の周期は一般的に12～15 年程度」と記載されており、13年を超えて修繕工事を実施しているマンションが多くあることが想像されます。管理会社が言うように法律が13年以内に工事を実施するように求めるなら、13年を超えて工事を実施しているマンションは法律違反ということになってしまいます。しかし、法律違反で罰金など聞いたことがありません。１回目の大規模修繕工事は、管理会社が主張するように法的に築後13年以内に実施しなければならないという説は正しいのでしょうか。皆さんどうなさっているのでしょうか。教えてください。

• 2021年11月04日

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何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

【続き】

2021年3月に、マンション管理組合の総会が開催されました。その総会に、保険代理店が出席したのですが『ドレイン詰りによる漏水』という報告書を見ているにも関わらず、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

保険代理店の担当者は、『一級建築士の調査費用28万円（税別）に対して、保険会社の鑑定人が、約7万円の査定した』ということを、伝えに来ただけでした。

『9階の内装復旧費が、約48万円掛かった』と言うことを総会で報告し、保険代理店の担当者も聞いていましたが、保険金の支払いについては黙っていました。

この時点では当方も、マンション総合保険から保険金が支払われると、思っていませんでした。保険について素人なので、無理もないでしょう。

今になって『ドレイン詰りによる漏水』が原因なら、管理組合が加入するマンション総合保険で、保険金が支払われることを知りました。

2021年3月の総会で、私たち区分所有者は保険の知識がないなりに『ドレイン詰りによる漏水なので、10階区分所有者が契約している火災保険で、9階の内装復旧費 約48万円を負担してもらえないのか？』などと、真剣に話し合っていました。

その総会に保険代理店が出席し、そばで聞いていながら、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

10階区分所有者が契約している火災保険は、10階専有部に対する保険です。バルコニーは共用部のため、10階の区分所有者が契約している火災保険では、保険金は支払われません。

2021年8月は記録的な大雨でした。報道によると例年の5倍の降水量があったようですが、9階には今のところ漏水被害はありません。

そんぽADRセンターに相談したところ、保険会社に直接、問い合わせるよう言われました。

保険会社に問い合わせたところ、『くい違いがあるようです。すでに保険金は支払われています。その際、示談書に被害者様のご署名と捺印をいただいております』と言われ、示談書の偽造が発覚しました。

• 2021年11月01日

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何者かが、勝手に示談書に署名

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

何者かが、勝手に示談書に署名、捺印していました。当方は全く身に覚えがありません。筆跡や印鑑を調べるため、保険会社に示談書のコピーを郵送するよう連絡済みです。

これは犯罪ではありませんか？
築36年になる分譲マンションの区分所有者です。10階バルコニーのドレインが詰り、9階専有部分に水濡れ損害がありました。当方が所有する部屋が被害を受けました。

示談書の偽造をしたことは、何の罪として、どこに、どんなふうに訴えたらいいですか？

【詳しい経緯を追記】
マンション管理組合の副理事長をしております。

管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年契約なのですが、この12月に満期を迎えます。この保険には『建物管理賠償責任』の特約と『個人賠償責任補償』の特約があります。

ちなみに、5年前に保険会社と契約した管理組合の理事長は、所有した物件を売却して区分所有者でなくなっており、現在は、当マンションと無関係です。


2020年7月に、9階専有部分に漏水損害が発生しました。当方が被害者です。

2020年9月に、一級建築士による調査を行い、その後、報告書を保険会社に提出しました。

漏水の原因は、10階の区分所有者が清掃を怠ったことによる、10階バルコニーのドレイン詰りでした。外壁などの経年劣化ではありません。

バルコニーは共用部ですが、10階の区分所有者に専有使用権があり、適切な管理を行わなくてはなりません。

管理会社によると『少なくとも4,5年前から、9階の同じ箇所から漏っていた』と言っており、その都度、修理の記録があります。

2020年1月にマンションを購入したので、4,5年前の状況をよく知りませんでした。

9階の漏水箇所付近に、エアコンの冷媒配管、ガス給湯器の給水・給湯管、外壁のひび割れ、換気扇のベンドキャップ、アルミサッシ、バルコニー防水、など、疑わしい箇所が集中している為、的確な漏水原因を掴めないでいたようです。

4,5年前から、管理会社と繋がりのある防水業者が、その都度修理していたようですが、結果的に、見当違いの箇所を修理していました。←【これは、今になって判ったことです】

管理会社の言いなりで、毎回、数十万円の修理費を、管理組合の修繕積立金から支払っていました。



【その2】へ続く

• 2021年10月31日

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ﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

すみません。
何も無知な状態で質問しております。
15年目、39戸のﾏﾝｼｮﾝ管理組合です。
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成してくる長期修繕計画書案の内容がかなり杜撰だったので、過去15年分のﾏﾝｼｮﾝ総会資料等に添付された長期修繕計画案を調べました。そうしたら、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成したものは、金額を500万円と5,000万円を間違えるような出鱈目な数値であることが判明しました。
そして、現在、ﾏﾝｼｮﾝの付帯設備で高額な修理が必要となり、修繕積立金が全く足りないことが分かり、住民内で揉めております。
ただ、色々なﾈｯﾄ記事を読んでも、「長期修繕計画案に不備があっても、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任は問えないよ。」となっています。

国土交通省総合政策局不動産業課の文書で
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
があります。
当該文書の中で 「長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載（別表第１関係）」
と明記されております。

因みに、私のﾏﾝｼｮﾝの管理委託契約で、重要事項説明書の内容を確認したところ
基幹業務について、「長期修繕計画書案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは個別の契約とする。」
と明記されております。

これが意味するところは、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社からすると、「うちはｻｰﾋﾞｽで長期修繕計画書案を作成してあげているのだから、案の内容に不備があったり、金額が出鱈目でも全然問題ない。ちゃんとした長期修繕計画案が欲しいなら、別に契約を結ぶ必要があるよ。高額な修理費が発生しても、うちに責任は問えないよ。こっちは、ちゃんと毎年、ﾏﾝｼｮﾝ総会で管理委託契約の了解を得て、契約もしているから。」
となってしまうのでしょうか？
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任を問えない根拠は何かあるのでしょうか？
ある弁護士のｻｲﾄに上記内容を書き込んだところ、「無謀な裁判です。」と即答されました。
どなたか教えてください。

• 2021年10月28日

• 6 得した
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機械式駐車場を３段式から２段式とする提案は特別決議ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を３段式から２段式とする提案を普通決議で総会に提出しました。
ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)は「特別決議」が一般的であり、「コンメンタール マンション標準管理規約」にも機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」と明記されているとの事です。
上記の発言で総会は大混乱となりましたが、総会では賛成多数で「普通決議」で決議はしましたところ、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。
ついては、機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)が「特別決議」で決議されるべき議案であるのか否かを教えてください。

• 2021年10月19日

• 23 得した
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ﾏﾝｼｮﾝ管理における機械式駐車場の長期修繕計画のﾄﾗﾌﾞﾙについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

2021年10月現在で、ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事長です
当ﾏﾝｼｮﾝは、39戸で2006年に建設し15年目
機械式駐車場が23台分(３段４棟、３段５棟の２台)設置
ﾏﾝｼｮﾝ管理は、管理委託会社(Ａ)に任せており、建設当初から、Ａよりﾏﾝｼｮﾝ管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出
2018～2019年にかけて機械式の長期停止ﾄﾗﾌﾞﾙがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施
その後、機械式の管理会社(B)→Ａあて「今後、機械式のﾁｪｰﾝ交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり
機械式の高額修理が続く可能性があり、Ａ→Ｂあて、「今後、2045年まで、機械式の管理ｺｽﾄが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、ﾏﾝｼｮﾝ全体の修繕積立金が－3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明
先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「ﾏﾝｼｮﾝ建設会社とＡに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。
本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか？
仮に、裁判を起こした場合、ﾏﾝｼｮﾝ建設会社とＡに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか？
仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか？
同じような裁判判例はありますでしょうか？

• 2021年10月18日

• 30 得した
• 4 の回答
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機械式駐車場の電装部品交換

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。
以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。

電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。
電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。
交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト（モーター、シーケンサ）、基盤・インバーターとの記載です。
お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。

①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか？
②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか？（不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか？）
③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか？

• 2021年10月16日

• 21 得した
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長期修繕積立金の見直し(修繕委員)

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

みなさま、お世話になっています。m(__)m
築６年目、150超住戸と商業施設１つの、複合型タワーマンションです。
22階建て、内廊下でもないので、私的には「なんちゃってタワマン」と思っていますが、大規模修繕となったら大変だろうな・・と心配です。

分譲時にいただいた計画表では、次期(７期)に修繕積立金が上がることになっています。
具体的な数字をご覧ください。m(__)m
※月額です。
１～６年　　住宅合計　㎡単価77.3円
　　　　　　商業施設合計　㎡単価47.5円
　　　　　　合計　㎡単価72.8円
７～12年　　住宅合計　㎡単価170.9円
　　　　　商業施設合計　㎡単価111.0円
　　　　　　合計　㎡単価161.7円
13 ～18年　住宅合計　㎡単価212.8円
　　　　　商業施設合計　㎡単価121.0円
　　　　　　合計　㎡単価198.7円
19～24年　　住宅合計　㎡単価235.8円
　　　　　商業施設合計　㎡単価121.0円
　　　　　　合計　㎡単価218.2円
25～30年　　住宅合計　㎡単価280.9円
　　　　　商業施設合計　㎡単価121.0円
　　　　　　合計　㎡単価256.3円
13229.96㎡のうち、商業施設は2033.32㎡です。

「修繕委員」に就任したのは３名です。
修繕委員が理事会に「１名、修繕委員に就任して欲しい」と申し入れたところ、「理事は兼務しない。建物担当理事が打ち合わせには出席する。」・・と決まったようです。
管理組合の役員は理事７名、監事１名体制で、どのような役職があるかさえ知らされていませんが、おそらく建物担当１名、町内会担当は２名だと思います。あとは何かな？

管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約。これまでの会計処理を考えると、外部専門家にご依頼した方が安心？という気はいたします。
当該計画案作成の他、何をするにも費用がかかりますが、細則を定めた方がいいのでしょうか。
皆様のマンションでは、長期修繕積立金の見直しに際し、専門委員会を設置されましたか？
任期、広報等、どのようにされていましたか？
お気づきの点、ご教示いただけることがございましたら、よろしくお願いします。m(__)m

• 2021年09月25日

• 14 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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