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理事長から直接住民に周知したいことがあった場合の方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今まで当方のマンションでは住民周知の際には管理会社を通して周知を行っていたのですが周知するまでにフロント側からくる文書の内容確認、その後に管理会社から訂正を受けて周知(掲示板への貼り付けや全戸配布の作業)を行っているため一つの事項を伝達するのにものすごく時間がかかっています。
そこで皆様のマンションでは理事長または理事から即時連絡をしたい場合どのような手段をとらえていますでしょうか?
一度理事長である私から印刷または全戸配布の作業を一度行ったのですが印刷や紙代はすべて自身の負担でやったため何度もできるわけではないが周知事項はすぐに回したいという方法をご教授頂けると助かります。
皆様のお知恵を拝借できればと思い投稿しました。
よろしくお願いいたします。

給湯管の更生工事の保証期間について

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築32年になるマンションです。給湯管の漏水事故が昨年発生し、修繕委員会では更生工事を給水管と一緒に行う方向で検討しております。給水管の漏水に対する保証期間は10年としている会社が多いのですが、給湯管は会社によって5年と10年に分かれております。保証期間の違いは、耐用年数の差になって現れて、再度、更正工事を行う場合の施工時期の違いが生じた場合、問題だと思いますが、給湯工事の更生工事を行われた方はどのようにお考えでしょうか?

日本システムマネジメントという会社の大規模修繕アドバイスのサービスについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1回目の大規模修繕工事を計画している段階なのですが,ネットで検索して修繕工事入札サイト(https://kouji-jsm.jp/)を運営している日本システムマネジメントという会社に連絡を取ってみました。

担当者と会って話を聞いたところ,管理組合からは一切費用はもらわず,全くの無料で大規模修繕についてのアドバイスをする業務をしているとのお話でした。

このサイトを使って修繕業者を探すことができ,このサイト会員の修繕業者に工事担当してもらった場合に限って,その会員修繕業者から費用をもらうが,管理組合からは一切受け取らないそうです。

無料であるならと,理事会でアドバイスの依頼をしようという雰囲気になっていますが,この会社の担当者が当マンションの管理会社をひどく悪し様に言うことや,担当者の携帯電話に電話をしてもいつも話し中(理由は分かりませんが着信拒否されてる?),会社に電話しても誰も出ないと,少々不信感をもっています。

担当者はこれまで300以上の管理組合のサポートをしてきたと言っていましたが,不思議とネット上には,利用者である管理組合発信の情報は一切ありません。

この日本システムマネジメントという会社や運営している修繕工事入札サイトについて,利用したことがある方やその評判をお知りの方がいれば,どのような会社でどのようなサービスなのかご教示いただけないでしょうか?
どうぞよろしくお願いいたします。

新型コロナウイルス感染と大規模修繕

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは理事会が4月から大規模修繕を計画しています。
4月からですと夏場の台風シーズンにかかり、足場の強風被害が心配ですが、
それ以外に今年は新型コロナウイルス感染の流行が心配です。
多数の作業員がマンションに出入りするため、ウイルス感染が広がる恐れがあります。
大規模修繕を延期した方がいいと思いますが、如何でしょうか?

管理組合総会での委任状・議決権行使書の訂正は可能?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合総会に出席できず、委任状もしくは議決権行使書を提出した場合、
総会議案書をよく読むと問題が多いので、総会当日までに委任状もしくは議決権行使書を訂正することは可能でしょうか?

バルコニーの室外機移動

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。
その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。

ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。

たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。

このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。

管理組合で
業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。
移動させたあとの保証をしろと言っているようです。
不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ

これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

「消防・避難設備」の交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画で2年後の大規模修繕工事に当たる年に、「消防・避難設備」の交換が載っています。具体的には、屋上にある補給水槽の交換、移動式粉末消火設備の交換、連結送水管放水口ボックスの交換です。

このような「工事」は、私たちで業者をみつけて相見積もりを取ることは可能なのでしょうか?それとも管理会社経由でやっても値段はあまり変わらないものなのでしょうか?

住宅用火災警報器の交換が10年更新でやってきました。こちらについても同じように考えていいのでしょうか?

機械式駐車場の見積について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。
マンションが建てられて11年になります。
管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。
機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。
その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。
私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか?
わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

総会議決の取り消し方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で
終わっています。
今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。
よろしくお願い致します。

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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事故物件

年末(2020年12月22日)、毎日新聞大阪版夕刊の1面に「同居母娘餓死 数カ月発見されず」の記事が載りました。 該当マンションに住んでいますが、事故物件として査定に影響があるのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

管理人の副業

いつもお世話になっています。 標記なのですが、管理人がマンション管理士の資格を持っていて、県の管理士会に登録、紹介を受けますというプロフィールを公開しています。また、市のアドバイザー登録もしていて、受任も可能です。 契約社員なので、副業はよいのでしょうか。 管理会社に確認していますが半年もなしの礫です。 同人は、副業の方が気になっていつも心ここにあらずなのか、居住者対応が悪すぎで、上から目線です。例:〇〇をフロントに聞いてほしいのですが、という要望に対し、その場所は専用使用部分なので範囲ではありません、というような回答です。そして、専用使用部分とは、という説明を得意げに始める。清掃対応も半年間放置です。 副業OKだったとしても、プロフィールに対応できる時間帯を書くとか対応はあると思うのに、平日土日いつでも対応可なんて書いてあります。勤務時間中に依頼者からの電話だってあるだろうに、不透明すぎですよね。

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zhimawari さん

町内会費の支払い計上について

管理組合が町内会費1年分は144,000円の代行徴収を行っています。 月次収支推移表の ・9月に84,000円(前払7ヶ月分) ・7月に144,000円(支払い1年分)が記載されています。 正しい記載の仕方をご教示くださいませんでしょうか。 当町内会の会計期は、3月末〆です。 当マンションの会計期は、8月末〆です。 月次収支推移表に 9月に84,000円の前払費用が9月から3月迄の7ヶ月分として 記載されています。 7月に町内会費1年分は144,000円を支払いました。 4月吉日付の町内会から管理組合宛の請求書の支払いです。 月次収支推移表の 7月に144,000円が記載されています。 宜しくお願いいたします。

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tami さん

インターホン更新の施工会社選定と進め方について

当方のマンションで、管理会社から築15年経過するという理由でインターホン更新の話が挙がりました。インターホンは、パナソニックかアイホンしか選択肢がないそうなのですが、管理会社からの見積金額が、2年前に見直した長期修繕計画より、税込金額が100万以上高いのが出てきました。 長期修繕計画は、管理会社から提示された金額で、10%の税込で計画したものです。矛盾を感じています。エントランスにインターホンがあるので、全戸一括更新となりますが、不具合の有無も確認せずにキャンペーンがあるからと臨時総会の開催まで提案してきました。 見積や進め方をとやかく言っても、うまく逃げられてしまいそうなのですが、当方のマンション管理組合理事会で、管理会社を通さずに、インターホン更新の見積を取得、施工依頼できるものでしょうか。全戸のインターホンの状態を確認しないで進めるものでしょうか。 皆さまのマンションではいかがでしょうか。 ご回答頂けると幸甚です。宜しくお願いします。

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noppo183 さん

監事の補助として決算書類の確認を組合員が行う場合

組合員が監事の補助として決算書類が揃っているか確認を行う場合、理事会に承認はいるのでしょうか。

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tami さん

理事報酬の支給にあたって理事の任期を設けることは可能でしょうか?

当マンションで理事報酬を設定しようと考えています。立候補制+輪番制の管理組合です。報酬額は理事長>副理事長>その他理事で傾斜をかけます。また理事会への出席日数×何千円をベースにすることでやる気がある人ない人の不公平感が出ないようにする予定です。 ただ、懸念点として理事報酬があると何年も理事長として居座る人も出てくる可能性があります。他のマンションの事例でそういったことがあると聞きます。この問題を防ぐために管理規約を変更して「理事の任期は上限〇〇年まで」と決めたいです。 ・そのように管理規約で決めることは可能でしょうか? ・他に予防策がありましたら教えてください。

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まり さん

駐輪場不足の改善(リニューアル、他)

初にめて投稿させて頂きます。 入居当初から不足している駐輪場についての ご相談です。 駐輪場所追加策として、これまで 隙間エリアの活用、バイク置き場の流用、 屋外エリアの活用などして参りましたが まだまだ足りません。 更に、電動自転車の増加に伴い ラックで隣接する自転車の接触トラブルも 発生しております。 そこで、ラックの取り替え、平置きの追加など リニューアルを数年前より検討しております。 併せて、入居当初から置き場の変更は無く 居住者アンケートでも変更の要望があります。 質問としては以下の4つです。 1.障害者平置き駐車場(1台分)を  駐輪場に変更できるか  (現在、障害者宅利用が無く一般宅が利用) 2.全居住者対象(約50世代)の駐輪場所変更は  何年単位が適当か、もくしは、変更不可能か 3.平置き駐輪場の駐輪代はいくらが妥当か  (現在ラック:300円/月,バイク置場:2000円/月) 4.1軒に複数台保有の居住者は  どうしても全て駐輪場に置く事は出来ず  ポーチにも消防法でNGとされていますが  玄関に置かない際は通路で無ければOKと  すべきか よろしくお願いします。

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いづ さん

規約にない居住者届は有効か

昨年末の母娘餓死事件(毎日新聞大阪板12月22日夕刊)報道を受けた管理組合理事長が1月9日、「居住者届」を管理事務所宛て提出するよう求める書面を全戸に配布しました。 個人情報提出させる「目的も使用法も管理の方法も」曖昧模糊。規約(使用細則)を盾にしていますが、ここには提出書面様式もありません。入居時に提出した名簿、その後の子供が移転したときの異動届提出もきっちり行い、毎年一度の所轄署員(警察、消防署)の訪問聞き取りにも包み隠さず答えてきました。 従来と違うのはメールアドレスも求められていることです。SNS禍誘導のリスクもあります。 この居住者届を提出しなかったとき、法令による罰則があるのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

宅配ボックスのリプレイスに関して

現在、当マンションの宅配ボックスは、大手のシステムのカード式ロッカーで、宅配ボックスに荷物が入るとインターホンに知らせが来るタイプです。 その宅配ボックスもほぼ16年経ち、故障も出て来た為、本年度リプレイスを予定してます。 その時、現在の会社だけの見積もりでは心配なので、他社でも見積もりを取りたいのですが、宅配システムとその保守で信頼できる会社を教えて頂くと助かります。 宜しくお願いします。

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hyakui さん

マンション空きスペースに駐輪場を増設したい

現在、私のマンションでは来客用駐輪場が存在しません。 今後、違法駐輪を防ぎたいので、マンションの空きスペースに来客用駐輪場を新設したいのですが、そもそもこれって可能なのでしょうか?

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サカマル さん

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