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管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


駐車場を貸し出しています。

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの機械式駐車場が余っています。数年前から近くの会社に6台ほど貸出をしていて金額も年間150万円近くになります。毎年理事会では、それは課税対象になるとの話が出るのですが、そのままです。もし、税務署等に問われたらどの位納税しなくてはいけませんか?払うべきものは払った方が良いと思いますが。どう話したら良いでしょうか?話した後も何か言われないか心配です。

古本の販売は課税対象となるか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内に小さいながらも図書館があります。
図書の充実を図るために居住者から本や雑誌の提供を受けたいと考えています。
重複したものは古本屋に売って新書の購入に充てたいのですが、売れた金額に
対して課税されますか。
せいぜい年間で一万円ぐらいのものだと思いますが、決算表に載せざるを
得ないと思いますので会計処理をどうしたらいいか悩んでいます。
それとも図書館利用料等の名目で本の提供を受ければ、課税対象外でしょうか。
アドバイスをお願いします。

専有部分へのサービス

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

長期および多額滞納者の対処について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

連続質問してすいません。8年前の理事会の時も滞納問題であった。10年以上の長期で多額滞納者がおります。理事長、前理事長、管理会社の社員3名が面接で管理費および大規模積立金を徴収している。滞納者はかなり難物で色々な理由をつけて欠席や少額返済しております。裁判をして延滞金もあります。やはりプロの人に頼んだことが良いか。悩んでおります。このまま継続して交渉するような申し送りをされました。理事会を開く前に皆様のお知恵を拝借したいと投稿する次第です。以上

お金がない

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

決済用預金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費・修繕積立金の余剰金の保管方法を検討中です。

決済用預金は、1000万円を超える預金でもペイオフ対策にはなっている、という事実を知ったので、決済用預金に入れておくという選択肢も考慮しています。

利息が付かないため、物価の上昇に対してお金の価値が下がっていくというリスクは承知です。

その他に考えられるメリット・デメリット等ございましたら教えて頂けますでしょうか?
例えば、決済用預金から管理会社に使い込まれるとか…?

宜しくお願いいたします。

通帳の名義変更が遅い

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築15年のマンションです。
5月の総会で2度目の理事長を引き受けることになりました。
一度目はずいぶん昔で覚えていないことも多いのですが、管理組合の銀行届出印を引き継ぐのと同時に、確か管理組合の通帳の名義変更という面倒な手続きがあったかと思います。
何種類もの銀行の書類に名前を書いたり、押しにくい管理組合の届出印を押したり
して面倒だったなあという記憶があります。ところが今回は8月になっても管理会社から何も言ってきません。
しかも管理会社から送ってきて銀行届出印を押さなくてはならない5月に実施した消火器交換費用の払い戻し伝票の名義は前理事長のままです
管理会社の担当に聞くと、これから書類を用意してお持ちしますというばかりで一向に前に進みません。
当管理組合は2月決算なので今期もすでに半年が経過しているというのにまだ旧理事長名で伝票が決済されるのは管理会社が仕事をしていないということではないかと心配です。
ほかのマンションでもこの「名義変更」はこんな時間軸で動いているのでしょうか。

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

携帯電話会社から、当マンションの屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいとの申し入れが理事会にありました。
設置にあたり、屋上を借りるため、賃借料をお支払いいただけるので、理事会としても前向きに検討したいと考えていますが、管理組合としてはどのような手続きをとればよいでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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