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宅配ボックスのカード再発行について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

宅配ボックスのカードを紛失し、管理会社に再発行をお願いしたところ、「理事会で宅配ボックス保守点検の契約を解除しており、再発行には約9万円かかる」と返答がありました。
宅配ボックスの保守点検は注油や開閉確認を行うものだと思っていたのですが、こういったカード再発行なども保守点検を結んでいないとここまで金額が高くなってしまうものなのでしょうか。

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

緊急対応について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長をしております。
管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。
その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。
その4日後に理事会があり理事より報告がされました。
そこで教えて頂きたいことが2点あります。
①理事が発注して、管理会社が確認したという判断であればこのような理事長報告、理事会報告だけで間違ってはいないのでしょうか。
②仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。
管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。 長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。  ポンプの新品を1個 今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」

よろしくお願い致します。

給水管・給湯管のライニング更生工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築28年、5F建て35戸のマンションの理事をやっております。
今まで、給水管・給湯管の漏水事故は1件もありませんが、給水管・給湯管の寿命は近いと考えています。
そこで、給水管・給湯管のライニング更生工事での延命措置を考えています。
1戸あたり40万円前後はかかりそうですが有効でしょうか。
尚、給水管・給湯管のライニング更生工事を行うとしたら、更生工事時期は、修繕積立金不足から、なるべく遅らせてやりたいと思っています。そういう事情の場合1件くらい漏水事故が起こってから更生工事をしたほうが良いでしょうか。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

非常用発電機について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社より、非常用発電機は停電時に消防設備などを稼働させるためのもので、照明などの生活用にはならないと説明が有りました。スプリンクラーは動くがエレベータは動かない。室内の照明もつかないそうです。そもそも回線がつながっていないと言われました。これは、どのマンションでもそうなのでしょうか?うちのマンションだけなのでしょうか?詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

鉄部塗装工事の完了検査が手抜きすぎて頭にきます

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま理事長をしてるのですが、管理会社から紹介された業者で鉄部塗装工事を行いました。
完了後に不安だったので全住居に指摘箇所がないかを問うアンケートを管理会社に依頼し、実施しました。
そしたらペンキの飛び散り、真っ直ぐ塗ってなくてはみ出しなど、多数の指摘が住民の方からありました。

本当に工事の方は完了検査をしたか疑問で、今後、工事業者の方だけに完了検査をさせるのは不安です。そこで管理会社にも完了検査のとき組合の代わりに完了検査で見ることをしてなかったことをなぜなのか追求しました。
そしたら完了検査への立ち会いは管理会社の仕事ではなく工事の面では素人だから組合の代わりに見ることはできないと言われました。
見るなら理事会を誘うからその引き継ぎはすると。なにか交渉したいことがあるなら、組合と工事業者との契約なのだから、完了検査の日程の調整くらいしかできないと。

せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のためプロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。 

ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。

本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?

相見積もりについて

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか?

機械式駐車場と固定資産税の関係について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

機械式駐車場は建物の一部と考えますと不動産のように思えますが、リースで借りる事ができると考えますと防犯カメラと同じような動産にも思えます。
機械式駐車場は不動産(登記できる?)なのでしょうか?
また、固定資産税の対象になるのでしょうか?

買取の場合は管理組合が所有者ですが、リースの場合はリース契約期間が満了するまでは所有権がリース会社にあると思います。その場合、税金を支払うのは機械式駐車場の所有者であるリース会社なのでしょうか?設置された土地の所有者であり、実際に利用している管理組合なのでしょうか?

機械式駐車場のリース経験のある管理組合の方にお尋ねします。固定資産税を支払っていますか?体験談をお聞かせ下さい。
設備や税金に詳しい方は、情報をお教え下さい。
よろしくお願いします。

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相見積もりについて

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。 ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ (1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。 (2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。 (3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。 (4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。 等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。 インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。 「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」 「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」 「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」 この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか?

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福井 さん

高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者

分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行 10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案 専有面積:70平米 間取り:2LDK 管理月額:42,000円/月(含む 修繕積立金:17,790円/月) 近隣物件   中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分  大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分 構造:鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分 専有面積:94.62平米(約28.62坪) 間取り:2LDK+納戸+WIC 管理費:18,400円/月 修繕積立金:23,900円/月

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tamesetaoku さん

役員(監事)の選任

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に1回立候補して役員になれば、自分の輪番順を1回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「(一定数の)役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか?区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

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オーケー さん

管理費の未払い

管理費の滞納が6ヶ月を超えました。 住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。 このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか? 未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?

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シンマイ さん

新任理事長の管理費不払い

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。 ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。 また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等) ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。 これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。 理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。 利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。 まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。 この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

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Tamagawa さん

台風被害の樹木の変更

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。 マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。 入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても 先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。 また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への 変更することにしました。 質問は ①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか? ②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

緊急対応について

理事長をしております。 管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。 その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。 その4日後に理事会があり理事より報告がされました。 そこで教えて頂きたいことが2点あります。 ①理事が発注して、管理会社が確認したという判断であればこのような理事長報告、理事会報告だけで間違ってはいないのでしょうか。 ②仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。 管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。 長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。  ポンプの新品を1個 今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」 よろしくお願い致します。

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sen さん

変質者がマンション内に居住

居住しているマンションの500mくらいのところにある高校で、生徒に猥褻行為をし諭旨免職になった元吹奏楽顧問の音楽教師が住んでいることがわかりました。性犯罪は常習性や再犯性が高い事案です。年頃の娘がいる親としては非常に不安です。憲法で居住の自由は保障されていますが、そんな人間が住んでいると知れたらマンションの価値は下がるのではないでしょうか?対処方法などご意見をよろしくお願いします。

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正直者が馬鹿を見ない さん

私が異常なのでしょうか?!

いつもお世話になっております。 以前から折に触れてご相談させていただいてますが、最後に一つだけご意見をお聞かせください。  ・臨時総会で工事発注を議決した際の、理事会からの提示額が税抜き額だった   ため、決算報告になって実際の支出に100万ほどの誤差が生じていることが   判明しました。   毎度のことながらと思いつつ、ずさんな計画だったのでは?と問うた   ところ、逆に、「組合員のお金を1円たりとも無駄にしないよう活動して   いるのに不正していると非難されている」と掲示板上で悪者扱いに   されました。 けっして不正したとは言ってません。 基本的なことが出来ていなかった理事長の甘さであり、よりよい組合活動の改善となるよう、今後のためにも、反省してほしいと思っているだけです。 そのように考える私は異常なのでしょうか? なんとか改心・改善させようと、弁護士を通じてまで意見していた旧理事2名ももうすっかり諦めたそうです。。。 ちなみに任期途中でこの2名に役員依頼があった際に管理会社からは「理事長・副理事長は会議で意見されるのに耐えられないので代わってほしい」だったそうですが、理事長からは役得が欲しくてこの2人は役員になりたがっているから、と弁護士に言ってきたそうです。 私のほうが耐えられないので、引っ越そうと思います。 こんなマンションでも売れるでしょうか。。。

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エシール さん

非常用発電機について

管理会社より、非常用発電機は停電時に消防設備などを稼働させるためのもので、照明などの生活用にはならないと説明が有りました。スプリンクラーは動くがエレベータは動かない。室内の照明もつかないそうです。そもそも回線がつながっていないと言われました。これは、どのマンションでもそうなのでしょうか?うちのマンションだけなのでしょうか?詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

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新人理事X さん

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1200GS さん

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Hiro さん