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事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

専有部ガス配管の個別容量アップを認めるべきか?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年ほどの当マンションでは、
集中暖房が機能的に寿命となることから、都市ガスを使った個別暖房に切替しました。そこで、各戸にリビングに1台修繕積立金で都市ガスFF式暖房機を設置することになり、工事も行われています。

そこで、とある住民がFF式暖房機は設置する必要ないから、4LDK全てに自分でリフォームして好きなように取り付けたい。となり、

管理組合で排気するに際し穴をあけることから、躯体に影響を及ぼすから承認できない。
→当該組合員から工事内容の申請がなされ、当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり、共用ガス配管の工事が必要となり、概算で約200万掛かることや、工事を実施する際は全戸のガス供給を2日から1週間程度止める必要がある旨、がわかった。
今年初めて運用されることもあり、今後当工法で申請される可能性がある事、全戸ガス供給が複数日止まってしまう事は日常生活に大きな支障をきたす恐れがあることから、当該申請を承認することが出来ない旨の回答をしたところ、
結果に不服として工事の承認請求および期日内に承認決定通知がない場合は法的手段を取ることを検討する旨の通告書が届いた。

そこで、他のマンションでは、ガス暖房運用などルールはどのように制定されているのでしょうか?
当マンションでは、今回からの運用の為、ガスの容量を直接定めるような規約やガス暖房の運用ルールは定めていません。
ただし使用細則禁止行為に「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」とありました。

ガスの新設・増設は1か月前までに申請してくださいとなっているが、
肝心のその却下できるような明確な基準等は先ほど示した「切削」くらいで、他に却下条件をそのものを禁止する条文は見当たりませんでした。
もし仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?
規約に制定があることに対して却下は認められるのか、組合で定めた内容に裁判所で合法だと認められる内容のものか、このような現状の場合は、弁護士さん(司法的立場・見解)から見て、
どうなりますでしょうか?よろしくお願いいたします。

私個人は、まず、ガスの運用に関するルールを規約できちっと定めるべきだと考えています。




オートロック 自動ドアの修繕業者

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。
例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

修繕積立金の適正残高について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方のマンションは、築19年で住戸数18の小規模の建物です。5年前に大規模修繕工事を済ませて、現在修繕積立金残高は、1,200万円あります。尚、修繕積立金の1住戸当たり月額は、12,780円です。(1M2/196円)この状況で今後10年を見据えて妥当かどうか、難しい予測ですがご教示願います。

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。

ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。

「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】

なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。

結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。

最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。

上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。

私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

ゴミ置場の用途変更について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションには、コンクリートの壁に囲われた天井のないゴミ置場があります。二十年ほど前から臭い等の問題でゴミ置場にゴミを溜めておくことを止め、集配車がやってくる場所へ指定の時間にゴミ出しすることとなり、ゴミ置場として使用しなくなりました。
現在はバイク等の駐輪スペースとして活用してしまっているのですが、建築上の用途変更申請や消防署への届け出などの手続きは必要でしょうか?

前任の理事からの引継ぎで「用途変更の申請をせずにガソリンが入ったものをゴミ置場に置くことはきっと条例に違反している、自治体や消防署には口外しないように」と口止めされているのですが、自分で調べた範囲では違反が無いように思います。
自治体や消防署に確認しに行きたいところですが、理事経験者から非難されそうたなめ、アクションができずに困っております。

マンション一括受電と電子ブレーカーの併用について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、自分のマンションでは中央電力の一括受電が検討されています。
うちのマンションは数年前に電子ブレーカーを導入しました。
一括受電導入すれば電子ブレーカーの節電効力が無くなるという内容をネットで見つけました。そのことを中央電力主催の説明会でぶつけたところ、以下のように「電子ブレーカーの撤去はお勧めできない」との説明がありました。この説明は正しいのでしょうか?
わたしは、中央電力の説明にごまかしがあるように思うのですが、どのように反論したらよいかわかりません。
★中央電力の説明
電子ブレーカーを撤去することで基本使用料が上がるため、お勧めできません。電子ブレーカーは動力契約(エレベーターやポンプ等)の契約内容を変更し、基本料金が削減される設備です。「マンション一括受電」は電子ブレーカーの導入にて削減された金額からさらに25%削減されることになります。よって、電子ブレーカーの効果は継続されることになります。

以上が、管理組合を通じで配布された中央電力からの回答です。電子ブレーカーは低圧電力契約で有効なので、高圧電力契約のマンション一括受電では無効と認識しているのですが、その認識は、上記の中央電力の説明に対しても言えることなのでしょうか?
ちなみに私のマンションは全体で120戸のマンションです。

防犯カメラの件です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年11月の総会で、現在設置しているリースの防犯カメラを買い取り、さらに1台増やすことを決議されました。
一部の理事からリース・レンタルのほうが低予算だし、メンテナンスもつくので買取は反対されてましたが、理事長がどうしても買い取るとして数か月もめたのちの提案・議題化・決議でした。
しかし、いつまでも買取も増設もなく、先日、臨時総会が開かれたところ、
新しい会社からレンタル契約することが議題にあがってました。
結果は、交換はするが、会議上で新たに提案された業者と比較検討することで終わりました。

①一度、総会決議されたことを変更する際、撤回することを総会議題にしなくても構わないのですか?
②カメラ交換は決定されましたが契約先は決議されなかったので、理事会で改めて発注先を決めた後はもう一度総会にかける必要はありますか?
③防犯カメラを現状より1台増設するのは、ゴミ出しマナーがわるいため、その人間を追求するためだそうです。防犯カメラは監視カメラの意味もあるのですか?

よろしくお願いします。

臨時総会が必要なのでしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。

理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。

理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。

このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか?

管理会社の優越的地位の濫用

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合が昨年まで直接契約をしていた業者を今年からは管理会社の協力指定業者になったので、その業者に発注工事をする場合、見積もり額の金額により3%から10%を上乗せさせていただきます、
会社のシステムといわれました、この態様を教えて下さい

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修繕積立金の取り崩しとは

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります 総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。 この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。 予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

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やさしいヤモリ さん

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、 当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。 積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。 関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

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ジュピター さん

臨時総会議案

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。 総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

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やさしいヤモリ さん

犬の糞害で困っています。

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。 防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。 さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。 最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。 管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。 そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

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福井 さん

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。 犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。 多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。 防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。 清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか? 尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。 皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか? また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

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福井 さん

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。 早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。 ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。 私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか? ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

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KUMI さん

弔慰金について

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

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メイ さん

オートロック 自動ドアの修繕業者

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。 例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

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Honkoma さん

専門家の違法行為

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。 私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。 理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。 現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。 マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

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えびす さん

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

はじめまて投稿いたします。 皆様のご意見を伺いたい件がございます‼ 私は現在、マンションの理事をしています。 組合員の中に一人問題がある人がおりまして、 総会に出てきては 「以前のこの処理はおかしい」 「これは法律的に間違っている」 「過去の判例ではこうなっている」 などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。 お聞きしたいのは、 この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。 そして一人で発言を繰り返します。 出欠票の提出無く突然参加してきた場合、 参加を拒むことは出来ないものでしょうか? 議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。 皆様のお知恵を貸して下さい。 宜しくお願いいたします。

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れっく さん

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1200GS さん