建物の維持管理
管理組合の会計
最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。
監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。
質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか？
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか？
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか？
管理組合の会計
管理費の滞納が６ヶ月を超えました。
住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。１回目は受け取られたようですが、２回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは？という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。
このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか？
未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか？
管理組合の会計
大規模修繕工事
分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行
10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案
専有面積：70平米
間取り：2LDK
管理月額：42,000円／月（含む 修繕積立金：17,790円／月）
近隣物件
中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分 大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分
構造：鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分
専有面積：94.62平米（約28.62坪）
間取り：2LDK＋納戸＋WIC
管理費：18,400円／月 修繕積立金：23,900円／月
管理組合の運営
管理組合の会計
今年の6月から監事を担当しております。
「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。
疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった？
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか？
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。
監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。
また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。
(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう？
管理組合の会計
築40年の10数戸の極小マンションです。全戸区分所有者が居住しています。
10年前頃から高齢化が進み、町内会費の徴収が困難となり、全戸同意のもと一括して管理費から払っています。会計処理上は問題ありと認識していますが、規約には
盛り込んでいません。このままで良いでしょうか？
管理組合の運営
管理組合の会計
今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも５年前から理事長職を続けています。
関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。
管理組合の会計
管理組合の運営
標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください（標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です）。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。
管理組合の会計
大規模修繕工事
ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された１棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション（３階から１０階）の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに１階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店５３：住宅４７です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店２０：住宅８０で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても１０階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか？
管理組合の会計
大規模修繕工事
私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。
入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は６年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。
ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。
この様な突然の３倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います？
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います？
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか？
管理組合の会計
再度質問させていただきます。
平成15年竣工 30階建、高層マンションに住んでおります。
商業棟、地下駐車場（公共駐車場）含むマンションです。
会計資料を見てもわかりづらく、収納口座と保管口座が 全て一緒になっております。以前 口座を住宅棟、商業棟、地下駐車場棟に分けて欲しいと意見しましたが、それはできないとの事でした。
複合棟の場合は、棟別に 口座を分ける事は しないものなのでしょうか？
今年度 以下の計画修繕工事が実施される予定です。こういった工事は するものなのでしょうか？
・店舗用電子メーター更新900万円
・店舗用給水、中水メーター更新工事440万円
この2工事は、16年経過した為だそうです。
・住宅棟給水ポンプ更新工事1030万
・排水ポンプ更新工事225万
この2工事は、過去にオーバーホールしたり、異音が発生した為だそうです。
・火災感知器等交換工事380万
消防設備点検で指摘されたとの事です。
インターホンの件で質問させていただき、貴重なご意見をありがとうございました。よく資料を見たところ、管理会社からは、高層タワーマンションであり、内部の配線を耐火性のある特殊な仕様にし、施工に時間を要し費用が高くなるとありました。竣工当初のものが故障したとしても部品が無く、故障してからだと長期間使用できない為 防災面からも考えてだそうです。消費税が上がる前にとも書かれています。
管理会社の言っていることを信じられず 何度も質問をして申し訳ございませんが お教えいただけると助かります。
宜しくお願い致します。
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監事に役割と権限
今年の6月から監事を担当しております。 「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。 疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。 具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。 (1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった？ →応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。 (2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか？ →大規模修繕の当初から認識はしていた。 (3)見積りが提出されたのは何時ですか。 →本年5月です。 (4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。 →発注した店しか高品質の応接セットが無いため。 監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました (a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反 (b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為 (c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反 (d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる 等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。 また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。 (追伸) 理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。 しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう？
相見積もりについて
私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。 ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ (1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。 (2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。 (3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。 (4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。 等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。 インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。 「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」 「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」 「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」 この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか？
駐輪場の強制移動 その２
皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた４名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。 ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り１年契約の期間満了１ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。 更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、４名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。 理事会の退去要求に対しては、我々４名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々４名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。 このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。
高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者
分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行 10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案 専有面積：70平米 間取り：2LDK 管理月額：42,000円／月（含む 修繕積立金：17,790円／月） 近隣物件 中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分 大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分 構造：鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分 専有面積：94.62平米（約28.62坪） 間取り：2LDK＋納戸＋WIC 管理費：18,400円／月 修繕積立金：23,900円／月
役員（監事）の選任
役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に１回立候補して役員になれば、自分の輪番順を１回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「（一定数の）役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか？区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。
管理費の未払い
管理費の滞納が６ヶ月を超えました。 住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。１回目は受け取られたようですが、２回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは？という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。 このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか？ 未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか？
新任理事長の管理費不払い
今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。 ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。 また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等) ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。 これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。 理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。 利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。 まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。 この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。
マンション担当者の資質について
二期連続理事長後、理事を務めています。現在の担当者は、前期の途中で当方のマンションの担当になり、10か月を経過しています。年齢は50代です。前任者の対応は非常に良かったです。①期限を守らない（早く提出してくださいと催促しても、すみませんの連続で、さっぱり対応してくれません、前理事会や通常総会の宿題も未提出 現在作成中の回答。②議事録（案）が管理会社に有利な内容が多く修正（案）を出しても、私がこのように回答したから。国会答弁のようなあさっての回答の議事録③対応能力（？）支出削減への取り組み、日常清掃の仕様向上をしますとの事で、契約を結びましたが、具体的に何をするのかと聞いても、特にありません。宿題も、○○でしたよね、と言って、そうでしたか？と解答し、すみません、すみませんの連続です。コピペで他のマンションの内容とか。きっと会社優先なのでしょうね。この程度であれば、許容の範囲で、あきらめるのでしょうか？
台風被害の樹木の変更
先日の台風にて、樹木が複数倒れました。 マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。 入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても 先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。 また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への 変更することにしました。 質問は ①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか？ ②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか？ 宜しくお願いいたします。
変質者がマンション内に居住
居住しているマンションの５００mくらいのところにある高校で、生徒に猥褻行為をし諭旨免職になった元吹奏楽顧問の音楽教師が住んでいることがわかりました。性犯罪は常習性や再犯性が高い事案です。年頃の娘がいる親としては非常に不安です。憲法で居住の自由は保障されていますが、そんな人間が住んでいると知れたらマンションの価値は下がるのではないでしょうか？対処方法などご意見をよろしくお願いします。
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