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NURO 光の導入方法は?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

増圧ポンプの騒音

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問いたします。
 去年中古マンションの2階に入居しました(当時築20年、12階建、130世帯)が、部屋全体でずっとピーという音がして眠れません。管理人に聞くと真下1階にある給水ポンプの音でした。すぐ管理会社経由で専門家の調査がなされ、原因はポンプだと確定し、メーカーにサイレンサーを追加させ制振ゴムを敷きましたが音が止まず、今はポンプから少しでも遠いリビングの隅っこで睡眠薬を飲んで寝て、やっと暮らしています。ポンプ真上の部屋はずっと使えていません。前住人からのクレームは不思議となかったようです。
 一昨年増圧ポンプに変更した際、地下一階からすぐ真上の現在位置に移動したそうです。昼間は車の音や向かいの公園の子供の声などでポンプ騒音は気付き難いのですが(そのため購入してしまった)、朝晩等静かになると非常に気になり、まるで蚊が飛ぶ中で寝ているみたいです。皮肉にも騒音値は環境省基準以下で裁判を起こす事もできません。メーカーや管工事の専門家に聞くと、うちのマンションの敷地面積ならどこでもポンプは設置できたようですが、美観のため理事会は屋内にある今の場所にこだわったようです。
 そもそもポンプのような音の出る設備を居室の間近に設ける事が不適切だと思います。移設して欲しいと伝えましたが、理事会は応じず、次回ポンプを交換する際にも今の場所を変える気はないとまで言われました。もはやクレーマー扱いです。近所の住民にも聞きましたが、部屋の配置の関係で、騒音はうち一室しか聞こえないようです。私達はこのまま睡眠薬を一生服用して泣き寝入りするか、恐らくポンプ騒音は告知事項なので買値を下回る値段で部屋を売って出ていくしか道はないのでしょうか?長文で恐縮です。

非常照明の不具合について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿させていただきます。

建築設備定期検査で非常照明の不具合が発生しております。
管理組合より交換工事の見積もりが提案されたのですが全交換の非常照明の工事でした。
まだ使えるところもあるのでバッテリーのみ、照明のみなど交換する事は可能でしょうか?

よろしくお願いいたします。

マンション共有部への物置の設置について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。

マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。

具体的には以下を想定しております。

【物置のサイズ】
高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m

【設置場所】
マンション共有の庭(1階)
※避難経路外です。

【用途】
防災備蓄品の格納

上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。

宜しくお願い致します。

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

排水ポンプの故障・交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめて投稿させていただきます、よろしくお願いいたします。
今年、自宅マンション(390戸、築6年半)の理事長を務めています。

管理会社から、排水ポンプ(合計92台)のうち42台に不具合があるため交換を、という提示を受けています。交換費用は業者によって違いますが700万円~800万円ほどの見積です。

ちなみに昨年度の理事会でも、すでに6台を交換済みとのこと。つまり合計では92台のうち計48台、5割強にすでに不具合が出ている、ということになります。

この掲示板のほかのトピックをみると、状況によっては排水ポンプの寿命は5年ほど、といった記述も見かけましたが、それにしても築6年そこそこで過半とは、壊れすぎではないかと...

(ちなみにマンション自体は丘の上に立地しており、川や近隣などから流れ込む可能性はありません。地形的にみて、直接マンション敷地に雨として降ったもの以外を排水することはないはずです。)

みなさま、もしコメントございましたら、ぜひお聞かせ願えましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

最近の線状降水帯による大雨対策は?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年、異常気象が原因かは分かりませんが、日本各地で数十年に一度の大雨で大被害頻発しています。

私どものマンションは部屋数を稼ぐため地下一階にも部屋を作り、3段式の機械式駐車場で地下に車が収納されています。

管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える構造とのことですが、逆にいえば最近の、数時間で650mmの雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。

他所のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか

区分所有者住民の家庭内浴室の清掃

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの共用部通路は防止塗装をしていないので、コンクリートを伝わり、内部へ浸透します。結果として鉄筋が錆つき劣化が心配です。一部住民が通路に面した浴室にシャワーをかけているため、窓枠を伝わり毎日通路のあふれており、日当たりも悪い為いつまでも水後の痕跡が残っています。管理会社にも依頼していますが、区分所有者を刺激するのを恐れる為か、慎重です。当マンションは目下、大規模修繕工事中な為、工事会社を通じて警告を発してもらおうとも考えましたが、個別住民のトラブルには関与したくないようです。今後どのように対処すればよろしいでしょうか?

隣地の建設で地盤沈下、どう対処?

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

隣接地の建設工事で、マンションの敷地内に亀裂が入りました。
床掘り工事に伴い、土留め板を抜いた際、マンション側の地盤が流れ込んだのが原因のようです。塀も折れ曲がり、地盤沈下が起きたとしか考えられません。

ところが、施工業者は地盤沈下を認めず、亀裂や塀の修復で済まそうとしています(亀裂が施工に伴うものであることは認めています)。今後、亀裂拡大などが起きないか心配です。
このような業者に対し、どのように対処したらよいでしょうか?

なお、マンション本体は「影響がない」とも主張しています。信じていいのでしょうか?

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〜 トップ10 〜

マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

期の途中での植栽業者の変更について

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。 ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。 このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。 さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。 ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

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さん

会計での電気代と保険代が高い

今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。 高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

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マサヒロ さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

修繕積立金(特別修繕会計)からの支出について

お世話になっております。 修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問です。 修繕積立金から修繕債券代として100万円超の支出がありました。 (マンションHPの中にある支出明細を見て知りました) 総会で決議されていないものでしたので疑問に思ったのですが、 内容によっては理事のみの決議で支出できるのでしょうか。 管理規約を見ると、修繕積立金の保管及び運用は決議を経なければならないと あるので、これは運用に当てはまると思うのですが。 私の解釈が間違っているのかもしれませんので、ご教授いただけたらと思います。

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ショーン さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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