ルーフバルコニーにサンルーム設置

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。 1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。 話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。 しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。 築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。 このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。 お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいる友人がいます

私の友人も、「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいます。 友人が言うには、このマンションは厳しい規制があり、強制収容所のような雰囲気とのことです。 １．売却、賃貸ともに理事会の許可（面接）が必要です。 これは、売主と買主、貸主と借主の合意に基づく任意契約に対する介入で、違法行為だと思います。 ２．理事会の許可（面接）の際に、原則的に外国人、高齢者は認めない行為は違法行為だと思います。 ３．理事会は管理の名のもとに個人のプライバシーを無視するのは、プライバシー権の侵害だと思います。 ４．知人の来訪する際にプライバシーに関わることを申告しないと中に入れないことは、プライバシー権の侵害だと思います。 ５．来客や友人を専有部の自宅に宿泊させるのも許可が必要で、さらに入退出時に「外来者宿泊手数料」を徴収するのは越権行為だと思います。 ６．上記、「外来者宿泊手数料」の支払いを拒否すると、管理人が支払う迄、部屋に請求に来る行為は脅迫行為だと思います。 ７．外来者の入場は原則禁止で、NHKの集金人が管理組合から「訪問販売だ、出て行け」と言われてトラブルになったこともあります。 ８．専用部のガス、水道工事でも指定業者以外の工事業者の利用を禁止するのは、越権行為だと思います。 ８．管理規則により専有部のリフォームについても規制するのは越権行為だと思います。 例えば浴室のリフォームでは、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めず、更にバランス釜の使用を強制するのは越権行為だと思います。 ９．専用部への外来者の来訪を規制したり、専有部のリフォームを規制する管理規則は法令違反だと思い指摘しても、２０年以上同じメンバーの理事会は聞く耳は持ちません。 雑誌でも上記の問題が指摘されています。 https://news.yahoo.co.jp/articles/283784fdd68b98ef7d327e596d9d7b4dde0399e7 友人は「有志の会」に入って弁護士を使った提訴も考えているようですが、管理組合からの圧力が強く苦労している様です。 この様な強大な権力を持った管理組合に対抗していくには、どの様な方法があるのか、是非ご教示下さい。

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。 11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。 11～12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。 当マンションの会計年度は１月に始まって12月に終了します。 理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、 工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいとい人との間で問題になっています。（管理会社もこの意見です。） この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。 管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。 また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

コロナ禍での総会で規約変更など

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会？」でした。 「規約54条（書面による決議）に追加する議案を決議しました。 約65％の委任状+議決権行使書で。」 2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。 追加議案とは 『天災（地震等）や人災（感染症等々）によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。 質問 ①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ？を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。 ②今秋に臨時総会（2021年大規模改修の）が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか？ ③中途半端に思える「追加された54条規約（書面による決議）は有効なのでしょうか。 ④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。 ⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。 すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

理事長と連絡が取りたい

所有する収益不動産の一つに、理事長方式のマンションがあります。 収益用不動産なので理事長も外部に住んでおり、困ったことに登記上の住所には住んでいません。 管理会社に連絡してみても個人情報なので教えられないと言われました。 そこで判例によると名簿閲覧の権利の方が、個人情報保護より強いと伝えたところ「その判例は理事長が名簿の開示を拒否した際の判例であって、管理会社に対する判例ではない。さらに管理会社で名簿を管理していないので名簿を見せる立場にない」とのことでした。 年一回の総会まで待てば会えると思いますが、管理会社からおかしなことを言われてその場で話し合いを拒否されたらまた一年待つことになってしまいます。 どうしたら理事長と連絡が取れるでしょうか。 なお、目的は総会招集を目的とした組合員名簿の閲覧です。

浴室 在来工法 修繕について

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。 浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。 在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。 どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。 リフォーム（修繕時含め）のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。 このような 工法で 防水は高まるのでしょうか？ 老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

大規模修繕について

お世話になっております。 ２回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。 先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事（監事）の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。 その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。 現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです） 国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。 また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。 やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。 長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

管理者管理方式について

私は9月5日に神奈川県相模原市に新築されたシニアー向けマンションに転居しましたが、ここのマンションの管理方式が管理者管理方式との事で、一般的なマンションの管理が出来ない様になっています。 これを打開する方法は無いものでしょうか？ 現在の状況ではマンションの所有者の社員が理事長に成り、理事は2名、監事一名は居住者より選出されますが、マンションは２２８戸のマンションです。 ご返事宜しくお願いします。

オンラインでの総会

Zoom等のオンラインでの総会も現実的になってきたように思いますが、規約を改正すればできるのでしょうか。 もし、規約改正で可能となるのでしたら、どのような文言になりますか。 また注意点はありますか。

外国人（米軍賃貸）のゴミ出しについて。（マンション）

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍（住所登録）がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更（案）が回覧で回ってきました。 現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更（案）の案内がきた為、正直とまどっています。 本当に日本国籍（住所登録）がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。 法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。