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修繕積立金の金額決定プロセスについて

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、
必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。

・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を
 360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする
・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する
・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする

最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、
ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。
こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため
積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も
常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、
誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。

ただ、2点ほどデメリットがあります。

一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、
この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、
例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は
「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。

それから、長いスパンで見ているがゆえに
飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、
借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。

これらの懸念点も含めて、上記の案について
理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、
宜しくお願いします。

管理費について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築24年、27戸の小規模マンションです。
私は数年前に入居しました。
5年後に2回目の大規模修繕予定ですが、費用がまったく足りていない状況です。
フロントさん曰く、値上げとなると皆さんの反対が強く少しだけしか値上げ出来ていないと。

過去の議案書や議事録に目を通したり他の住人の方にお話しを聞いたり。

どうも管理費を再検討したことがないみたいで。
管理手数料は初年度からずーっと同額。
事務管理業務費は数年おきに上がってます。

随分前に一度、金額の見直しを…と切り出したら、規約で決まっているから変更出来ないと言われたそうで。
そんなことってあるんですかね?
どの規約に載ってるのか探してもわからず。

今現在、管理費162円/㎡ 修繕積立金150円/㎡
この金額は妥当ですか?

あとエレベーターの保守料の64万が高いような気がしてます。

記録を見ていると、そこにその金額使ったの⁈せっかく貯まっていたのに・・・みたいな。
もちろん必要なことには使わないと駄目なんですが。

私的には管理費の見直しをして欲しいのですが言っていいものかどうか悩んでます。
まだ、理事メンバーではありません。

長くなってしまって、すみません。







使用料の徴収について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

実需と賃貸が半々くらいのマンションです。
駐車場・駐輪場の契約が出来るのは区分所有者のみで、賃借人が使用する場合は区分所有者からの転貸とする規約の定めがある場合、使用料の徴収は区分所有者からするのでしょうか?
徴収方法について規約・細則に特段の定めが無い場合は 使用者(賃借人)からダイレクトに徴収しても良いのでしょうか?
皆様のマンションではどのようになさっていますか?

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

管理費の未払い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理費の滞納が6ヶ月を超えました。
住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。
このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか?
未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?

高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行
10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案
専有面積:70平米
間取り:2LDK
管理月額:42,000円/月(含む 修繕積立金:17,790円/月)

近隣物件
  中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分  大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分
構造:鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分
専有面積:94.62平米(約28.62坪)
間取り:2LDK+納戸+WIC
管理費:18,400円/月 修繕積立金:23,900円/月

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

管理費から町内会費を一括ばらい

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年の10数戸の極小マンションです。全戸区分所有者が居住しています。
10年前頃から高齢化が進み、町内会費の徴収が困難となり、全戸同意のもと一括して管理費から払っています。会計処理上は問題ありと認識していますが、規約には
盛り込んでいません。このままで良いでしょうか?

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。
関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

専門家の起用

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください(標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です)。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、 必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。 ・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を  360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする ・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する ・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする 最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、 ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。 こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため 積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も 常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、 誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。 ただ、2点ほどデメリットがあります。 一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、 この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、 例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は 「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。 若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。 それから、長いスパンで見ているがゆえに 飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、 借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。 これらの懸念点も含めて、上記の案について 理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、 宜しくお願いします。

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プラム さん

監事による監査報告以外の意見について

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。 いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。 管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。 ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。 違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について 適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。 いかがでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

コンサルティング費用はどのくらい

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。 その方は、1級建築士とのこと。 いくらづらいが妥当ですか? また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

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とっき さん

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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ネオナルド さん

エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。 理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

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ママ理事長 さん

総会議決の取り消し方

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で 終わっています。 今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。 よろしくお願い致します。

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のろまなクマさん さん

示談書の作成について

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。 または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

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のろまなクマさん さん

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