大規模修繕工事
管理組合の会計
総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか？
実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が５％から８％になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。
管理組合の運営
管理組合の会計
当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。
（以下引用）
II．集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合（雑音等）が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額：３０、０００、０００円
（引用おわり）
一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは２千万円、予算と実行価格との間に１千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に１千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。
（さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、５００万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。）←訂正削除。
理事長に予算３千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の３千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が１億円で、業者が８千万円で落札したとすると、余った２千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。
直近の総会で、エレベーター１基交換費用として、１７５０万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社（ゼネコン）の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、（一社）マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。
管理組合の会計
お世話になります。
管理会社（大手電車系）の見直しを進めたいと思い、過去の収支報告書を精査しておりまして、一般会計の方で以下の点がたびたび見受けられました。
１．予算の時点で赤字
ほぼ毎年のように、剰余金の取り崩しを前提とした予算が組まれています。
２．予算を上回る支出
決算における支出が予算を上回ることがたびたびあります。たとえば、小修繕費の予算５万円に対して、３０万の修繕工事（緊急ではない）が行われているなど。普通は臨時総会で予算を修正するのが先だと思うのですが……。
質問なのですが、上記２点はどの程度許容されるべきでしょうか。
よそのマンションでもよくあることで目くじら立てるほどでもないのか、厳しく追及していくべき問題なのか、その程度をお教えいただけますでしょうか。
また、雑排水管清掃を修繕積立金から支出されたことで以前も相談させていただきましたが、よく調べてみると、以前は一般会計からの支出でしたが、赤字回避のために修繕積立金に予算を組み替えたことがわかりました。
その際の総会資料を見ると、来期事業計画・予算に関する議題として、「修繕工事計画」の一覧には雑排水管清掃は記載されていないのに、後ろに付いている「収支予算書」という書類にはこっそり盛り込まれていました。表現がわかりにくいかもしれませんが、総会の時にみんなで目を通す所には記載せず、誰も見ないような予算書には記載し、予算の承認を取った形です。
これは、総会決議なしに修繕積立金を取り崩されたと言えると思います。故意であれば相当な悪意を感じますし、ミスであれば重い過失です。
これに対しては、管理組合としては、どのように対処すべきでしょうか。
おそらくフロントに苦情を言っても、「前の担当者のミスです。ごめんなさい」で済まされそうな気がします。
よろしくお願いいたします。
管理業の委託
管理組合の会計
通常の企業やお店では、「前期末資産額」±「当期収支」＝「今期末資産額」になるのですが、マンションの会計では違うのでしょうか？
当マンションの会計報告（管理会社が代行）では、
・前期末残高（貸借対照表）と当期の「前期繰越」額が異なる
・当期1ヶ月目残高（同上）に対する1ヶ月目の収支＝2ヶ月目残高にならない （他月も同様）
のです。
これでは、何を基に会計監査すればよいのかさっぱりわかりませんが、ウチだけでしょうか?? それとも、マンションの会計ルールは、別にあるのでしょうか？
今後収益会計を新設しなければならないのですが、その際「前期末残高と当期スタート時点の残高が一致しない」ような会計処理で、税務署がOKを出すのか疑問なのです。
どなたかご存知でしたら、ご教示ください。
管理組合の会計
管理規約
１１年目２６戸の理事です。
当マンションでは、２年に１回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。
しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。
ちなみに、雑排水管清掃は１戸あたり４０００円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。
管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。
一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から１０万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。
ちなみに、管理会社は大手デベ系です。
このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。
管理組合の会計
その他
はじめまして。
現在理事を務めている者です。
先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。
その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者（管理会社からの再委託）から管理会社宛の見積書でした。
担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。
質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。
また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。
ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。
管理組合の会計
大規模修繕工事
外壁タイル全面点検の見積りを組合から取った所、200万弱でした。管理会社から提議されてからほぼ1年経過しています。12月の総会で予算取りをしていなかった事に近日、気付きました。(管理会社の思惑か、議案に載せなかった)
臨時総会を開き承認を得ないと問題となるでしょうか？管理会社はその事を言い出しません。
管理組合の会計
大規模修繕工事
私が居住しているマンションでは、「大規模修繕工事が施工業者の高度な技術力を以て素晴らしい出来上がりとなった」として、同工事終了後管理組合側15名(役員、大規模修繕工事専門委員会委員)と施工業者６名(会長等)との間で「工事完了祝賀会」を行い、その費用21,000円（祝賀会費用71,000円のうち業者側から50,000円の寄贈あり)及び上記業者側に贈呈した感謝状作成費用及び額縁購入代金23,000円、記念品購入代金45,000円の合計89,000円を理事会の議決により一般会計の「雑費」から支出しています。私としては、このような支出は、手続的には本来総会での当該支出の予算議決に基づくべきもので、「管理規約」上も議決権限のない理事会決議を根拠とした不適切な支出と考えています。そして、実体的には、管理組合側15名のみが参加する祝賀会費用をマンションオーナー（区分所有者）280名全員から強制徴収する管理費を充てることは適切ではなく、本来祝賀会参加費用は参加者の自己負担とすべきものと考えます。さらに、祝賀会費用71,000円の７割以上に当たる50,000円を業者から寄贈された金銭で賄われている点は、管理組合側が業者から利益供与を受けている。すなわち、管理組合側が業者側の金銭的負担により飲食をさせてもらっている部分（業者側におごってもらっている部分）があり、 これは本来契約の当事者として対等であるべき管理組合と工事業者の適正な関係を損ねるものであり、客観的には管理組合と業者との癒着が疑われるものと考えています。私の検討結果は以上のとおりですが、本来上記事案についてはどのように考えればよろしいでしょうか。また、私の考えの誤りや不相当な部分等があれば、ご教示をよろしくお願い致します。
管理組合の会計
当方マンション（90戸、築5年）では、機械式駐車場が戸数4割の36台分あります。この駐車場使用料ですが全額を、現状、管理費会計に組み入れています。管理費会計で余剰が生じた場合に、適当な余剰分につき総会決議を経て修繕積立金会計に振り替えています。駐車場使用料を修繕積立金会計でなく管理費会計に組み入れること自体は、最新の国交省標準管理規約の指針に反しています。しかしながら、現行の長期修繕計画書（＝新築時にマンション販売会社が作成）の中で、今積み立てている修繕積立金の範囲で将来（約25年後）機械式駐車場設備が一式更新できる見通しがあるならば、今行っている駐車場使用料の管理費会計への組み入れは何ら問題ないと言えるものでしょうか？考え方につきご教示下さい。
管理業の委託
管理組合の会計
管理会社より、管理委託契約書の印紙代として、10000円請求されました。国税庁の印紙税額一覧表を見ると、請負に関する契約書で金額が500万円を超え1000万円以下の場合は印紙税額10000円となっていますが、７号文書(継続的取引の基本となる契約書)の例に「業務委託契約書」とあります。この場合は4000円となっていますが、マンションの管理委託契約書は該当しないのでしょうか。
皆さまのところでは、印紙はどうされていますか。
①全て管理会社が負担している
②管理会社と管理組合が折半している
③1部作成し原本保管、コピーをもう一方に交付している
④紙での契約とせず印紙税はかからない
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外国籍の方の排除
本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。 生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。 （民泊禁止に関しては既に決議済みです） 理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。 管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？ 国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。 その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。 よろしくお願いいたします。
大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案
当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。 （以下引用） II．集合インターホン更新工事 インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合（雑音等）が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。 ○予算金額：３０、０００、０００円 （引用おわり） 一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは２千万円、予算と実行価格との間に１千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に１千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。 （さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、５００万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。）←訂正削除。 理事長に予算３千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の３千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が１億円で、業者が８千万円で落札したとすると、余った２千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。 直近の総会で、エレベーター１基交換費用として、１７５０万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社（ゼネコン）の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、（一社）マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。
顧客第一主義の管理会社は存在するか
幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。 管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。 修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。 今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。 顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。 または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか？
理事会に於ける監事の発言について
３２戸のマンションです。理事３人＋監事１人で理事会を構成しています。 管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入（月額料金一戸あたり３００円は管理費等と一緒に徴収）に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは？」と意見しましたところ、 「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。 監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。 理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか？
「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について
以前、大規模修繕のコンサルの選び方について相談させていただいた者です。 費用圧縮のため、設計管理方式を採用してコンサルを探す気満々だったのですが、 管理会社(デベロッパー系)の方から、 「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」 「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」 「金額を空欄にした工事仕様書を出すから、それを使って組合で自由に業者を募ればいい」 との意見がありました。 たしかに金額が空欄の仕様書が出るのであれば、自由に使えて比較もしやすいので わざわざコンサルを入れなくても透明性は担保できるのかなという気がしてしまいます。 しかし、結局はコンサルを入れずに管理会社の主導で進めることになるわけで 「何か落とし穴がありそうで怖い」というのも正直なところです (必要のない修繕や過剰なパーツを仕様書に入れ込んでくる、とか？)。 はっきり言うと、管理会社の言うことを信じていいのか不安です。 上記の状況ですと、どのような点に注意を払っておくべきでしょうか。 また、それでもやはりコンサルを探すべきでしょうか？
買取事業者による専有部分のリノベーション工事について
当マンションは築３０年超の小規模マンションです。 先般、リノベーション工事の申請が管理組合にありましたので 概要と経緯をお知らせして皆様の管理組合ではどのような対応 をされているのかご意見をお願いいたします。 当マンションでは数年前から買取事業者のチラシがポストに入 るようになりました。組合で「専有部分修繕工事細則」を作成 して総会に提出して承認を得ました。 今回のリノベーション工事の申請では買取事業者が買取っている にも関わらず、証明する資料（売買契約等）が添付されていない こと、２か月半に及ぶ大掛かりな工事（スケルトン工事を含む） でも設計図もないこともあり、細則に従い理事会で協議した結果 「不承認」として買取事業者に通知しました。 結果を受けて工事担当者が管理組合に問い合わせにやってきました。 当方から上記２点の資料を添付するほか、細則に制定している建築 士等による外部の専門家による調査のために調査負担金を事前に 払込むように依頼しました。 数日後に担当者から今回の工事申請は売却主とも協議した結果、 売買を取りやめることになったので工事申請を取り下げることに なりました。 今回の工事申請は買取事業者が素人の管理組合では何の問題もなく 通るものと考えて既に工事関係者を手配しているため調査などで 工事着工がさらに長引くと支障が出ることを考えて中止したもの と考えています。 （本細則のなかで工事を３つに区分して①届出不要の工事 ②事前に 届出で行う工事 ③事前に工事申請して組合の承認を得て行う工事 です。ほとんど工事は①と②で行われています。今回は初めての ケースでした。当初の質問に補足説明いたしました。）
管理組合の役員の任期について
最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。 築３６年の１０００戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、３０年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。１番長い方で、１４年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。 今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか？との疑問を持ちました。 こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか？皆様のところはどうでしょうか？宜しくお願い致します。
総会の決定事項を覆せるか。
初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。 前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換（管理会社が元請け）が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。 管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。 ・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。（総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答） ・設備は定価（約1000万円）の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。（管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答） 結局、総会では、 ・工事は行う ・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。 ・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。 という内容で採択されました。 その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。 ・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。 ・オーバーホールで故障の原因になる部品（電装関係部品やインバータも含めて）をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。 ・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35～40％くらいであり、50％で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。 工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400～500万円、オーバーホールが270万円～330万円（管理会社の見積が650万円） ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。 総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。
外国人住民の騒音について
直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。 その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に（計5人ぐらい）、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。 管理事務所（受付）に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。 どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。 そして、入居から１年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。 このような場合、どうしたら良いのでしょうか？騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。
管理委託費の削減につきまして。
みなさま。 大変お世話になっております。現在、３５世帯、１１年目の理事長をしています。 管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、 清掃員にしてはどうか？という提案がなされました。。。 みなさま、どう思われますか？ご感想をお伺いしたく投稿させて いただきました。 宜しくお願い致します！m(_ _)m
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