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修繕積立金運用について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金が3億円弱あります。調べたところ、ペイオフ対策で分散した口座が、金融機関統合が相次いだ結果、同じ銀行に複数の口座をもつことになってしまいました。また、証券会社の公社債投信などが運用を停止したため、約6,000万円が預り金になっています。将来の修繕・維持管理のために安全な運用を心掛けたいのですが、運用方法、ポートフォリオの組み方をご教示下さい。また、運用方法の変更、運用金融機関の決定は総会決議が必要だと思うのですが、それで良いでしょうか。

管理費と修繕積立金の間の資金振替えについて

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

適正化法に定められた区分経理に基づく管理費と修繕積立金の間の資金振替えについてご教示をお願いします。管理費が不足する場合、修繕積立金から管理費への資金振替えはダメですが、管理費が余る場合は管理費から修繕積立金への資金振替えはOKでしょうか?私のマンションは管理費が余るのを前提に修繕積立金への振替えを毎期、行っています。そもそも、管理費が余るのが常態化しているのなら、管理費を値下げすべきだと思うのですが、アドバイスをお願い致します。

駐車場建替え費用の負担について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場から自走式駐車場へ建て替えをします。建替え費用は、駐車場利用者のみが負担しなければならないのでしょうか。管理規約では、駐車場は共用部分です。区分所有法の趣旨からすると、区分所有者全員が負担するべきなのではないでしょうか。

大規模修繕工事の定期清掃

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションではもうすぐ、大規模修繕工事が始まります。
外壁や屋上防水の他、廊下の長尺シートの張替を行う予定です。
工事期間は約4ヶ月~5か月間です。
その間、廊下の定期清掃は実施しないという管理会社からの説明があり
ましたが、費用について、何もいっておりませんでした。
管理委託費として毎月、同額を支払っているのですが、年4回のうち、
2回は実施しない期間となりますので、当然、返金して頂けると思って
よろしいのでしょうか?

使用細則と駐輪場収入の変更

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場の収入と使用細則の変更は理事会だけで決議しても良いのでしょうか?

具体的にですと、今年度駐輪場のラック新設工事があったので本来8月にあるはずの駐輪場の申し込み用紙の配布及び集金が未だされてなく、従って収入は0円です。
(工事期間は10日間だったので、その期間以外は通常通り駐輪場は使えていました。)
この工事に伴い、元々は10月からの一年間となっていた使用細則を1月からの一年間に変更するようです。
この2つの件を理事会だけで決議して、総会では報告で済ますようです。

今年度の駐輪場収入がない事や使用細則の変更は総会で決める事だと思うのですが。

アドバイス宜しくお願いいたします。

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

面倒な滞納者対策

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費をだいたい半年分溜めては払う、そしてまた溜めて払うということを繰り返している方がいます。
理事会で毎回督促状況を報告されますが、一応電話に出たり、対面したり伝わっているようです。

皆さまのマンションでこのような方にはどのように対応され、毎月支払ってもらうための対策などありましたらご教示ください。

遅延損害金の課し方

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期の滞納が任意売却によりようやく解消することになりました。
ところが突然当該区分所有者から「遅延損害金については何も話は聞いていないし、払える状況ではないので免除願いたい。」と嘆願書が送られてきました。
この区分所有者とは、滞納が起こってから2回面談していますし、連絡も常にとれる状態でした。
理事会でも状況を考慮して、売却が済むまで待ちますということで承認していました。
今回ようやく売買が成立したとのことで理事会も肩の荷を下ろすことができました。
ところがこの嘆願書により、管理会社が精算時に、勝手に遅延損害金の請求をしていたことが明らかになったのです。
規約では「遅延損害金を課すことができる。」となっていますが、当管理組合では今まで一度も遅延損害金を課した例はありません。
管理会社は、1、2か月でしたらつけませんが長期になるとつけて請求しますというのです。しかし、過去にも何件も長期滞納はありましたが遅延損害金を課したことはありませんでした。遅延損害金については一度も報告もありませんでした。
今回のケースについては「では、皆さんで免除するかどうか決めてください。」というのです。

過去に一度も課したこともなく、今回のケースは悪質性もありませんので、理事会に相談なくつけてしまった管理会社がおかしいと思うのですが。
ただ免除すればいいということとは問題が違うように思えるのですが、どうでしょうか。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

修繕工事の承認のタイミングについて

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕会計の予算に予備費が計上されている場合、計画修繕工事の承認は事後でも良いのでしょうか?
近々、通常総会が開催される時期なので、今期の予算の変更をしないまま、計画修繕の一部を先に着工してしまった模様です。
実際の支払いをする時期が来期になるなら、着工が当期でも、工事内容の承認や当期の予算変更は必要ないのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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