住まいのトラブル
管理組合の運営
コンシェルジュサービスについて質問させてください。
当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がいて、クリーニング取り次ぎサービスも行なっております。
最近問題になっているのが、クリーニングを長期間取りに来ない住民が増えている事です。
取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。
コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますが、それでも取りに来ないとのことです。
引き取りに来ないクリーニングが増え、事務室の通路に溢れている状況です。
このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと、引き取りを拒否した上に、管理組合に厳重な抗議が来ました。
質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らないことを認めているケースは多いのでしょうか？
また長期保管を要求されている住民の方々には どの様に対応すれば良いのでしょうか？
建物の維持管理
管理組合の運営
ここ数年、日本でも異常気象が原因で、数十年に一度の大雨で大きな被害が頻発しています。
私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っておりますし、３段式の機械式駐車場では地下に車が収納されており、冠水の心配があります。
管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。
皆様のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか？
管理規約
管理組合の運営
理事長をしています。
当マンションでは竣工当初から敷地外駐車がマンションから10分以上も離れたところにも多数あり、とても不便であるため、もっとマンションに近い、敷地外駐車場を管理組合として契約してほしいとの意見があります。
当マンションの管理規約の別表には、敷地外駐車場の住所や各駐車場料金が掲載されています。
これらを踏まえて、敷地外駐車場の契約変更はどのような手順を経て行うべきなのでしょうか？
参考までに、
過去において、当マンションの敷地外駐車場の一部の駐車場が取り壊しになり、敷地外駐車場を別に新たに借りることがあったのですが、この際には、管理会社が当該敷地外駐車場契約者に対して、各自で新たに契約したい敷地外駐車場を自ら探すように指示して、契約変更がなされた経緯があるのですが、この経緯に関して、当時理事を担当をしていた私も全く知らないうちに行われ、理事会や総会での事後報告は一切ありませんでした。今期、理事長を担当したことで、変更された経緯を初めて把握しました。このことから、駐車場の立ち退きであれば、管理会社は、理事長判断で、敷地外駐車場の契約変更をできると考えているようです。
一方で、敷地外駐車場の契約区画の変更先を、総会決議で決めようとしていたら、決議する頃には、契約を希望する駐車場の契約を先越されて、確保できなくなることも強く危惧されます。
そこで、私としては、変更先は理事会決議で決定するのが、現実的には望ましいのではないかと考えるのですが、管理規約の別表に、敷地外駐車場の住所一や料金一覧が表記されていることをどう受け止めるべきか悩んでおります。別表とはいえ、管理規約に組み込まれているのなら、総会特別決議が必要になってしまうのでしょうか？
そもそも変動する要素をはらんでいる敷地外駐車場の住所や料金を、管理規約別表に組み込んでいることがおかしいので、まず、総会特別決議で管理規約別表から外して、駐車場住所や料金は単なる資料の一つの位置付けにしてしまえばいいのではないかとも考えます。
また、経過はどうあれ、現在の管理規約別表の記載と、実際に、契約している敷地外駐車場が大きく変わっていることから、総会で追認をしてもらうべきでしょうか？
以上を踏まえまして、理事長として行うべきことにつきご教授お願いいたします。
管理組合の運営
建物の維持管理
管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。
従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。
ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。
ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。
このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。
管理組合の運営
管理規約
私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。
例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。
去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。
今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。
国土交通省がＷＥＢ上で公表しているＱ＆Ａの記載の確認、公的機関（公益財団法人マンション管理センター）への相談、管理会社へのヒアリング（担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している）を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。
回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。
皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。
その他
管理組合の運営
検討中ですが、組合員向けに、規約等 管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…？募金？)？実際 可能なのか？課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。
管理組合の運営
マンション管理顧問契約で再委託に関する質問です。
これはA社の契約内容です。
乙は、本契約に基づく委託業務の全部又は一部を乙と業務委託契約を締結する者（以下「再委託先」という。）に対し再委託できるものとする。
これはB社の契約内容です。
乙は、本業務の全部又は一部を甲の了解なしに第三者へ再委託してはならない。
こんなに違うものでしょうか。
管理組合の運営
大規模修繕工事
分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。
数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている３世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣
まず、1. 40代 緻密ではないが知識。
2. 50代 中身の伴わない意見と感情的な表現
3. 60代 コバンザメ
高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。
問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。
名前はないが
〇号棟〇〇室 アンケート未提出 や 一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。
問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。 同様、議事録にて公表。
問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。 モンスター。
この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。
問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。
教えてください。
管理組合の運営
大規模修繕工事
すみません。
何も無知な状態で質問しております。
15年目、39戸のﾏﾝｼｮﾝ管理組合です。
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成してくる長期修繕計画書案の内容がかなり杜撰だったので、過去15年分のﾏﾝｼｮﾝ総会資料等に添付された長期修繕計画案を調べました。そうしたら、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社が作成したものは、金額を500万円と5,000万円を間違えるような出鱈目な数値であることが判明しました。
そして、現在、ﾏﾝｼｮﾝの付帯設備で高額な修理が必要となり、修繕積立金が全く足りないことが分かり、住民内で揉めております。
ただ、色々なﾈｯﾄ記事を読んでも、「長期修繕計画案に不備があっても、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任は問えないよ。」となっています。
国土交通省総合政策局不動産業課の文書で
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
があります。
当該文書の中で 「長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載（別表第１関係）」
と明記されております。
因みに、私のﾏﾝｼｮﾝの管理委託契約で、重要事項説明書の内容を確認したところ
基幹業務について、「長期修繕計画書案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは個別の契約とする。」
と明記されております。
これが意味するところは、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社からすると、「うちはｻｰﾋﾞｽで長期修繕計画書案を作成してあげているのだから、案の内容に不備があったり、金額が出鱈目でも全然問題ない。ちゃんとした長期修繕計画案が欲しいなら、別に契約を結ぶ必要があるよ。高額な修理費が発生しても、うちに責任は問えないよ。こっちは、ちゃんと毎年、ﾏﾝｼｮﾝ総会で管理委託契約の了解を得て、契約もしているから。」
となってしまうのでしょうか？
ﾏﾝｼｮﾝ管理委託会社に責任を問えない根拠は何かあるのでしょうか？
ある弁護士のｻｲﾄに上記内容を書き込んだところ、「無謀な裁判です。」と即答されました。
どなたか教えてください。
その他
管理組合の運営
役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非について皆さんのご意見をうかがいたいと思っております。
ずっと思っていたことなのですが、総会での役員選任議案は全員に対して賛成もしくは反対の意思表明しかできず、一部候補者について不適格だと思っていてもその意思を表明する手段がありませんでした。
役員全体を１チームとして承認するか否かということだという事は理解しているのですが、竣工後年数がたってきて、特定の方の組合運営を見聞きする中で「あの人には任せたくない」ということが出てきます。
よほどのことが無い限り、反対票が過半数となり役員として否認される方はまず出ないとは思いますが、全員に対しての賛否では組合員としての意思表明が制限されているようで、釈然としません。
株主総会における役員選任議案においては、管掌の異なる役員の構成も含めての経営陣としての賛否として理解できます。マンションの管理組合ではチームとしてというよりも組合員代表としての適格性の判断の方が重い様に思えてなりません。
皆さんのマンションではこの様な議論はなされていますでしょうか。
あるいは各候補別に賛否を問う形となっているのでしょうか。
人気のアドバイザーランキング
〜 得したコイン順 〜
最近の注目度ランキング
〜 トップ10 〜
都内の十数戸規模のマンションのよりよい管理形態は？
どのような形態がよいですか？【Q１】 実際に小規模マンションにお住いの方にお尋ねします。 どのような形態で管理されていますか【Ｑ２】
この監査は十分ですか？
現在、管理費等を代行会社経由で徴収しています。ただし、代行会社と契約しているのは管理会社です。つまり、 管理組合 <== 契約 ==> 管理会社 <== 契約 ==> 代行会社 です。 それで、徴収状況の監査報告としては、代行会社が提示のものを管理会社がエクセルに移し替えたものが、管理会社から提示されています。 これでは、移し間違え等のおそれがあるので、管理会社に対して、代行会社からの「生データ」の提示を求めることはできますか？【Q１】 一般に、管理組合と代行会社との直接契約ではないのでしょうか？【Q２】 参考までに、電気や水道は、電力会社や水道局からの領収書が提示されています。
人気の組合員ランキング
〜 得したコイン順 〜
© 2023 - All Rights with CIP
