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規約変更の適用について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回総会で規約の変更が可決されました。
しかし理事会及び管理会社の説明で、
法の不遡及の原則により、規約の改正により影響を受ける人で、施行前からその状態にある人には施行後も適用されない。(それが法の基本原則なので、規約に明記する必要は無い)
私は
規約の改正が行われたら施行後、住民全ての人に適用される
(経過措置・例外がある場合は規約に明記する)
と主張しましたが、皆さんは理事会と管理会社の意見に納得して賛成可決されました。
この場合、どの様に説明したらみんなの誤解を解くことが出来ますか?

※5/25捕捉します
例えばペット可のマンションで規約を改正してペット禁止とした場合、

私の解釈だと、
この場合すでに飼われている人も、施行後は規約違反になります。(規約改正前に特別の影響を受ける人がいるかいないか事前に調査する必要がある)

理事会・管理会社の解釈だと
施行後、すでに飼われていた方には適用されないので、飼い続けてもOKになり特別の影響を受ける人は発生しない。

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

総会決議の否決、可決

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の総会の開票結果は下記です。
ーーーーーーーーー
総組合員数 42
議場出席(承認) 1
議場出席(非承認) 12
議場出席(棄権) 1
議決権行使書(承認) 7
議決権行使書(非承認) 4
委任状 9
ーーーーーーーーー
出席組合員数 34
欠席組合員数 8
ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
棄権 1
ーーーーーーーーー

管理会社が言うには、棄権は非承認あつかいで、結果17:17の同数になり、
管理規約に記載の「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。」
の意味は、「議長は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合にもう一度行使できるわけではない」※から、
34の過半数に満たないから否決である。

と言ってきています。

でも、少し違う考え方もあります。
つまり【棄権】を出席とカウントしなければ、
出席組合員数 33

ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
となり、可決承認とならないでしょうか。

なお※の証明として管理会社は、
日本評論者のコンメンタールマンション標準管理規約の第6章 管理組合 第4節 総会(S47)P155~156の
可否同数の場合は過半数といえないから否決になるの箇所をひいてもってきています。


どう考えるべきでしょうか。




総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

細則の変更

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

管理組合

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の理事の要件に、区分所有者で且つ当該マンションに居住する者と定められていますが、これを変更するには総会での承認が必要ですか?

理事会の成立

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近理事会が流会になってしまうことが起こり始めました。

そこで理事会の成立規程を理事の半数以上の出席から減らそうという話があります。
そこで2案挙がりました。
①成立要件を無くす
②3分の1以上とする

当然リスクも承知です。
この規定を変えても法律上の問題は起こらないものでしょうか?

電力一括受電について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の総会で過半数の賛成で共用部、専有部共に一括受電に切り替えが議決されました。
定期的に停電が発生する事と12年?間解約できない説明はありました。
一部の組合員の方が金額以上のデメリットがあるということで反対されています。
一括受電については全戸の同意書が必要という事なのですが、
総会にて決議された事で強制的に同意書にサインをいただく事は
できるのでしょうか?

雑排水清掃の拒否者への対応について

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築12年、約600世帯のマンションの理事です。
当マンションはディスポーザもあり、年1回の定期清掃を、
管理費負担にて、全戸実施をお願いしていますが、
竣工から1度も清掃されていない方が複数名おります。

管理会社からは、管理規約上で専有部の立ち入りは「出来る」としか記載がなく、
強制的に実施出来るものではないと回答がありました。
そのため、必要性を掲示板や全戸配布で説明したり、
未実施者に対しては、書面で理由の開示や面談を求めたりしていますが、
特定の方からは何も返答がない状態です。

強制的な対応は難しいとは考えていますが、
逆流による他の区分所有者宅の汚水吹上が起きた場合を想定すると、
他の区分所有者の財産権を脅かしている可能性があるとも言えます。

該当の未実施者には、なにかトラブルがあった場合は、費用請求しますと伝えていますが、何も回答がない状況のため、
この状態にあることを、他の区分所有者へ共有することは問題あるのでしょうか?
またその場合、どこまでの情報を開示できるものでしょうか?

管理規約の中の規約、附則、使用細則

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今、インターネットの契約先の変更等を検討していますが、この中で、契約先の変更が管理会社原規約の中の附則に契約先の、名称等の記載があるため、これが規約の変更に当たるのか、使用細則(内容的に)の変更に当たるのか?
それにより決議が特別になるか普通になるかで悩んでいます。
国等の法律では附則は施行期日や期間等での記載となっており、契約先等の細かい内容を附則に紛れ込ませるのは、適当ではないのではないかと思っています。
明確な取り決めがあれば、中身の整理も必要かと思っています。
今後、全戸契約でのネットの契約先変更は5年程度で生じてくる事から皆さんの管理組合での取り組み方等を教えていただければ助かります。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

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