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駐車場使用料の未収トラブルについて

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは?
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか?
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか?
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか?
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか?

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

保管口座の閉鎖について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の変更に伴い、旧管理会社時代に利用してた一般会計用保管口座と積立金用保管口座から資金を移動し、閉鎖しました。これには総会決議が必要だったのでしょうか?

管理費修繕積立金の納入時の手数料について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費修繕積立金の納入方法はほぼ何処でも銀行口座振替を行っているようですが、当方ではその収納は管理会社が行っており、実際の手続きは収納代理会社が行って後に管理組合口座へ移管しています。
さてその時の手数量が発生しますがその負担は支払い側(組合員)が負担しています。
振替銀行が受取側と支払側は他行となる場合が多く手数料が当方では一回に付き432円となりますのでこの手数料のも馬鹿になりません。
実はこの収納代理会社の受け取り銀行口座と当方の信用金庫が不該当で口座支払いが出来なくて管理室窓口で現金で支払っていました。当方では2月分ごとの支払いだから5万円を超えますので領収書印紙200円が掛かりますが負担は収納が管理組合(管理会社)として受け取りますから支払方法によって手数料の負担が違ってきており当方としては自己負担せずに済み有難かったが、不公平が有りました。
そしてこの負担差の矛盾へ問題提起で新たな「コンビニ支払」方法が組み入れまして、手数料負担がなくなりました。
こうした事は関係各所でも全くに関心が無くテーマにも挙がって来ません。些細な事と思われるかも知れませんが、当方マンションは築48年と古く組合員は高齢者が多く年金暮らしだから、この手数料も馬鹿になりません。(275戸X432円X6回=年間712、800円)
実は管理組合に今まで無関心でいましたが、関心を持って調べると諸々と矛盾点が発見します。
つきましては、この手数料について皆様方での実態についてお聞きしたいです。またこうした矛盾点が他にもあるように思えますのでご意見を願います。

マンション共用部

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション共用部の火災保険なんですが、請求書は理事長が記入なしで保険代理店である管理会社が記入し、保険会社に請求できるのでしょうか?

消費税率変更予定と予算金額について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか?

実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が5%から8%になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。

大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。

(以下引用)

II.集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額:30、000、000円

(引用おわり)

一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。

(さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。

理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。

直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

規律が緩すぎる会計処理について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。
管理会社(大手電車系)の見直しを進めたいと思い、過去の収支報告書を精査しておりまして、一般会計の方で以下の点がたびたび見受けられました。

1.予算の時点で赤字
ほぼ毎年のように、剰余金の取り崩しを前提とした予算が組まれています。
2.予算を上回る支出
決算における支出が予算を上回ることがたびたびあります。たとえば、小修繕費の予算5万円に対して、30万の修繕工事(緊急ではない)が行われているなど。普通は臨時総会で予算を修正するのが先だと思うのですが……。

質問なのですが、上記2点はどの程度許容されるべきでしょうか。
よそのマンションでもよくあることで目くじら立てるほどでもないのか、厳しく追及していくべき問題なのか、その程度をお教えいただけますでしょうか。

また、雑排水管清掃を修繕積立金から支出されたことで以前も相談させていただきましたが、よく調べてみると、以前は一般会計からの支出でしたが、赤字回避のために修繕積立金に予算を組み替えたことがわかりました。
その際の総会資料を見ると、来期事業計画・予算に関する議題として、「修繕工事計画」の一覧には雑排水管清掃は記載されていないのに、後ろに付いている「収支予算書」という書類にはこっそり盛り込まれていました。表現がわかりにくいかもしれませんが、総会の時にみんなで目を通す所には記載せず、誰も見ないような予算書には記載し、予算の承認を取った形です。

これは、総会決議なしに修繕積立金を取り崩されたと言えると思います。故意であれば相当な悪意を感じますし、ミスであれば重い過失です。
これに対しては、管理組合としては、どのように対処すべきでしょうか。
おそらくフロントに苦情を言っても、「前の担当者のミスです。ごめんなさい」で済まされそうな気がします。

よろしくお願いいたします。

マンション会計は、企業等の会計と違う?

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

通常の企業やお店では、「前期末資産額」±「当期収支」=「今期末資産額」になるのですが、マンションの会計では違うのでしょうか?

当マンションの会計報告(管理会社が代行)では、
 ・前期末残高(貸借対照表)と当期の「前期繰越」額が異なる
 ・当期1ヶ月目残高(同上)に対する1ヶ月目の収支=2ヶ月目残高にならない (他月も同様)
のです。

これでは、何を基に会計監査すればよいのかさっぱりわかりませんが、ウチだけでしょうか?? それとも、マンションの会計ルールは、別にあるのでしょうか?

今後収益会計を新設しなければならないのですが、その際「前期末残高と当期スタート時点の残高が一致しない」ような会計処理で、税務署がOKを出すのか疑問なのです。

どなたかご存知でしたら、ご教示ください。

規約違反による修繕積立金の取り崩し

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。
しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。

ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。
管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。
一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。
ちなみに、管理会社は大手デベ系です。

このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

マージンが含まれている見積書の見分け方

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
現在理事を務めている者です。
先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。
その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者(管理会社からの再委託)から管理会社宛の見積書でした。
担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。

質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。

また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。

ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。

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区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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2ex1 さん

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1200GS さん