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特別決議の解釈

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。

50世帯からなる中規模マンションです。
急な斜面に作られたものなのですが
バリアフリー化がされておらず
エレベーターの新設が検討されています。

本件は特別決議にあたり
【区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成が必要】
というのは心得ています。管理規約にも書かれています。

私共のマンションは議決権行使者がとても少なく
過半数が通年で4分の3を集めるのは、かなり大変にも関わらず
事前アンケートでは3名の反対が居て今のままでは否決(不成立?)
となってしまう見込みです。
そこで


【ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により
「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで
減ずることができる】



管理規約を変更し上記を織り交ぜることによって
25名の4分の3、つまり過半数ちょうどの出席者だった場合19の賛成で
可決承認となるものと思っていましたが
管理会社から票数は50の4分の3で38が必要なのは変わらないと
言われました。
この解釈もイマイチわからないのですが、
だとすると上述の緩和は何のために存在するのでしょうか?
どなたかご回答いただけると助かります。

防災担当理事と防火管理者、避難訓練について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回、新理事を拝命し防災担当理事となりました。それに合わせて防災管理者資格を所持するのが望ましいとの事で、資格の取得を検討しています。

そこで質問なんですが、実は理事は今期任期満了限りとし、防火管理者も今期のみ(規約に任期は明記がありません)で辞退したいとしたいと考えております。マンションの規約では基本的に「防火管理者」は理事の中から一名選出するが、住民の中から有資格者を任命するのも構わない(事実上の名義貸しか)となっています。
あくまでどうしても、と頼まれればもう一年程度は防火管理者としての選出への応答も検討の余地はありますが、防災担当理事としての参加は諸事情から困難かと思っています。

もし、非理事として防火管理者を継続した場合、マンションとして避難訓練を開催するのは防火担当理事と防火管理者(非理事)、どちらが中心となるのか通例等があれば今後の参考に致したく思っております。

また次回の理事会は二ヶ月後ですが、防災担当理事としては特に何をするって決まりは理事会からも管理会社からも提示されておりません。
自発的にまずなにをやるべきか、経験のある方のお話を伺えればなと思っております。

どうかよろしくお願い致します。

機械式駐車場などの修理やメンテ費用に管理会社が手数料を乗せるのは当然ですか?

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 機械式駐車場に経年変化による部品交換が必要との点検結果を受けて、管理会社が点検業者の見積もりに10パーセントほど乗せて管理会社名義で見積書を出してきました。

 数年先に埋め戻しか、リニュアルを考えている矢先に200万ほどの費用ということで不審に思い、一人の理事が他の業者に見積を取ったところ、緊急・重要な部品だけ変える提案とともに、定期点検費用の見積もりも前の業者より安い提案がされました。

 理事会としてメンテナンス会社を変えたいと理事会でフロントマンに伝えたところ、理事会が直接業者と契約するなら、管理会社としての責任が持てない、機械式駐車場のトラブルに関しては何もできない。もし管理会社として、その会社を適切な業者として認められれば、その会社と管理会社が契約する。その際、手数料を5〜8パーセント頂くのが普通と言われました。

 管理契約上そんな必要はないと思ったのですが、「責任が持てない」の言葉に数人の理事が心配になり、手数料を払ってでも管理会社との契約にさせたほうが良いということになってしまいました。これは当然のことなのでしょうか?マージンで儲けるのではなく、管理委託費だけで勝負してくれる管理会社はないものでしょうか? 

総会の議決権委任状について教えてください。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして
現在、総会の議決権委任状を他の組合員にお願いしており期限までに間に合いません。管理組合から14日までに必ず提出してくださいとありますが、それ以降の提出は無効になってしますのですか?
特に期限を過ぎた場合は無効と記載はありません。
総会日提出はだめでしょうか?
教えてください。

理事会、管理会社の対応に困っております。

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして

理事会、管理会社の対応に困っております。

マンションの管理があまりにもずさんで、昨年から理事会に出席させていただいてます。
会計も破綻寸前で、なにかしらの工事にも相見積もりも取らず管理会社からの見積で依頼をしております。

理事長・副理事長と管理会社が結託をし、何年も同じ理事になっております。

前回の理事会で私が立候補しようとしましたら、管理会社から組合員の息子はなれないと返答がありました。現、理事長・理事も現行の規約ではできないのではないのですか?

現行規約では、
理事及び監事は、組合員及び本マンションに現に居住し又は営業する組合員配偶者及び一親等の親族の中から総会で選任する。となっておりますが、
現在の理事長、理事が外部に住んでおります。

健全なマンション運営してほしいです。
どうすればよろしいでしょうか?

役員拒否問題他

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は、役員は順番性ですが、最近入居した青年(区分所有者。独身)は、理事長が説明、説得するも無視し役員拒否をしている。当然毎月の団地内清掃も参加しない。罰則を細則で決めたいと思いますが、判例や他の団地などの事例があれば
教えてほしい。

区分所有者からの委任状に偽装があった場合

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります

総会があり委任状を確認したら
区分所有者でない本人の筆跡で
委任状を書き参加している事が解りました

この場合は、無効と考えた方がいいのでしょうか?

規約変更の適用について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回総会で規約の変更が可決されました。
しかし理事会及び管理会社の説明で、
法の不遡及の原則により、規約の改正により影響を受ける人で、施行前からその状態にある人には施行後も適用されない。(それが法の基本原則なので、規約に明記する必要は無い)
私は
規約の改正が行われたら施行後、住民全ての人に適用される
(経過措置・例外がある場合は規約に明記する)
と主張しましたが、皆さんは理事会と管理会社の意見に納得して賛成可決されました。
この場合、どの様に説明したらみんなの誤解を解くことが出来ますか?

※5/25捕捉します
例えばペット可のマンションで規約を改正してペット禁止とした場合、

私の解釈だと、
この場合すでに飼われている人も、施行後は規約違反になります。(規約改正前に特別の影響を受ける人がいるかいないか事前に調査する必要がある)

理事会・管理会社の解釈だと
施行後、すでに飼われていた方には適用されないので、飼い続けてもOKになり特別の影響を受ける人は発生しない。

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

総会決議の否決、可決

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の総会の開票結果は下記です。
ーーーーーーーーー
総組合員数 42
議場出席(承認) 1
議場出席(非承認) 12
議場出席(棄権) 1
議決権行使書(承認) 7
議決権行使書(非承認) 4
委任状 9
ーーーーーーーーー
出席組合員数 34
欠席組合員数 8
ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
棄権 1
ーーーーーーーーー

管理会社が言うには、棄権は非承認あつかいで、結果17:17の同数になり、
管理規約に記載の「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。」
の意味は、「議長は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合にもう一度行使できるわけではない」※から、
34の過半数に満たないから否決である。

と言ってきています。

でも、少し違う考え方もあります。
つまり【棄権】を出席とカウントしなければ、
出席組合員数 33

ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
となり、可決承認とならないでしょうか。

なお※の証明として管理会社は、
日本評論者のコンメンタールマンション標準管理規約の第6章 管理組合 第4節 総会(S47)P155~156の
可否同数の場合は過半数といえないから否決になるの箇所をひいてもってきています。


どう考えるべきでしょうか。




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