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管理委託費の相見積もりをとる方法は?

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

複数の管理会社から、管理委託費の相見積もりを取りたいと考えています。
各会社に個別に連絡を取るものなのでしょうか。

具体的にどのような手順でやれば良いのかご存じの方、ぜひアドバイスをお願いします。

管理委託費値上げの是非は?

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、管理委託費の値上げの申し入れがありました。
金額の妥当性について、どのように判断したら良いのでしょうか?

収納代行会社について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

jsmendyさんの管理費・修繕積立金の管理と運用というところでちょっとびっくりしてしまいましたので便乗させてください。
収納事務についてですが、皆さんが管理会社に委託しているが再委託はしてないとの回答です。
私は、ほとんどの管理会社が収納代行会社を使っているものだと思っていました。
収納代行会社が、それぞれの組合員の口座から引き落としをして、それを収納口座にまとめて振り込んでいるのだと思っていました。
一覧表での報告もあり、それが来るまで管理会社も滞納などの状況を正確にはわからないとよく言います。

再委託と言えば再委託かもしれませんが、ファクタリング会社に集めてもらうのは普通だと思っていました。
その代わり1件あたりいくらという手数料がかかり、収支報告書にも振込手数料として計上されています。

これが普通のケースだと思っていましたので、世間の状況に驚いてしまいました。

皆さんのところの管理会社では収納代行会社は使っていないというところが多いのでしょうか。

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか?

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

消火器の交換について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消火器の放出試験および交換について質問です。管理会社より、まもなく5年となる消火器数台を交換する必要があり、その旨の見積りをもらいました。そこには「消火器放出試験・交換」と記載されており、消火器を新しくする金額およびリサイクルシール費ほもちろんなのですが、「放出作業費」なるものが記載されてました。つまり古い消火器の放出作業費がいるとのことらしく、消防法にも決められていると言われました。古い消火器をリサイクルに出し新品購入するのに、(古い消火器の)「放出作業費」は本当に必要なのでしょうか?放出作業をやる意味がわかりませんでした。ご存知の方いらっしゃれば、ご教示いただければ幸いです。ちなみに消火器は粉末蓄圧式と強化液蓄圧式です。

駐車場収入金の配分方法

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

戸数 駐車場契約者 支払金 配分金
A棟 100 90名 900000 544000
B棟 200 70名 700000 1056000

現在の駐車場収入の配分方法です 管理規約に該当無し、総会の決議無し 区分所有法に基ずき正しいかどうか教えて下さい

予備費の範囲内の支出について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか?

設備の不具合があり、「高くても10万円以下らしいので、修理を発注して良いですか?」という承認の求め方を管理会社からされました。
10万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。


管理費の滞納督促

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか?
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

AEDはレンタルか購入か

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前自販機設置の特典として無料で貸与を受けていたAEDが返却となり、新規でレンタルか購入を検討しています。レンタルは消耗品定期交換などメンテはお任せなので楽ですがトータル金額は高くなります。 購入は安いのが最大のメリットで、最近はメンテの方も消耗品の自動発送などそれほど維持の手間は掛からなくなっているようですが、皆さんのマンションでいかがでしょうか?ちなみにうちの市は購入補助金は無いようです。

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〜 トップ10 〜

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。 来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。 お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。 私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。 総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか? 理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。 例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか? また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか? 何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

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KUMI さん

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

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yoshi さん

修繕積立金 余剰金は分配できる?

今期大規模修繕工事を行う予定です。 理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています 積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。 耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。 今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。 他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。 こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。 法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

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うさぎ さん

超法規での書面決議の総会開催

私のマンションでは5月24日に総会が予定されておりましたが、本日、理事長名で コロナの影響で、区分所有法45条及び当マンション管理規約により、総会を書面決議にする旨、連絡がありました。そして、書面決議には全員の承諾が必要だが、緊急事態のため超法規的措置として全員の合意があったものとみなし、書面決議総会を実行したいとありました。 また、コロナの影響で理事会も開いておらず、理事長の一存で実行するように見られます。当然、管理組合のアドバイスはあったと思います。 仕方ないとは思いますが、法的に問題ないでしょうか。今後も含め、管理組合へのアドバイスを教えてください。

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マサヒロ さん

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。 区分所有者の皆様                        2020年5月00日                            25期、26期理事長 ○○○○ 臨時総会延期と説明会開催要求 このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。 当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。 修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。 設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。 招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。 それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。 今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。 ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

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sen さん

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。 私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。 私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。 さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。 (1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。 (2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。 (3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。 (4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。 (5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。 上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。 このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。 ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。 もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。 世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

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さくら さん

理事会では一部WEB出席者は議決権行使でき、議決権行使書では駄目なのですか。

新型コロナにより理事会は、出席が難しい組合員を書面やWEBにより出席扱いとし決議を行っておりましたが、一部役員よりクレームが入り書面での決議は中止しWEBだけを出席扱いにしました。 WEBだけが理事会で議決権行使出来る根拠は、国交省の標準規約コメントの「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とのことです。 しかし我々のマンションの理事会は半分位が直接出席し、残りの半分弱が各部屋でZOOMを使い理事長と繋げているので、理事長以外は通常出席者とZOOM出席者の間のコミュニケーションは出来ていません。 このため重要事項の決議ではいちいち理事長のパソコンまで見に行って賛否を確認しなくてはなりません。 このような中途半端なWEB会議を「テレビ会議等での理事会参加や議決権行使」として認めてもよいものなのでしょうか? また総会で認められている書類による議決権行使が何故理事会では規約を変更しないと認められないのでしょうか?

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Kawasaki さん

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

現在、理事長で今年6月で任期満了です。 私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。 その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。 私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。 (ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。) 来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。 そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。 その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?

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さん

重大規約違反者の理事会役員の立候補の可否

私のマンションの理事会の理事は、基本立候補制で足りない場合に輪番制で任命されますが、昨年は3名の住民の方が立候補しました。 ところが昨年はその内1名の方が重大な規約違反(立候補の1年前の管理料不払)とのことで理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知して終わりました。 ところが今年もまた同じ住民の方が立候補してきたことから、その取り扱いについて議論したところ、管理費不払いから2年を経過していることから、理事会として今回は立候補を認める方向になりました。 ただ理事会役員(本人は理事長希望)になってからの管理費不払いは組合員への影響が大きいため、本人には「今後は管理費等の不払いは起こさない」との誓約書を書く様に要請しました。 ところが本人からは管理会社経由で口頭では不払いはしないと言っていますが、誓約書等の文書での提出は絶対に拒否の姿勢です。 理事会理事の中では立候補を認めるかどうかの賛否がほぼ拮抗していますことから、この様なケースはどの様に取り扱えば良いのでしょうか。

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さくら さん

専有部のサービス安心お助け隊?

50戸のマンションのものです。Nハウズイング管理で築2年ですが、総会議事録資料を見てみると「安心お助け隊サービス」という不思議な項目で各戸より少額ですが、予算計上されていました。サービス内容も微妙で、尚且つ専有部のサービスなのにマンションの管理費?修繕積立金?から支払いしているようなのですが、勝手に個人で契約する分はいいですが、納得いきません。 また築年数も浅いのに、こんなサービスまったく必要なく、不備があれば新築施工会社に言うべきだとおもうのですが。自分も、見落していました。知らずに長年加入していれば、何もせずにお金をむしりとられているような気が。 このサービス自体、違法ではないのですか??専有部をサポートする意味がわかりません。どなたか、同じような事になっていませんか?

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Jack さん

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