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管理規約に反した総会決議は有効ですか?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。

 規約と内容は次の通りです。

(特別修繕費)
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕)
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。

(修繕)
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕

参考 経緯とマンションの概要
 3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。

 吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
 全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。

 年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。

 組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

防犯カメラの情報開示は何処まで?

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。

警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。

警察からの依頼は、個人情報?この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか?
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。

深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか?

追伸 管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。

グランドピアノの使用

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

グランドピアノの件です。防音設備のないマンションでは近所迷惑になるかと思いますが、許可されておりますでしょうか。

外壁にDIY(その後)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、貴重なご意見をありがとうございました。
遅くなりましたが、ご報告させていただきます。
皆様からのご意見をもとに、すぐに管理会社へ文書と写真をもって問合せと是正を求めました(7/30付)
しかしながら、今だになんら連絡がありません。
本日(8/18)満を持して、管理人さんに直接に聞いてみたところ「理事長がやったと聞いています」との事でした。
また理事長が?共用部分なのに・・・と独り言ちたところ、逆に「あなたは?」と問われました。
管理人は、この行為についてなんら疑問ももっていない様子でした。。。
現在の理事長は以前から同じような行為をしては、以前の管理人が始末してたり、前理事長らにさんざん注意されてたのを知っています。
独断専行が多いのですが他の理事たちも追従するばかりだし、ほかの住民も問題には関わらないようにしているし、わたしも直接意見したことがありますが、逆にいやがらせをされたので仕方ないと諦めるだけです。
こうやってマンションは、その理事体制や住人の意識によって、良くも悪くもなるんですね。。。

定期総会の議案の出し方に関して

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本年度の総会の議案が、
第1号議案 令和元年度事業報告及び決算報告並びに監査報告について
第2号議案 管理委託契約更新について
第3号議案 管理組合口座一部閉設承認について
第4号議案 屋外電線系統改修工事実施並びに修繕積立金取崩し承認について
第5号議案 融雪設備更新工事実施並びに修繕積立金取り崩し承認について
第6号議案 令和2年度事業計画(案)及び予算(案)承認について
第7号議案 役員改選(案)承認について

となっています。
問題なのが、第6号議案です。
設備点検
→エレベーター点検報告 年4回
その他色々あります・・・

来客用駐輪場運用ルールの変更について
→長時間駐車を避けるためフロントガラスにステッカーを見える場所に掲示願います

1階正面エントランス暗証番号および施錠時間の変更
→住民が配達員に暗証番号を教えて入ってくるので、暗証番号が漏れないように18時からを20時からに変更するという内容→そもそも暗証番号を漏らさないでくださいというのが理事会の役目でしょ…呆れる。全く理由になっていない。

駐輪場改修について
→以下の通り、見積もりを取得しました。理事会で継続検討予定です。
工事概要…
工事内容…現在の駐輪台数21台 見積もりは35・36台
→理事会で検討中決まっていないの物に対して、果たして議案で出す必要はあるのか?
継続して検討していくことについての承認??
アンケートも取ってないのに、現状に対して、台数だけ多い見積書出してくるし納得いかない。

他会計への振替について
→管理費から積立金会計へ
→特別会計から積立金会計へ

このように理事会で決める程度??のことを議案でダラダラ羅列して出すべきなんでしょうか?
第5号までに入らなかった小さい議題を細かく並べた感じです。

そもそも検討中で議案不要と思うものもあるし、
こういったものは必要な物だけ、1議案ずつ議案としないのでしょうか?
その他で途中経過の報告程度で良い気もしますが、どうなのでしょう??

皆様のマンションではどのような感じでやっていますか?
まとめてこまごました事も何でも承認している感じなのでしょうか?
教えていただけたらと幸いです。




訴訟の弁護士費用等

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期滞納者に支払い督促を行いましたら、異議を申し立てられて通常の訴訟になりました。
この滞納者は、これまで何回も話し合いを求めてもなしのつぶてでした。
訴訟になって1回目の時、この滞納者が毎月2000円上乗せして払うとの提案をしてきましたが、完納まで25年かかることになり、裁判官もあきれていました。
2度目には、いきなり40万円持ってきて、後は分割で半年で払うから和解にして欲しいと言ってきました。
弁護士が、その場では受け取れないと言ったら、翌日に管理組合の口座に振り込んできました。
これにより、裁判官と弁護士が、信用できるので和解するようにと言ってきました。
理事会ではとっても信用できないので、判決を取りたいということになり、遅延損害金、弁護士費用等を加算して請求し、判決を出していただくという方針になりました。
しかし、弁護士から、遅延損害金や弁護士費用を要求すると、裁判官の心証が悪くなるし、今までほとんど認められていない。認められてもせいぜい1割くらいだという話をされ、強く和解を求められました。
理事会では規約に基づいて請求しているのですし、滞納者に払えということは全く正当な業務であると考えているのですが、間違えているのでしょうか。
私たちの組合では、今まで滞納者と話し合いをもって解決してきましたが、この滞納者はどうにも対処できずに、初めて訴訟ということになりました。
他の弁護士さんもこのような対応なのでしょうか。

籤引きで理事長になりましたがどの様なリスク管理が必要ですか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか?

①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。

②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。

③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。

例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。
(私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました)

管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。

家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。

ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。

我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。

このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。
費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。

総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。
このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。

すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

大規模修繕工事方法で設計管理方式採用

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2022年に大規模修繕工事を予定してます。2年前に修繕委員会発足させて、修繕積立金や管理費の見直しを行いました。年間管理会社に支払っている管理委託費を管理会社に見直しさせたところ、月40万円値引きに成功しました。それもあり管理会社に不信感が湧きました。ネット等にある方式の比較表をみても、管理会社方式だと施工手抜きになっても同じグループ会社で管理することで、品質の追求がない、修繕工事の価格が高騰が想定されるので、今回の修繕工事は設計管理方式で大規模修繕工事行う方向になりました。そこで設計管理方式で大規模修繕工事を行った管理組合の方にお聞きしたいです。
①設計事務所との契約金はいくらでしたか?
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか?

他に情報がありましたら頂きたいです。よろしくお願いします。

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事故物件

年末(2020年12月22日)、毎日新聞大阪版夕刊の1面に「同居母娘餓死 数カ月発見されず」の記事が載りました。 該当マンションに住んでいますが、事故物件として査定に影響があるのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

管理人の副業

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zhimawari さん

町内会費の支払い計上について

管理組合が町内会費1年分は144,000円の代行徴収を行っています。 月次収支推移表の ・9月に84,000円(前払7ヶ月分) ・7月に144,000円(支払い1年分)が記載されています。 正しい記載の仕方をご教示くださいませんでしょうか。 当町内会の会計期は、3月末〆です。 当マンションの会計期は、8月末〆です。 月次収支推移表に 9月に84,000円の前払費用が9月から3月迄の7ヶ月分として 記載されています。 7月に町内会費1年分は144,000円を支払いました。 4月吉日付の町内会から管理組合宛の請求書の支払いです。 月次収支推移表の 7月に144,000円が記載されています。 宜しくお願いいたします。

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インターホン更新の施工会社選定と進め方について

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noppo183 さん

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初にめて投稿させて頂きます。 入居当初から不足している駐輪場についての ご相談です。 駐輪場所追加策として、これまで 隙間エリアの活用、バイク置き場の流用、 屋外エリアの活用などして参りましたが まだまだ足りません。 更に、電動自転車の増加に伴い ラックで隣接する自転車の接触トラブルも 発生しております。 そこで、ラックの取り替え、平置きの追加など リニューアルを数年前より検討しております。 併せて、入居当初から置き場の変更は無く 居住者アンケートでも変更の要望があります。 質問としては以下の4つです。 1.障害者平置き駐車場(1台分)を  駐輪場に変更できるか  (現在、障害者宅利用が無く一般宅が利用) 2.全居住者対象(約50世代)の駐輪場所変更は  何年単位が適当か、もくしは、変更不可能か 3.平置き駐輪場の駐輪代はいくらが妥当か  (現在ラック:300円/月,バイク置場:2000円/月) 4.1軒に複数台保有の居住者は  どうしても全て駐輪場に置く事は出来ず  ポーチにも消防法でNGとされていますが  玄関に置かない際は通路で無ければOKと  すべきか よろしくお願いします。

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やさしいヤモリ さん

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現在、当マンションの宅配ボックスは、大手のシステムのカード式ロッカーで、宅配ボックスに荷物が入るとインターホンに知らせが来るタイプです。 その宅配ボックスもほぼ16年経ち、故障も出て来た為、本年度リプレイスを予定してます。 その時、現在の会社だけの見積もりでは心配なので、他社でも見積もりを取りたいのですが、宅配システムとその保守で信頼できる会社を教えて頂くと助かります。 宜しくお願いします。

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