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287件ヒットしました。

マンションの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか?実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

水道の蛇口を閉めるときの音

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近水道蛇口を閉めるときにコックン?カックン?と詰まるような音がします。原因が解りません、普通に水も出るのですが管理員さんに言った方が良いでしょうか。最近水道のメーターを交換したのですが、それが原因って有りますか。

玄関ドアが閉まりにくくなりました

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、専用庭の棕櫚の木についてご相談したものです。
皆様からのアドバイス大変参考になりました。
今日は玄関のドアのことでご相談します。
玄関のドアはバネがついていて自動で閉まるようになっているのですが、このごろ最後まできちんと閉まらなくなってしまいました。
ちょうど扉の厚みくらい閉まりきらない状態ですが、手でちょっとだけ押したり引いたりすればきちんと閉まります。
足元を見たら枠の足で踏むところ(カマチというのでしょうか)に1か所こすれた痕があります。
今すぐに生活に支障があるわけではないのですが、だんだん気になってきましたので、どうしたら直るのか知りたくて質問させていただきました。
玄関の扉はマンションのものなので個人で勝手に交換してはいけないと友達から聞きましたが、修理もしてはいけないのでしょうか。
アドバイスいただけると幸いです。






非常用照明の交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会に非常用照明の劣化と不具合で管理会社より見積が届きました。結構高いので話を聞くと「今後を考え、LED化を勧めます。LEDの器具の為高い。」というものでした。非常用照明とは、通常は消えていて停電の非常時にそのバッテリーで点灯するものと認識しております。通常は点灯しないのならLEDにする効果は少ないのではないかと思います。如何でしょうか?皆様のお考えをお聞かせください。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 先般(2016/6/8)、雨漏りの質問には、御懇切な御回答(2016/6/10)を頂き、有難う御座いました。大変参考になりました。
 さて、雨漏りの件ですが、
<先般、御相談した雨漏りの件(2016/6/8);>
1.賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしております。「5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり(2016/5/31)、発生は、昨年末か今年(2016)年1月頃から、この半年ほどの事です。」「このサッシの直上部は、斜行パラペット(斜め)「塗膜防水の上、タイル貼」(質問(1)に添付)。屋上に上ると、斜行パラペットのタイル浮き、シールの劣化等が有りました。」に付いて、
 再度の質問をお願い致します。
<今回の件(2016/8/9);>
今般(2016年7月~8月)施工業者から補修法の提案」(質問(2)~(5)に添付)が、3案有りましたが、それぞれ1長1短があり、いずれの案が最適か御教示を頂きたく宜しく御願い致します。
<状況>
6月に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定)を行った所、「漏水個所は斜行パラペットのタイル目地のシール劣化により、タイル裏に雨水が侵入し、サッシと躯体の空隙部(誘発目地のシール隙間かクラック)からサッシ上部に雨水が侵入し、サッシ上枠(勘合部)から雨水が落下している。」との事でした。
<漏水個所の補修法>
1.斜行パラペットのタイルを撤去し、下地調整のうえ、タイルを再施工。タイル上からセラミック浸透性吸水防止剤を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ
(質問(2)に添付)
→当方返答;やりたくない(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先に又同じ事が起こるのでは?)(タイルを再施工すると下地の防水が判らなくなる)。
但し、2と3はタイル無し、躯体のみとなるのでそれも不安ですが。

以下、質問(2)に続く。

駐輪場の有料化

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションでは駐輪場が当初から各区分所有者1台無料になっております。築20年を過ぎ、駐輪場にかなり傷みが出ています。2段式なので上段の人は大変苦労しています。無料のせいか管理が曖昧なのも問題です。不要自転車なのか?不使用だけど既得権の為に置いているのか?乗れないような放置自転車が有る一方で駐輪の待機者もいます。理事会では駐輪場を、①リニューアルして②有料化にして③管理を充実させたいのですが、アンケートでは有料化に反対が多いのです。リニューアルと管理(ステッカー等)には、お金が掛かるので有料化をしたいのですが。良いアイデアは、有りませんでしょうか。

窓枠サッシ内の戸車交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民から窓枠の戸車が不調で窓の開閉に困っているとの苦情(要望)が寄せられました。調べてみたところ、戸車を交換すれば解決できることが分かりましたが、当該交換費用は一般的に管理組合または個人のどちらなのでしょうか?

当方の管理規約には「窓枠及び窓ガラスは専有部分には含まれない」としか書いておらず、戸車のことは何も記載がありません。

この窓枠の中に取り付けされている戸車は共用部分と解釈して、不具合が生じている(寿命がきている(?))戸車の交換は管理組合が費用負担を行い維持管理すべきではないかと考えています。
一方で、各居住者の使用頻度により戸車の劣化度合いが違うし、戸車自体は消耗品だから、個人負担にすべきとも考えられます。

理事会として、どう対応すべきかアドバイスをお願いします。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。 来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。 お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。 私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。 総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか? 理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。 例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか? また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか? 何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

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KUMI さん

居住者のチラシ投函について

私のマンションでは、管理組合のホームページがあり、そこに自由な意見を投稿する掲示板があります。 その掲示板に最近の新型コロナウィルスの誤った情報や新型コロナへ対処に理事会や管理会者が何もしていない事(最低限の注意喚起等はしています)への中傷誹謗が一部の方々から頻繁に投稿されており、理事会としても頭を悩ませています。 有効な情報や居住者を励ましたりするようなものでしたら、良いのですが、そのような場で批判を繰り返しており、その内容について他の方に見て頂くようなチラシを署名入りで全戸配付をしました。チラシの内容は交流の場である掲示板を利用して新型コロナウィルスの情報共有をしましょう。という内容ですので、それを見た方は特に違和感を感じないと思います。 皆様への質問は理事会の許可なく、管理組合の内容についてチラシを勝手に配付することが許されるのでしょうか? ちなみに、当マンションは理事会への意見や要望は投書することとなっており、この方から事前にチラシを配付してほしいと投書がありましたが、理事会としても検討するので少しお時間を下さいと回答していたところ、回答後、直ぐに配付されました。

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困ってます さん

超法規での書面決議の総会開催

私のマンションでは5月24日に総会が予定されておりましたが、本日、理事長名で コロナの影響で、区分所有法45条及び当マンション管理規約により、総会を書面決議にする旨、連絡がありました。そして、書面決議には全員の承諾が必要だが、緊急事態のため超法規的措置として全員の合意があったものとみなし、書面決議総会を実行したいとありました。 また、コロナの影響で理事会も開いておらず、理事長の一存で実行するように見られます。当然、管理組合のアドバイスはあったと思います。 仕方ないとは思いますが、法的に問題ないでしょうか。今後も含め、管理組合へのアドバイスを教えてください。

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マサヒロ さん

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

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yoshi さん

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

現在、理事長で今年6月で任期満了です。 私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。 その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。 私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。 (ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。) 来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。 そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。 その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?

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さん

重大規約違反者の理事会役員の立候補の可否

私のマンションの理事会の理事は、基本立候補制で足りない場合に輪番制で任命されますが、昨年は3名の住民の方が立候補しました。 ところが昨年はその内1名の方が重大な規約違反(立候補の1年前の管理料不払)とのことで理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知して終わりました。 ところが今年もまた同じ住民の方が立候補してきたことから、その取り扱いについて議論したところ、管理費不払いから2年を経過していることから、理事会として今回は立候補を認める方向になりました。 ただ理事会役員(本人は理事長希望)になってからの管理費不払いは組合員への影響が大きいため、本人には「今後は管理費等の不払いは起こさない」との誓約書を書く様に要請しました。 ところが本人からは管理会社経由で口頭では不払いはしないと言っていますが、誓約書等の文書での提出は絶対に拒否の姿勢です。 理事会理事の中では立候補を認めるかどうかの賛否がほぼ拮抗していますことから、この様なケースはどの様に取り扱えば良いのでしょうか。

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さくら さん

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。 区分所有者の皆様                        2020年5月00日                            25期、26期理事長 ○○○○ 臨時総会延期と説明会開催要求 このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。 当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。 修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。 設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。 招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。 それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。 今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。 ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

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sen さん

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。 私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。 私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。 さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。 (1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。 (2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。 (3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。 (4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。 (5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。 上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。 このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。 ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。 もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。 世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

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さくら さん

修繕積立金 余剰金は分配できる?

今期大規模修繕工事を行う予定です。 理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています 積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。 耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。 今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。 他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。 こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。 法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

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うさぎ さん

窓(ペアガラス)の取替工事(総会決議)についての対応方法について

管理組合におきまして、管理規約に基づき、総会決議にて、窓(ペアガラス)に取替工事を実施することを総会決議しました。 ところが、工事が始まり、1部住民より取替に応じない(部屋に入らないでほしい)ので、今の窓のままで良いと言われ、その部屋の工事が出来ません。 断る理由は、エアコン設置台数が減るから?ということかもしれないが、はっきり判らない状況です。 皆様の組合で、取替に応じない場合の対処のご経験などありませんか。

Thumb biwako
つるりこ さん

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1200GS さん

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Hiro さん