管理組合の運営
管理組合の会計
今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも５年前から理事長職を続けています。
関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。
管理組合の会計
管理組合の運営
標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください（標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です）。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。
管理組合の会計
大規模修繕工事
ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された１棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション（３階から１０階）の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに１階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店５３：住宅４７です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店２０：住宅８０で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても１０階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか？
管理組合の会計
大規模修繕工事
私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。
入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は６年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。
ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。
この様な突然の３倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います？
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います？
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか？
管理組合の会計
再度質問させていただきます。
平成15年竣工 30階建、高層マンションに住んでおります。
商業棟、地下駐車場（公共駐車場）含むマンションです。
会計資料を見てもわかりづらく、収納口座と保管口座が 全て一緒になっております。以前 口座を住宅棟、商業棟、地下駐車場棟に分けて欲しいと意見しましたが、それはできないとの事でした。
複合棟の場合は、棟別に 口座を分ける事は しないものなのでしょうか？
今年度 以下の計画修繕工事が実施される予定です。こういった工事は するものなのでしょうか？
・店舗用電子メーター更新900万円
・店舗用給水、中水メーター更新工事440万円
この2工事は、16年経過した為だそうです。
・住宅棟給水ポンプ更新工事1030万
・排水ポンプ更新工事225万
この2工事は、過去にオーバーホールしたり、異音が発生した為だそうです。
・火災感知器等交換工事380万
消防設備点検で指摘されたとの事です。
インターホンの件で質問させていただき、貴重なご意見をありがとうございました。よく資料を見たところ、管理会社からは、高層タワーマンションであり、内部の配線を耐火性のある特殊な仕様にし、施工に時間を要し費用が高くなるとありました。竣工当初のものが故障したとしても部品が無く、故障してからだと長期間使用できない為 防災面からも考えてだそうです。消費税が上がる前にとも書かれています。
管理会社の言っていることを信じられず 何度も質問をして申し訳ございませんが お教えいただけると助かります。
宜しくお願い致します。
管理組合の会計
管理組合の運営
初めて質問させていただきます。
平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。
竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。
毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。
今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。
管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。
機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか？
今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。
煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。
一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。
どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか？
何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか？
理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか…
お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。
管理組合の会計
当組合では５年更新の共用部のマンション総合保険と地震保険に加入していますが来期更新時に大きく値上がりすることから対応を検討しています。そんな中、積立型マンション総合保険で費用を削減したという話を見たのですがいまいちメリットデメリットが分かりません。検討した組合の情報を頂ければ幸いです。
管理組合の会計
管理業の委託
私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。
ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。
私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。
値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。
重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？
管理組合の会計
大規模修繕工事
我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。
現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。
大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。
特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。
ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。
管理組合の会計
管理組合の運営
４月末に総会が終わりましたが、収支決算明細報告書を検証したら、前年度予算明細ある管理組合所有自転車の使用料が３年間１５万円余が抜けていることが分かりました。
調べたところ、事務所窓口での管理費他の現金は受け取らないと管理会社が広報した時から、それを守らない管理会社派遣の管理員が、自転車使用料を現金を受けとり管理組合名の私製領収書を発行していながら管理組合には書面報告していない「横領」の疑いが濃くなりました。理事長に報告しましたが「わしには関係ない」と取り合いません。
いち組合員がこの不正を正す方法があるのでしょうか。
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修繕積立金の取り崩しとは
管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります 総会で大規模修繕工事に予算５億円を計上し、近く工事が終わり総額約４．８億円の請求が見込まれています。 この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。 予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。
管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい
今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、 当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。 積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも５年前から理事長職を続けています。 関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。
臨時総会議案
臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約（修繕積立金の取り崩し）に抵触している（添付）として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。 総会は２週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。
犬の糞害で困っています。
マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。 防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。 さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。 最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。 管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。 そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか？また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか？
本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。
犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。 犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。 多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。 防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。 清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか？ 尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。 皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか？ また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか？
総会決議の機械式駐車場更新工事が中止
以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。 早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1／3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。 ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。 私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか？ ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1／5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。
弔慰金について
築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と２万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。
オートロック 自動ドアの修繕業者
当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。 例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。
専門家の違法行為
修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。 私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。 理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介（手口や被害）が最善と考えています。 現実に被害を受けた（そう感じる）方の事例を教えてください。 マスコミ報道でも結構です（須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています）。
毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権
はじめまて投稿いたします。 皆様のご意見を伺いたい件がございます‼ 私は現在、マンションの理事をしています。 組合員の中に一人問題がある人がおりまして、 総会に出てきては 「以前のこの処理はおかしい」 「これは法律的に間違っている」 「過去の判例ではこうなっている」 などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。 お聞きしたいのは、 この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。 そして一人で発言を繰り返します。 出欠票の提出無く突然参加してきた場合、 参加を拒むことは出来ないものでしょうか？ 議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。 皆様のお知恵を貸して下さい。 宜しくお願いいたします。
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