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規約違反による修繕積立金の取り崩し

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。
しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。

ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。
管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。
一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。
ちなみに、管理会社は大手デベ系です。

このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

理事のみによる専門委員会の是非

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約で専門委員会を構成することが可能ですが、理事会が理事だけで構成される委員会を結成し、理事としての報酬に加えて過剰な報酬を設定していることが判明しました。これまでは理事会で処理できない案件について、組合員から公募して決めていましたが、こういう例は初めてです。標準規約に準じて規定していますが、公開された議事録には詳細な記録がありません。理事だけで構成するなら通常業務のうちではないかと考えますが、理事だけで専門委員会を別途結成することは可能でしょうか。追加報酬についても、お考えを聞かせて頂ければと思います。

修繕委員は集まりますか?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年目、62戸のマンションです。数年前に修繕委員会が規約で規定されました。しかし、集まらなかったことを考え、そのときの理事会役員も修繕委員を兼任する、ということになっています。

現在、監事を含め理事会役員は8人。昨年から、6人任期1年から8人任期2年半数改選に変更しました。

現在、いくつかの工事のために通常総会後に修繕委員を募集しましたが、3人です。修繕委員会は理事会役員8人とその3人の11人で運営しています。

管理会社によれば、理事会役員全員が修繕委員というのはあまり聞かない、ということでした。

マンションの規模にもよると思いますが、みなさんのところは輪番制の理事会役員ではなく、立候補制の修繕委員はいつも立候補がありますか?

オリンピック後に大規模修繕工事を控えています。その時は、この10年間の理事長経験者に参加を呼びかけようとは思っているのですが。

特別決議の解釈

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。

50世帯からなる中規模マンションです。
急な斜面に作られたものなのですが
バリアフリー化がされておらず
エレベーターの新設が検討されています。

本件は特別決議にあたり
【区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成が必要】
というのは心得ています。管理規約にも書かれています。

私共のマンションは議決権行使者がとても少なく
過半数が通年で4分の3を集めるのは、かなり大変にも関わらず
事前アンケートでは3名の反対が居て今のままでは否決(不成立?)
となってしまう見込みです。
そこで


【ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により
「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで
減ずることができる】



管理規約を変更し上記を織り交ぜることによって
25名の4分の3、つまり過半数ちょうどの出席者だった場合19の賛成で
可決承認となるものと思っていましたが
管理会社から票数は50の4分の3で38が必要なのは変わらないと
言われました。
この解釈もイマイチわからないのですが、
だとすると上述の緩和は何のために存在するのでしょうか?
どなたかご回答いただけると助かります。

防災担当理事と防火管理者、避難訓練について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回、新理事を拝命し防災担当理事となりました。それに合わせて防災管理者資格を所持するのが望ましいとの事で、資格の取得を検討しています。

そこで質問なんですが、実は理事は今期任期満了限りとし、防火管理者も今期のみ(規約に任期は明記がありません)で辞退したいとしたいと考えております。マンションの規約では基本的に「防火管理者」は理事の中から一名選出するが、住民の中から有資格者を任命するのも構わない(事実上の名義貸しか)となっています。
あくまでどうしても、と頼まれればもう一年程度は防火管理者としての選出への応答も検討の余地はありますが、防災担当理事としての参加は諸事情から困難かと思っています。

もし、非理事として防火管理者を継続した場合、マンションとして避難訓練を開催するのは防火担当理事と防火管理者(非理事)、どちらが中心となるのか通例等があれば今後の参考に致したく思っております。

また次回の理事会は二ヶ月後ですが、防災担当理事としては特に何をするって決まりは理事会からも管理会社からも提示されておりません。
自発的にまずなにをやるべきか、経験のある方のお話を伺えればなと思っております。

どうかよろしくお願い致します。

機械式駐車場などの修理やメンテ費用に管理会社が手数料を乗せるのは当然ですか?

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 機械式駐車場に経年変化による部品交換が必要との点検結果を受けて、管理会社が点検業者の見積もりに10パーセントほど乗せて管理会社名義で見積書を出してきました。

 数年先に埋め戻しか、リニュアルを考えている矢先に200万ほどの費用ということで不審に思い、一人の理事が他の業者に見積を取ったところ、緊急・重要な部品だけ変える提案とともに、定期点検費用の見積もりも前の業者より安い提案がされました。

 理事会としてメンテナンス会社を変えたいと理事会でフロントマンに伝えたところ、理事会が直接業者と契約するなら、管理会社としての責任が持てない、機械式駐車場のトラブルに関しては何もできない。もし管理会社として、その会社を適切な業者として認められれば、その会社と管理会社が契約する。その際、手数料を5〜8パーセント頂くのが普通と言われました。

 管理契約上そんな必要はないと思ったのですが、「責任が持てない」の言葉に数人の理事が心配になり、手数料を払ってでも管理会社との契約にさせたほうが良いということになってしまいました。これは当然のことなのでしょうか?マージンで儲けるのではなく、管理委託費だけで勝負してくれる管理会社はないものでしょうか? 

総会の議決権委任状について教えてください。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして
現在、総会の議決権委任状を他の組合員にお願いしており期限までに間に合いません。管理組合から14日までに必ず提出してくださいとありますが、それ以降の提出は無効になってしますのですか?
特に期限を過ぎた場合は無効と記載はありません。
総会日提出はだめでしょうか?
教えてください。

理事会、管理会社の対応に困っております。

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして

理事会、管理会社の対応に困っております。

マンションの管理があまりにもずさんで、昨年から理事会に出席させていただいてます。
会計も破綻寸前で、なにかしらの工事にも相見積もりも取らず管理会社からの見積で依頼をしております。

理事長・副理事長と管理会社が結託をし、何年も同じ理事になっております。

前回の理事会で私が立候補しようとしましたら、管理会社から組合員の息子はなれないと返答がありました。現、理事長・理事も現行の規約ではできないのではないのですか?

現行規約では、
理事及び監事は、組合員及び本マンションに現に居住し又は営業する組合員配偶者及び一親等の親族の中から総会で選任する。となっておりますが、
現在の理事長、理事が外部に住んでおります。

健全なマンション運営してほしいです。
どうすればよろしいでしょうか?

役員拒否問題他

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は、役員は順番性ですが、最近入居した青年(区分所有者。独身)は、理事長が説明、説得するも無視し役員拒否をしている。当然毎月の団地内清掃も参加しない。罰則を細則で決めたいと思いますが、判例や他の団地などの事例があれば
教えてほしい。

区分所有者からの委任状に偽装があった場合

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります

総会があり委任状を確認したら
区分所有者でない本人の筆跡で
委任状を書き参加している事が解りました

この場合は、無効と考えた方がいいのでしょうか?

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管理会社でリスク管理?

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。 管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。 なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

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機械式駐車場の老朽化による建て替えについてのトラブル

当マンションは横浜市内の築23年約90戸、3段パレット式(地下に2台沈む形)機械式駐車場75台、屋内平置き駐車場15台の駐車場100%の集合住宅となります。私しは屋内平置き駐車場を利用しています。 機械式駐車場の老朽化により修理に限界があるようで、管理組合は駐車場の建て替えを2019年頃から実施する方針にし、概ね住民も賛成となったのですが、リニューアル完成後の駐車場使用料の改定に問題が発生しました。 現在の使用料は、機械式上段13,000円・中段11,000円・下段8,000円、屋内平置15,000円となっています。 駐車場使用料の改定は機械式は据え置きで、屋内平置きのみ3,000円値上げの18,000円とするというものです。 理由は管理組合曰く、機械式駐車場の建て替え工事には機械式上段に安全ゲートを作ることによりゲートの開閉の手間が発生することによる利便性が低くなるため、平置きとの差額を広げる、との説明です。 築20年以上前のマンションなので新築時の規制では機械式駐車場の平面には安全ゲートの設置が義務付けられていなかったのですが、建て替えすることにより義務付けられるとのことです。 その利便性の理由だけで何故機械式駐車場の料金が据え置きで、平置きだけ3千円も値上げなのか、理解できず憤慨しています。法廷闘争も辞さない覚悟です。 現在、管理組合に異議申し立てしていますが、皆さんのご意見を拝聴したく投稿しました。

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管理会社、フロント、管理員の役割

台風の影響で扉に不備が出ました。その対応なのですが、管理員が発見したらフロントに連絡し、すぐに業者を派遣して現状把握、修繕方法、見積りを取るのが管理会社の業務と思います。 (まず、この認識の正否、教えてください) ところが、管理員は理事長との連絡ノートで不備の報告と、後の指示をお願いします。と来ました。 まるで、理事長が業者に連絡取れとの姿勢です。(フロントには連絡していたようですが) 嫌がらせと思ってよいでしょうか?フロントもグルと思われます。 結果的にはフロントに連絡して業者呼んで見積り取るように言いましたが、時間の無駄です。

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生活音・騒音問題

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです) 入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。 すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。 子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが) ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由) 騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。 共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが) 下記ご質問となります。 ①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか? ②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが (場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。 ※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

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大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

ホテルタイプのマンションとして話題を集めた築年数40年超えのビンテージマンションについてです。 管理組合の理事長は16年目の方です。 来るべき大規模修繕に関して修繕費が足りないのでそれまでこのマンションの売りであったサービスのほとんどを終了し、今までの24時間対応の管理会社から大手のマンション管理会社に移行させ、人件費を浮かせたいということです。 そして浮かせた人件費を修繕費に当てるという事でした。そのことについて先月区分所有者とテナントさんも参加した説明会が開かれました。 しかし総会で決定してないことを決定事項のように説明しますので、参加者からは反論や疑問がたくさん出ました。(すでに新しい管理会社の方を二名連れてこられて来たので驚きました!) 理事は出された疑問に具体的な解決案を出しませんでした。 そしてこの集会について議事録を作成しませんでした。 なのでわたし個人が議事録を作り、それを各部屋へポスティングしようと思うのですが、何か法律的に問題はありますか?

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規約違反による修繕積立金の取り崩し

11年目26戸の理事です。 当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。 しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。 ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。 管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。 一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。 ちなみに、管理会社は大手デベ系です。 このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

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集会招集請求について

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。 回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。 当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか? 宜しくお願い致します。

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マージンが含まれている見積書の見分け方

はじめまして。 現在理事を務めている者です。 先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。 その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者(管理会社からの再委託)から管理会社宛の見積書でした。 担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。 質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。 また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。 ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。

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管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない) その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。 しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。 これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。 本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。 こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。 重要事項説明時での契約違反他について指摘事項 1、管理規約に定める管理対象 管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。 2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠 本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。 3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。 他は省略します。

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理事のみによる専門委員会の是非

管理規約で専門委員会を構成することが可能ですが、理事会が理事だけで構成される委員会を結成し、理事としての報酬に加えて過剰な報酬を設定していることが判明しました。これまでは理事会で処理できない案件について、組合員から公募して決めていましたが、こういう例は初めてです。標準規約に準じて規定していますが、公開された議事録には詳細な記録がありません。理事だけで構成するなら通常業務のうちではないかと考えますが、理事だけで専門委員会を別途結成することは可能でしょうか。追加報酬についても、お考えを聞かせて頂ければと思います。

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