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一度決まった修繕積立金は下げることはできない?

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

入居後5年もたたずに修繕積立金の値上げが決まったという経緯があります。
(現在築年数19年)
変更後17,550円となったので、だいたい270円/㎡です。
周りのマンションの相場と比べ群を抜いて高いことに最近気が付きました。
管理会社に理由を聞いても
「このようにきちんと積立てられているマンションは少ないので理想的です」とか
「大規模修繕をして積立てがマイナスになるような金額にはできない」など
あまり納得のいく返事はもらえませんでした。
今現在、滞りなく積立てられているのでかなりの金額になっています。
それでも金額を下げる事は無理なのでしょうか?





積立金の運用方法(2)

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

再度の質問で申しわけありません。
例えば投資適格会社(BBB以上)の会社の社債発行が増えていますが、
社債購入はリスキーでしょうか?それともそもそも管理組合で社債は
買えないのでしょうか?

修繕積立金の運用方法

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめてお世話になります。現在築1年半のマンションに住んでおります。ご相談なのは、ここ数年は積み上げられて行くであろう「修繕積立資金」の運用方法です。
マイナス金利の現下ではあるものの、最初の大きな工事まで運用を行いたいと思うのですが、難しいでしょうか?有益な事例等ありましたらご教示ください。

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


駐車場を貸し出しています。

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの機械式駐車場が余っています。数年前から近くの会社に6台ほど貸出をしていて金額も年間150万円近くになります。毎年理事会では、それは課税対象になるとの話が出るのですが、そのままです。もし、税務署等に問われたらどの位納税しなくてはいけませんか?払うべきものは払った方が良いと思いますが。どう話したら良いでしょうか?話した後も何か言われないか心配です。

古本の販売は課税対象となるか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内に小さいながらも図書館があります。
図書の充実を図るために居住者から本や雑誌の提供を受けたいと考えています。
重複したものは古本屋に売って新書の購入に充てたいのですが、売れた金額に
対して課税されますか。
せいぜい年間で一万円ぐらいのものだと思いますが、決算表に載せざるを
得ないと思いますので会計処理をどうしたらいいか悩んでいます。
それとも図書館利用料等の名目で本の提供を受ければ、課税対象外でしょうか。
アドバイスをお願いします。

専有部分へのサービス

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

長期および多額滞納者の対処について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

連続質問してすいません。8年前の理事会の時も滞納問題であった。10年以上の長期で多額滞納者がおります。理事長、前理事長、管理会社の社員3名が面接で管理費および大規模積立金を徴収している。滞納者はかなり難物で色々な理由をつけて欠席や少額返済しております。裁判をして延滞金もあります。やはりプロの人に頼んだことが良いか。悩んでおります。このまま継続して交渉するような申し送りをされました。理事会を開く前に皆様のお知恵を拝借したいと投稿する次第です。以上

お金がない

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

決済用預金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費・修繕積立金の余剰金の保管方法を検討中です。

決済用預金は、1000万円を超える預金でもペイオフ対策にはなっている、という事実を知ったので、決済用預金に入れておくという選択肢も考慮しています。

利息が付かないため、物価の上昇に対してお金の価値が下がっていくというリスクは承知です。

その他に考えられるメリット・デメリット等ございましたら教えて頂けますでしょうか?
例えば、決済用預金から管理会社に使い込まれるとか…?

宜しくお願いいたします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。 来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。 お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。 私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。 総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか? 理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。 例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか? また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか? 何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

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KUMI さん

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

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yoshi さん

修繕積立金 余剰金は分配できる?

今期大規模修繕工事を行う予定です。 理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています 積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。 耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。 今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。 他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。 こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。 法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

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うさぎ さん

超法規での書面決議の総会開催

私のマンションでは5月24日に総会が予定されておりましたが、本日、理事長名で コロナの影響で、区分所有法45条及び当マンション管理規約により、総会を書面決議にする旨、連絡がありました。そして、書面決議には全員の承諾が必要だが、緊急事態のため超法規的措置として全員の合意があったものとみなし、書面決議総会を実行したいとありました。 また、コロナの影響で理事会も開いておらず、理事長の一存で実行するように見られます。当然、管理組合のアドバイスはあったと思います。 仕方ないとは思いますが、法的に問題ないでしょうか。今後も含め、管理組合へのアドバイスを教えてください。

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マサヒロ さん

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。 区分所有者の皆様                        2020年5月00日                            25期、26期理事長 ○○○○ 臨時総会延期と説明会開催要求 このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。 当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。 修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。 設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。 招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。 それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。 今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。 ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

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sen さん

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。 私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。 私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。 さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。 (1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。 (2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。 (3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。 (4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。 (5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。 上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。 このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。 ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。 もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。 世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

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さくら さん

理事会では一部WEB出席者は議決権行使でき、議決権行使書では駄目なのですか。

新型コロナにより理事会は、出席が難しい組合員を書面やWEBにより出席扱いとし決議を行っておりましたが、一部役員よりクレームが入り書面での決議は中止しWEBだけを出席扱いにしました。 WEBだけが理事会で議決権行使出来る根拠は、国交省の標準規約コメントの「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とのことです。 しかし我々のマンションの理事会は半分位が直接出席し、残りの半分弱が各部屋でZOOMを使い理事長と繋げているので、理事長以外は通常出席者とZOOM出席者の間のコミュニケーションは出来ていません。 このため重要事項の決議ではいちいち理事長のパソコンまで見に行って賛否を確認しなくてはなりません。 このような中途半端なWEB会議を「テレビ会議等での理事会参加や議決権行使」として認めてもよいものなのでしょうか? また総会で認められている書類による議決権行使が何故理事会では規約を変更しないと認められないのでしょうか?

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Kawasaki さん

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

現在、理事長で今年6月で任期満了です。 私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。 その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。 私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。 (ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。) 来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。 そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。 その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?

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さん

重大規約違反者の理事会役員の立候補の可否

私のマンションの理事会の理事は、基本立候補制で足りない場合に輪番制で任命されますが、昨年は3名の住民の方が立候補しました。 ところが昨年はその内1名の方が重大な規約違反(立候補の1年前の管理料不払)とのことで理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知して終わりました。 ところが今年もまた同じ住民の方が立候補してきたことから、その取り扱いについて議論したところ、管理費不払いから2年を経過していることから、理事会として今回は立候補を認める方向になりました。 ただ理事会役員(本人は理事長希望)になってからの管理費不払いは組合員への影響が大きいため、本人には「今後は管理費等の不払いは起こさない」との誓約書を書く様に要請しました。 ところが本人からは管理会社経由で口頭では不払いはしないと言っていますが、誓約書等の文書での提出は絶対に拒否の姿勢です。 理事会理事の中では立候補を認めるかどうかの賛否がほぼ拮抗していますことから、この様なケースはどの様に取り扱えば良いのでしょうか。

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さくら さん

専有部のサービス安心お助け隊?

50戸のマンションのものです。Nハウズイング管理で築2年ですが、総会議事録資料を見てみると「安心お助け隊サービス」という不思議な項目で各戸より少額ですが、予算計上されていました。サービス内容も微妙で、尚且つ専有部のサービスなのにマンションの管理費?修繕積立金?から支払いしているようなのですが、勝手に個人で契約する分はいいですが、納得いきません。 また築年数も浅いのに、こんなサービスまったく必要なく、不備があれば新築施工会社に言うべきだとおもうのですが。自分も、見落していました。知らずに長年加入していれば、何もせずにお金をむしりとられているような気が。 このサービス自体、違法ではないのですか??専有部をサポートする意味がわかりません。どなたか、同じような事になっていませんか?

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Jack さん

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