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「棟別」廃止で管理費が変わる?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。
しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。
ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。
「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

規約本文or細則

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションでは標準管理規約を少し手直ししただけの管理規約を使っています。
役員の報酬については「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。」
という条文がありますが、「別に定めるところ」がないため、報酬なし、活動費は自腹、という状態です。理事会で、これでは活発な活動ができない、という声があがり、まず管理規約の見直し案を作成することにしました。
理事がそれぞれ案を作成し持ち寄ったのですが、形式が真っ二つに割れています。一つ目は、規約本文にはまったく手を入れず、役員報酬支払細則等を作成するパターン、二つ目は、規約の本文に金額等を直接書き込むパターンです。
一般的にはどちらなのでしょうか。
また、それぞれのメリット、デメリットがあれば教えて下さい。

留守管理人とは?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

20数年前に分譲元が作成した当マンション規約・細則中に、「留守管理人」という言葉が、出てきます。例えば、駐車場細則などに、『(駐車場を使用することができる)使用者は、組合員又は”留守管理人”とその同居の家族とする。・・・・』と記載され、他の箇所にもしばしば”留守管理人”という言葉が出てきます。留守管理人=賃借人 とは違うような記載方法です。
この単語の定義について、ネットその他で調べてみたのですが、定義が明確になされた解説がありません。法律用語でもないような気がします。
どなたかお詳しい方で、”留守管理人”の定義とその根拠について、判れば、お教え願えないでしょうか?規約・細則を改定する際に、これの取り扱いに苦慮しておりますので。

管理規約読みましたら

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 生まれて初めてマンションの理事になり、勉強の為管理規約を読みました。私のマンションでは、総会の議事の所で「総会の議事は、議長を除く出席組合員の総数及び議決権総数の各過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる。」とありました。
 議長には理事長がなっていますが、理事長票は賛成票で1票と思っていました。「議長を除く」と規約で決めれば、うちのマンションみたいな決議の仕方は、認められるのでしょうか?

管理組合理事会の諮問機関設立について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築30年の130世帯のマンションで理事は1年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立(任意の会)理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

外国籍の方の排除

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
(民泊禁止に関しては既に決議済みです)
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか?
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

理事を解任させる場合の問題点

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「問題児の理事を辞任させる方法はありますか?」のご質問へのアドバイスに、総会で解任したりするのは非常にまずい、法的に問題を起こさなければ更迭はできない、とのコメントがありました。
規約上解任できても、法的に問題を起こしていないのに更迭する場合の問題は何でしょうか?「訴訟を起こされる可能性」が指摘されていましたが、何を根拠に問題理事から訴えられるのでしょうか。
前回のQ&A のスレッドに投稿するやり方が分からず、ここで質問いたしました。
よろしくお願いいたします。

理事会に於ける監事の発言について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションです。理事3人+監事1人で理事会を構成しています。

管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入(月額料金一戸あたり300円は管理費等と一緒に徴収)に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは?」と意見しましたところ、
「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。

監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。
理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか?

理事会に夫婦で出席する理事長

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿させていただきます。
私は、53戸のマンションで副理事長をしております。

端的に申しますと、理事長の奥さん(所有権無し)が理事会や総会にやってきては発言し、管理会社に指図をします。所有者でない人物が理事会で議案の審議に関わったり中心的立場で管理会社と交渉するのは規約では認められてないと思われるのですが、皆さんの管理組合で同じような事例または解決した経験ございますか?ご指南賜りたいと思います。
(事例)理事は全員で3名です。私や他の理事の間で意見交換をしていると、横から奥さんが介入し、自分ペースで物事を進めてしまいます。理事らが理事長と議論になると夫婦二人で攻めて来られるので議論が一歩的になりがちです。管理会社は調整役になる事も無く傍観している状況です。

民泊に関する、理事の立ち入り権限について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

住宅宿泊事業(民泊)等の禁止を定めた、管理規約の改正通知を受け取りました。すでに総会で承認されています。私は民泊に反対の立場なので、改正に異存はありません。しかし、12条の専有部「用途制限」中、理事の立ち入り権限について、ネット公開されている、ブリリアマーレ有明というマンションと、当マンション(添付画像)の第12条の文言を比べてみてください。

ブリリアマーレ有明の12条
http://bma33.com/blog/115.html

当マンションの改正規約は、理事長の疑いさえあれば、専有部に立ち入りできるという内容で、ブリリアマーレ有明の規約と比べると、疑いの根拠、協力要請の方法、理事長の指定する者の範囲など、なにひとつ記載がありません。これでは、まるで「理事長が疑いさえ抱けば、専有部に入る権限があり、区分所有者及び占有者は、協力義務があるのだからこれに異議を唱えることはできない」と言わんばかりです。標準管理規約の第22条のという一般的な立ち入り条件にさえ、まず立ち入りの請求義務が明記されています。

当マンションは、数年前に施工会社(大手ゼネコン)の現役社員が中心の理事会と修繕委員が、専有部と規定されている個人宅の扉の鍵交換を、総会も開かずに強行してしまいました。これは、祖堅さんの書著でも規約違反として取り上げていただきました(P138のQ106)。このとき渡された鍵は、カギ番号さえあれば、誰でも複製が作れてしまうタイプです。国土交通省の相談機関、マンション管理センターによれば、管理会社の下請けである鍵交換を行った業者が、個人情報として把握している可能性はおおいにあり、管理会社は情報を容易に入手できる立場にあります。

(一社)マンション管理業協会の責任者の立場にある大手管理会社が、個人宅扉の鍵が専有部であることくらい、知らないはずがありません。共有部のアンケートで強行された専有部の鍵交換は、専有部への立ち入りを可能にするためだったと思えなくもないのです。

疑いだけで、理事長などが専有部を勝手に調べるなど、憲法違反ではないでしょうか。万が一賃貸などにして、居住者に対し勝手なことをされたら、新たな法律問題に発展しかねません。他のマンションでも、こんな条文を使っているのでしょうか。「プリリアマーレ有明」と比べると、まるで「やくざマンション」のレベルではないでしょうか。

最近の注目度ランキング

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区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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2ex1 さん

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1200GS さん