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室内への漏水事故 原因不明の場合、責任範囲は?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

室内キッチン天井より漏水があり、管理会社へ連絡し階上の原因調査を依頼しました。現在は水漏れは収まった状態です。階上の給水管・給湯管設備は問題なしでキッチンの排水管設備と見立て、排水テスト(念の為、全排水テスト)をするも再現できず、階上の室内押し入れ壁を開口し直接排水管・床面が見える状態で排水テストをするも、再現出来ません。換気ダクトへ雨が入り込んだ跡もありません。パイプスペース内の縦本管と横引き配管の繋ぎ部分や床も濡れてはいませんでした。水漏れ事故より約10日間経っていますが再発はありませんし階上の方も通常に生活しています。天井ボードやクロスの被害もあり保険会社には事故報告(調査費用も出る保険にも加入)しているとの事ですが、原因不明の状態です。このまま長期間再発しなかった場合、法的に責任は、、管理組合?階上の区分所有者? 保険の適用は?教えて下さい。

鉄部塗装と大規模修繕との間隔

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築23年のマンションです。10年前に大規模修繕を実施しております。その後、鉄部塗装を実施していないため、見積りをとりました。実施するとすれば、総会決議を経て、来年2019年4月以降となります。次回の大規模修繕は、2023年に実施予定です。大規模まで間隔が短いので、実施しないでもよいのか、と思案しております。工務店の話では、オリンピックで職人さんが不足しているので、実施までに時間がほしい、とおっしゃっています。

有線放送設備解約について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

音楽の有線放送設備が当マンションに設備としてあり、月額1000円を支払っています。実際はほとんど聴いていません。アンケート調査の結果各戸8割の方が不要との結果が出ました。利用している方が数名いる場合、単純に普通決議または特別決議で決定していいものでしょうか?教えて下さい。

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 50年近く前に建ったマンションです。元々建物の周りは駐車場であったのが、玄関部分他のごく一部を除き、30年ほど前に、まわりのほとんどが競売にかけられ、他人のものになってしまいました。我々のマンション建物は、袋地になってしまった状況です。結果的に他人土地に排水管、ガス管等が通っている状況です。
 昭和62年に当事者双方が裁判所に出向き、調停が行われ、その条項として、①相手方は、当方の配管が相手方所有土地を通ることを承認する ②当方は、マンションの大修繕及び建て替えの際には、配管を撤去する となっています。
 約30年ほど経って、今更ながら土地使用料をよこせとうるさく言われています。応じなければ、「排水管受けにセメントを流し封鎖する」との脅迫まで飛び出す次第です。複雑な事情がからんでおり、裁判に訴えるべきかと考えています。アドバイスいただきたく、よろしくお願いします。
 補足・・画像の中の地番41‐6の真ん中に排水管が2本とガス管が1本通っているようです。41‐5が当方所有地。41‐4、6、7が他人土地です。

駐輪場の改善

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事長になったばかりの66歳男です。
その総会で「駐輪場を何とかして!」という悲痛な声が出されました。築十数年の当マンションの駐輪場は、2階建て屋根付き駐輪場が主。上階はレールを手前に引き出し、斜めに着地させて自転車を載せ、グイ!と持ち上げてまた押し込む、というタイプです。重くて大変な力が必要で、そこに錆での動きの悪さも加え、上階はガラガラです。たまに上階においてる自転車は埃だらけで放棄されたもの。惨状というしかありません。一方で、バイクは増え、軒下駐車などが多発。支離滅裂の現状です。
さて、改善策ですが、①全戸記名アンケートを徹底し、自転車の保有台数を近未来の増減予想を含めて詳細に把握する。②現在無料の駐輪場をバイクを含め有料化する。③自転車もバイクも登録制にして、無登録車は撤去する。を前提に、駐輪場の抜本改革を考えています。
そこでアドバイスをお願いしたいのが2点。以前このサイトで駐輪場の「屋根」について、「取り外しができるものは屋根ではない」という文を見ました。屋根は建蔽率・容積率にかかわり、自治体の課税対象にもなるので増設は困難と思っていましたが、本当でしょうか。「取り外せる」とはどういう物を言うのでしょう? 強風で飛ぶことがあっても困りますし。
第2点は、自転車の置き方です。新しい「垂直2段式駐輪システム」というのはバネの力で垂直に軽くアップし、子供や老人でも簡単だそうです。魅力的なのですが、上段が1台9万5千円、下段(左右スライド式)が1台1万7千円! 50台分で、撤去費を入れたら600万円を超えそうです。うーーーむ。そこで、地面に白線を引いてナンバーを振る平置き式を多用したいと念じています。平置き駐輪上の場合、1台当たりの幅や奥行きはどのくらいがベストなのか、体験のある方はいないでしょうか。(大人用、子供用、電動アシスト付き、チャイルドシート付で変わると思います)。また、平置き式にまつわる「注意点・留意点」があればご教示いただければ助かります。

機械式立体駐車場の場内排水溝の管理管轄区分について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一般的な指針やガイドライン等で明確に言及されているものなのか?
あるいは,マンション・管理組合・管理業者により変わるものなのか?
タイトルの点について,ご教示いただきたく,よろしくお願いいたします。

<詳細>
地下部は使用されていない,地上部のみの機械式立体駐車場があります。
1階,というか地上部分にはわずかな傾斜がついており,雨水が排水溝へ集まる状態になっています。
傾斜は車の出入りゲートから下がっていく傾斜と,車止め側から下がってくる傾斜で,その中間地点に排水溝があります(ちょうど駐車した車の前と後ろのドアの間くらいの位置になります)。
排水溝は車の出入りする方向と直交する方向に,立体駐車場敷地の端から端まで長く伸びているものです。
使用するうちに排水溝にゴミなどがたまり,雨天時に水が溢れる状況になりつつあります。

立体駐車場自体のメンテンナンスは,マンション管理業者が,立駐管理業者へ業務委託しています。
当該箇所の管理,日々の詰まりの点検,清掃が一般的には誰の管轄で行われるものか知りたいと思っています。
よろしくお願いいたします。

家庭用火災警報器の取付は皆さんどうしていますか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年くらい前に、消防法が改正され
各自設置義務があるそうです
ですが高層階の世帯の設備で、そもそも火災報知機が
ついている世帯は免除となります

うちでは低層~中層階の方は
世帯によって考え方が異なり6~7割くらいが
各自購入で実施済みでした

法の実施から約10年目の更新にあたり、
住人の意見で一斉にやった方がいいのでは?
との話もあり検討に入りました。

費用と効果を見ると 
一個あたり2000円くらいで買えて、10年使用可能
一世帯あたりで多分3ヶ支給で6000円くらいかと
重大火災につながる事が1/3程度になり効果があるようですので
実施すべきと考えました

そこでご相談

10年目の今のタイミングで、一部未実施の世帯があるなかで
費用もかかる事から、なるべく公平にやりたいと思っております。
理事会で相談する前に、皆さんのマンションでは
どの様に対応しておりますか?

管理会社が工事完了後に談合を認めました!その後はどうすべき?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの設備修繕工事で
過去の見積りに不正があったことを
管理会社が認めました

管理会社と施工会社、施工会社の下請けが
談合しており、二社見積りしているふりをして
実はそもそも高い工事を発注する仕組みがあったこと認めました

さて今後打合せをする上で
何をすべきか皆さんわかりますか?

素人なりに考えると
被害額確定のために第三者に見積書の作成
談合被害だから警察に詐欺?被害届け
後は弁護士?←談合を認めたからわざわざ不用のような気もします

ここに相談した方がいいよなど
アドバイスがあればお願いいたします

非常灯は誰が点検してますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります

非常灯:停電時に30分以上灯りがつく装置・廊下に設置されています

非常灯の点検をしていない事をマンション管理会社に打ち上げた所
「市に、打ち上げる報告の義務はないので自主点検です。
 (組合の自主点検って事か?)」と
よくわからない回答がありました。

非常灯は建築基準法によって設置義務があり
その点検は管理会社が行う物だと思っておりました。
点検も紐をひっぱり灯りがつくか、つかないかだけでしょ?

当然壊れていたら、修理は組合持ちですが、、、

みなさんのマンションは何処が責任で点検をやっておりますか?
管理会社が普通やるべき事だと思っております。

役所提出の報告書の要是正

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

各点検報告書(特殊建築物定期報告書、エレベーター)を役所に提出するのに、要是正としている部分について、いつ迄に修繕とかの決まりはないのでしょうか?毎年、同じ部分が指摘されていても、指導は入らないものなのでしょうか?
管理会社に放置されている気がします。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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