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共同住宅、清掃契約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ウィークリーマンション(部屋の鍵を貸す)為、清掃契約が必要

役員報酬の源泉徴収

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事への役員報酬を検討しています。
金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。
管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。
という見解です。
源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。
役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか?

よろしくお願いします。

団地修繕積立金を廃止し各棟修繕積立金のみの会計とすることはできますか?

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

計8棟から構成されるマンションの管理組合理事に就任しました。

管理規約には団地修繕積立金と各棟修繕積立金に分けた会計処理を行うよう定めてありますが、徴収した修繕積立金を団地と各棟にどのような割合で振り分けるかの規定はありません。

当初より徴収した修繕積立金をすべて各棟修繕積立金として積み立てており、賃貸駐車場等からの収入の一部を団地修繕積立金として規約通り積み立てていました。
5年前に規約が改正された際に賃貸駐車場等からの収入はすべて管理費会計とすることになり、団地修繕積立金の収入源はなくなりましたが積立残金は存在します。

この5年間、棟に属さない共有部分の修繕費は各棟修繕積立金から按分して拠出されており、団地修繕積立金からは1円も拠出されていません。この会計は管理会社が規約を無視して行っているもので、過去の理事会・団地総会でも問題視されることなく黙認されてきました。

いっそのこと団地修繕積立金を廃止して残金を各棟修繕積金に按分振り分けし、棟に属さない共有部分の修繕費は各棟修繕積金から按分して拠出するという会計ルールを規約に定めたいと考えているのですが問題があるでしょうか?

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。

新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。

ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。

理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか?

細則違反の会計処理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当管理組合の細則では、駐車場について、組合員ではない占有者も
利用できますが、3ヶ月分の敷金を預かることになっています。
敷金専用の預り金口座もあります。

一方、管理会社の会計処理は全て住宅会計の普通預金から出し入れを
行うため、占有者が退去して敷金を返金する場合は、敷金専用口座
から普通預金への預け替え、そこから返金という処理となります。

預け替えや出金には会計担当役員の承認が必要です。
web上で承認するのですが、承認したからといって自動的に預け替え
や出金となるわけではなく、管理会社の会計担当が何らかの操作を
しているのだと思います。

決算において、2期連続で、BSの預り金口座と敷金(負債・預り金)
の金額が一致せず、今期は、PLの駐車場使用料収入にも影響が出て
いるようです。(満車の場合の収入以上が計上されている)

会計総勘定元帳を取り寄せ調べていますが、会計担当役員の承認なく
色々操作した形跡が見られます。

どのような会計処理をするかは管理会社の裁量の範囲とはいえ、PLや
BSが正しいのかどうか検証できない処理というのは適正な会計処理と
言えるでしょうか。12月頃から会計担当と話をさせてほしいと言って
いますが、フロントが代弁するだけです。

また、細則では、返金の場合は月割り処理とあるのに、日割りで返金
しています(その時に役員が気がついて止めたはずなのに、結局は
日割り返金で処理されています→「承認なし」)。

細則違反の会計処理がとにかく多いです。
こういうことは国交省の指示処分の対象になるのでしょうか。
適正化法違反とは言えず、このまま会計担当出せ、支店長出てこい
などと言ってダラダラ要請していくしかないのでしょうか。

よろしくお願いします。

修繕積立金(特別修繕会計)からの支出について

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問です。

修繕積立金から修繕債券代として100万円超の支出がありました。
(マンションHPの中にある支出明細を見て知りました)
総会で決議されていないものでしたので疑問に思ったのですが、
内容によっては理事のみの決議で支出できるのでしょうか。
管理規約を見ると、修繕積立金の保管及び運用は決議を経なければならないと
あるので、これは運用に当てはまると思うのですが。

私の解釈が間違っているのかもしれませんので、ご教授いただけたらと思います。

会計での電気代と保険代が高い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。
高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

携帯アンテナ基地局設置の是非

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事長の現在1組合員です。携帯アンテナ基地局設置の提案が理事会にあり、毎年100万円の収入(税金と税理士費用差引後)との事で、ありがたい話だと思って総会に臨んだところ最上階の方々が大反対で特別決議は否決となりました。一番の利害関係者に総会前の根回しが無かったのは経験豊富な提案会社の落ち度だと思いますが、今後の管理修繕会計を考えると勿体ない気がします。音の問題や契約終了後の漏水補償を懸念しているようですが最上階とそれ以外の方との温度差が大きいことから、マンション内コミュニティへの悪影響は最も避けたいところです。それらを乗り越えて上手く導入できた事例や注意すべき点があれば紹介頂けると助かります。

タワーパーキングの使用料金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

前々回の決算書に問題があった場合について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
さて、昨年度令和1年度の定例総会がコロナで流れて、そのままになっている関係で、まだ1年度の決算報告が済んでいません。今度の定例総会で2回分まとめてやるのですか?というご質問を受け、ひとまず先に1年度分の決算書だけを皆さんに郵送しておこうと思い、決算書の作成をしましたが、どうにも計算が合わなくて、何がおかしいのかわからず、計算のし直しばかりしていました。
そこで、ふと目にとまったのが1年度の前、平成30年度の決算書です。平成30年度の決算書の中で管理費会計の貸借対照表を見て、あれ?と思いました。期末の通帳残高と現金を足したものが次期繰越収支差額と同じでないのはおかしいのではないでしょうか?
ちょうど、この両方の金額の差額分だけ、ただいま作成中の令和1年度の決算書でずれが出ているようです。
どうすればよいでしょうか?(自分で作ったものですので、私のミスだと思いますが。。。)

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機械式駐車場建て替えにあって

マンションに住み早くも22年になります。近々に2回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。 現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、3段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

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ふみにゃーん さん

役員報酬の源泉徴収

理事への役員報酬を検討しています。 金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。 管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。 という見解です。 源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。 役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか? よろしくお願いします。

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しむ さん

玄関ドアの装飾

現在理事をしております。 私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに30㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。 共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

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マサヒロ さん

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

いつもお世話になっております。 上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。 先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。 ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。 因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。 やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

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aka さん

コンプライアンス違反について

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を 導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を 行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を 続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先 され指導力は期待できない(善管注意義務違反)、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。     

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たかちゃん さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円(権利無しは14000円)にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

防火管理についての管理会社の業務

管理委託契約の業務仕様書第一の1.(3)防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。 この関係でお尋ねします。 私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。 「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画(案)についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。 ●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。 年2回の消防自主検査についてお聞きします。 今年の3月の理事会の資料に 「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書(2月9日付)がついてきました。(煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損)。 見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。 さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか?」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。 そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。 3月27日時点では不具合は直してありません。 ●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検(3.27)を行った結果はどう考えればいいでしょうか。 ※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。 以上

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百年のすみか さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

建物・設備管理業務費の内訳提示について

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。 ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。 通常、開示しないものなのでしょうか?

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こくぞう さん

モンスタークレーマー

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは 27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が(外部区分) 自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の(女性)70代と副理事が2名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は8戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

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