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使用細則と駐輪場収入の変更

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場の収入と使用細則の変更は理事会だけで決議しても良いのでしょうか?

具体的にですと、今年度駐輪場のラック新設工事があったので本来8月にあるはずの駐輪場の申し込み用紙の配布及び集金が未だされてなく、従って収入は0円です。
(工事期間は10日間だったので、その期間以外は通常通り駐輪場は使えていました。)
この工事に伴い、元々は10月からの一年間となっていた使用細則を1月からの一年間に変更するようです。
この2つの件を理事会だけで決議して、総会では報告で済ますようです。

今年度の駐輪場収入がない事や使用細則の変更は総会で決める事だと思うのですが。

アドバイス宜しくお願いいたします。

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

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  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

遅延損害金を複利で加算

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いろいろと長い経緯はあるのですが、前理事長に対して現理事長があからさまに悪意を抱いています。
現理事長になった時、それまで前理事長がいろいろと改革してきたことをなんだかんだと反故にする決議をしたり、せっかく管理会社を変えたのに引き継ぎ期間の間に臨時総会を開催して、今までの慣れた会社がいいと戻してしまいました。
その管理会社と共謀して前理事長を貶めるため誹謗中傷を全戸配布したりしましたので、前理事長が怒って「組合員としての地位が復権されるまで管理費は止める」と言って支払い拒否をしてしまいました。
それを受け、現理事長が「悪質極まりない行為だ。」ということで悪質な滞納者として氏名を掲示、全戸配布で公表し、遅延損害金を加算して請求することを理事会で決議しました。
前理事長が話し合いを求めても、管理費の支払いが済むまでは話は聞かないと拒否していました。
次の月になると、遅延損害金を含めた滞納額に14%の遅延損害金を加算して請求していました。
これは管理会社の指導もあるとのことです。
いわゆる複利で遅延損害金を加算していいのでしょうか。
また、今まで遅延損害金は一度も課したことはありません。前理事長のケースだけです。滞納者の氏名の公表も今までされたことはありませんでした。
こんなことが通っていいのでしょうか。

総会で、出席者から動議が提出されたらどうしますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で駐輪場とバイク置き場の値段の改正がありました。駐輪を一月100円から200円にバイクは一月500円から1000円というものです。出席者から「同じ2倍だがバイクは高いのでは」という意見があり、700円にする動議が出されました。「総会での決議は可否を問うもので、今回は、理事会提出の議案の可否を問います」との理事長の説明のもと決議を取りました。委任状もあるので当然理事会案で可決されました。700円と言った人は、ぶぜんと席を立ってしまいました。理事会の対応、総会の進め方に間違えは、無かったのでしょうか?

理事会ボイコット

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年理事となり、理事長の横暴ぶりに改善を始めて、理事長ともまた理事会でも正々堂々と議論をしてきました。その経緯で理事長と管理会社のとの癒着ぶりに注意をしてきました。
そうして経緯で、今月6回目に理事会での通知書を私だけに「理事会中止」と伝えて。私理事を「ボイコット」しました。
実際は理事会は開催されており、その理事会内容は私への「欠席裁判」が行われま様です。
こんななことが行われても、何れバレルのことが明確なのに、実に馬鹿げて行為ですが、この事に対処する手立てをご教授願います。
なお、区分所有法がらみでの違法行為についても見解を願います。
念のため、私はクレーマーでは有りません。

防火管理者に理事長がなっても良いですか

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンショの役員は監事を含めて5人です。今回改選があり輪番で役員が決まりました。外部にお住いの理事が2名で理事長は居住の役員で決まりました。ところが防火管理者が決まりません。居住者の方が良いとの意見が強く、理事長が防火管理者になる予定です。マンションの管理権限者が理事長で防火管理者を選任するのに本人(理事長)を防火管理者にしても良いのでしょうか?よろしくお願いいたします。

総会の議案について

管理組合の運営

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    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。

事務所仕様の部屋を住居として使用

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

半分投資用のマンションです。住戸部分に現にお住まいの方と、事務所部分を自分で使用したり賃貸したりが半々です。
規約は単棟型で、特に事務所については触れていません。
事務所として登録されている部屋に賃貸で住んでいる方が、ベランダに洗濯機を置いて使用しているため、隣の住戸に石鹸水や洗濯屑が流れ、配水管が詰まってしまいました。
管理会社に苦情が来たので、理事会で検討し議事録に載せました。その後管理会社が事務所のオーナーの方、占有者の方に注意をしたところ、「配水管の清掃をしない住民の怠慢だ。」「事務所で生活してはいけないなどどこにも決められていない。」「議事録に載せるのは名誉棄損だ。」など取りつく島もなく電話を切られたそうです。
事務所として登記されている(?)ところを住戸として使用していいのでしょうか。
間取りは普通のいわゆるワンルームといえば言えないこともない間取りです。流し、トイレはありますがお風呂はありません。
ちなみに地下にコインランドリーがあります。
もともと身勝手な方なのはわかっていましたが、法的に不適切だと言えるようなことは何かないでしょうか。

室内のインターホン

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
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    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

室内のインターホンが壊れたので、修理をしてほしいとの依頼が
理事会にありました。
管理規約では、インターホンは専有部以外となっていますが、
ガラスや網戸などと同様に、専用使用している部分の保全および
修繕は、各自が責任を負うことと記載があります。

長期修繕計画書では築15年目で全戸のインターホンを交換
する計画になっていますが、あと数年先です。

理事会としては勝手に交換されて、後々の全戸の公開の際に、
機種が違う、マンション設備に合わないなど、将来もめること
になることから、とりあえず修理を管理組合で行うこととしま
したが、もしかすると、既に各自の負担で修理を行っている
お部屋がないか心配です。

このような場合は、皆様はどのように対応されているので
しょうか?



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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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