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「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。

ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。

「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】

なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。

結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。

最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。

上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。

私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

ゴミ置場の用途変更について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションには、コンクリートの壁に囲われた天井のないゴミ置場があります。二十年ほど前から臭い等の問題でゴミ置場にゴミを溜めておくことを止め、集配車がやってくる場所へ指定の時間にゴミ出しすることとなり、ゴミ置場として使用しなくなりました。
現在はバイク等の駐輪スペースとして活用してしまっているのですが、建築上の用途変更申請や消防署への届け出などの手続きは必要でしょうか?

前任の理事からの引継ぎで「用途変更の申請をせずにガソリンが入ったものをゴミ置場に置くことはきっと条例に違反している、自治体や消防署には口外しないように」と口止めされているのですが、自分で調べた範囲では違反が無いように思います。
自治体や消防署に確認しに行きたいところですが、理事経験者から非難されそうたなめ、アクションができずに困っております。

マンション一括受電と電子ブレーカーの併用について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、自分のマンションでは中央電力の一括受電が検討されています。
うちのマンションは数年前に電子ブレーカーを導入しました。
一括受電導入すれば電子ブレーカーの節電効力が無くなるという内容をネットで見つけました。そのことを中央電力主催の説明会でぶつけたところ、以下のように「電子ブレーカーの撤去はお勧めできない」との説明がありました。この説明は正しいのでしょうか?
わたしは、中央電力の説明にごまかしがあるように思うのですが、どのように反論したらよいかわかりません。
★中央電力の説明
電子ブレーカーを撤去することで基本使用料が上がるため、お勧めできません。電子ブレーカーは動力契約(エレベーターやポンプ等)の契約内容を変更し、基本料金が削減される設備です。「マンション一括受電」は電子ブレーカーの導入にて削減された金額からさらに25%削減されることになります。よって、電子ブレーカーの効果は継続されることになります。

以上が、管理組合を通じで配布された中央電力からの回答です。電子ブレーカーは低圧電力契約で有効なので、高圧電力契約のマンション一括受電では無効と認識しているのですが、その認識は、上記の中央電力の説明に対しても言えることなのでしょうか?
ちなみに私のマンションは全体で120戸のマンションです。

防犯カメラの件です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年11月の総会で、現在設置しているリースの防犯カメラを買い取り、さらに1台増やすことを決議されました。
一部の理事からリース・レンタルのほうが低予算だし、メンテナンスもつくので買取は反対されてましたが、理事長がどうしても買い取るとして数か月もめたのちの提案・議題化・決議でした。
しかし、いつまでも買取も増設もなく、先日、臨時総会が開かれたところ、
新しい会社からレンタル契約することが議題にあがってました。
結果は、交換はするが、会議上で新たに提案された業者と比較検討することで終わりました。

①一度、総会決議されたことを変更する際、撤回することを総会議題にしなくても構わないのですか?
②カメラ交換は決定されましたが契約先は決議されなかったので、理事会で改めて発注先を決めた後はもう一度総会にかける必要はありますか?
③防犯カメラを現状より1台増設するのは、ゴミ出しマナーがわるいため、その人間を追求するためだそうです。防犯カメラは監視カメラの意味もあるのですか?

よろしくお願いします。

臨時総会が必要なのでしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。

理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。

理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。

このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか?

管理会社の優越的地位の濫用

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合が昨年まで直接契約をしていた業者を今年からは管理会社の協力指定業者になったので、その業者に発注工事をする場合、見積もり額の金額により3%から10%を上乗せさせていただきます、
会社のシステムといわれました、この態様を教えて下さい

一括受電サービス導入のマンションで200Vのエアコンについて

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一括受電サービス導入済みのマンションです。今回リビングと和室、キッチンを一緒にして200Vのエアコンを購入することになりました。 工事としては、コンセントのパーツを200Vタイプに交換だけだと思ったら電気屋さんから200V電圧用のブレーカーに変更する必要があるとのお話をいただきました。室内の配電盤には、エアコン110V、220Vのシールが洋室のブレーカーに貼っていました。

電力会社のNext Powerに電話しても配電盤まで配線までしかわかりませんので
200Vが使えるかについても管理会社に確認して下さいと冷たい対応です。
現在、管理会社に電話して調べてもらっていますが不安な毎日です。
① 一括受電サービス導入先で200Vのエアコンの使用は、出来ますか。
② 専用のブレーカーに交換する必要がありますか。

それ以外の情報で結構です。回答のほどお願いします。

共用部分照明(1部定期清掃などの電力含む)のLED化について。

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

LED化検討中で、レンタルリースと購入のメリットとデメリットを教えてください。

長期修繕計画書

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画書の見直し進め方費用及びアドバイス費用をご教示お願いします。

マンション打診検査

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ。
2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。
場所は大阪府内です。
今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います
皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか?
管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。
宜しくお願いします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

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zhimawari さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

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福井 さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について

来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。 ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか? 本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。

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カツオ さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

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こんちゃん さん

建物診断の必要性

築20年超のマンションです。第二回目の大規模修繕を行うにあたり、建物診断を実施しないで修繕を行うと理事会で進めていることがわかりました。建物診断を実施して現状を客観的に把握しないと適切な修繕ができないと思うのですが、皆様のご意見を拝聴したいと思います。

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ぴー さん

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Hiro さん