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バルコニーの室外機移動

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。
その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。

ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。

たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。

このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。

管理組合で
業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。
移動させたあとの保証をしろと言っているようです。
不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ

これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

「消防・避難設備」の交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画で2年後の大規模修繕工事に当たる年に、「消防・避難設備」の交換が載っています。具体的には、屋上にある補給水槽の交換、移動式粉末消火設備の交換、連結送水管放水口ボックスの交換です。

このような「工事」は、私たちで業者をみつけて相見積もりを取ることは可能なのでしょうか?それとも管理会社経由でやっても値段はあまり変わらないものなのでしょうか?

住宅用火災警報器の交換が10年更新でやってきました。こちらについても同じように考えていいのでしょうか?

機械式駐車場の見積について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。
マンションが建てられて11年になります。
管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。
機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。
その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。
私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか?
わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

外灯の照明切れの対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっています。
駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと
管理員さんから連絡が来ました。
管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には
管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。
管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、
駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する
必要があると考えています。
皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応
されていますでしょうか?
1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。
2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて
  管球の不良を確認する。
  この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて
  処理してもらっているのか?

貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。


エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。
理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

マンション共用 トイレ修繕

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

我がマンションは築40を越えてます。
1Fに事務所が三店舗で共用部にあたる、トイレがあります。
専用使用権などついておらず、また昔の規約でトイレと記載はなく、衛生物ときさいがあります。また竣工当時のパンフレットにはトイレは共用と記載あり。
歴史のなかでトイレに纏わる議題はなし。
しかし昔のなごりで、トイレには外鍵があり、そちらは店舗の方が所有をしていました。
トイレを使用するルールはありません
また、ここ5年は店も空き家でトイレは使用してなく、かぎも行方不明のなか、
1F(半地下)店舗が
新しいオーナになり、トイレが故障と、半地下のため、トイレと、半地下部分にかかわる排水ポンプがありました。
そちらも故障しているようです。
私は組合がださないといけないのかなと思いますが、理事会がトイレはいままで住民は使用していない。
直す費用はださないといっています。
それはとおるのですか?

共用部における水害対策について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも 大変 参考にさせて頂いております。

夏に台風被害の報道が多かったせいか、住民の方から水害に関しての質問が増え、今後 理事会でも検討しようという事になりました。

防潮板などを考えましたが、電気室は東電からの借室となっており、室内の改造などは行えません。

なので、電気室の外側での浸水対策を考えましたが、通路幅などの理由で出来ない事が多く、イマイチ良い案が浮かびませんでした。

ここで ご質問なのですが、みなさんのマンションで水害対策(もしくは水害対策用に行った工事)などがありましたら、教えて頂けませんでしょうか?

排水しきれない場合の水中ポンプの用意などはしています。

また、冠水の可能性のある駐車場などは事前に車の移動を促しすなどして運用でカバーできるものはカバーするようにしています。
※排水量を増やすには工事費用が大きすぎて諦めました。

住民の方は武蔵小杉のタワーマンションの件を意識されているらしく、「あんな事(停電だと思います)にならないよう、何か対策してほしい」といったリクエストで、具体的にこうして欲しいというものではありません。

どうぞ、よろしく お願い致します。

宅配ボックスのカード再発行について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

宅配ボックスのカードを紛失し、管理会社に再発行をお願いしたところ、「理事会で宅配ボックス保守点検の契約を解除しており、再発行には約9万円かかる」と返答がありました。
宅配ボックスの保守点検は注油や開閉確認を行うものだと思っていたのですが、こういったカード再発行なども保守点検を結んでいないとここまで金額が高くなってしまうものなのでしょうか。

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

緊急対応について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長をしております。
管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。
その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。
その4日後に理事会があり理事より報告がされました。
そこで教えて頂きたいことが2点あります。
①理事が発注して、管理会社が確認したという判断であればこのような理事長報告、理事会報告だけで間違ってはいないのでしょうか。
②仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。
管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。 長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。  ポンプの新品を1個 今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」

よろしくお願い致します。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

理事会 役員

理事会に立候補したんですが拒否されています。 立候補を妨げてはいけないと聞いたのですが、 理事会には入らないのですか?

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よっちゃん さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

外灯の照明切れの対応

お世話になっています。 駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと 管理員さんから連絡が来ました。 管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には 管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。 管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、 駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する 必要があると考えています。 皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応 されていますでしょうか? 1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。 2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて   管球の不良を確認する。   この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて   処理してもらっているのか? 貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。

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maikuro3 さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

共用部分が壊れた際に, 総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? また, 外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に, 総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? ※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると, 理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

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2ex1 さん

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1200GS さん

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Hiro さん