みんなの管理組合

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防火管理者不在です

管理組合の運営

3年に一度の消防設備点検報告を消防署に提出することになりましたが、防火管理者をしてくださっていた方が、先月突然転居されてしまわれたため、防火管理者の記名押印ができていません。
管理会社に相談したところ、防火管理者の記名押印が無いと消防署で受け付けてもらえないだろうということで、急きょ防火管理者の募集をしていますが、どなたからも良いご返事をいただけていません。
防火管理者不在の場合、消防法に定めれられた届出は提出できないのでしょうか。
また、そのときは管理組合に対して、何らかの罰則があるのでしょうか。
どなたも手を上げないのであれば、私が資格をとることはやぶさかでないのですが、
講習の日程を調べると、ずいぶん先になってしまいます。
良い知恵がありましたら教えてください。

総会で出た意見をどこまで議事録に残すか

管理組合の運営

相談させて頂きます。
総会の議案について、質疑応答の際に組合員から出た意見等について、どの程度議事録に記載する必要があるのでしょうか?

少数の人がネガティブな意見を多く発言していたので、その全てを記載することははばかられます。
顕名であればまだしも、議事録には発言者の名前を載せないのであれば、なおさらだと思われます。

法的には、議事録の正確性は必要だと思うのですが、議場で出た意見について、全てを記載する必要はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

広報紙の発行を考えています

管理組合の運営

以前管理会社からの要望があがってこないと投稿した者です。
その後改善されましたが、要望の検討結果を発信するのにいちいち1つの事項につき1つの貼紙では場所が埋まってしまいます。
そこで広報紙として1枚の紙に意見要望の結果のような枠を設けたらどうだろうかという案が挙がりました。
新聞のように単純に文字だけではまったく目に止まらず作るだけムダになりかねないため、多少絵やデザインの入ったものを想定しています。
チラシと新聞を合わせたようなものです。

皆様のマンションでは広報誌は発行されていますか?
専門家の皆様が見てこられた数あるマンションで素晴らしいという広報誌はございましたか?
このようなフォーマットが良いのではないかという紹介がございましたら、是非ともご教示くださいませ。

全部反対

管理組合の運営

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理組合の運営

管理業の委託

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

防火管理者とは

管理組合の運営

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

総会に出席する意義について

大規模修繕工事

管理組合の運営

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

管理組合と自治会について

管理組合の運営

管理規約

当マンションは今年で築43年で、管理体系は自主管理です。
管理組合の理事は各階に1件ずつ、11階建の2棟ありますので、計22件の理事が1年交代でほぼ輪番制でまわります。ほとんどが区分所有者ですが、一部で賃貸もおり、理事長、副理事長、会計など一部の役はつけないものの賃貸も区分所有者の代理人として理事の兵役を負います。
さて、昨年3月にマンション管理の適正化に関する指針などといったものが国道交通省から示されており、管理組合と自治会を切り離すよう定めているようです。
その指針を作った張本人はたいてい公務員宿舎におり、数年おきに全国転勤するために自治会、町内会の重要さをまったく理解できていない人たちの机上だけで決定したような愚指針と思いますが、
さて本題。
当マンションでは自治会のひとつの区を単独で持っている(私の所属する区は全員同じマンションの住人)ため、管理組合理事=自治会組長になっています。
もちろん管理費から自治会費は支払われています。
幸いそのような自己中心的な住人は今のところ現れていないものの、もし、指針のように自治会に入りたくないといった住人が現れると、金銭を返金する(面倒な手続きになると思いますが)だけならまだしも、交代で請け負っている理事をやるということは自治会の組長をやることになり、自治会費を支払っていない者(自治会に加入していない者)が自治会組長をやらされることになります。だからといって自主管理のマンションで、多くの業務(エレベータ、消防設備などの設備点検や排水管清掃等の維持管理業務の手配、会計業務、書記の議事録、駐車場や集会場の受付管理、敷地内の緑地などの環境整備、防火訓練の実施など管理会社が行う業務を)を住民の負担で行っているため、理事を断るということは管理費を支払わないことと同じこととなります。

できれば自治会加入は常識的な人間であれば任意であっても加入するのは当然と思うのですが、全員がごねることのないよう、うまい方法があればご教授いただけませんでしょうか。
マンション規約で「自治会加入」を強制しても強制力がないと判例あでているそうです。
自治会加入を全居住者から確約書をとるという方法でもダメなのでしょうか。


総会の議決権行使書について

管理組合の運営

最近、管理会社やマンション管理のアドバイザー等が総会での議決権行使書を薦めていますが、これだと総会出席者とのやりとりで「この議案は取り下げたほうがいい」となった場合でも議決権行使書だけで賛成多数の場合承認されてしまいます。あくまで優先するのは総会出席者であるはずですが。

管理組合の事務所の必要性

建物の維持管理

管理組合の運営

私の管理組合は法人登録していますが、管理人室はありますが、
管理組合事務所がありません。
よって、組合で管理すべき書類を管理会社が保管しています。
実際に保管されている書類を見たことが無いので、何が有り
何が欠けているのか、理事長も把握しているとは思えません。
管理会社が変わったりした時の引継ぎも心配です。
前のマンションでは、管理人室のキャビネットに施錠して
保管していました。
法的な決まりはあるのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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