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エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。
理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

マンション共用 トイレ修繕

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

我がマンションは築40を越えてます。
1Fに事務所が三店舗で共用部にあたる、トイレがあります。
専用使用権などついておらず、また昔の規約でトイレと記載はなく、衛生物ときさいがあります。また竣工当時のパンフレットにはトイレは共用と記載あり。
歴史のなかでトイレに纏わる議題はなし。
しかし昔のなごりで、トイレには外鍵があり、そちらは店舗の方が所有をしていました。
トイレを使用するルールはありません
また、ここ5年は店も空き家でトイレは使用してなく、かぎも行方不明のなか、
1F(半地下)店舗が
新しいオーナになり、トイレが故障と、半地下のため、トイレと、半地下部分にかかわる排水ポンプがありました。
そちらも故障しているようです。
私は組合がださないといけないのかなと思いますが、理事会がトイレはいままで住民は使用していない。
直す費用はださないといっています。
それはとおるのですか?

共用部における水害対策について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも 大変 参考にさせて頂いております。

夏に台風被害の報道が多かったせいか、住民の方から水害に関しての質問が増え、今後 理事会でも検討しようという事になりました。

防潮板などを考えましたが、電気室は東電からの借室となっており、室内の改造などは行えません。

なので、電気室の外側での浸水対策を考えましたが、通路幅などの理由で出来ない事が多く、イマイチ良い案が浮かびませんでした。

ここで ご質問なのですが、みなさんのマンションで水害対策(もしくは水害対策用に行った工事)などがありましたら、教えて頂けませんでしょうか?

排水しきれない場合の水中ポンプの用意などはしています。

また、冠水の可能性のある駐車場などは事前に車の移動を促しすなどして運用でカバーできるものはカバーするようにしています。
※排水量を増やすには工事費用が大きすぎて諦めました。

住民の方は武蔵小杉のタワーマンションの件を意識されているらしく、「あんな事(停電だと思います)にならないよう、何か対策してほしい」といったリクエストで、具体的にこうして欲しいというものではありません。

どうぞ、よろしく お願い致します。

宅配ボックスのカード再発行について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

宅配ボックスのカードを紛失し、管理会社に再発行をお願いしたところ、「理事会で宅配ボックス保守点検の契約を解除しており、再発行には約9万円かかる」と返答がありました。
宅配ボックスの保守点検は注油や開閉確認を行うものだと思っていたのですが、こういったカード再発行なども保守点検を結んでいないとここまで金額が高くなってしまうものなのでしょうか。

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

緊急対応について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長をしております。
管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。
その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。
その4日後に理事会があり理事より報告がされました。
そこで教えて頂きたいことが2点あります。
①理事が発注して、管理会社が確認したという判断であればこのような理事長報告、理事会報告だけで間違ってはいないのでしょうか。
②仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。
管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。 長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。  ポンプの新品を1個 今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」

よろしくお願い致します。

給水管・給湯管のライニング更生工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築28年、5F建て35戸のマンションの理事をやっております。
今まで、給水管・給湯管の漏水事故は1件もありませんが、給水管・給湯管の寿命は近いと考えています。
そこで、給水管・給湯管のライニング更生工事での延命措置を考えています。
1戸あたり40万円前後はかかりそうですが有効でしょうか。
尚、給水管・給湯管のライニング更生工事を行うとしたら、更生工事時期は、修繕積立金不足から、なるべく遅らせてやりたいと思っています。そういう事情の場合1件くらい漏水事故が起こってから更生工事をしたほうが良いでしょうか。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

非常用発電機について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社より、非常用発電機は停電時に消防設備などを稼働させるためのもので、照明などの生活用にはならないと説明が有りました。スプリンクラーは動くがエレベータは動かない。室内の照明もつかないそうです。そもそも回線がつながっていないと言われました。これは、どのマンションでもそうなのでしょうか?うちのマンションだけなのでしょうか?詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、 必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。 ・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を  360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする ・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する ・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする 最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、 ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。 こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため 積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も 常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、 誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。 ただ、2点ほどデメリットがあります。 一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、 この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、 例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は 「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。 若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。 それから、長いスパンで見ているがゆえに 飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、 借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。 これらの懸念点も含めて、上記の案について 理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、 宜しくお願いします。

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プラム さん

監事による監査報告以外の意見について

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。 いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。 管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。 ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。 違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について 適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。 いかがでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

コンサルティング費用はどのくらい

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。 その方は、1級建築士とのこと。 いくらづらいが妥当ですか? また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

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とっき さん

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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ネオナルド さん

エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。 理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

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ママ理事長 さん

総会議決の取り消し方

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で 終わっています。 今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。 よろしくお願い致します。

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のろまなクマさん さん

示談書の作成について

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。 または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

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のろまなクマさん さん

理事会 役員

理事会に立候補したんですが拒否されています。 立候補を妨げてはいけないと聞いたのですが、 理事会には入らないのですか?

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よっちゃん さん

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Hiro さん