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177件ヒットしました。

マンション屋上かからの漏水について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当マンションは築48年と古く、ここ10年に、何回もの漏水工事をしてきましたに漏水が止まりません。
 その事が原因かどうかは分かりませんが、最上階のその下の階に漏水現象が起きております。当初管理会社からの調査では上の階からの漏水と判断されましたが、実際には漏水するような事は全くなく、その後も何度も階下に漏水が起こりましたが、その後は空き家にしておりますのに、苦情となり困っています。漏水が起きるときは雨降り時のようです。
 私としましての見解は、屋上の排水が悪くあふれていて割れ目や排水管のどこかで水漏れしていて割れ目を伝っての漏水ではないかと思っています。
 そして怖いのが、その漏水が鉄筋の錆びらせてその隙間から漏水していると共に、鉄筋のアルカリ化現象により爆裂現象のほうも心配です。
ご意見ご見解をお願いします。

長期修繕計画について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年を超えて3回目の大規模修繕を5年後に計画
しています。5年前に修繕積立金の基準を国土交通省ガイドラインの
1㎡218円に変えました(それまでは280円)3年前に管理会社
(昨年変更)が作成した同計画が総会で承認されましたが、3回目の
大規模修繕工事で修繕積立金を全て使い果たすものでした。
念のため過去2回の大規模修繕工事を書庫のなかに入って調べた結果
長期修繕計画とぴったりの工事額で積立金を使い果たしていました。

昨年、理事長になり、管理費の見直しに始まり組合文書の杜撰な管理
などもあって管理会社の変更を実施しました。
今回、新管理会社で改めて長期修繕計画を別契約(有償)で作成するこ
になりました。

そこで質問ですが、当マンションは30年を超えるマンションで今後
30年間の計画で建替え問題に触れないままで計画していいものか
わかりません。建替えとなると巨額の資金が必要となります。
建替えは容積率に余裕がある200件弱のマンションしか行われてい
ないのが現状です。万一、更地にしても取り壊し費用に費やされて所
有者にはほどんど返ってこない有り様です。
建替えるか建替えないかを今回の計画で敢えて表明するのかどうか皆
様のご意見をお願いいたします。

配水管の減圧弁交換工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの総会の資料で
配水管の減圧弁工事が入っていました

地下のタンクから各世帯に水を送るときに
圧力を下げる装置があるそうです、

管理会社曰く、古くなってきたので
交換しましょうとの事でした

あまり聞かない工事なのですが
他の皆さんのマンションでも実施しておますか?

ガス漏れ警報器の交換費用負担

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

ガス漏れ警報器自体は法令に関係しておらず
本来交換が区分所有者の判断に委ねられております

但し、当マンションは ガス漏れ警報器が
管理人室の火災報知器制御盤に連動しており
異常時は発報できる仕組みがある事から
4年目の制御盤含む一斉更新では各部屋も交換しました

その後、ガス漏れの警報器本体が5年目で保証が切れる事から
次回もマンションの費用で。。。。と考える意見と
今度は区分所有者の費用でとの意見があがっております。

組合費でやるのも安全上重要ですが、
法律上の規制が無い事から、次回区分所有者の内の交換費用は
各個人でいいのではと考えております

ガス漏れの交換は皆さんどのように考えて運営していますか?
教えて下さい

高圧一括受電と電子ブレーカー

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションで理事をやっています。うちのマンションは11年ほど前、中央電力のマンション一括受電サービスを契約しました。最近、共用部の電気代の節約方法として電子ブレーカーというものを知りました。
管理会社に「電子ブレーカーについて調べてほしい」と言ったところ、「高圧一括受電サービスを契約しているので電子ブレーカーには対応できない」みたいなことを言われました。
「高圧一括受電」と「電子ブレーカー」とは同時に使えないものなのでしょうか?

清掃作業不備への指摘及び対策について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年出来たばかりの大型マンションに住んでおります。
デベロッパー系管理会社が入っており、清掃作業は管理会社を通して契約しております。

共用玄関の清掃作業が定期的に行われているはずですが、汚れがたまるだけでなく玄関タイルに傷が付いている状態です。そのため、以下の2点について管理会社へ責任を問えるのか、対応してもらえるものなのか教えて頂けますでしょうか。

 ・清掃担当者の変更
 ・汚れの累積および、傷ついたタイルを補修するための無償の特別清掃


清掃作業は契約、規程に則って、行われておりますが、清掃担当者が私の目の前でも箒や鉄製のちりとりを引きずって作業しており、共用玄関タイルに無数の引っかき傷が出来ております。(※光を当てるとはっきり分かる程度。引きずる音がするぐらい)
汚れが累積するだけでなく、資産価値を落とすような傷をつける行為が清掃作業担当者が行っており、あまりにも清掃作業担当者の適当さにあきれています。少なくとも竣工2年目のマンションにしては汚すぎることから、特別清掃を行い綺麗にし、清掃作業担当者の変更を管理組合を通して伝えてもらうと理事長に相談しておりますが、どのような根拠で伝えれば効果的かお知恵をお借りできますでしょうか。

共用廊下の換気口周りの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築30年のマンションです。区分所有者から共用廊下の換気口の周りが黒くすすけて来たので洗浄してもらえないか要望がありました。5年前に越してきましたが、今まで管理組合で洗浄したことは無いように思います。換気扇は個人で掃除しますが周りの壁は誰がやるものなのでしょうか?皆さんのマンションではどうしていますか?教えてください。

地震と修繕積立金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは、第1回の大規模修繕の実施後に修繕積立金の返還がありました。次の大規模修繕終了後にも積立金返還の希望があります。
個人的には、地震が起きた場合、自己負担なしで建て替えができるよう、できるだけ多くの積立金を積み立てたいと思います。
管理組合の皆さんに納得いただけるよう、必要な建て替え費用をどのように計算するのがよいのか教えて頂きたいと思います。
なお、当マンションは地震保険に加入しております。全壊のときに、地震保険金に加え、建て替えができる客観的な計算方法を教えていただきたいと思います。どうぞよろしくお願い申し上げます。

専用庭駐車場の解約可否

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

自家用車を廃車することにしました。しかし、専用庭駐車場なので不要になってら解約できるるでしょうか?また、減額とかならいけなすかね
教えてください。

防犯カメラのレンタル契約について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

既設34台の防犯カメラのリプレースとして、総会案件として予算化されて、今期理事会にて詳細検討をして実施されました。その経緯でカメラ性能向上も有り検討結果カメラ25台にて、4社へ見積もり依頼をして提案はレンタルが一社のみで、他社はリースでの提案でした。私は検討経緯でレンタルは本来短期の場合に適するのと、高額となるのでリースの契約が望ましいとの意見を出して反対しましたが、無知無関心な理事達には理解されず、結果的にはレンタルで決定して実施がなされました。
その後契約内容を精査して、契約期間が6年でありで工事費含み10万円/月と判明、その総額は720万円(更新すると12年1440万円、買取工事費込みだと400万円)と高額で有り、本来レンタルは途中解約できるはずなのに、但し書きで途中解約の場合は、契約残期間の清算「違約金」が明記されており、これではリース契約をなんら変わらないです。
当初工事費は含まずに機器のみ7万円/月レンタルでしたが、知らないうちに工事費込みのレンタルとなっていました。つまり工事費が3万円/月となるから、6年契約だと216万円(12か月x6年x3万円)となり驚愕しております。契約を更新するとますます工事費が高くなる仕組みに見えます。どうもこの契約には胡散臭いカラクリが有り、業者とのリベート疑惑を感じます。
まずは、恒久資産となる防犯カメラではリースかレンタルかの優劣、そして工事費込みのこのレンタル契約はおかしいと思えます。そしてこれだけの価格差は管理組合への損害賠償に値すると思えます。
ご意見ご判断を願います。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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