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駐車場の排水ポンプ交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場の地下部分の為の排水ポンプで、前から地下はほとんど使ってない為、機械式駐車場の地下は止め、点検もしてません。排水ポンプも2機あった物も一台は前から動いてません。なのに「今回点検指南と言う事で交換となる」と管理会社から。。。鉄部も屋根がある為ほとんど錆びてません。地下の駐車場にも水が入り込むことなく、ここ数年の大雨にも水が入ったこともないので、本当に交換が必要なのか?法的に決まっている事なのか?
ちなみに先々にはコンクリートで地下部分を埋めるようにしたいと思っています。
点検指南は法的な義務はないように思うのですが。。。よろしくご指南下さい。

自動ドアの交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築12年のマンションです。過去に数回マンション正面オートロック自動ドアが開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をすることがありました。
先日も開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をした後の対応が遅かったため、管理会社へクレームをしたところ、自動ドアの交換を提案されました。
現状では交換をする必要はない(まだ早すぎる)と考えていますが、「防犯が」「耐用年数を超えている」「部品がなくなる」と言われると、理事さんたちの心が落ち着かない状態となります。

一般的には、多くのマンションさんではどういう状態となると自動ドアの交換を行っているのでしょうか。何年くらいで交換するところが多いのでしょうか。また、どうしても動かなくなってしまったとき、ドアが開かない/開きっぱなしとなってしまう状態において、防犯上はどのような対応をとるのが適切でしょうか。先ほど一般的と書きましたが、一般的でなくてもいいです。皆様のご経験をお聞かせいただけるでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

大規模修繕について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。
先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。
その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。
現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです)
国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。

また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。
やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。

長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

適正価格

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問なんですが、現在の管理していただいている管理会社の今までの随時工事の見積もり数件があまりにも高いので、今回他業者に工事・点検部門も合い見積もりをお願いしようとしています。理事たちも高かった事を知っているのですが、再度事情を説明し将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。「理事の皆さんの了解が得れないのであれば総会で皆さんにこの経緯を説明しようと思うので、反対意見も堂々と皆さんの前で言ってください。」といっても拒否されます。
理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?ご教示いただければ嬉しいです。宜しくお願い致します。

機械式駐車の更新

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、築20年になり、機械式駐車を保有し、全世帯一台あたえられています。
計画では30年目に機械式駐車場の建て替えになっていますが、海が近いと言う事もあり、更新時期が早まることになりました。機械式駐車場の事で詳しく方にお聞きしたい事があります。今使用している機械式駐車場のタイプは油圧式で昇降していますがモーター式とのメリット、デメリットがわかるかた、モーター式の電気容量、電気料金など、どちらのタイプがコスパが良いか、故障しにくいとか、メンテ費が安いとかどんな情報でも良いので教えて頂きたいです。よろしくお願いします。

貯水槽の跡地使用について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長をやってます。給水工事で貯水槽を撤去しました。使用変更を定期総会で
議案にする予定です。
駐車場で利用する案を提出する予定ですが、跡地のコンクリートの強度が弱いと
現在工事中の現場監督から指摘されています。鉄筋を入れたコンクリート工事で
強度を上げたいと考えていますが、建築基準法に違反することにはなりませんか。
あるいは届ける必要はありますでしょうか。よろしくお願いします。

光回線の「戸建てプラン」と「マンション向けプラン」につきまして。

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。大変お世話になっております。

現在、光回線の導入につきまして、議論をしております。
「マンション向けプラン」だと1本の光ファイバーを複数人で分けて使用するという形になるため、速度低下を懸念されている区分所有者の方もおり、各家庭で「戸建てプラン」で契約しても問題ないか?という問い合わせが来ております。

「戸建てプラン」は契約者のためにMDFやIDFの中にライターほどの大きさの機械を入れる。ということになると思いますが、MDFやIDFの中に1家庭のための機械を設置しても良いものか。悩んでおります。規約を改定すれば問題ないですか?
宜しくお願い致します。

マンションの管理の適正化・・法改正は得か

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理適正評価制度(一社マンション管理業協会)は管理業界主導の法改正と見える。国(行政)は地に足をついた建物が人が居する所という概念を根に持っている。しかし、無策に増大した重層マンション(集合住宅)を認めざるを得なくなった現実とそこから派生する物理的崩壊を止めるため、無策から生じた負債を住民(区分所有者)に負わせる「すり替え」ではないか。
貧乏区分所有者への良作を伝授お願いします。

修繕積立金の予算について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金からの出金は金額の大小にかかわらず総会の予算決議が必要との事ですが、予め予備費を計上しておくことはできますか?
たとえば、○○の修繕予算として、1500万円の支出が総会で承認されていたとします。
不測の事態が発生して50万円の超過があった場合、改めて臨時総会を開いて承認をとる必要がありますか?
この場合、修繕積立金の予算として予備費300万円が承認されていれば、そこから流用できませんか?
もし予備費があっても流用できないなら、臨時総会ではなく書面総会で承認できませんか?

エレベーター点検会社をジャパンエレベーターに変更について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、東芝エレベーターにエレベーター点検契約し、月53、000円
ジャパンエレベーターサービスは月3万円です。
ジャパンエレベーターサービスの会社又は
契約されたマンション管理組合の方サービスの状況、
など教えてください。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

期の途中での植栽業者の変更について

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。 ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。 このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。 さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。 ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

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さん

会計での電気代と保険代が高い

今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。 高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

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マサヒロ さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

修繕積立金(特別修繕会計)からの支出について

お世話になっております。 修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問です。 修繕積立金から修繕債券代として100万円超の支出がありました。 (マンションHPの中にある支出明細を見て知りました) 総会で決議されていないものでしたので疑問に思ったのですが、 内容によっては理事のみの決議で支出できるのでしょうか。 管理規約を見ると、修繕積立金の保管及び運用は決議を経なければならないと あるので、これは運用に当てはまると思うのですが。 私の解釈が間違っているのかもしれませんので、ご教授いただけたらと思います。

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ショーン さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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Sukai さん

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Hiro さん