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305件ヒットしました。

修繕積立金の予算について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金からの出金は金額の大小にかかわらず総会の予算決議が必要との事ですが、予め予備費を計上しておくことはできますか?
たとえば、○○の修繕予算として、1500万円の支出が総会で承認されていたとします。
不測の事態が発生して50万円の超過があった場合、改めて臨時総会を開いて承認をとる必要がありますか?
この場合、修繕積立金の予算として予備費300万円が承認されていれば、そこから流用できませんか?
もし予備費があっても流用できないなら、臨時総会ではなく書面総会で承認できませんか?

エレベーター点検会社をジャパンエレベーターに変更について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、東芝エレベーターにエレベーター点検契約し、月53、000円
ジャパンエレベーターサービスは月3万円です。
ジャパンエレベーターサービスの会社又は
契約されたマンション管理組合の方サービスの状況、
など教えてください。

NURO 光の導入方法は?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

増圧ポンプの騒音

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問いたします。
 去年中古マンションの2階に入居しました(当時築20年、12階建、130世帯)が、部屋全体でずっとピーという音がして眠れません。管理人に聞くと真下1階にある給水ポンプの音でした。すぐ管理会社経由で専門家の調査がなされ、原因はポンプだと確定し、メーカーにサイレンサーを追加させ制振ゴムを敷きましたが音が止まず、今はポンプから少しでも遠いリビングの隅っこで睡眠薬を飲んで寝て、やっと暮らしています。ポンプ真上の部屋はずっと使えていません。前住人からのクレームは不思議となかったようです。
 一昨年増圧ポンプに変更した際、地下一階からすぐ真上の現在位置に移動したそうです。昼間は車の音や向かいの公園の子供の声などでポンプ騒音は気付き難いのですが(そのため購入してしまった)、朝晩等静かになると非常に気になり、まるで蚊が飛ぶ中で寝ているみたいです。皮肉にも騒音値は環境省基準以下で裁判を起こす事もできません。メーカーや管工事の専門家に聞くと、うちのマンションの敷地面積ならどこでもポンプは設置できたようですが、美観のため理事会は屋内にある今の場所にこだわったようです。
 そもそもポンプのような音の出る設備を居室の間近に設ける事が不適切だと思います。移設して欲しいと伝えましたが、理事会は応じず、次回ポンプを交換する際にも今の場所を変える気はないとまで言われました。もはやクレーマー扱いです。近所の住民にも聞きましたが、部屋の配置の関係で、騒音はうち一室しか聞こえないようです。私達はこのまま睡眠薬を一生服用して泣き寝入りするか、恐らくポンプ騒音は告知事項なので買値を下回る値段で部屋を売って出ていくしか道はないのでしょうか?長文で恐縮です。

非常照明の不具合について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿させていただきます。

建築設備定期検査で非常照明の不具合が発生しております。
管理組合より交換工事の見積もりが提案されたのですが全交換の非常照明の工事でした。
まだ使えるところもあるのでバッテリーのみ、照明のみなど交換する事は可能でしょうか?

よろしくお願いいたします。

マンション共有部への物置の設置について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。

マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。

具体的には以下を想定しております。

【物置のサイズ】
高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m

【設置場所】
マンション共有の庭(1階)
※避難経路外です。

【用途】
防災備蓄品の格納

上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。

宜しくお願い致します。

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

排水ポンプの故障・交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめて投稿させていただきます、よろしくお願いいたします。
今年、自宅マンション(390戸、築6年半)の理事長を務めています。

管理会社から、排水ポンプ(合計92台)のうち42台に不具合があるため交換を、という提示を受けています。交換費用は業者によって違いますが700万円~800万円ほどの見積です。

ちなみに昨年度の理事会でも、すでに6台を交換済みとのこと。つまり合計では92台のうち計48台、5割強にすでに不具合が出ている、ということになります。

この掲示板のほかのトピックをみると、状況によっては排水ポンプの寿命は5年ほど、といった記述も見かけましたが、それにしても築6年そこそこで過半とは、壊れすぎではないかと...

(ちなみにマンション自体は丘の上に立地しており、川や近隣などから流れ込む可能性はありません。地形的にみて、直接マンション敷地に雨として降ったもの以外を排水することはないはずです。)

みなさま、もしコメントございましたら、ぜひお聞かせ願えましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

最近の線状降水帯による大雨対策は?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年、異常気象が原因かは分かりませんが、日本各地で数十年に一度の大雨で大被害頻発しています。

私どものマンションは部屋数を稼ぐため地下一階にも部屋を作り、3段式の機械式駐車場で地下に車が収納されています。

管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える構造とのことですが、逆にいえば最近の、数時間で650mmの雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。

他所のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか

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理事会における欠席役員の扱いについて

いつもお世話になっております。 理事会資料は管理会社が作成し、会議の事前に配ってくれます、それと一緒に出欠票も投函してくれます。 その出欠通知票に 私は出席をして決議権を行使します。なお、本票提出後都合にて欠席する場合は議長に下記の権限を委任します。<理事会における決議に関する一切の件> とあります。 ① 役員は委任の委任は出来ない、欠席した役員は欠席の扱いとして、賛否の票は数えないと教えて頂きましたが、一切の件で提出しても欠席扱いでよろしいでしょうか?  ② 事前に賛成(もしくは反対)です、または議長と同じで良い、と表明してた場合は、欠席しても賛否の票として数えられるものでしょうか? いつも出席してますが、万が一行けなかったら、議長に権限を委任って、どこまでなのか教えて頂ければと思います。 よろしくお願いします。

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aka さん

管理規約に反した総会決議は有効ですか?

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。  規約と内容は次の通りです。 (特別修繕費) 第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。 一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕) 二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用 三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用 2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。 (修繕) 第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。 一 普通修繕 軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕 二 計画修繕 イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕 口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕 ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕 参考 経緯とマンションの概要  3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。  吹き抜けのあるロ字型のマンションです。  全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。  年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。  組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

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575 さん

理事長不在と代理

先日、新期の役員の互選がありました。 くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。 副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。 前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。 次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

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jasumin さん

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か(管理組合はエレベータ業界のネギ鴨)

先の「2020年06月01日修繕委員会は怪しい」にてお伝えしました3基で総額1億円のリニューアルですが、皆様方から「お気の毒なマンション」と揶揄されましたが、ネットで相場を検索するとこの1億円は異常でした。金額が適正でないは相見積もり無しでの既設の日立一社での提起に付き、総会では議決書での反対もあると同時に、総会時にも多くの組合員から異議が有って「再検討」となりました。 その後、「シルバーキングさんからの2018年02月06日付」を拝見して、回答された「菅理(すがさとし)」さんの回答から、「エレベーター会社の掟(敷居と枠が大事)はまさにその通りを知り、「独立系の新興会社」2社へ見積を依頼し、その結果は驚くほどの三分の一以下の安価でした。これらの会社は最近実績も増えて成長発展をしており信頼性も確かのようです。(テレビCM具志堅用高とコマドリ姉妹のように) エレベータ業界はどうも過去からの先業王手(三菱・東芝・日立・オーチス・フジテック)が大方7割のシェアーを持っていているから後発新興専業会社等を排除する汚い業界のようで、だから既設優先の「民製談合」が堂々と行われてしまう。 だが、この大きな価格差(3倍)はどうも素人の管理組合相手だからではないかと気が付きました。 素人ばかりだと、リニューアルは既設のエレベータ会社に安易に相談をしますからと好い様に口車に乗せられてしまうのと、素人はシェアーが高いのと大会社だからと安心して信用をしてしまいます。 だが、エレベータ需要先はマンションだけではなく官公庁や一般産業界もあるからして、そこは皆専門家がいますから、新興専業会社との競合では、この価格差での受注は不可能に思えます。 重ねてメンテナンス費用も価格差が大きいです。 だから、当方の場合のように無知な素人相手に平気で馬鹿高い見積りをしてもばれずに安易に受注が出来て丸儲けをしているに思えます。つまり「見縊られている(軽視する。あなどる。)」。 大規模修繕業界でのコンサルタントの悪い体質がマスコミで報道が有りましたが、エレベータ業界も同じように素人マンションは油断隙だらけだから食い物にしている様に見えます。 そこで、精査する意味でエレベータリニューアル体験する管理組合関係者と、エレベータ業界に詳しい方にその「実態と対策」についてご意見を願います。

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アクティブ爺 さん

輪番制が守られない

役員を公募しても名乗りを上げる方がいないため、次期役員も決まらないまま定期総会が開催されました。このままでは困るので輪番制にしたらどうかという意見が出、賛成多数で承認され、1号室のつく系統の方々が役員に決まりました。※議案には輪番制のことは記載されていませんでした。しかも規約にもその件は追記されていません。その後、次期役員選出をする時期になりましたが、2号室のつく系統の方が役員となる順番ですが、「高齢」「病弱」「無関心」などの理由で辞退者が多く、その次の期の組合員(第3期)まで候補者の範囲を広げてお願いし何とか必要最低限の人員が確保できました。さらにその次の期にいたっては、順番にあたる系統の組合員は全員辞退、やむを得ず現在いる役員だけでスタートしましたが当然、管理組合の運営に支障をきたす事態になっています。その為、2か月後に臨時総会を開催し追加の役員を決めたいと思いますが、規約に輪番制とする旨の規約の変更をしていない以上、強制力はないのでしょうか?増してや、事前に輪番制につき討議したいという議題もなく総会のなかの次期役員選任を輪番制で決めてしまった行為は適法でしょうか。私としては臨時総会は輪番制を正式に規約に追加する「規約の変更」を第一号議案とする総会にしてはどうかと思います。それを根拠に次期役員を自動的に決定することにした方が、辞退者に気持ちの準備をする時間もできますし、マンションの売買を考えている方も不動産会社に来期は役員の順番がくるのでそれを条件に販売してほしいと説明することもできます。2か月後に控えた臨時総会をどう乗り越えるか御助言いただければ幸です。

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なっちゃん さん

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。 当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。 管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

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やさしいヤモリ さん

大規模修繕における「コストオン方式」の実態について

大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。 修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。 仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、 一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して コストオンの相場は総工費の10~15%などと聞きます。 とうてい業務内容に見合っているようには思えません。 また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、 このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。 修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。 総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。 要はこのコストオン方式、 「バックマージンを開き直って表に出し、  もっともらしい名前を付けただけのもの」、 言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。 そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。 ・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか ・その費用は何の対価と説明を受けましたか ・総工費の何%ぐらいの規模で提案されましたか 宜しくお願いいたします。

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プラム さん

管理会社と管理組合間の個人情報の管理

私は、管理組合の理事をしております。先般、定期総会が終了しましたが、今回の総会では議決権行使書を使用しました。議決権行使書の結果として、1人反対者がいましたので、私が理事会で管理会社に反対者の部屋番号と名前を教えて欲しいと発言したところ、個人情報なので開示できないと断られました(私が知りたかった理由は、機会があれば組合にどのような不満があるか、その人から知りたかっただけです)。管理組合と委託契約を結んでいる管理会社の個人情報とはそもそも管理組合の保有情報であり、管理組合は管理会社にとって第3者ではないので、開示できるのではないでしょうか。管理会社と管理組合間の個人情報の管理についての正しい考え方をお教えください。

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osamu さん

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

お世話になります。 修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が ・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。 皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。 質問1 総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。 ※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り… 今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか? それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか? 質問2 臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか? 以上

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banban さん

副理事長の出番について

「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。」と規約で定められている場合に、理事長が多忙でその職務が滞った場合に、副理事長に代行していただくことは妥当でしょうか? 事故があったわけでも、欠けたわけでもないので、副理事長の出番ではないとも考えられます。 皆様のマンションでは、副理事長の出番はどのようにしていますでしょうか?

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三毛猫 さん

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