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215件ヒットしました。

滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

ペット委員会

管理規約

管理組合の運営

こんにちわ
私の住む築8年のマンションではペットの飼育が可能となっており、
私も犬を一匹飼っております。
最近、理事会でペット飼育のマナーが悪いとの掲示が多く、
ペット委員会を立ち上げようという動きになっているようです。
そもそも管理規約にペット飼育細則及びペット委員会細則があり
当初からペット委員会を運営していれば、ペットマナーなども
守れたことと思っております。

お尋ねしたいのは、建築後の入居当初に細則にあるペット委員会を
設置しなかったのは管理会社の怠慢でしょうか?
または管理組合の当初の理事会の怠慢でしょうか?
私の考えは当初は管理会社の言いなりに理事会を進めていたので
細則に記載があることをしなかったのは管理会社の説明不足が原因だと
思っております。
皆様のお考えを教えてください。

長期修繕計画書の承認が及ぶ範囲について

その他

管理組合の運営

管理組合の創立総会の際に 規約と一緒に承認された長期修繕計画の中で、修繕積立金の徴収額が5年ごとに段階的に増額される方式になっていた場合、徴収額が変更になる年の総会で別途その変更を決議することは必要ありませんか?
最初の承認の効力は 徴収額の変更にも及んでいて、長期修繕計画書を変更しない限り続いているのでしょうか?
修繕積立金の徴収額は「管理費・一時金等」という一覧表内に記載されていますが、管理規約の一部ではなく、別表となっているケースで教えてください。

管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性 その2

管理組合の運営

大規模修繕工事

8月27日に「管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性」について質問をしたものです。アドバイスをいただき、どうもありがとうございました。お返事はどちらも管理会社ではない第3者に劣化診断を依頼すべき、というものでしたが、すでにお金を払って行った管理会社の劣化診断の報告書があるのに、また第三者に劣化診断を依頼するのはお金の無駄遣いだ、という意見が住民から出る可能性があります。皆さんを説得するよい情報やご経験があればぜひお願いいたします。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

管理委託契約

管理業の委託

管理組合の運営

3年前に購入した築46年マンションでは先日の総会で、管理会社との管理委託契約が10年の
長期契約が決まりました。
配付された重要事項説明書には契約更新の3ヵ月前に双方から解除の通知をする他、契約不履行の
際に相当な期間を以て解約する条項以外は、いつでも3ヶ月前に解約をすることができるという
他の所有するマンションでの委託契約に載っている解約条項が見あたりません。
質問は、
①10年という長期契約が妥当でしょうか?
②解約条項がなくても、いつでも解約できるものでしょうか?

宜しくお願いいたします。

理事会への役員就任について

住まいのトラブル

管理組合の運営

初めて投稿します。
うちのマンションでは管理組合の理事会任期として2年半数改選制で輪番制をとっていますが、今年度の理事会役員の中で輪番制の役員の一人が開始当初から理事会に全く出席せず、管理会社から連絡をしてもまったくの音信普通です。手紙を送っても何の音さたもなく、先日理事会として内容証明を送りましたが、それも受け取り拒否です。基本的にマンション内での住民間の交流は一切していない方のようです。
管理会社としてもお手上げのようで、これ以上は打つ手がないようなことを言っていたのですが、現在の理事の方や今までの方でも組合員としての義務を果たして理事を務めてきており、何らかペナルティを課すべきだという話になっています。(どうしてもできない方は一度理事会に出席し、状況説明していただければ過去に輪番制を一度免除した経緯もある)理事会役員への就任について法的な拘束力はとれないものでしょうか?このまま無視し続けて役員をしないなどの例を作った場合に、今後同じような形が出てくるのが一番管理組合としては許容できないと考えております。また理事参加をされない方について例えば駐車場および駐輪場を貸さないなどの対応策を取った場合、管理組合として訴えられた場合のリスクなど考えられますか?なんとかうまく理事会に参加させるような策がないか皆様のお知恵を拝借したい次第です。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

消火ホースの交換

管理組合の運営

初歩的な質問ですいません。

管理会社から消火ホースの交換の提案がありました。
そもそも使ったことがないものを交換する必要があるのでしょうか?
耐圧試験?を3年に1回やらなければならない、交換すれば10年間は試験の必要がなくなるとのことでした。

皆様のマンションではどちらを実施されているのかご教示ください。
皆様丁寧にお答え頂けるのでありがたく思います。

大規模修繕員会による委託業務評価アンケ-トのその後

その他

管理組合の運営

またまた悩めるアツモリソウです。上記件ですが、大規模修繕委員会が、8月19日の
会議を開き、当理事会の対応の批判をマンションの掲示版に記載しました。
前総会で決議して、当理事会で討議しなく、組合員に配布を求めてきたので、配布する手続きがないと拒否した。大規模派の理事が総会で決議されているので配布するような要請があった。私理事長は、配布する理由がないと拒否。たとえば、①前理事会で承認を得ていない。②新旧理事会の引き継ぎ事項にもない。当理事会で大規模修繕委員会にまとめて配布する話がない。③配布する許可の承認の議論していない。以上配布を理事長とみとめなかった。大規模修繕委員会は、委員5名(1名欠員)、当理事(大規模派オブザーバー?)が8月19日に会議を行い、「理事長が配布をしない」の意見を大規模親善委員の掲示版や理事会掲示版の記載した。掲載理由は、前総会で「詳細の結果は後で再度報告する」を使って自分達の正当性を主張している。このまま静観することにしましたが、なにか良いアドバイスがあるか。ご助言をお願い致します。以上

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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