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機械式駐車場地下の排水ポンプ

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

排水ポンプの耐用年数は5年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。5年とは!?そんな物でしょうか?
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

共用部分に自動販売機設置は普通決議or特別決議

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
分からないことだらけでいつも助かっています。

共用部分の変更は総会の決議が必須ですが、
普通決議と特別決議の違いを教えて下さい。

「形状又は効用の著しい変更」特別決議、
「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は普通決議なのですが、

共用部分に自動販売機を設置する場合は、
普通決議と特別決議どちらに当たりますか。
どういう変更が普通で、どういう変更が特別かが分かりにくいです。
何で区別したら良いですか。

設備の更新に管理会社を使わなかったら

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備を更新したり修繕工事を行ったりする際に、管理会社が自ら元請けとして請け負ったり、他社の見積をもってきて勧めたりしますが、管理会社が絡んだ案件は、非常に割高であることが分かってきました。(近所の水道屋さん等で見積を頼み比較すると、管理会社が20~40%くらい割高です)
割高であるなら使わなければいいのですが、一部の理事が「管理会社から買わなかったら誰が管理するんだ」と意味のよく分からないことを言います。他社で買った設備の管理を管理会社がやるはずがない、といっているのですが、そんなことがあり得るのですか。管理委託契約書に「管理対象部分は・・・・」と明記されており、設備管理業務仕様書にもしっかりかかれているのに、「他社で買ったものは知りません」などと言えるはずがないと思うのですが。
管理会社を工事から閉め出したら、何か仕返しをされるでしょうか。

排気口のベントキャップクリーニング

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、居住者から浴室の換気が悪くて、なかなか湿気が抜けないとの相談を受けました。しかも、最近に浴室換気扇を交換しても改善されないとのこと。
ネットで調べたところ、排気口のベントキャップの目詰まりが原因かも知れないと思われました。
築30年のマンションで、今まで排気口のベントキャップクリーニングをしているのかわかりません。
どのくらいの間隔ですればよいのでしょうか?
また、専有部分として扱えるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

マンションのICT(情報通信技術)化とインフラ(装置環境)の実態

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨今世の中はICT時代。スマフォで代表する如くに猫も杓子も老人から子供まで日常の生活で欠かせないほどに身近な存在となっています。そしてその発展は「いつでも・どこでも・何でも・誰でも」簡単にネットワークが利用できる[IOT]「ユビキタスネット社会(快適便利で自由平等な)」へと進んでいる中で、マンションの管理組合での「情報通信インフラ」無管理の実態が有ります。
当方は都内市街地築48年単棟275戸の住宅ですが、管理組合が全くに無関心無管理です。
我が家はKDDIとのVDSL(光電話含む)によるネット接続をしております。それが最近になって接続でかなりの頻度で回線が切れて(電話も途中で)使い物にならず対策にサービスマンに来てもらい調査回復を期待しましたが、結論は根本的な原因は不明で電話回線(メタル配線)が古いので新しくするしかないでした。
個人対処が出来ませんので管理組合に相談をしましたが、全くに無関与で加入状態等の実態も把握されていませんばかりか、管理人も役員理事も皆ど素人でちんぷんかんぷん状態です。(管理会社のフロントマンもIT音痴で頼りにならない)どうもVDSL接続戸は各社とも頻繁に接続不良の実態も判明。
現状の実態を把握するに調査をしましたらば、1、KDDIVDSL、2、NTTVDSL、3、NTT光ケーブル直接(各フロアーまで配線済み)4、ケーブルTV、5、無線と5種のばらばらに混然一体の加入に驚愕しました。マンションの電話端子盤室はVDSLや光端末が混然とばらばらに一面にあり手の付けようも有りません状態でした。つまり管理組合が無関与だから各戸別に勝手に申し込みをしてきた結果です。
この状態からしたらば、NTTの光ケーブル配線が各フロアーまでされているのだから、これに一本化すればすっきりするだけでなく、元より管理組合が関与して全戸へ光配線をしていれば快適な環境を整えたはずです。今後の[IOT(「モノ」がインターネットに接続)]へは光ケーブル布施接続整備は必須です。
現状一部戸が有償で光ケーブル配線を入れているがそれも何戸が加入の実態も把握できていません。
諸々管理組合関係団体のセミナーや交流会に参加していますが、このテーマでの話は皆無状態です。
皆様方の実態についてお聞きします。また専門家諸氏の建設的なご見解もお願いいたします。

顧客第一主義の管理会社は存在するか

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。
管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。
修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。
今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。
顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。
または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

総会の決定事項を覆せるか。

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答)
・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答)
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円)
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。



屋上で育った雑草の処理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、他の役員と一緒に初めて屋上へ上がる機会がありました。
屋上平場は露出アスファルト防水がされている、という説明でした。

屋上へ来てびっくりしたことは、ペンペン草みたいな雑草やコケ等が屋上の隅っこやドレン廻りで繁殖しており、そのまま放置されていたことでした。
管理会社の担当者や管理員も雑草除去などをサボっていました。どのくらいの期間かはわかりませんが…。

そこで気になりましたのは、そのまま放置していると、雑草の根がどんどん育ち、防水層を破ってしまい、しまいには漏水してしまう事態になってしまうのか…?、はたまた逆に、無理やりに雑草を引っこ抜いたら防水層を傷めてしまう(漏水してしまう)のではないか?とも思い、判断に迷いました。

雑草を放置するのは見栄えが良くないし、何かしらのケアをする必要がありそうですが、屋上で放置されたまま雑草が繁殖した際の、適切な処理方法があればお教えください。よろしくお願いします。

長期修繕計画に含まれない修繕

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの副理事長です。

2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。
そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。
具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。
財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。

質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。
また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。

我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

管理会社 組合作らない

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

88世帯 即完売し、全住居の引越しも済んでいます。3ヶ月くらいで組合ができますと案内があり、その後半年と言われ、そのあとそのうちにと言われました。不動産会社、その子会社の管理会社にも何度も問い合わせていますが、もう入居から9ヶ月たった今も一度も集まりもありません。
管理人の態度があまりにもひどく、清掃もせずに、部屋で居眠りしています。
高級新築マンションとは思えない汚れようです。
この場合どこに言えばいいのでしょうか?

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〜 トップ10 〜

外国籍の方の排除

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。 生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。 (民泊禁止に関しては既に決議済みです) 理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。 管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか? 国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。 その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。 よろしくお願いいたします。

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gorilla さん

大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。 (以下引用) II.集合インターホン更新工事 インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。 ○予算金額:30、000、000円 (引用おわり) 一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。 (さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。 理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。 直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

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台風 さん

顧客第一主義の管理会社は存在するか

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。 管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。 修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。 今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。 顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。 または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

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果糖ブドウ糖 さん

理事会に於ける監事の発言について

32戸のマンションです。理事3人+監事1人で理事会を構成しています。 管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入(月額料金一戸あたり300円は管理費等と一緒に徴収)に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは?」と意見しましたところ、 「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。 監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。 理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか?

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三毛猫 さん

「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について

以前、大規模修繕のコンサルの選び方について相談させていただいた者です。 費用圧縮のため、設計管理方式を採用してコンサルを探す気満々だったのですが、 管理会社(デベロッパー系)の方から、 「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」 「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」 「金額を空欄にした工事仕様書を出すから、それを使って組合で自由に業者を募ればいい」 との意見がありました。 たしかに金額が空欄の仕様書が出るのであれば、自由に使えて比較もしやすいので わざわざコンサルを入れなくても透明性は担保できるのかなという気がしてしまいます。 しかし、結局はコンサルを入れずに管理会社の主導で進めることになるわけで 「何か落とし穴がありそうで怖い」というのも正直なところです (必要のない修繕や過剰なパーツを仕様書に入れ込んでくる、とか?)。 はっきり言うと、管理会社の言うことを信じていいのか不安です。 上記の状況ですと、どのような点に注意を払っておくべきでしょうか。 また、それでもやはりコンサルを探すべきでしょうか?

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プラム さん

買取事業者による専有部分のリノベーション工事について

当マンションは築30年超の小規模マンションです。 先般、リノベーション工事の申請が管理組合にありましたので 概要と経緯をお知らせして皆様の管理組合ではどのような対応 をされているのかご意見をお願いいたします。 当マンションでは数年前から買取事業者のチラシがポストに入 るようになりました。組合で「専有部分修繕工事細則」を作成 して総会に提出して承認を得ました。 今回のリノベーション工事の申請では買取事業者が買取っている にも関わらず、証明する資料(売買契約等)が添付されていない こと、2か月半に及ぶ大掛かりな工事(スケルトン工事を含む) でも設計図もないこともあり、細則に従い理事会で協議した結果 「不承認」として買取事業者に通知しました。 結果を受けて工事担当者が管理組合に問い合わせにやってきました。 当方から上記2点の資料を添付するほか、細則に制定している建築 士等による外部の専門家による調査のために調査負担金を事前に 払込むように依頼しました。 数日後に担当者から今回の工事申請は売却主とも協議した結果、 売買を取りやめることになったので工事申請を取り下げることに なりました。 今回の工事申請は買取事業者が素人の管理組合では何の問題もなく 通るものと考えて既に工事関係者を手配しているため調査などで 工事着工がさらに長引くと支障が出ることを考えて中止したもの と考えています。 (本細則のなかで工事を3つに区分して①届出不要の工事 ②事前に 届出で行う工事 ③事前に工事申請して組合の承認を得て行う工事 です。ほとんど工事は①と②で行われています。今回は初めての ケースでした。当初の質問に補足説明いたしました。)

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アカシア さん

管理組合の役員の任期について

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。 築36年の1000戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、30年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。1番長い方で、14年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。 今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか?との疑問を持ちました。 こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか?皆様のところはどうでしょうか?宜しくお願い致します。

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ぱーそん さん

総会の決定事項を覆せるか。

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。 前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。 管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。 ・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答) ・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答) 結局、総会では、 ・工事は行う ・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。 ・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。 という内容で採択されました。 その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。 ・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。 ・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。 ・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。 工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円) ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。 総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。

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果糖ブドウ糖 さん

外国人住民の騒音について

直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。 その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に(計5人ぐらい)、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。 管理事務所(受付)に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。 どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。 そして、入居から1年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。 このような場合、どうしたら良いのでしょうか?騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。

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ぱーそん さん

管理委託費の削減につきまして。

みなさま。 大変お世話になっております。現在、35世帯、11年目の理事長をしています。 管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、 清掃員にしてはどうか?という提案がなされました。。。 みなさま、どう思われますか?ご感想をお伺いしたく投稿させて いただきました。 宜しくお願い致します!m(_ _)m

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noriri さん

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1200GS さん