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役員立候補不承認通知書

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。

管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。

22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。

23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。

立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。

通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。

ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。

理由について
1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました
2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました

という極めて曖昧で恣意的な内容でした。
要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか?
そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。

皆さんはどう思いますか?

管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

外国の方のマナー違反の対応について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「防犯カメラ」と「議事録の提出期限」で投稿させた頂き、立て続きで申し訳ありません。

 もう一つご相談させてください。
 居住者の方が、下階の外国の方の「ベランダでのタバコ(当マンションはベランダ・共用部では喫煙不可です)」や「騒音」でお困りで、理事長が、管理会社レベルの翻訳では通じないので、専門の翻訳を依頼し、「中国語・韓国語・英語」で注意のお知らせを作成、外国の方だけに配り、掲示板にも貼っていました。

 私も見ましたが読めないので、何かと思ったら外国の方へのマナー違反の注意らしいです(理事会で知りました)。
 
 ただ、喫煙や騒音は外国の方だけとは限らないし(マナーを守っている方もいるし)、外国の方だけ特定して配布とか、公共性に欠ける気がするんですが、いいんでしょか。

 今回、マナー違反をしていた所は、効果があったと言われたので、それはそれで、良かったと思ったら、今後外国の方の世帯に定期的に注意書きを入れるというのです。

 定期的って期間はわかりませんが、日本語も追加して全世帯に入れるならわかりますが(うっとおしいと思うけど)、外国の方のみって失礼じゃないかしら。
 もしくは、マナー違反の所だけとか・・何も他の外国の方
まで配る必要があるんでしょうか。


 

理事会の議事録提出期限について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
「防犯カメラの目的外使用では?」に続いての質問です。

 私は管理組合役員の書記(区分所有者は主人です)を担当しています。
当マンションは、議事録を作成し、理事長に確認後、理事長と管理人室に保管する事になっています。
(配布や掲示はありません、区分所有者さんは管理人さんに言って見れます)

 今までは要点だけの議事録で、役員さん個人のお名前を出して作成はしていませんでしが(私は反対者なので記載しました)、今年1/19日 4回目の理事会で、理事長から「皆さんの一人ひとりの意見をしっかりと議事録に残してください」と指示を受けました。

 それで今回は、皆さんのお名前とご意見を入れて作成し、それぞれの役員さんに配布して、おっしゃった内容の確認をお願いしましたが、理事長と副理事さんから戻ってきません(他の方は1週間以内にいただけました)。

 議事録は当日作成して、夕方役員さんにお配りしました。
1週間過ぎてもお返事がないので、理事長と副理事さんには後1週間後までにお願いしたい旨お手紙いれましたが、「皆さんに確認中なので、まだです。」と返事がありました。

 とりあえず、今週一杯お待ちしてみようかと思いますが、再度要求するのも嫌だし、でも、議事録遅くなってもいけないし。
どのくらいまでなら待ってた方がいいのかお教えください。

修繕積立金の適正残高とは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。
3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。
この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。

昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。
理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。
先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも
最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。

築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、
「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。

理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。
住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。
理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。
監事は理事会にも総会にも出席しません。

管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。
ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。
以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。

将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。
よろしくお願いします。

防犯カメラの目的外使用では?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。

 当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。

 今まで、管理組合の理事長も経験しております。
今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。

 当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。

 それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。
 
 私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。
管理会社も問題ないとの見解です。

 移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。
 (内部の犯行とわかったと言ってました)。

 しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。
 これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。
 
 私は、防犯カメラ擁護派です。
 しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。
 それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共用部分が壊れた際に,
総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合,
管理者の一存で可能か?
理事会での承認が必要か?
どうなんでしょうか?

また,

外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に,
総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合,
管理者の一存で可能か?
理事会での承認が必要か?
どうなんでしょうか?

※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると,
理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

マンションエントランスでの「憩いの場」の事例

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの高齢化(認知症)対策で、住民同士の互助が必要です。助け合いのコミュニティが必要なのですが、その構築の方策として、住民の憩いの場をつくり、そこで、良好なコミュニティをつくり、助け合い文化つくりや軽度な認知症者への早期の対策にしたいのですが、良い憩いの場の活動事例はないでしょうか。どうすれば、高齢者の方が集まって貰えるでしょうか。何か良い案ありませんか。

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体
のはずですが
マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が
マンション規約の「管理組合の業務」に

・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。
実際には
・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要
・業者売り禁止
・法人貸し出し禁止
・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止
・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める
・身内であっても宿泊禁止

などで、規約には載せてません。
信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては
区分所有法の
・規約で別段の定めをすることができる
⇒ 規約で
・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

を 決めているのだから、それでいいのだと、します。

「別段の定め」を決めることができても、
管理組合の本来の目的は「共有部分」です
逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

コンサルタント会社導入時の手続きについて

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

理事会 役員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事会に立候補したんですが拒否されています。
立候補を妨げてはいけないと聞いたのですが、
理事会には入らないのですか?

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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管理会社のリプレイス先がありません。

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大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について

来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。 ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか? 本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。

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カツオ さん

管理室に理事長も入れない

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

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こんちゃん さん

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