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長期修繕計画の見直し

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方築24年のマンションで、近々2回目の大規模修繕工事を控えています。長期修繕計画ですが、元々管理会社が数年前に作成したものがあります。これによると今後積立金不足が見えています。また、国交省では5年ごとに見直しを推奨しています。管理会社に見直しを求めますが、客観性に懸念があり、当方管理組合に専門家がおりません。管理会社作成計画書の検証方法、つまり見直しの具体的方法、外部コンサルの探し方、有料と思われる見直しの金額など、国交省が求める見直しはどういう手続をとるのが正当なのでしょうか?

マンション管理適正化診断サービス

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ちょうどマンション保険の満期に伴いタイトルの
日新火災海上保険の見積もりのため
日本マンション管理士会連合会(日管連)の
無料診断を受けるようにしているのですが、
すでに受けられた方でこれから受けるのに
参考になる情報があれば教えてもらえると助かります。

理事会議事録の保管場所

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約には「理事会議事録は理事長保管」とあるが、業務委託契約書の機関事務以外の事務管理業務の中には①管理規約の原本②総会議案書③総会議案書等を、甲(管理組合)事務所に保管する。とあり
管理会社は理事会議事録の存在をあいまいにしている。
そこで、②総会議事録を「理事会議事録」と読み替えることが出来るか教えてほしい。

現在における、区分所有者の実態を知りたいです

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2017年10月に放送の「クローズアップ現代」から、こちらにたどり着きました。それで、もしお分かりの方が居られましたら教えてください。

同番組のテーマに対する反響はどの程度でしょうか?それがわかる客観的な指標といったものはないでしょうか?

また、下記において、「管理会社と利益相反である」に類型化される区分所有者の方々は、例えば、こちらの掲示板ではどのくらいの割合でしょうか(換言すれば、専ら「純粋な生活防衛」に関心のある方々)?

「マンション管理運営おいては、まず、管理組合と管理会社との攻防があります(利益相反なので、本質的に)。管理組合においても、管理会社との利害関係から見たとき、その職業に起因して、利益相反である区分所有者とそうではない区分所有者がいます。」

理事会の運営について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築39年、総戸数16戸、4階建て、自主管理のマンションです。理事長を含め3人の理事で理事会を構成しています。規約では、全員出席で成立となっていますが、これがなかなか困難で、今年度は、議事案も多く、「管理運営委員」を4名お願いしました。
そこで、理事2人と、運営委員2~3名が出席した場合は、理事会成立とみなすことはできないか考えています。規約改正しないとだめでしょうか?

会計職辞退の申し出

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の選任について教えてください。うちのマンションでは、理事会の構成の項で、集会で選出される3名の理事を持って構成するとあります。また、理事会は、過半数の出席によって成立するとあります。うちは9階建てで、ワンフロア3戸なので2年任期で、部屋番号の縦列での輪番制です。201-901、202-902、203-903の3組で移動していきます。1Fは店舗です。今回、総会で、3の列から、理事長私、副理事長Aさん、会計Bさん、監事Cさん、理事Dさんを選んでます。Dさんはほぼ連絡が取れない方で、ほかの部屋番号の方は賃貸で理事資格がありません。今日、会計のBさんが、同居ではない、妹さんとお見えになり、高齢と、若干の障害があるので、会計などの難しい役はおろしてほしいと申し出がありました。理事ならば、妹さんが一緒に会議には出られるので、それでよければ何とかしますとのお話です。この場合、会計を副理事長のAさんにお願いするべきだと思いますが、手続きはどのようにすればよいでしょうか?Aさんは、土日はお休みでないらしく、私と休みがあわず、お会いしたことがありません。もともと、総会には、私とCさんしか出席しておらず、私が引き受けました。

クレーマー対策

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約10年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営(修繕積立金等 資金的な)はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加OKとなっているのですが、ここ2年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

理事の輪番制の始め方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事については従来、立候補者でなんとかやってきましたが、高齢化などもありなり手が少なくなり困窮しています。
定数確保とやる気のある方の発掘も兼ね、一部輪番制を入れ混合型にしたいと考えています。
輪番制を入れると言うルールは総会決議事項でしょうか、それとも理事会決議でOKでしょうか?
それとそれは規約とか使用細則とかに明文化しなければいけないものなのでしょうか?

理事会議事録要約の配布先について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期役員に選任され、先日第1回目の理事会がありました。管理会社から理事長へ議事録と結果(議事録の要約)通知の素案が来ました。素案には通知先(配布先)として、組合員と居住者が併記されていました。前期までの記録を見たら今回同様、組合員と居住者宛となっていました。総会結果通知も同様でした。総会開催案内だけは組合員のみでした。
賃貸入居者にも関わる内容もありますが、組合員への通知とは別個に作成し通知すべきと思いました。修繕情報とか滞納情報を賃貸入居者にお知らせする事について、皆さまのお考えをお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

管理費2割削減,下げた1割を修繕積立充当

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

  50戸ほどの小規模管理組合でこ今年の総会から理事なる予定です。 今までの管理費と修繕積立金について組合改革をすべきとの認識をしている区分所有者同士で定期的に集まって打ち合わせによって意思統一を進めています。 修繕積立が足りないことから,管理会社のイエスマンである理事長を除いて,打ち合わせているところです。議題は
①管理会社の入札選定をすること。②目標額を管理費2割削減して,削減した1割を修繕積立金へ,もう1割を区分所有者へ還元したいと検討しています。

 その前提となる修繕計画の見直しをしています。 建築関係に勤務の区分所有者へ協力を依頼して修繕スパンの見直しや現行管理会社の修繕箇所見落としなどを調整しているところです。

 だれかにそのことを聞かれたのか。 しきりに現在の理事長とともに管理会社が区分所有者まわりにまわって総会での白紙委任状集めようと動きを見せています。 我々としては,その総会前に理事会で(管理会社だけの利益を追求しようとする)理事長解任決議予定です。

 戻りまして受託意思確認の打診と見積徴収するのは一社ごとに選定するのは難しいし,かといって指名競争するのも選定理由が乏しくて理事にIT関係の人がいて入札するのに仕様書公開と指値募集したほうがいいとの提案がありました。

 フェアにしたいので今の管理会社も参加可能にしたいと考えてます。 その委託仕様では他の組合員から苦情のないよう現状のサービスレベルを落とさないこと。というのが前提です。

 無論のこと現状の委託仕様書は受託管理会社が作っているので,まったく意味がありません。競争委託を実施している組合さんから知恵を借りて仕様書づくりをしていますが,参考となる意見がありましたらと思い投稿しました。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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