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滞納者に対して

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

何ヶ月も滞納が続いている方に督促をしています。
規約に基づいて3ヶ月以上続く場合には、遅延損害金を課しています。

総会の際に督促にかかった金額を管理組合が負担するのおかしいという声が上がってきました。
皆様のマンションでは、督促費用も滞納された方に負担を強いているのでしょうか。
また、この場合にどのように説明したら良いのか、お知恵をお貸しください。

粉飾決算

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で決算書に計算上明らかな過剰預り金記載があり追及したところ、「不足なら問題だが多いのだからいいだろう」の管理会社派遣フロントの見解。管理組合の会計事務とはこんなものだろうか。

月の途中で区分所有者が交代した場合の会計処理について

管理組合の会計

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションで監事をしております。
会計監査をしておりましたら、一般会計の口座に「所有者変更による管理費等返還」という支出の記録がありました。

月の途中でお部屋の売買があったようで、前所有者から1か月分徴収した当月分の管理費等を日割り精算して返還した模様です。
金額の根拠が不明なので返還金の明細がわかる精算書の開示を求めようと考えているところです。
2点わからないことがあります。

1.徴収される管理費等の中には修繕積立金も含まれているのですが修繕会計の口座には返還された記録がありません。修繕積立金は未経過分を返還しないものでしょうか?

2.月別収支報告書上では、これらの動きは特に顕れていません。発生主義の場合、今回のような返還があっても収入としては何も変化が無いものでしょうか?

ご教示よろしく御願いします。

マンション保険の処理と支払

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

5年契約のマンション総合保険に入っています。
5年分一括で支払った期の収支報告書に、支払った金額全額が支出として記載されていました。
それ以降の期には、支出に保険金は記載されていません。
シンマイさんの質問のところでは1年分ずつ処理されているようですが、全額支出として処理してもいいのでしょうか。
また、事故が起こった時に、工事した業者に直接保険金が支払われていて、組合では金額も把握できません。
管理会社に聞いても個人情報だと言って教えてくれません。
代々の理事長も、管理会社に言われるままにハンコを押していたのでわからないという状態です。
保険会社に尋ねたのですが、直近1年分ぐらいしか教えていただけませんでした。
大手の管理会社なので信用はしているのですが、この処理でいいのでしょうか。組合として明確に保険使用の状況を把握したいと思うのですが。

電話代について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理室の固定電話代は一月、5600円位は普通でしょうか?管理人が個人的な電話をしてるのをよく、耳にするのですが、、、
又、別にNTTに2800円程の支出が毎月有り、管理人の携帯代と思われますが、これも組合が負担すべきなのでしょうか?
明細に今更、気づいたのですが、皆様の組合はいかがですか?

積立マンション総合保険の会計処理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年初めて理事長になり、会計書類を見ていて、わからないことがあります。当マンションでは、積立マンション総合保険に加入し、一括で3,774,740円支払っております。これには、満期返戻金280万円がついております。保険料支出の欄を見ると、1年分の保険料として194,948円計上されています。この計算は、(3774740-2800000)/5であります。まだ戻りもしていない満期返戻金を保険料に組み込むことはできるのでしょうか?このことにより、収支決算書から推定される預金残高と、実際の預金残高が一致しません。この一括払い分が不足してます。管理費会計の貸借対照表には、前払い費用として779,792円が、¥974,740×4/5として計上されております。この書き方で正しいのでしょうか。また、簡単に修繕積立金会計から管理費会計に振替をおこしております。

工事等発注の際には注文書は不要ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

工事を実施したり、議案書を印刷してもらったりしているのに注文書がありません
ひどいものになると見積書もありません
これはマンションでは普通なのでしょうか?
過去の理事長は管理会社に言われるがままに「支払指示書」に押印し、費用を支払っていたみたいです
見積書がないのに発注していること、
注文書がないのに工事を実施していることも、料金を支払っていることも考えられませんが、これは普通のことなのでしょうか?

密接に関係ある総会議案書の書き方

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

密接に関係ある総会議案書の書き方についてです。

第3号議案が、来期の収支予算案
第4号議案が、来期以降の長期修繕計画案となっています。

第3号議案では、
管理費や各種費用(清掃費や点検費)の削減が盛り込まれており、
その削減分を第4号議案の長期修繕計画案に反映する総会議案となっています。

第3号議案が、否決されれば、
長期修繕計画へ計上する金額が確保出来ないため、
第4号議案だけ可決されても実行困難な計画となります。

第3号議案が否決され、第4号議案が可決されることは、
恐らくないとは思いますが、議案書の第4号議案には、
第3号が可決されることを条件とする旨を書いた方が良いのでしょうか。
その場合は、どのように書けば、住民に伝わるでしょうか。

第4号議案を可決するには、第3号議案を可決しなさいと誘導的な議案書と
誤解されるのではと懸念しています。

携帯電話屋上アンテナ機器電気代の件

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション屋上に携帯電話のアンテナを設置しています。
その設備の電気料金を年額で頂いていますが、納税の対象となりますか?
(アンテナ設置料は対象になる事を理解しています)

予備費の扱い

管理組合の会計

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

我が管理組合の理事長は何せ発注するのがお好きで、人の金だからと安易に予算化もせずにどんどん発注しまくりましたが、工事が終わっておっとどっこい会計の計上する費目が無くて困ってしまい・・・
どうも管理会社に相談したようで、予備費で計上をしました。
通常理事会での発注出来るは、緊急性のある共用施設小修理という費目を設けており、大まか年間100万円を計上しており、その中でやりくりしています。
管理組合の財務会計は、予算準拠主義であるはずで、人様から預かる資金の運用は、国も会社も全て同じのはず。
基本的には施設補修等の工事は、事前に予算化して総会にて提案し承認を得るよう規約にて決められており、予算化の変更(追加工事)の場合は、臨時総会を開催して承認を得なければならないと規定しています。そして収支決算案を監事の監査を受けて、総会にて承認を得なければならないと規定しています。
そして、予期せぬ設備故障不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕などにならば予備費の正当な運用と考えております。
だが、我が管理組合のこの予備費計上した工事は、故障とか緊急性のない工事で有り釈然としません。
私どもでは、予備費は組合運営費に50万円、修繕積立金に100万円、駐車場に100万円と、合計250万円計上されておりますが、その総額をも超えているのです。
この奇怪な予備費について、皆さん方の実態と、ご見解をいただければと願っております。
追加します。
この予備費は総会での議案書では、一覧表の予算実績金額のみの記載で、詳細は記述がなされません。だからとても不明瞭になり監査も出来ないし意図した悪意からはとても便利重宝に思えます。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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