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エレベーター保守点検

管理業の委託

建物の維持管理

こんにちわ、エレベーター保守点検について質問です。
理事の中で、以前すんでいたマンションでは保守点検を独立系に変更して
保守費が半額になったことから、当マンションでも変更してはという意見が
でました。管理会社も他のマンションの実例を聞いたら、独立系に変更
した管理組合もあり、特に支障はないとのこと。
しかし、理事会の中の一人が、人命に関わる事だから慎重に進めたいといい
独立系に変更する事を反対しています。
私は自動車で例えるなら、車検をメーカーに出すか、街中の民間車検や
コバックに出すとしたら、多くの方は民間車検やコバックなどのチェーン
店を使っているのではといったところ、その方は、自分は必ずデーラーに
車検を依頼しているとのことで、例えが悪かったと、後々反省した次第です。

この理事の方が、エレベーター保守点検を独立系に変更する事に賛成してもらう
ように説得する良い案はありませんか?

宜しくお願いいたします。

火災警報器の負担について

建物の維持管理

火災警報器が設置義務化になった時、管理組合で負担して全戸配布されました。
それから年月が経ち、誤報も多くなってきましたので理事会では設置替えをどうしようかという事になりました。
火災警報器は全体に連動しているものではなく、すでに新しいものに個人で替えているところもあります。
本来は専用部分とされるのが妥当かとも思われますが、設置時に全戸配布されていることも考えましたら、今更専用部分だという主張もおかしいかなとも思います。

今回見積もりを取って気が付いたのですが、消防法で設置しなければいけないのは台所と寝室とのことです。
ところが、各家庭によって寝室として使う部屋数はまちまちのはずです。
独身とかご夫婦だけでしたら寝室は1室だと思いますし、お子さんがいればもっと増えます。

最初に配布した時には、1戸にいくつ(経費からみると2個)という割合で配布しているようで、消防法も考えられていなかったようです。
長期修繕計画にも入っていませんし、火災警報器を共用部分とみなすという総会決議もされていません。
現状ではどう見ても専用部分と判断されるものですが、今後、組合の負担で配布するとしたら、修繕積立金の配布に不公平が出るとも考えられるのですが大丈夫なのでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

マンション共有部の深夜電気消灯について

建物の維持管理

当マンションでは、マンション建物内通路(共用部内)の電気を深夜0時から消灯しています。
又、屋内非常階段(裏口階段)も、同様深夜消灯しています。
※各階に電気のオンオフスイッチがあって、常時消灯、使う時だけ電気をつけて、上り下りしたら消すようになっています。

これは、本来消防法違反になるものでしょうか?
具体的にはマンションでは、どのような規定になっているのでしょうか?


総会決議の変更

建物の維持管理

修繕工事実施を管理会社とする総会議案承認されましたが、その後、A業者の見積がやすいのでAで工事実施はまずいですか?
(工事内容は総会決議と同じ内容です。)

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

総会での決議について

建物の維持管理

友人から相談を受けました。そのマンションはタワー駐車場が2本ありますが近年駐車台数が減り、①1本をふさぐ決議を総会に上程しました。壊さないので費用は発生しません。②伴い駐車料を変更しました。管理規約に有る駐車料金表の改訂を行う必要があります。この時の決議はどうすれば良いのでしょうか?①壊さないので普通決議?②規約の別表でも特別決議?よろしくお願いいたします。

管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性

建物の維持管理

大規模修繕工事

こんにちは。大阪にある築12年目のマンションの副理事です。昨年11月にバルコニー天井タイルの剥落が二か所あったため、今年2月に管理会社(事業主の系列会社)による早めの劣化診断を行いました。本日理事会で大規模修繕を始める時期について検討し、管理会社提案の来年秋(13年目)着工が妥当なのか、有料でもいいので第三者の立場の方に劣化診断報告書を見ていただき、セカンドオピニオンを取りましょうということになりました。
その後調べたところ、大阪府HPの『3(3)劣化診断(建物診断)について』に、「...当該マンションを施工した業者と関係のある業者に依頼すると、工事を請け負うために、劣化診断の内容に客観性を欠くおそれがあったり、分譲会社に関係のある業者に依頼すると、瑕疵の事実を見逃すことなどが心配されますので、診断の依頼先の選定は、その専門性も含めて関連団体や信頼できる設計事務所など、第三者を中心に慎重に行うことが重要です」とありました。
今ある管理会社作成の報告書を基にセカンドオピニオンを取るのと、改めて第3者機関に劣化診断から依頼するのとでは、提案される大規模修繕スタートの時期が異なる、という結果になりますか?
また、今後の進め方等についてぜひアドバイスをお願します。

共用部分における管理会社の営業行為について

建物の維持管理

管理業の委託

最大手の管理会社が、共用部分である建物入り口管理室前に、管理とは直接関係ない、自社で展開している個人向けのサービスのちらしを次から次へと置くので、居住者として、たいへん不快な思いをしています。

この最大手管理会社は、現在ホールディングカンパニーの下に、いろいろな事業を展開しています。当初は不動産売買や賃貸代行業程度でしたが、最近ではリフォーム、売電事業、家事代行、見守りサービスなど、自社で展開しているサーービスのチラシを、居住者が通り過ぎる玄関口管理室前に平然と置き、まるで商業ビルの入り口のように扱っています。

管理人がちらしを置くことは、れっきとした営業行為です。この最大手管理会社は、理事長の許可を取ったと正当化していますが、玄関口やホールの所有者は区分所有者であり、ちらしの内容どれを見ても、他の会社でもやっていることです。たとえ理事長でも、このような特定の業者に便宜を図って、共用部分で営業行為をさせることは許されるのでしょうか。PRをしたければ、個々の郵便受けに入れるべきではないでしょうか。

この最大手管理会社は「新しい未来価値の創造」とか「管理を超えた答」など、まことしやかな触れ込みで、建物管理以外の分野に口を出し、いろいろなサービスを次から次へと売りこんでいるようです。しかし個人的には、その多くは必ずしも必要とは思えず、効果も疑わしい、単なる会社全体への「利益誘導」としか思えないものばかりです。

なによりも、区分所有者の居住空間に、平気で安っぽいちらしを次から次へと置くこと自体、この最大手管理会社が、住人のために管理業務をしているとはとても思えません。できれば法規的な面からご回答願えると助かります。





電気用子メーター計測範囲確認について

その他

建物の維持管理

当マンションは築40年余の7階建て、地下から3階一部がテナント(うち2件が飲食)で、3階残りから7階までが分譲です。
共有部分の電気代は、5つの子メーターで測った合計が、親メーターの請求を支払うマンションを建てた一族の会社(テナント部分の所有者)より、管理組合に請求されています。
この共有部分用の子メーター電力合計が多く感じたので、各子メーターの計測範囲を教えてほしいと頼んだところ、前管理会社が引き継ぎをしていなかったのでわからないと言われました。電気の専門家にも調べてもらったのですが、分譲部分の電気図面が行方不明なこともあり、計測範囲の確定は難しいとのことです。
子メーターすべてが共有部分用という請求元の言葉を信じて、このまま支払い続けるしかないのでしょうか。ちなみにある月は、親メーターが約18000kwh、うち約4割の7000kwhほどが共有部分の使用電力とされていす。共有部分で何千キロワットも電力を消費する物があるのか、素人の理事である私どもにはわかりかね、困っております。
そもそも電力会社の請求が、管理会社に直接来ないのがおかしいと思うのですが・・・ご助言いただけましたら幸いです。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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