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機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

エレベーター更新費用と建築確認申請の判断基準

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。33階建て築28年のマンションです。
本日、エレベーター3基の更新の総会向け資料が回ってきました。撤去工事や処分費込みで総額1億5千万円です。

・工事担当   :東芝エレベーター中部支社
・1&2号(9名):4700万円×2
・3号(17名) :5400万円
・工事区分   :制御リニューアル

資料によれば工事区分はかご枠やメインレール等を再利用する
制御リニューアルとのこと。ただし巻上げ機とかも交換するので
準撤去リニューアルに近い印象です。
総会で本来質問すべきかとは思いますが新型コロナの影響による時短化
対策のため
・議案に関する質問は事前に提出
で出来レースです。この一大イベントをどさくさに紛れて質疑も不十分に
決議しようとしている理事会や修繕委員にも呆れます。
本来ならこの件だけで説明会開催すべき案件だと思いますが…
ほとんど愚痴のような質問ですいませんがご教示いただけると幸いです。

質問1
ネット検索すると全撤去リニューアルでさえ1基あたり
・1200万~1500万(10階建て程度?)
が相場らしいです。制御リニューアルだと500万とか…33階建てだと
特注品?で超割高なんでしょうか?それとも単純にぼったくられてますか?


質問2
制御リニューアルなのか準撤去リニューアルなのかの明確な仕分け判断は工事内容(交換部品や機器)のどこを見ればいいでしょうか?
工事担当メーカーがそう判断しているならそれを管理組合は鵜呑みにすればいいのでしょうか?
準撤去リニューアルだと建築確認申請が必要らしいですが…
もし準撤去リニューアルなのに建築確認申請しなかったらどのようなペナルティ(業者?管理組合?)があるのでしょう?


以上

個人賠償責任保険 解約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

個人賠償責任保険解約となりました。
昨年の改正で保険会社によって
査定対象になってました。
10万の保険金で60万上がってましたw
保険会社によっては、居住者の比率によって
事故件数を算出する会社もありますが
一事故として扱う保険会社もあります。

個人的には再開はゼロですが、要望が多くなれば再開を検討しなければいけません。
組合加入の個人賠償責任保険を使う際に
免責等の条件をつけてるマンションはございますでしょうか。

修繕積立金 余剰金は分配できる?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今期大規模修繕工事を行う予定です。
理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています
積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。
耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。
今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。
他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。
こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。
法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

大規模修繕工事の動向

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在大規模修繕工事の施工会社の選定(入札)を8月から予定しているマンションに住んでいます。
コロナ感染の影響により、建設工事がストップしていたり、新規の受注は延期されれたりしているという話を耳にします。
そのような状況下で入札をしても、期待するほどの競争原理が十分に働かず、工事価格も高止まりするのでは?最悪の場合、1社も応札がなく入札不調になる等のデメリットが大きいのでは?と思っています。
実際のところ、時機を見計らった方が賢明なんでしょうか?

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。


区分所有者の皆様                        2020年5月00日

                          
25期、26期理事長 ○○○○

臨時総会延期と説明会開催要求

このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。

当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。

修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。
設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。

招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。
それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。

今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。

ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

特別決議で実施承認された駐車場平面化が実施されません

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共の駐車場は機械式駐車場が200台分用意されていますが、ご多分に漏れず最近の車離れの影響で使われているのは100台程度迄にまで減っています。

このため一昨年の理事会で機械式駐車場の平面化の提案がなされ、発注金額、仕様、業者も決めた上で総会に特別決議で提案し承認されました。
ところが昨年の理事会では全くやるる気がなく平面化が放置されまま先月総会がありました。

私が前回の総会で特別決議で実施を決めた機械式駐車場平面化は未だ実施されていないがいつ実施するか問いただしたところ、理事会での検討に時間がかかり今期中に発注が出来なかったので、来期以降に改めて特別決議で提案して欲しいとの回答でした。

このように総会で決議された工事(特に特別決議)が、ヤル気の無い理事会がその期が終わったからと過去の特別決議が無効になるのであれば、定期総会で何を決めても無駄だと思います。
また総会決議を(結果的に)に無視した理事会が何もせず退任していくことについて責任を問えないのでしょうか。

特別決議で実施が決議されたものが中止に

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

コロナ騒ぎで議案を最小限にして、来月に定期総会が開催の予定です。

議案書を見ると昨年の定期総会で特別決議で決議されていた「駐車場の駐輪場への変更」が、コロナにより経済状況が急変したこと、さらにはコロナで業者が入って来ることは危険との理由で、中止するとの議案がさりげなく入っていました。

当マンションでは自転車置場が不足しているのに対し、駐車場が余っています。
(平置き駐車場は満杯ですが機械式駐車場は半分以上余っています。)
この様な状況から工事が容易な平置き駐車場を駐輪場に変更するもので、3/4以上の多数で承認されたものでした。

ところが理事長や主要理事が平置き駐車場を使っていることもあり、駐輪場への用途変更工事は実施されず、今年の総会では特別決議で決めた内容を中止するとの議案が普通決議で出てきました。
私のマンションでは大半の住民の方が無関心で委任状か議決権行使で済ませるので、中止議案は普通決議で可決されると思います。

ただ昨年、自転車置き場を心待ちにして特別決議で可決され実施が承認されている議案が今年になって普通決議でボツにされるのは納得いきません。

特別決議で実施を決議したものを普通決議で取り止めることには法的に問題はないのでしょうか?

理事の資格(配偶者)の拡大解釈

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は妻が親から相続した妻名義のマンションに妻と住んでおり、区分所有者は妻となっています。当マンションの役員は2年の輪番制で我々は来年6月に役員となります。妻が役員になれば問題ありませんが、私になってほしいと依頼されました。
管理規約では「役員は区分所有者とする」となっており、規約通りでは私は役員資格を有しておりません。対策として、①規約変更して「役員資格を配偶者まで拡大する」、②区分所有権の一部を共有する方法が考えられますが、①の規約変更は来年の総会で、規約変更と役員選出を同時(厳密に言えば規約変更して役員選出)となり、私のための規約変更のような印象を持たれ(将来を考えると本来はすべきことだが)②の共有は役員になるための手続きで費用もかかり、そこまでする気にはなりません。そこでグレーですが、そのまま私が役員になることを申請し、誰もが異議を言わず、または黙認した場合、役員就任は無効になるのでしょうか。厳密にいえばもちろん規約違反であり、また、反対する人がいれば問題ですが、そうでない場合は許される範囲でしょうか。規約変更は私が理事の2年間で、今回相談の役員資格以外にも時代に合っていない項目もありますので、改定提案をしようと思っています。

窓(ペアガラス)の取替工事(総会決議)についての対応方法について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合におきまして、管理規約に基づき、総会決議にて、窓(ペアガラス)に取替工事を実施することを総会決議しました。
ところが、工事が始まり、1部住民より取替に応じない(部屋に入らないでほしい)ので、今の窓のままで良いと言われ、その部屋の工事が出来ません。
断る理由は、エアコン設置台数が減るから?ということかもしれないが、はっきり判らない状況です。
皆様の組合で、取替に応じない場合の対処のご経験などありませんか。

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総会での決議手順

総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。 1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか? 1-1. 「できる」場合、   1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは?   2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは? 1-2. 「できない」場合、   1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは?   2. 委任状は議長なので...ん~ 問題ないように思えるかな? 以上、よろしくお願いいたします。

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ひよすけ さん

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について

総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。 新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。 修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。 ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。 理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか?

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白熊 さん

1つの議案に賛成と反対がある場合

いつもお世話になっております。 築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。 先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。 契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。 理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。 私は、 ①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。 ②無料ですが、契約内容が不明な事(期間・解約条件・どこまでが無料なのか等) ③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。 という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。 そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか?

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aka さん

議決権行使書について

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。 私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。 事前の送られてきた出欠票と議決権行使書(1枚で2種記載)に関して 違法と思われる点がありました。 その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で ※賛否の表示がない場合には、議長(管理組合理事長)に委任したものと  みなします。(原文のまま) という一文があります。 通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権 若しくは無効とするのが、適法と考えられます。 棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。 無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。 というのが、合法であり合理的であると考えられます。 その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという 手続きは、違法であると考えます。 具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。 判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示 頂きたいと思います。 宜しくお願い致します。

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トム男 さん

マンション総合保険の漏水調査費について

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。 室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。 管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。 知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。 管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。 一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。 3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。 管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。 別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。 保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。 約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか? 案1) 一級建築士に泣いてもらう 案2)修繕積立金で差額を補てんする 案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

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よしなが さん

大規模修繕工事の法違反

築40年の大型マンションです。 昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。 外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化-塗膜剥離の補修です。 見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。 ● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。 ● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が52000円/㎡というとんでもない金額を提示。 組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。 工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の1000万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。 このような組合運営は不正常というほかありません。 ご教示を願いたいこと。 ● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」19条に違反する行為には当たらないでしょうか。  工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。  事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。 このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。 理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。 なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。 何か良い知恵はないものでしょうか。 よろしくお願いいたします。

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komaiko さん

理事代理人の権限範囲

当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか?また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか?

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オーケー さん

道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。 来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。 (1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。 (2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。 上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。 (1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当  >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。 (2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案  >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。 上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

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青山 さん

個人賠償包括特約のトラップ

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。 総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内(それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所)と読めるのです。 また、この保険適用されない(誤解されていた)時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。 結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

開口部(玄関ドア)の改良工事の決議及び実施について

被災マンション(一部損壊、築33年、10戸)の修繕の決議及び工事方法についてお尋ねします。 2年前、管理組合は、生活に支障がある、早急な修繕が必要として、普通決議により北面の開口部(玄関ドア)の修繕が行われました。 しかし、修繕内容は原状復帰ではなく、玄関ドアの新品への交換という改良工事がが行われました(10戸中6戸を実施)。 また、昨年、マンション北面の修繕工事(外壁)が行われたため、残り4戸のドア交換を管理組合に求めましたが、緊急性がないとの理由で、再度除外され、さらに、今後の計画修繕においても交換は予定しないと明言しました。 なお、これにより改修済みの外壁と、玄関ドア修理済6戸と未修理4戸という、不統一な外観となっています。 この決議・工事は、区分所有法及び管理規約に違反する行為であり、区分所有者の利害の衡平を著しく害していると考えます。仮に追加工事を行う場合でも、余計に費用がかかりますので責任の所在は? また、どのように解決したら望ましいでしょうか。よろしくアドバイス願います。

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