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508件ヒットしました。

理事会傍聴制度について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。
実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。

もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、
傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を
取るという方法が良いかと思います。

なお、議長の指示に従うという規定の前に、
あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、
誓約書に記載しておく方が無難と考えます。
理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

役員の立候補は否認出来るのでしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合役員は立候補制で定員に満たない場合は輪番制です。
役員定数は10名で任期2年でなので、毎年度5名が交代します。

通常は立候補者はいませんが、今年度は3名の立候補がありました。
その内の1名はクレーマーで問題があるので否認する事で通知したら、
総会で否認された当人が「否認は不当」で議案は無効と主張し、
6名の新任候補者(3名輪番、3名立候補)で選挙するよう要求してきました。

議案は10名の役員全体の可否の採決であり個々の選挙は無いと言うと、
否認された当人が選挙の実施を主張し議長の交代を要求してきました。

総会出席の約7割が賛成でしたので議長が交代との流れになりましたが、
理事会側は議長解任は無効と主張し大混乱となり結局総会が流れました。

この様な場合は理事会としてどのように対応すればよいのでしょうか?
また否認されたクレーマーの方は提訴すれば役員になれるのでしょう?

防犯カメラの更新について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、レンタル契約の防犯カメラ(6年契約)が満期となります。新たな6年契約に更新するためには理事会決議でもよいのでしょうか?
新設ではないので理事会でOkなような気もしますが、「契約」なので管理行為に該当して総会の決議が必要なのではと思っています。

管理会社が推薦してくるマンション管理士

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、管理委託費の適正化について管理会社と話し合いをするかどうか相談した者です。

結局話し合いには出席しましたが、管理会社からはたいした提案は有りませんでした。

そしてとある管理士を紹介されました。
調べてみると以前に管理会社主催のセミナーに講師として招かれていることが判りました。

このような管理会社と金銭授受関係にある管理士は信用して良いのでしょうか?

住民の呼び方

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

問題のある住民がおり、管理組合から注意の文書を入れることになりました。
タイトルには、○○号室 □□様 と入れるのですが、本文中の呼び方はどのようにされていますでしょうか。
注意(警告に近い)なので、□□様、□□さん、というのを使わないと、貴殿、貴方、あなた様、お宅、など思いつくのですが、どのような呼びかけをされていますでしょうか。

管理会社の優越的地位の濫用

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合が昨年まで直接契約をしていた業者を今年からは管理会社の協力指定業者になったので、その業者に発注工事をする場合、見積もり額の金額により3%から10%を上乗せさせていただきます、
会社のシステムといわれました、この態様を教えて下さい

高齢化マンションにおける役員の成り手不足の対策について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

どこのマンションでも同じと思いますが、築45年を超えてくると、住民が全体的に高齢化し、又、賃貸化して、役員の成り手がいません。輪番制も崩れています。
役員になっても無関心の方が多く、適正な理事会運営が難しくなっています。
役員の選出方法など、良い役員の成り手不足対策はありませんか。理事長経験者のみの輪番で運営するなどの意見もありますが如何でしょうか。

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか?
ご意見を宜しくお願い致します。

管理費等の口座引落

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理費等の口座引落の質問です。
当マンションでは、管理費等の口座引落日は、毎月10日に当月分を引き落としていましたが、管理会社の変更により、前月27日に翌月分を引き落とすことに変更されました。
管理規約には「当月分は当月の10日までに一括して徴収する」と記載があります。
管理会社に引落日を毎月10日に変更するように依頼しておりますが、社内で全て27日で引落をしているので、1組合だけ他の日にすることはできないと言われました。

規約の変更は必要でしょうか?
規約を変更せずにこのまま徴収し続けることは可能でしょうか?

宜しくお願いいたします。

会計帳簿閲覧請求

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

平成29年に
マンション居住者から理事長と副理事長が集金した駐輪使用料が、副理事長の個人口座から管理組合の口座に振り込まれていた事実があり、詳細確認のため、管理規約第64条に基づき、現在の理事長に会計帳簿閲覧請求を理事連名で配達証明で送付しました。郵便追跡で確認したところ、不在で郵便局に持ち帰りとのこと。おそらく、受け取らない可能性大です。

半年以上前から、通帳開示を理事会で要求しているのですが、個人情報とか個人口座番号が記載されるからできないの一点ばりです。
この理事長を理事から排除しない限り、真実が明るみにならないと考えています。どうすれば良いかアドバイスお願いいたします。

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〜 トップ10 〜

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

長期修繕計画

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。 次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。 値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。 2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。 質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

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ほとんど新米 さん

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