大規模修繕工事
大規模修繕工事
管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに３３０％の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。
対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか？
https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/
工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。
建物の維持管理
大規模修繕工事
お世話になっております。
２回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。
先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事（監事）の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。
その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。
現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです）
国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。
また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。
やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。
長くなりましたが、宜しくお願いいたします。
大規模修繕工事
管理組合の会計
今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。
11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。
11～12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。
当マンションの会計年度は１月に始まって12月に終了します。
理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、
工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいという人との間で問題になっています。（管理会社もこの意見です。）
この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。
管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。
また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。
大規模修繕工事
管理規約
お世話になります。理事会で議論をして、管理組合の役員、組合員の
85％が規約の改正を望んでいるにも関わらず、管理会社の担当者が、阻止をします。そんな権限が、管理会社担当者にあるとは思えません。
曖昧な表現の規約の一部を、具体的なものに書き換えたいだけなのに、「僕の運用の考えの方が、良いと思います」と言い出し、阻止します。
その運用方法は、全員が反対です。
理事会では、規約の改正部分の文章は、すでに話し合っています。
次回の理事会で、臨時総会の議題（一部の規約の改正）をあげて、招集したいだけなのですが、それを阻止します。
次回の理事会で、理事長が発動して、理事長以外の役員が100％挙手して賛成ならば、臨時総会は招集できますか？
大規模修繕工事
現在、理事会にて大規模修繕工事について検討しております。
大規模修繕工事における総会決議なのですが、どのタイミングで必要になるのでしょうか？
(施工方法の決定、請負契約の締結、工事対象部位の決定、予算等)
大規模修繕工事
管理組合の運営
先日、新期の役員の互選がありました。
くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。
副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。
前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。
次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。
大規模修繕工事
大規模修繕工事
大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。
修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。
仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、
一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して
コストオンの相場は総工費の10~15％などと聞きます。
とうてい業務内容に見合っているようには思えません。
また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、
このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。
修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。
総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。
要はこのコストオン方式、
「バックマージンを開き直って表に出し、
もっともらしい名前を付けただけのもの」、
言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。
そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。
・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか
・その費用は何の対価と説明を受けましたか
・総工費の何％ぐらいの規模で提案されましたか
宜しくお願いいたします。
建物の瑕疵
大規模修繕工事
３５階建てボイド型共同住宅で、下層階エレベータホールに自然吸気口ガラリがあります。ガラリにシャッターを設けて平常時閉鎖し火災時には非常ベルに連動して自動で解放するとの計画があります。
１ 消防関係の法令上問題はありませんか？
２ 吹抜けに面した居室（窓と吸気口あり）の換気について建築関係の法令上問題はありませんか？
大規模修繕工事
管理規約
特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。
規約と内容は次の通りです。
（特別修繕費）
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用（第25条第２号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕）
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
２ 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。
（修繕）
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕
参考 経緯とマンションの概要
３～７階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。
吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
全35階の内3～7階のエレベータ前に空気吸入口（ガラリ）があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。
年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。
組合員総数 254名 総会参加者 ４３名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については ５名が反対でした。
大規模修繕工事
住まいのトラブル
お世話になります
理事をやっております
マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。
警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。
警察からの依頼は、個人情報？この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか？
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。
深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか？
追伸 管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。
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総会での決議手順
総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。 1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか？ 1-1. 「できる」場合、 1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは？ 2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは？ 1-2. 「できない」場合、 1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは？ 2. 委任状は議長なので...ん～ 問題ないように思えるかな? 以上、よろしくお願いいたします。
修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について
総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。 新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。 修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。 ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。 理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか？
1つの議案に賛成と反対がある場合
いつもお世話になっております。 築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。 先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。 契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。 理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。 私は、 ①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。 ②無料ですが、契約内容が不明な事（期間・解約条件・どこまでが無料なのか等） ③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。 という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。 そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか？
議決権行使書について
皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。 私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。 事前の送られてきた出欠票と議決権行使書（１枚で２種記載）に関して 違法と思われる点がありました。 その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で ※賛否の表示がない場合には、議長（管理組合理事長）に委任したものと みなします。（原文のまま） という一文があります。 通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権 若しくは無効とするのが、適法と考えられます。 棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。 無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。 というのが、合法であり合理的であると考えられます。 その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという 手続きは、違法であると考えます。 具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。 判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示 頂きたいと思います。 宜しくお願い致します。
マンション総合保険の漏水調査費について
築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。 室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。 管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。 知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。 管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。 一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。 3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。 管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。 別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。 保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。 約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか？ 案1) 一級建築士に泣いてもらう 案2）修繕積立金で差額を補てんする 案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる
大規模修繕工事の法違反
築40年の大型マンションです。 昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。 外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化－塗膜剥離の補修です。 見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。 ● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。 ● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が５２０００円／㎡というとんでもない金額を提示。 組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。 工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の１０００万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。 このような組合運営は不正常というほかありません。 ご教示を願いたいこと。 ● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」１９条に違反する行為には当たらないでしょうか。 工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。 事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。 このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。 理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。 なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。 何か良い知恵はないものでしょうか。 よろしくお願いいたします。
理事代理人の権限範囲
当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか？また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか？
道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について
マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。 来月は臨時総会で下記の２つの議案が予定されております。 (1)約１５０軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。 (2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。 上記の２件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。 (1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当 ＞基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。 (2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案 ＞近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。 上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。
個人賠償包括特約のトラップ
昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。 総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内（それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所）と読めるのです。 また、この保険適用されない（誤解されていた）時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。 結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。
開口部（玄関ドア）の改良工事の決議及び実施について
被災マンション（一部損壊、築33年、10戸）の修繕の決議及び工事方法についてお尋ねします。 2年前、管理組合は、生活に支障がある、早急な修繕が必要として、普通決議により北面の開口部（玄関ドア）の修繕が行われました。 しかし、修繕内容は原状復帰ではなく、玄関ドアの新品への交換という改良工事がが行われました（10戸中6戸を実施）。 また、昨年、マンション北面の修繕工事（外壁）が行われたため、残り4戸のドア交換を管理組合に求めましたが、緊急性がないとの理由で、再度除外され、さらに、今後の計画修繕においても交換は予定しないと明言しました。 なお、これにより改修済みの外壁と、玄関ドア修理済6戸と未修理4戸という、不統一な外観となっています。 この決議・工事は、区分所有法及び管理規約に違反する行為であり、区分所有者の利害の衡平を著しく害していると考えます。仮に追加工事を行う場合でも、余計に費用がかかりますので責任の所在は？ また、どのように解決したら望ましいでしょうか。よろしくアドバイス願います。
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