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コロナ第2波で総会を延期してもらいたいのですが理事長がNO

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言も解除されたことからマンションの総会を今月末に予定しております。

ただ最近またまた新型コロナ第2派の様相を呈してきたことから、理事会で延期を提案しましたが、理事長が三密を避け実施の意向で、その他の理事もそれに引きずられて実施する方向です。

ただこのような時期に総会を開催し、その結果マンションからクラスターが発生したら大問題になることから、何とか延期させたいと思いますが、孤立無援です。

総会を延期させる何かよい方法は無いでしょうか。



滞納状況の理事長への報告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社が滞納状況の報告を金額のみにしてきました。月次貸借対照表を送ってくるので、何月から、いくら未収なのか全体としてはわかるのですが、件数、号室、何か月分なのかわかりません。個人情報保護法のため、そうやっているそうですが、理事長にも教えないものですか? 理事長に教えるのも個人情報保護法にひっかかるのですか?

清掃代値上げ

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。
契約書もなく10万といい値で長年していました。
予算も120万毎年とってます。
今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。
理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。
2万もいいね感があり
100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、
これは総会案件ではないのですか?

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。

管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。
(理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。)

35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。

総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。
(1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。
(2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。
(3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。

専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。
(一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。)

管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

管理費の一時削減は理事会決議か総会決議か

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

コロナ対策で公共料金の減額や免除を行う自治体があります。
マンションの管理費も、一時的に削減することを行う場合、
理事会で決議すれば良いのでしょうか。

やはり臨時総会を開催して、住民の意思を問うべきですか。
なるべく早く一時削減を行いたいのですが、
理事会決議ではダメでしょうか。

一番良いのは、総会決議であることは理解しています。
ただ、住民の負担を減らすことは早くしたいです。
年間予算的にマイナスにならない程度の削減を考えています。

今まで減額を行った実績はありません。

滞納者への利用制限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期的に滞納が発生しており、管理会社による督促を強く進めている状況です。
理事会も今期は精力的に活動し、期日を設けて反応がない場合には、駐輪場の解約手続きを進めていきます。

理事の1名より提案で、駐輪場だけでなく、宅配ボックスの利用を禁止したらどうかという意見がありました。
宅配ボックスを一番利用するのは、滞納している方というよりも、配達業者であると思われ、良い案ではあるものの、現実的ではないような気がしています。

内容証明や法的手段に出ずとも、宅配ボックスの使用禁止案のように滞納者に制限を与える良い案はないでしょうか。

また滞納者に対して宅配ボックスを使用禁止している方がいれば、どのように進めたのかご教示ください。

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。

来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。

お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。

私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。

総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか?

理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。
例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか?
また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか?

何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

コロナ影響による管理費値下げの可能性

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちは。
私のマンションでは管理人が日中のみ出勤していますが、コロナの影響により、出勤日数が減少しました。状況が状況ですので毎日出勤することを求めることも考えておらず、現時点でとくに問題は生じていませんが、今後も出勤回数が減る状況が続けば、管理費(とくに管理人の人件費部分)を契約どおり支払う必要があるのか、居住者(収入が減る方もいると思います)から疑問の声が上がるのではないかと考えられます。
管理会社が雇用調整助成金などを受給できるのかはわかりませんが、管理費の値下げというのは交渉の余地があるものでしょうか。
よろしくお願いします。

管理組合の確定申告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、理事長を行っています。皆さんのマンションの管理組合は確定申告は行っているのでしょうか?
基本的には管理組合に税務調査が入る事はまず無いと聞きますが、他の管理組合の方はどうなのでしょうか?
私の管理組合が、仮に税務調査が入るとか、確定申告をするとなると、現在まで各種業務を委託契約で、現金で支払いをしているので、管理組合も、委託契約でお金をもらっている方も困ることになります。
皆さんの管理組合では、どの様な処理方法を行っているのでしょうか?

管理委託費の清算

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言が出されたことで、管理会社から管理員の勤務が変更になると連絡がありました。
私のところは早番と遅番の2名体制ですが、早番だけの出勤とすることになりました。
遅番については自宅待機とさせて、何かあったら出勤して対応する、休みではないので委託費はそのままにすると言われました。
こんな状況ですから出勤してこないのは仕方のないことですが、委託費の清算をしないというのは普通のことなのでしょうか。
短期間なら気になりませんが、何となく長引くような気がします。
周りの管理会社では、管理員を休ませて緊急時はフロントなどが対応し、委託費は後で清算するというところもあります。
管理会社のせいではないと思っていますが、どうなのでしょう。

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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1200GS さん

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Hiro さん