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給水ポンプにおける管理会社の産業廃棄物処理代金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

給水ポンプのオーバーオールで、未だに決着出来ていない初心者理事長です。
管理会社の見積りに修理後の産業廃棄物処理代金4万とあり、高価部品などで、組合で保管するので、4万引かないでと言ったのですが、元請が処理すると、言い張ります。
そもそも、修理をポンプ会社の下請けに出して,おそらくその会社が持ち帰ると思うのですが、そうだとしたら、それって,産業廃棄物処理,運搬の法律違反ではないかと思うのですが,管理会社がお金を取って処理するのなら、産業廃棄物処理及び運搬業者に出さなければならないのでは?
ご存知の方よろしくお願いします。

屋外機械式駐車場

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは、築15年、1回目の大規模修繕を終えたばかりです。
駐車場は、パズル式の機械式325戸、平置き17戸。
全住戸分が専有部分として割り当てられている。
すべて共有部分として、管理費、修繕積立金で賄われている。

近い将来、駐車場使用者が減少することが予想される。
それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?
そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。
アドバイスをお願いしたい。

玄関ドアクローザー修理負担は?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション玄関扉の錆び・腐食が目立ち 去年ノブ、丁番、ドアスコープ、郵便受け等を管理組合の費用で全戸交換しました。ドアクローザーは大丈夫そうだったので取替はしませんでした。しかし調子が悪くバタンと勢い良く締まります。修理の依頼をしたいのですが、この場合の費用負担は個人か管理組合 どちらになるのでしょうか?

既存不適格の建物に施設を増設する場合について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

横面道路の拡幅計画があり、敷地の一部が収用され、建蔽率・容積率共に「既存不適格」となったマンションに関する質問です。

ゴミ置き場の容量が不足しており、現在は屋根の無い平置き駐輪場となっている箇所にゴミ置き場(屋根付き)を増設したいのですが、既に既存不適格の建物について、施設を追加する場合に 建蔽率・容積率はどのように考えたら良いでしょうか?

建築に詳しい方、同様の経験がある方、ご教示よろしく御願いします。
また、増設以外にゴミ置き場の用量不足を解決するアイデアがありましたら、お教えください。


エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか?
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか?
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築18年目と築16年目を一体化させたマンションです(エレベーターは各1台)。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、10月から安い他社に乗り替えます。(最初の10年くらいは安価なPOG契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか)
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが3回、ブレーキ開放用バッテリ交換が2回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各1回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が8年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても10年か12年目に交換」と回答されていました。
18年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
10月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
??長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか?

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか?

BS視聴化のための共同アンテナ工事費用負担

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

住民の中でBSの視聴化のため共同アンテナをつけたい方がおります
そこで費用負担はみなさんどうなりますか?

規約上は専有部は特になにもできないので、、、
またBSは見ない人もいるので、、、

この様な費用負担で提案すべき事かと思いますが

アンテナ~中継器~各世帯入口=管理費で一括
世帯入り口~各部屋のコンセント工事=区分所有者負担

みなさんはどうしておりますか?

総会可決議案の未実施による次年度への繰り延べの取り扱いについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前年度に、ある工事案件の施工方式や見積もりなどの詳細は未検討のまま、総会議案として予算だけの提起がされて次期理事会で詳細の検討をしての条件での可決でした。従って具体化した内容を組合員へ説明後に実施すると思っていましたが、検討が遅れたのか結局は未実施のまま年度末を迎えてしまいました。
従って、その議案は消滅となり、改めてその詳細を示した次年度の議案に提案になるとの認識でしたが、なんと次年度の総会議案を見ますと、新たな提案になく、予算項目での繰越扱いとなっています。
これでは、元の予算処置のままで、具体的な明細を示さないままでの実行がなされてしまうには、何か騙されたようで納得がいきません。
国や諸々の自治体、会社でも皆会計は予算制度になっています。そして厳しく検討議論がなされているは明らかです。こんなことが通ってしまうなら、どこかの独裁国家と同じく「無理が通って道理が引っ込む(道理にかなわない不正が平気で通用するようになれば、道理にかなった正しいことが行われなくなるという意味。)」そのものになります。悪い前例になる恐れも有って何とか総会で改めてもらうべく思慮中です。お知恵を拝借したい。
皆様方の所ではこうした実例が有って、どの様な対処をされていますかをお聞きします。また管理組合としての本来の在り方としての正誤のご意見をお伺いします。

エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

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〜 トップ10 〜

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

長期修繕計画

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。 次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。 値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。 2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。 質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

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ほとんど新米 さん

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