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総会議決の取り消し方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で
終わっています。
今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。
よろしくお願い致します。

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

コンサルティング費用はどのくらい

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。
その方は、1級建築士とのこと。
いくらづらいが妥当ですか?
また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

修繕積立金の金額決定プロセスについて

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、
必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。

・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を
 360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする
・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する
・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする

最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、
ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。
こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため
積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も
常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、
誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。

ただ、2点ほどデメリットがあります。

一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、
この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、
例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は
「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。

それから、長いスパンで見ているがゆえに
飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、
借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。

これらの懸念点も含めて、上記の案について
理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、
宜しくお願いします。

大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し(理事会組合費から支払われる)、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
(実際は話し合いはなかった)決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項(駐車場移動)に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

国交省によるマンション大規模修繕工事に関する実態調査

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在長期修繕計画の見直しを行っております。国交省による「マンション大規模修繕工事実態調査」に記載されている㎡あたりの工事金額の中央値を目安に検討して欲しい旨、コンサルタント会社の担当者に申し入れたところ、国交省の数値には仮設足場工事代金が含まれていないと言われました。大規模修繕工事では仮設足場工事がかなりの金額を占めますし、そんなことは無いと思いますが、本当に含まれていないのでしょうか。

管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2年後の大規模修繕工事に向けて、設計監理実務者の選定が行われました。公開ヒアリング会をへて修繕委員会・理事会で議論して、管理会社ではなく一級建築事務所に決定しました。管理会社は負けたのです。

来月から修繕委員会で設計監理実務が始まります。ところが負けたはずの管理会社が「スケジュールの把握のために修繕委員会に同席させてほしい」と言ってきました。

設計監理実務を請け負う一級建築事務所に確認したところ、施工会社選定に管理会社が関与することも考えられ、当事者になるということで、情報を与えたら優位の立場になる。公明正大を図るため、認めてはいけない、ということでした。
当然、断るべきでしょうか?みなさんのところで同じような経験はあるでしょうか?

よくある大規模修繕の公募条件の調べ方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。

よく公募であります、以下項目などをこちらで調べる方法はございますでしょうか?

例えば、専用サイトで調べれば分かったり、公的機関に問い合わせれば分かったりなど、それぞれ方法をお教え頂けますと幸いです。

--------------------------------------

「損害賠償責任保険への加入」

「瑕疵保険への加入」

「暴力団等の反社会的勢力」

「直近3年間の事故・トラブル」

「特定建設業の許可」

「経営事項審査結果通知書Y点が750点以上」

「一級建築士・一級建築施工管理技士が会社にいるのか」

「大規模修繕の請工事実績が直近3年間で30物件以上」

--------------------------------------

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

大規模修繕工事業者を選ぶ基準について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。

修繕工事をする業者を選ぶ際に見ておくと良い項目などがあれば教えて頂けますでしょうか。

例えば、資本金がいくら以上とかそのあたりの選ぶ際に基準にすると事をお教え頂けますと幸いです。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

理事会の書面決議

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

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オーケー さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

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Sukai さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

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