みんなの管理組合

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斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

大規模修繕工事

建物の維持管理

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

ドアが

建物の維持管理

最近玄関ドアが閉まらなかったり鍵が回りにくくなってきました。
正直そろそろ変えたいくらいです。
この場合は、各自で行わなければならないのでしょうか?
カギは共用の扉がいくつかありますが、問題なく使えるものなのでしょうか?
ご経験からお教えください。

専門委員会設置について

建物の維持管理

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

水道水のことで相談です

建物の維持管理

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

省エネ法改正について教えてください

建物の維持管理

その他

省エネ法の改正で、マンションは2017年から法定の定期調査の提出義務がなくなると人から聞いたのですが、国土交通省のホームページを見ても良くわかりません。
省エネ関しては今後ますます規制が強化されていくものだと思っていましたが、今までやっていたことを止めるという緩和もありうるのでしょうか。

長期修繕計画の見直しにかかる金額について

大規模修繕工事

建物の維持管理

7年前に作成した長期修繕計画の見直しを管理会社から提案されています。見積もり金額は48万円くらいです。管理委託契約書に別個の契約と書かれています。

7年前(管理組合設立当時)に作成したのも同じ管理会社ですが、新築当時1人のオーナーが1棟全部所有していたマンションを分譲再販したという経緯から、1回目の長期修繕計画の作成費用は現在の管理組合では負担していません。管理会社はサービスだったと話しています。分譲時の販促資料に含まれていたので、管理組合設立よりも前から存在していたものです。A4の紙が8枚+A3の紙が7枚のボリュームで素人目にはいい加減に見えないものです。

初めて作成する際は、竣工図面から各部分の面積を拾う作業にかかる時間は膨大だと思いますし、専門技術者も必要と考えますと50万くらいかかるのは納得できます。
しかしその大変な作業は1回目に済んでおり、1回目の数字の根拠…数量X単価=○○円 というデータがあれば、2回目以降は技術者でなくても算出できそうにも思え、見直しのたびに50万弱の金額がかかるのだろうか?と疑問に思いました次第です。
因みに現在築9年目で大規模修繕はまだです。今回が初めての見直しです。

国土交通省から5年ごとの見直しが推奨されていることが、今回の提案の理由ですが、皆様のマンションでは推奨どおり5年ごとに見直しをなさっていますか?
その都度50万くらいの費用をかけていますか?
実際のところ皆さんのマンションではどうしているのかを教えて下さい。

部屋の壁のひび割れについて

建物の維持管理

建物の瑕疵

初めて質問します。
先日、部屋の壁に上から下まで斜めにひびが入っていることを発見しました。
2か月前にクロスを張り替えたのでクロスの施工不良と思い施工会社に来ていただいたのですが、クロスを一部はがしたところ、コンクリートにひびが入っていることがわかりました。
隣の住戸に接しているコンクリートなので、構造上のものなので、クロスはすぐに張り替えたら一時的にはきれいになりますが、専門家の診断を仰いだほうがいいといわれました。
隣の住居との壁なので共有部分になると思いますが、築年数も20年になり今更管理組合に報告後、施工会社に調査などというアクションを起こした場合、もし欠陥構造なら資産価値が下がることになり、他の住居者の方にもご迷惑をかけることになったしまうのではないかと心配です。
正直、物件の売却を念頭にクロスを張り替えていたので、このような場合は事を荒立てるべきではないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

注目度ランキング

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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