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大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか?

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか?

被害を受けた組合員本人でしょうか?
管理者である、理事長でしょうか?

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

非常用電源について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

神戸、東日本、熊本地震で今や日本中地震災害が身近な問題として感じています。
そして、最たる関心が「電源」です。
最近はタワーマンションが多く電源が無くなるとエレベータが停止して避難も出来なくなりますし、給水排水も停止しますので生活への影響も大きいです。従ってそれに備えて当方には「非常用電源」が備えられております。
ところ我が住宅では総会でもまた管理人からもそうした話題は出ませんし、問い合わせても「分かりません」です。仕方が無く発電機の仕様書の閲覧請求をしてもその在処も分からないとの回答です。これが管理組合の実体に呆れました。仕方が無く了解を得て組合倉庫内を探索してようやく仕様書を見つけました。
現在の「非常用電源装置」は2013年6年前にリプレースです。
メーカーは「ニシハツ㈱」製で形式がPX-65MSR三相三線交流ブラスレスです。容量は40KWで電圧は200Vor100V。ディーゼルエンジンは三菱ふそう・・・です。
災害時自動始動方式です。バッテリー24V40A(2個)、燃料タンクは60L(JIS2号軽油)、潤滑油APIクラスCD級、有効1.5L(全量9L)消費量0,06L/Hr
なお、配電先は専用部の動力回路(エレベータ(3基)、給排水ポンプ、消火栓ポンプ、動力用非常コンセント)のみです。ちなみに当住宅は単棟12階建て275戸です。(容量が適しているかは不明)
さて、幸運にも設置から一度も運転がされていません。こうした現状に以下の疑問が有ります。
1、非常用電源装置のメンテナンスって、当方の様に設置してから6年間何もせずに放置していていざという時に役に立つのか?
2、まだ一度も始動の経験が無いので、この仕様でどのくらいか動作(時間)するのか知りたい?
3、メンテナンスが必要ならば、まず燃料、潤滑油、バッテリーのそれぞれの交換周期?を知りたい。
4、同上、試し運転をしなくても大丈夫なのか?
5、なお、調査しますと最近はエンジンの燃料を「ガス」式が有るようですが、その比較利点?
6、太陽光発電の普及でマンションの屋上に設置されている例を見ますが、そこで非常用バッテリーでの停電対策出来るようですが、その比較利点?(当方の屋上はかなり広くまた何も設置は無いです)
以上やや専門性が高い質問ですが宜しくお願いいたします。

共用部分専用使用部のワイヤー入りガラス窓の交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築30年13階建て234戸のマンションで、出窓のワイヤー入りガラスが経年劣化し、ヒビ割れしているお宅が、数件あります。管理費で修繕することに問題はないでしょうか? ちなみに、今大規模改修工事中で、網戸サッシ(共用部分専用使用)の交換は希望者が個人負担で交換することに決まっています。

外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

自動ドアのメンテナンス契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年のマンションです。エントランスの内側の自動ドアがとうとう寿命により制御部分を交換することになりました。メーカーと独立系の二社に観てもらい、見積もりを依頼しています。自動ドアのリニューアルは元々修繕計画に入っており、壊れたら修理しようということになってました。

自動ドアの場合、メンテナンス契約はしたほうがいいのでしょうか?みなさんのところはどうしてますか?

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

20年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには約200台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで1千3百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ20年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、2億7千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は20年程度で更新するのが一般的なのでしょうか?
また200台分で2億7千万円の見積りは適正なのでしょうか?

共用部の修繕を迫られています

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめて質問させていただきます。

住人より、共用部であるPS扉の交換を言われています。
昨年の台風で、当マンションでも数件の被害が寄せられ、保険対応できるか理事会で協議しましたが、1件だけ被害がどうしても認められませんでした。
PS扉に傷があるとおっしゃるのですが、かすり傷も見受けられません。かなりきつく修理を言われるので、写真にも写らない程度のものでしたが他の損害と同時に保険申請をしました。やはり被害と認められず保険が下りませんでした。
どうしても納得いかないようで、ことあるたびに理事をつかまえて直してほしいとおっしゃるので、管理費より修理することとなりました。
それで収まるはずだったのが、修理をした扉に汚れがついている、裏側に傷がついて返ってきたと言い、今度は扉の交換を迫られるようになりました。
共用部のことをこれまで言われることはなかったので、理事会としても困っています。
傷は認められないため、汚れを取ることは約束したのですが、業者が汚れ落としにいく日時を決めるために連絡を入れたところ、業者に直接取り替えて欲しいと言われたそうです。
話が違うのでそれは出来ないと伝えても、取り替えろの一点張りです。
理事会としては管理費を取り崩すこととなり、傷と思えない程度のことに対応していると、今後もほかの住人から同じようなことを言われるたびに取り合わなければいけなくなるので、やめた方がいいということになりました。
ところがどうしても受け入れられません。
共用部にこれまで執着をおかれることは珍しいケースでしょうか?

設置場所は玄関横のPS扉です。
ステンレス製(ヘアライン)で、傷と言うものは見受けられません。
大きなへこみも擦り傷もないものを取り替える必要があるのか、組合理事会の決定事項に納得いただけない場合の対処の仕方はどうすればいいでしょうか。
皆様のお知恵をお借りしたいです。宜しくお願いいたします。

管理委託費値上げの是非は?

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、管理委託費の値上げの申し入れがありました。
金額の妥当性について、どのように判断したら良いのでしょうか?

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〜 トップ10 〜

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

長期修繕計画

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。 次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。 値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。 2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。 質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

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ほとんど新米 さん

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