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総会決議他

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。
決議の事でご相談させてください。

総会の案内が届きました。そこにコロナ感染予防のため、役員及び来期役員対象者を中心とした最小限の人数で進行したく考えております。対象外の区分所有者は決議投票書の提出をお願いします。との文句と画像の紙が入っていました。議案書を承認する、しないに印をつけ、また無回答者は理事長と同じ意見とする。ということです。

事前に議案について聞かれることもなく、問題提起もできず実質話し合いが出来ないようになっています。
私区分所有者は管理会社の連絡不備で去年2年間の総会書類などが届かず、今期は輪番でくる役員になる年でしたのに、理事にもしてもらえませんでした。はじめ、「では来期に」と言っていたのですが、決議される総会資料上に名前がありません。当マンションは全面管理委託なので、やり取りは管理会社です。大規模修繕工事も知らずに始まり、その後も誠意ある説明など対応が無かったし、理事を訪ねると逆にクレームが来ました。「やっていることがおかしい!」と訴えたのですが「理事長がもう話をしないと言うので対応しません。」と今は無視をされ続けています。もちろん、名前が乗らないことはおかしいと伝えていますが無視です。
何も知らない議決権者は、承認するに印をつけ総会出席はひかえると思います。私が総会に出席の許可をもらえてそこで事態を話したとしても今の決議案のまま承認されてしまいます。そこでやり方に異義を伝えても、夏に起きたことのように、秩序を乱すなどと勧告指示が出されるかもしれません(でも正しいことですし主張しますが…心労で倒れそうです)。

因みに当管理規約には総会は議決権総数の半数以上が出席しなければならないと記載されています。
たぶん、投票用紙により出席として扱おうとしているのだと思います。
夏はアンケートで内容がおかしいまま非回答者多く(理事長の意見賛同となる)決議したりしました。
決議は別段の定めがあればそれによると書かれていますが、同書面に書かれていることで、別段の定めとなるのでしょうか?
この決議はまかり通るのでしょうか?
管理会社により私の声は故意に閉ざされていると感じます…。
役員、管理会社は"誠実に対応すること"と書かれていますが私達への誠実さは言葉だけで感じられません

ご回答よろしくお願いいたします。


総会欠席時の書面による議決権行使について

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会招集通知とともに、出席の可否と委任状(代理人の記入がない場合は理事長に一任)の記載された書面が送付されてきます。調べてみると第一回総会から20年以上続いてます。最大手の管理会社が第一回総会からやっていることなので、だれも疑問に思わず、欠席時は届いた書面の委任状(ほとんどすべてが理事長に一任)に記入して提出しています。理事会に参加してその最大手の管理会社の部長に、「事前に送付される書面には委任状だけでなく議決権行使書の記載もすべきではないのか。区分所有者の議決権を行使する権利を損なうような書面の書き方は不適切ではないのか」と疑問を投げかけました。部長いわく「だからといって何の問題もない。ほかのマンションでも同様にやっている」と悪びれる様子もなく言ってのけている。”書面による議決権の行使を否定はしていないので必要であれば自分で紙に賛否を書いて提出すればよかっただけの事。”と言いたげな口ぶりでした。最大手の管理会社でさえ、違法でなければなんでもありのようで平然とやっています。”他のマンションでも同じようにやっている”と言っていたので、気付かずに何十年もこのような状態のマンションがあるのではないかと思い書き込みをしようと思いました。皆様のマンションではどうなのでしょうか。

標準規約57条を2段構えにし、あたかも規約の遵守と見せかけ、諮問機関一人歩き。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

57条の(専門委員会の設置)標準規約原文を記載し。

57条の2(住宅を考える会の役割)とし住宅の長期的諸問題を検討するため、専門委員会として「住宅を考える会」を置く。メンバーの選任は団地総会決議とし、任期は3年とする。但し、再任を妨げない。事務局長は、委員の互選により選任する。
2 「住宅を考える会」は、調査・検討又は管理・点検した結果を理事会に報告しなければならない。
*理事会の任期1年を形だけに諮問機関の「住宅を考える会」が一人歩きです。

理事会の専門委員会として「住宅を考える会」の一人歩きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

改     正        2020年(R2)臨時総会
             (専門委員会の設置) (標準管理規約の原文)
第57条 理事会は、その責任と権限の範囲内に於いて、専門委員会を設置し、特定の
 課題を調査または、検討させることができる。
 2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

(住宅を考える会の役割)
57条の2 住宅の長期的諸問題を検討するため、専門委員会として「住宅を考える会」
 を理事会の諮問機関として置く。メンバーの選任は団地総会決議とし、任期は3年ととする。ただし、再任は妨げない。事務局長は、委員の互選により選任する。
 2 住宅を考える会は、調査・検討又は管理・点検した結果を理事会に報告しなければならない。

戸建て光インターネットを理事長は拒否する

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

光回線の新規申し込みの入館許可が承認されない
質問の回答
光配線方式による10ギガは意見書にあった2015年頃の調査承認は当時の理事会や総会の議事録を精査しても確認できなかったが、当マンションの各住戸には光配線によるインターネットは提供されていないため理事会では具体的にどのこの業者の何というサービスかを明記さいれていないが、
今回の要望は新たに始まった高速サービスの利用の可否と考えて対応することで一致 

駐車場規則

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

少々長い質問です。
機械式駐車場が約50台あり、区画のサイズは大~小の4種類(幅、高さの違い)あります。
築8年目で小型車用区画(11台分)には7台の空きがありますが、大型車用区画(14台分)は満車が数年続いています。一方、大型車で駐車を希望する方が5台ありますが、数年間、空きを待っています。
この大型車用区画に駐車している車のうち6台は小型車です。
現在の駐車場細則には区分所有者、占有者等の優先順位がありますが、車のサイズによる優先順位はなく、先着順でサイズに関係なく契約できたようで、先に入居した方が便利で大きな区画に居座っているのが実情です。
当初の管理会社が駐車場収入確保を優先した結果のようです。
そこで理事会では大型車用区画にいる小型車を小型車用区画に移動してもらうため、4年前の理事会が自主的移動を呼びかけましたが反応がありませんでした。

今期、4種類の区画毎に利用できるサイズを規則として決めて不適合者には移動してもらう対策案について住民アンケート調査を行ったところ、8割の方が賛成しました。しかし不適合車の住民は回答率が低く、あきらかに既得権益にすがる様子がうかがえます。不適合者とは保有車のサイズを大きく上回るサイズの区画に駐車しているもので、今回のアンケートの自由意見では、「ぎりぎりおさまっていますが、後席のドアが開けられない状態で子供の乗り降りなど困っております。車のサイズにあった場所の要望があった場合、一定のルールで譲っていただくシステムを希望します」と不適合を正当化しようとする意見もあります。
機械式の中に車を止めて子供が出入りするとは、常識がある人なら危なくてやりません。

このような理屈を言う契約者もいますが、区画別サイズを決めて移動してもらう際に、理事会でサイズを規則として承認しただけで効果があるのか、あるいは総会で「区画別サイズを決める」議案(管理規約の変更)として承認し詳細なサイズは次期理事会で決める方が効果があるのか、ご意見をいただければありがたいです。
理事会では、特別決議が必要では?、上程せずに理事会決議で済ましてもよいのでは、と意見が割れています。
総会上程の扱いはどうしたらよいのか、アドバイスをいただきたく、よろしくお願いします。

マンション建築時の資料や修繕工事資料、理事録他

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理人室に件名記載の資料が置かれていると知ったので、管理人室の管理人さんを訪ねたのですが、「管理会社に言ってください」と言われました。管理会社とはトラブルによりトラウマがあるので、連絡したくない気持ちですし、マンション適正化法に区分所有者はいつでも見ることが出来ると言うような文言があったように思うのですが、管理会社を通さなければ見ることができない という事態は正当なのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。

敷地外駐車場の契約変更について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長をしています。

当マンションでは竣工当初から敷地外駐車がマンションから10分以上も離れたところにも多数あり、とても不便であるため、もっとマンションに近い、敷地外駐車場を管理組合として契約してほしいとの意見があります。

当マンションの管理規約の別表には、敷地外駐車場の住所や各駐車場料金が掲載されています。

これらを踏まえて、敷地外駐車場の契約変更はどのような手順を経て行うべきなのでしょうか?

参考までに、
過去において、当マンションの敷地外駐車場の一部の駐車場が取り壊しになり、敷地外駐車場を別に新たに借りることがあったのですが、この際には、管理会社が当該敷地外駐車場契約者に対して、各自で新たに契約したい敷地外駐車場を自ら探すように指示して、契約変更がなされた経緯があるのですが、この経緯に関して、当時理事を担当をしていた私も全く知らないうちに行われ、理事会や総会での事後報告は一切ありませんでした。今期、理事長を担当したことで、変更された経緯を初めて把握しました。このことから、駐車場の立ち退きであれば、管理会社は、理事長判断で、敷地外駐車場の契約変更をできると考えているようです。

一方で、敷地外駐車場の契約区画の変更先を、総会決議で決めようとしていたら、決議する頃には、契約を希望する駐車場の契約を先越されて、確保できなくなることも強く危惧されます。

そこで、私としては、変更先は理事会決議で決定するのが、現実的には望ましいのではないかと考えるのですが、管理規約の別表に、敷地外駐車場の住所一や料金一覧が表記されていることをどう受け止めるべきか悩んでおります。別表とはいえ、管理規約に組み込まれているのなら、総会特別決議が必要になってしまうのでしょうか?

そもそも変動する要素をはらんでいる敷地外駐車場の住所や料金を、管理規約別表に組み込んでいることがおかしいので、まず、総会特別決議で管理規約別表から外して、駐車場住所や料金は単なる資料の一つの位置付けにしてしまえばいいのではないかとも考えます。

また、経過はどうあれ、現在の管理規約別表の記載と、実際に、契約している敷地外駐車場が大きく変わっていることから、総会で追認をしてもらうべきでしょうか?
以上を踏まえまして、理事長として行うべきことにつきご教授お願いいたします。

規約変更後に理事長が保管すべき一通の書面とは

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長をしています。
当マンションでは、標準管理規約第72条3項と同記載の規約の条項が下記の通り定められています。

「規約が規約原本の内容から総会決議に変更されているときは、理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本および規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」

過去の総会において、規約の追加や、規約の削除を何度かしてきていましたが、
標準管理規約第72条第3項と同じ規約条項に基づく、1通の書面を作成しておりませんでした。
私が理事長に就く直前の第○回通常総会で規約の追加を、私の就任後の第△回臨時総会で、規約の削除が行われたことから、管理会社に対して、理事長が署名押印すべき1通の書面の作成を依頼したのですが、

そこで後日渡されたものとして、
「現に有効な規約」とタイトルのつけられたファイルに
①過去の第□回通常総会や第●回通常総会で制定された使用細則等に関連する議案の総会議案書のコピー
②第○回通常総会で規約追加の議案の総会議案書のコピー
③第△回臨時総会の規約削除の議案の総会議案書のコピー
④管理規約等改訂履歴と題して、①〜③の総会の日付と議案の「タイトル」を列記した表
⑤「本管理規約集は、規約原本及び規約変更を決議した○○年○月○日に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ありません。」  ●年●月●日 ●●管理組合 理事長  印
と記載されたA4用紙が収まっていました。

私はてっきり、相違ないですという記載の前か後に、変更後の条項に差し替えた規約を第1条から最後の条項まで一気に列挙したものを1通の書面を用意して、その書面に付属させる形で、規約原本と、規約変更に関わる過去の総会議事録のコピーを添付するものかと考えていました。

まとめですが、
1、このファイルで理事長が保管すべき1通の書面と言えるのでしょうか?
2、書面に、変更後の条項に修正したものも含めて他の管理規約の記載を全て列挙しなくてよいのでしょうか?
3、管理規約の他に、使用細則の内容の記載も必要なのでしょうか?
4、「○○に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ない」というような形で、複数の総会でそれぞれ規約変更しているにも関わらず、最新の総会のみに限定して記載するのはおかしいのではないでしょうか?

決議の必要性について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。
例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。
去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。
今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。
国土交通省がWEB上で公表しているQ&Aの記載の確認、公的機関(公益財団法人マンション管理センター)への相談、管理会社へのヒアリング(担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している)を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。
回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。
皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

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