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324件ヒットしました。

非常用照明の交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会に非常用照明の劣化と不具合で管理会社より見積が届きました。結構高いので話を聞くと「今後を考え、LED化を勧めます。LEDの器具の為高い。」というものでした。非常用照明とは、通常は消えていて停電の非常時にそのバッテリーで点灯するものと認識しております。通常は点灯しないのならLEDにする効果は少ないのではないかと思います。如何でしょうか?皆様のお考えをお聞かせください。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 先般(2016/6/8)、雨漏りの質問には、御懇切な御回答(2016/6/10)を頂き、有難う御座いました。大変参考になりました。
 さて、雨漏りの件ですが、
<先般、御相談した雨漏りの件(2016/6/8);>
1.賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしております。「5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり(2016/5/31)、発生は、昨年末か今年(2016)年1月頃から、この半年ほどの事です。」「このサッシの直上部は、斜行パラペット(斜め)「塗膜防水の上、タイル貼」(質問(1)に添付)。屋上に上ると、斜行パラペットのタイル浮き、シールの劣化等が有りました。」に付いて、
 再度の質問をお願い致します。
<今回の件(2016/8/9);>
今般(2016年7月~8月)施工業者から補修法の提案」(質問(2)~(5)に添付)が、3案有りましたが、それぞれ1長1短があり、いずれの案が最適か御教示を頂きたく宜しく御願い致します。
<状況>
6月に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定)を行った所、「漏水個所は斜行パラペットのタイル目地のシール劣化により、タイル裏に雨水が侵入し、サッシと躯体の空隙部(誘発目地のシール隙間かクラック)からサッシ上部に雨水が侵入し、サッシ上枠(勘合部)から雨水が落下している。」との事でした。
<漏水個所の補修法>
1.斜行パラペットのタイルを撤去し、下地調整のうえ、タイルを再施工。タイル上からセラミック浸透性吸水防止剤を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ
(質問(2)に添付)
→当方返答;やりたくない(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先に又同じ事が起こるのでは?)(タイルを再施工すると下地の防水が判らなくなる)。
但し、2と3はタイル無し、躯体のみとなるのでそれも不安ですが。

以下、質問(2)に続く。

駐輪場の有料化

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションでは駐輪場が当初から各区分所有者1台無料になっております。築20年を過ぎ、駐輪場にかなり傷みが出ています。2段式なので上段の人は大変苦労しています。無料のせいか管理が曖昧なのも問題です。不要自転車なのか?不使用だけど既得権の為に置いているのか?乗れないような放置自転車が有る一方で駐輪の待機者もいます。理事会では駐輪場を、①リニューアルして②有料化にして③管理を充実させたいのですが、アンケートでは有料化に反対が多いのです。リニューアルと管理(ステッカー等)には、お金が掛かるので有料化をしたいのですが。良いアイデアは、有りませんでしょうか。

窓枠サッシ内の戸車交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民から窓枠の戸車が不調で窓の開閉に困っているとの苦情(要望)が寄せられました。調べてみたところ、戸車を交換すれば解決できることが分かりましたが、当該交換費用は一般的に管理組合または個人のどちらなのでしょうか?

当方の管理規約には「窓枠及び窓ガラスは専有部分には含まれない」としか書いておらず、戸車のことは何も記載がありません。

この窓枠の中に取り付けされている戸車は共用部分と解釈して、不具合が生じている(寿命がきている(?))戸車の交換は管理組合が費用負担を行い維持管理すべきではないかと考えています。
一方で、各居住者の使用頻度により戸車の劣化度合いが違うし、戸車自体は消耗品だから、個人負担にすべきとも考えられます。

理事会として、どう対応すべきかアドバイスをお願いします。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの一室を親から継いで数年目の新米オーナーです。
理事会の広報紙が私のところにも届くので読んでいるのですが、いま貯水槽を撤去して増圧直結給水方式に切り替えようと検討しているようです。

貯水槽管理の手間がなくなって、配水管からの水が使え(水質の劣化を防ぎ)、水槽があったスペースは、駐車場や駐輪場に有効活用できる等とメリットが書かれています。

一方で、何かしらの災害があった際にマンション居住者に水槽の水が使えるとも聞きました。マイナスの側面はないのかな…。

組合の資金的に比較的余裕がある場合、マンションにある貯水槽を撤去し、増圧直結給水方式に変えることは本当に良いことなのでしょうか。実際に貯水槽の撤去~増圧直結給水方式に変えた方や専門家のご意見を伺いたいです。よろしくお願いいたします。

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総会での決議手順

総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。 1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか? 1-1. 「できる」場合、   1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは?   2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは? 1-2. 「できない」場合、   1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは?   2. 委任状は議長なので...ん~ 問題ないように思えるかな? 以上、よろしくお願いいたします。

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ひよすけ さん

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について

総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。 新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。 修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。 ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。 理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか?

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白熊 さん

1つの議案に賛成と反対がある場合

いつもお世話になっております。 築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。 先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。 契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。 理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。 私は、 ①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。 ②無料ですが、契約内容が不明な事(期間・解約条件・どこまでが無料なのか等) ③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。 という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。 そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか?

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aka さん

議決権行使書について

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。 私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。 事前の送られてきた出欠票と議決権行使書(1枚で2種記載)に関して 違法と思われる点がありました。 その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で ※賛否の表示がない場合には、議長(管理組合理事長)に委任したものと  みなします。(原文のまま) という一文があります。 通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権 若しくは無効とするのが、適法と考えられます。 棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。 無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。 というのが、合法であり合理的であると考えられます。 その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという 手続きは、違法であると考えます。 具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。 判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示 頂きたいと思います。 宜しくお願い致します。

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トム男 さん

マンション総合保険の漏水調査費について

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。 室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。 管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。 知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。 管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。 一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。 3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。 管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。 別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。 保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。 約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか? 案1) 一級建築士に泣いてもらう 案2)修繕積立金で差額を補てんする 案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

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よしなが さん

大規模修繕工事の法違反

築40年の大型マンションです。 昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。 外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化-塗膜剥離の補修です。 見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。 ● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。 ● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が52000円/㎡というとんでもない金額を提示。 組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。 工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の1000万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。 このような組合運営は不正常というほかありません。 ご教示を願いたいこと。 ● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」19条に違反する行為には当たらないでしょうか。  工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。  事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。 このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。 理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。 なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。 何か良い知恵はないものでしょうか。 よろしくお願いいたします。

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komaiko さん

理事代理人の権限範囲

当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか?また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか?

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オーケー さん

道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。 来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。 (1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。 (2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。 上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。 (1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当  >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。 (2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案  >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。 上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

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青山 さん

個人賠償包括特約のトラップ

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。 総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内(それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所)と読めるのです。 また、この保険適用されない(誤解されていた)時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。 結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

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やさしいヤモリ さん

開口部(玄関ドア)の改良工事の決議及び実施について

被災マンション(一部損壊、築33年、10戸)の修繕の決議及び工事方法についてお尋ねします。 2年前、管理組合は、生活に支障がある、早急な修繕が必要として、普通決議により北面の開口部(玄関ドア)の修繕が行われました。 しかし、修繕内容は原状復帰ではなく、玄関ドアの新品への交換という改良工事がが行われました(10戸中6戸を実施)。 また、昨年、マンション北面の修繕工事(外壁)が行われたため、残り4戸のドア交換を管理組合に求めましたが、緊急性がないとの理由で、再度除外され、さらに、今後の計画修繕においても交換は予定しないと明言しました。 なお、これにより改修済みの外壁と、玄関ドア修理済6戸と未修理4戸という、不統一な外観となっています。 この決議・工事は、区分所有法及び管理規約に違反する行為であり、区分所有者の利害の衡平を著しく害していると考えます。仮に追加工事を行う場合でも、余計に費用がかかりますので責任の所在は? また、どのように解決したら望ましいでしょうか。よろしくアドバイス願います。

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