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民泊禁止条項におけるシェアハウスの定義について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

所有する区分マンションの総会で、最近民泊禁止条項の追加が決議されました。国交省による定型文を第12条に追加する内容です。
ここで気になるのが「シェアハウス」の定義についてです。賃借人が家族・兄弟・友人と住む、また婚前の恋人との同棲など、通常の賃貸で許容範囲と見做されている事例まで、この条文の追加を受けて規約違反となってしまう可能性はないでしょうか。
またそのような事態を回避するためには、具体的にどのような条文とすれば良いのでしょうか。

賃貸の方への使用細則はどう渡すの

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ふと疑問に思いました。
区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。
使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。
私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。
これから賃貸化が進むと心配になりました。

管理規約を変更したとき

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で管理規約を変更した場合、組合員に新しく製本した規約を再配布すればよいと思いますが、当管理組合ではそこまでしておらず、規約が変更されたときの総会の議案書と議事録を規約原本と一緒に保管しているだけで、それぞれの組合員の保管している規約は当初配布されたものがそのままになっているのが現状です。
このたび、民泊禁止の決議をしたのですが、現所有者がマンションを売買した場合に新所有者に引き継がれる「規約」が旧版のままだった場合、民泊禁止の規約がきちんと新所有者に伝わるのか心配です。
皆さんのマンションではこうした規約変更をした場合どの様な扱いをしていらっしゃるでしょうか。

総会の議決権の取り扱いについて、委任状変更は普通決議でできるか

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

【質問の本題】
1.理事長あての委任状が140件もあった場合、普通決議も理事長が賛成すれば、その委任状が140件分の賛成票になるのか。委任状除く会場にいた人と「議決権行使書(賛否の記載欄等がある)」の数をあわせて過半数と考えたほうがよろしいか。
※出席者全員が反対しても可決されてしまうシステム
2.特別決議の場合、どう扱ったらいいいのか。委任状は賛成でも反対いずれも表されていないため、過半数(140/252)が委任状である以上、特別決議で必要な3/4の賛成は得られず可決させるのは不可能。
3、総会の委任状の様式は普通決議で決められるのでしょうか

【現状】
規約にどおりに運営すると、125の委任状があったため出席者ひとり挙手で可決した事例が起きており、「実際に審議に参加している出席者の意見が反映されないこと」が総会出席者減少の原因のひとつと考えています。
そのことから規約や様式で議長は議決権もたず、実際に出席している人と議決権行使書の数だけで賛否をきめる方式に改めたい、まじめに議論した方の意見が反映されやすいようにしたいと考えている。もし、よい案があれば教えていただけると幸いです。

【概要】
当マンションは築44年で管理体系が自主管理、理事は各フロアに1世帯ずつおり(11階建2棟ですので22世帯で理事会が構成)、毎年交代(ほぼ輪番)で理事役員(理事長はそのなかで選出)が回ってくる。
総会が行われていますが、ここ数年総会の出席率低下が顕著で、昨年は92/252件出席、委任状140。
総会の理事長が議長ではなく、(標準管理規約とは違う)「司会」という役割になっており、議長は次年度副理事長が行う(最初に立候補、推薦を募るがでないため)という流れが通常になっている。

【管理規約と様式】
「議長は総会組合員のなかから選出する」(国土交通省で示された標準管理規約では「理事長」になっている)
「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長の決する。」
「次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、総会組合員の3/4および議決権総数の3/4以上。」(特別決議に関する規約)
になっており、委任状の様式には
「総会の議決権行使を●号棟●号室●●、または理事長に委任する」
となっています。

専門委員会を新設したい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトを紹介くださった方から、管理改善委員会という専門委員会を勧められました。当マンションは小さめですので、植栽委員会、修繕委員会、など複数の委員会を立ち上げるには人数が集まりません。多目的・多機能の委員会ということで新設を考えていますが、もし、他のマンションでの事例がありましたら、規約や細則などのサンプルを見せていただけないでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現行では:組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。

に付け足して

「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」

を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。

規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

エントランスホールの遊びの注意

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週の雨の日曜日に、近所の小学校の運動会が中止だったことから、
小学生約20人くらいが、エントランスホールで遊んでいたらしく
ある居住者(女性)が注意したところ、高学年の男子生徒が、その
居住者を威嚇したことから、その方が管理会社へ通報し、管理会社が
警備員を派遣したことで、おさまりました。
エントランスホールは200㎡位あり、ソファーを置いているのですが
遊びや飲食を禁止しております。今回はボールで遊んだり、かなり大声
で周りに迷惑がかかることから注意したとのことでした。

子供のやることですので、わざわざ警備員を派遣することも無かったとも
思えますが、皆様はどのように対応していますでしょうか?

また、警備員の派遣について、管理会社より設備の故障や火災などの
緊急対応ではないので、派遣料として3000円を警備会社へ管理組合
から支払いますとのことでしたが、金額はともかく、管理会社の担当者が
来るべきと思い、その派遣料も不満です。

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です。管理規約の12条は標準管理規約のままです。マンスリーマンションのような賃貸借契約は出来るのでしょうか?極端にそれを繰り返すような事は規約で禁止できるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

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総会の委任状について

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