大規模修繕工事
管理規約
特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。
規約と内容は次の通りです。
（特別修繕費）
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用（第25条第２号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕）
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
２ 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。
（修繕）
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕
参考 経緯とマンションの概要
３～７階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。
吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
全35階の内3～7階のエレベータ前に空気吸入口（ガラリ）があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。
年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。
組合員総数 254名 総会参加者 ４３名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については ５名が反対でした。
大規模修繕工事
住まいのトラブル
お世話になります
理事をやっております
マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。
警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。
警察からの依頼は、個人情報？この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか？
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。
深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか？
追伸 管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。
大規模修繕工事
グランドピアノの件です。防音設備のないマンションでは近所迷惑になるかと思いますが、許可されておりますでしょうか。
大規模修繕工事
みなさま、貴重なご意見をありがとうございました。
遅くなりましたが、ご報告させていただきます。
皆様からのご意見をもとに、すぐに管理会社へ文書と写真をもって問合せと是正を求めました（7/30付）
しかしながら、今だになんら連絡がありません。
本日（8/18）満を持して、管理人さんに直接に聞いてみたところ「理事長がやったと聞いています」との事でした。
また理事長が？共用部分なのに・・・と独り言ちたところ、逆に「あなたは？」と問われました。
管理人は、この行為についてなんら疑問ももっていない様子でした。。。
現在の理事長は以前から同じような行為をしては、以前の管理人が始末してたり、前理事長らにさんざん注意されてたのを知っています。
独断専行が多いのですが他の理事たちも追従するばかりだし、ほかの住民も問題には関わらないようにしているし、わたしも直接意見したことがありますが、逆にいやがらせをされたので仕方ないと諦めるだけです。
こうやってマンションは、その理事体制や住人の意識によって、良くも悪くもなるんですね。。。
大規模修繕工事
本年度の総会の議案が、
第１号議案 令和元年度事業報告及び決算報告並びに監査報告について
第２号議案 管理委託契約更新について
第３号議案 管理組合口座一部閉設承認について
第４号議案 屋外電線系統改修工事実施並びに修繕積立金取崩し承認について
第５号議案 融雪設備更新工事実施並びに修繕積立金取り崩し承認について
第６号議案 令和２年度事業計画（案）及び予算（案）承認について
第７号議案 役員改選（案）承認について
となっています。
問題なのが、第６号議案です。
設備点検
→エレベーター点検報告 年４回
その他色々あります・・・
来客用駐輪場運用ルールの変更について
→長時間駐車を避けるためフロントガラスにステッカーを見える場所に掲示願います
１階正面エントランス暗証番号および施錠時間の変更
→住民が配達員に暗証番号を教えて入ってくるので、暗証番号が漏れないように１８時からを２０時からに変更するという内容→そもそも暗証番号を漏らさないでくださいというのが理事会の役目でしょ…呆れる。全く理由になっていない。
駐輪場改修について
→以下の通り、見積もりを取得しました。理事会で継続検討予定です。
工事概要…
工事内容…現在の駐輪台数２１台 見積もりは３５・３６台
→理事会で検討中決まっていないの物に対して、果たして議案で出す必要はあるのか？
継続して検討していくことについての承認？？
アンケートも取ってないのに、現状に対して、台数だけ多い見積書出してくるし納得いかない。
他会計への振替について
→管理費から積立金会計へ
→特別会計から積立金会計へ
このように理事会で決める程度？？のことを議案でダラダラ羅列して出すべきなんでしょうか？
第５号までに入らなかった小さい議題を細かく並べた感じです。
そもそも検討中で議案不要と思うものもあるし、
こういったものは必要な物だけ、１議案ずつ議案としないのでしょうか？
その他で途中経過の報告程度で良い気もしますが、どうなのでしょう？？
皆様のマンションではどのような感じでやっていますか？
まとめてこまごました事も何でも承認している感じなのでしょうか？
教えていただけたらと幸いです。
大規模修繕工事
管理組合の運営
長期滞納者に支払い督促を行いましたら、異議を申し立てられて通常の訴訟になりました。
この滞納者は、これまで何回も話し合いを求めてもなしのつぶてでした。
訴訟になって1回目の時、この滞納者が毎月2000円上乗せして払うとの提案をしてきましたが、完納まで25年かかることになり、裁判官もあきれていました。
2度目には、いきなり40万円持ってきて、後は分割で半年で払うから和解にして欲しいと言ってきました。
弁護士が、その場では受け取れないと言ったら、翌日に管理組合の口座に振り込んできました。
これにより、裁判官と弁護士が、信用できるので和解するようにと言ってきました。
理事会ではとっても信用できないので、判決を取りたいということになり、遅延損害金、弁護士費用等を加算して請求し、判決を出していただくという方針になりました。
しかし、弁護士から、遅延損害金や弁護士費用を要求すると、裁判官の心証が悪くなるし、今までほとんど認められていない。認められてもせいぜい1割くらいだという話をされ、強く和解を求められました。
理事会では規約に基づいて請求しているのですし、滞納者に払えということは全く正当な業務であると考えているのですが、間違えているのでしょうか。
私たちの組合では、今まで滞納者と話し合いをもって解決してきましたが、この滞納者はどうにも対処できずに、初めて訴訟ということになりました。
他の弁護士さんもこのような対応なのでしょうか。
管理規約
大規模修繕工事
昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか？
①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。
②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。
③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。
管理組合の運営
大規模修繕工事
順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。
ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。
例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。
(私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ１票とのことで賛成多数で無視されました)
管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。
家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り１年間理事長としてやる事を要求されています。
ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。
管理規約
大規模修繕工事
先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。
我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。
このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。
費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。
総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。
このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。
すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか？
大規模修繕工事
大規模修繕工事
２０２２年に大規模修繕工事を予定してます。2年前に修繕委員会発足させて、修繕積立金や管理費の見直しを行いました。年間管理会社に支払っている管理委託費を管理会社に見直しさせたところ、月40万円値引きに成功しました。それもあり管理会社に不信感が湧きました。ネット等にある方式の比較表をみても、管理会社方式だと施工手抜きになっても同じグループ会社で管理することで、品質の追求がない、修繕工事の価格が高騰が想定されるので、今回の修繕工事は設計管理方式で大規模修繕工事行う方向になりました。そこで設計管理方式で大規模修繕工事を行った管理組合の方にお聞きしたいです。
①設計事務所との契約金はいくらでしたか？
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか？
他に情報がありましたら頂きたいです。よろしくお願いします。
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事故物件
年末（2020年12月22日）、毎日新聞大阪版夕刊の1面に「同居母娘餓死 数カ月発見されず」の記事が載りました。 該当マンションに住んでいますが、事故物件として査定に影響があるのでしょうか。
管理人の副業
いつもお世話になっています。 標記なのですが、管理人がマンション管理士の資格を持っていて、県の管理士会に登録、紹介を受けますというプロフィールを公開しています。また、市のアドバイザー登録もしていて、受任も可能です。 契約社員なので、副業はよいのでしょうか。 管理会社に確認していますが半年もなしの礫です。 同人は、副業の方が気になっていつも心ここにあらずなのか、居住者対応が悪すぎで、上から目線です。例：〇〇をフロントに聞いてほしいのですが、という要望に対し、その場所は専用使用部分なので範囲ではありません、というような回答です。そして、専用使用部分とは、という説明を得意げに始める。清掃対応も半年間放置です。 副業OKだったとしても、プロフィールに対応できる時間帯を書くとか対応はあると思うのに、平日土日いつでも対応可なんて書いてあります。勤務時間中に依頼者からの電話だってあるだろうに、不透明すぎですよね。
町内会費の支払い計上について
管理組合が町内会費1年分は144,000円の代行徴収を行っています。 月次収支推移表の ・9月に84,000円（前払7ヶ月分） ・7月に144,000円（支払い1年分）が記載されています。 正しい記載の仕方をご教示くださいませんでしょうか。 当町内会の会計期は、3月末〆です。 当マンションの会計期は、8月末〆です。 月次収支推移表に 9月に84,000円の前払費用が9月から3月迄の7ヶ月分として 記載されています。 7月に町内会費1年分は144,000円を支払いました。 4月吉日付の町内会から管理組合宛の請求書の支払いです。 月次収支推移表の 7月に144,000円が記載されています。 宜しくお願いいたします。
インターホン更新の施工会社選定と進め方について
当方のマンションで、管理会社から築15年経過するという理由でインターホン更新の話が挙がりました。インターホンは、パナソニックかアイホンしか選択肢がないそうなのですが、管理会社からの見積金額が、2年前に見直した長期修繕計画より、税込金額が100万以上高いのが出てきました。 長期修繕計画は、管理会社から提示された金額で、10%の税込で計画したものです。矛盾を感じています。エントランスにインターホンがあるので、全戸一括更新となりますが、不具合の有無も確認せずにキャンペーンがあるからと臨時総会の開催まで提案してきました。 見積や進め方をとやかく言っても、うまく逃げられてしまいそうなのですが、当方のマンション管理組合理事会で、管理会社を通さずに、インターホン更新の見積を取得、施工依頼できるものでしょうか。全戸のインターホンの状態を確認しないで進めるものでしょうか。 皆さまのマンションではいかがでしょうか。 ご回答頂けると幸甚です。宜しくお願いします。
監事の補助として決算書類の確認を組合員が行う場合
組合員が監事の補助として決算書類が揃っているか確認を行う場合、理事会に承認はいるのでしょうか。
理事報酬の支給にあたって理事の任期を設けることは可能でしょうか？
当マンションで理事報酬を設定しようと考えています。立候補制＋輪番制の管理組合です。報酬額は理事長＞副理事長＞その他理事で傾斜をかけます。また理事会への出席日数×何千円をベースにすることでやる気がある人ない人の不公平感が出ないようにする予定です。 ただ、懸念点として理事報酬があると何年も理事長として居座る人も出てくる可能性があります。他のマンションの事例でそういったことがあると聞きます。この問題を防ぐために管理規約を変更して「理事の任期は上限〇〇年まで」と決めたいです。 ・そのように管理規約で決めることは可能でしょうか？ ・他に予防策がありましたら教えてください。
駐輪場不足の改善(リニューアル、他)
初にめて投稿させて頂きます。 入居当初から不足している駐輪場についての ご相談です。 駐輪場所追加策として、これまで 隙間エリアの活用、バイク置き場の流用、 屋外エリアの活用などして参りましたが まだまだ足りません。 更に、電動自転車の増加に伴い ラックで隣接する自転車の接触トラブルも 発生しております。 そこで、ラックの取り替え、平置きの追加など リニューアルを数年前より検討しております。 併せて、入居当初から置き場の変更は無く 居住者アンケートでも変更の要望があります。 質問としては以下の4つです。 1.障害者平置き駐車場(1台分)を 駐輪場に変更できるか (現在、障害者宅利用が無く一般宅が利用) 2.全居住者対象(約50世代)の駐輪場所変更は 何年単位が適当か、もくしは、変更不可能か 3.平置き駐輪場の駐輪代はいくらが妥当か (現在ラック:300円/月,バイク置場:2000円/月) 4.1軒に複数台保有の居住者は どうしても全て駐輪場に置く事は出来ず ポーチにも消防法でNGとされていますが 玄関に置かない際は通路で無ければOKと すべきか よろしくお願いします。
規約にない居住者届は有効か
昨年末の母娘餓死事件（毎日新聞大阪板12月22日夕刊）報道を受けた管理組合理事長が1月9日、「居住者届」を管理事務所宛て提出するよう求める書面を全戸に配布しました。 個人情報提出させる「目的も使用法も管理の方法も」曖昧模糊。規約（使用細則）を盾にしていますが、ここには提出書面様式もありません。入居時に提出した名簿、その後の子供が移転したときの異動届提出もきっちり行い、毎年一度の所轄署員（警察、消防署）の訪問聞き取りにも包み隠さず答えてきました。 従来と違うのはメールアドレスも求められていることです。ＳＮＳ禍誘導のリスクもあります。 この居住者届を提出しなかったとき、法令による罰則があるのでしょうか。
宅配ボックスのリプレイスに関して
現在、当マンションの宅配ボックスは、大手のシステムのカード式ロッカーで、宅配ボックスに荷物が入るとインターホンに知らせが来るタイプです。 その宅配ボックスもほぼ１６年経ち、故障も出て来た為、本年度リプレイスを予定してます。 その時、現在の会社だけの見積もりでは心配なので、他社でも見積もりを取りたいのですが、宅配システムとその保守で信頼できる会社を教えて頂くと助かります。 宜しくお願いします。
マンション空きスペースに駐輪場を増設したい
現在、私のマンションでは来客用駐輪場が存在しません。 今後、違法駐輪を防ぎたいので、マンションの空きスペースに来客用駐輪場を新設したいのですが、そもそもこれって可能なのでしょうか？
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