みんなの管理組合

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改正した管理規約について

管理規約

このたび管理規約の改正を行いました。
改正した箇所は6カ所~10カ所ほどになりました。

改正後の管理規約の冊子を作製するのは管理組合でやるしかないのでしょうか。
管理会社に対し、『改正後の規約を条項なども今回増えたので、加筆、修正して、最新のものをデータ(CDーR)など作成してくれないのか?』
と理事会で役員のひとりが聞きました。
『さすがにそこまでは管理会社の業務に入っていない。規約改正が承認された時の総会の議事録を、原規約と共に一緒に保管しています。』との回答でした。

つぎはぎだらけの管理規約は、きちんとした形で一冊作成したいというのが管理組合の意向です。
この件はそういった製本?業者に依頼するのが妥当かなあと思いますが、役員のひとりは『業者に依頼すれば、すごい高い料金がかかる上に、データが業者に残り情報漏洩の点からも絶対に嫌だ。信用できる業者がどれほどあるか?』と強硬に反対します。
今回各世帯に配布する気はありませんので管理組合として一冊(CD-R)を作成したいのですが、業者に依頼した経験のある管理組合の方や管理規約改正後の取扱の仕方など他の管理組合ではどうなさっているのかお聞きしたくて投稿しました。

また、マンションの専門家の立場から、どのように対処するのが正しいのか、
原管理規約と総会議事録をセットにして保管してすませるのは妥当なことなのか等お聞きしたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

管理組合の会計

管理規約

以前質問した案件の続きになります。
管理規約の「敷地および共用部分の第三者の使用」の項に「電気室 東京電力株式会社」の記載があるので、この条項だけだと他の会社に切り替える場合は管理規約改訂が必要というのは理解できますが、今一度管理規約を読み返すと、電気室 東京電力株式会社、の記載がある次の項に、「前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地および共用部分等(駐車場および専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」
と記載があります。この「第三者」が新電力会社の使用を認める(総会の通常決議マター)という解釈は出来ないでしょうか。

管理組合の理事長宅の修理費用

管理組合の会計

管理規約

管理組合の理事長宅で雨漏りがしたそうです。10年前の大規模改修工事では
屋根工事を行っていないため保険対応ができないとのこと。
管理会社からの見積もりでは、天井の漏水跡の補修工事に30万、
床フローリングに60万円でした。(屋根の漏水工事は数万円程度です。)
その際、理事長は「自分の知り合いの工事業者に仕事をさせたら、」
同額でランクアップの工事が可能。管理会社施工ではなく自分でランクアップ工事を
するので見積もりと同額の費用(合計90万)を自分に支払え」と申し入れて、
管理組合が了承し、支払いました。
組合員としては納得がいきません。管理組合の判断は業務違反にあたりませんか?
具体的な条文とかありましたら教えてください。
今後、どのように対処すればいいでしょうか。

理事のなり手がいません。会社は理事になれますか

管理組合の運営

管理規約

居住者の高齢化に伴い役員のなり手がいなくて困っています。
昨年まで理事長をしてくださっていた方も、マンションを売却して息子さんのところへ引っ越していかれました。
新しい所有者は近所の大きな会社で当マンションの何部屋かを会社名義で所有して、社宅として使っています。(引っ越してこられた社員の方に聞きました)
もちろん賃貸の方に役員はお願いできませんが、所有者である「会社」に役員をお願いできないかご相談です。
物の本によればたいていのマンションの規約は「現に居住する組合員」でないと役員になれないとあります。
幸いといっては何ですが当マンションの規約では「現に居住する」という文言がなく「区分所有者の中から選任する」ことになっています。
このような場合、会社(法人)が役員になれるのでしょうか。

修繕積立金の使用

管理規約

管理組合の管理規約第31条では、第2項の六で、
「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」という項目があります。
このためかか
2015年に「特別会計のを使って」次のことを実施しました。
①共用部床面など高圧洗浄の実施(建物内)
高齢者が増えて年末の清掃ができない方が多いとの事。で実施しました。
②エレベータ内の保護幕および床マット交換
総会で決議されたのでこれらは修繕積立金で支払い計上されています。
気になるのは、
①の共用部分床面など高圧洗浄の費用は、「一般会計」で賄うものと感じますがいかがでしょうか。また、この洗浄を毎年しましょうという提案が出ています。
②も、維持のためなので「一般会計」で賄うのではないかと感じますがいかがですか。
一般会計が不足気味?なのか「特別会計」から支出したような感じがしましたので質問させていただきました。今後のためにも勉強しておきたいと思います。よろしくお願いします。

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

管理組合の運営

管理規約

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が6名います。そのうちのA氏がとても問題児で「A氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が2~3名現れてしまうほどA氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はA氏の独壇場です。

A氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、A氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でA氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

理事の任期を

管理組合の運営

管理規約

理事の任期を2年の半数改選にしたいと検討しております。
現在は輪番制で人数は5名です。(うち1名監事)
というのも、管理会社の対応の悪さは我々の怠慢も1つの原因ではないかと考えました。
モンスターと呼ばれるほどの行動言動はないにしても我々がある程度担当者にハッパをかけるくらいでなければ何も変わらないのだと最近になって反省しております。
そしてこれは今年の理事だけがこの意識では元に戻ってしまうという懸念があるため、半分は残って継続していくことが必要ではないかと考えております。
その際には6名に増やそうとも考えております。

そこで皆様にお聞きしたいのは、「2年の半数改選にした場合のデメリットと対処法」です。
現在でも回ってきたものの出席されない方はいます。
単純に年数が増えるのでこのような方が増えるのではないかと不安なところはあります。

皆様のマンションで実際に起こった「デメリットに当たること」、「そのときの対処方法」をお教え頂ければ幸いです。
また、専門家の方々、この変更についてなにかアドバイス頂きたく存じます。
どうぞ、宜しくお願い致します。

重要事項説明書の位置づけ

管理組合の運営

管理規約

管理会社が作成する重要事項説明書と
管理組合と管理会社との間で締結する委受託契約書の
関係について教えてください。

総会で、ある事項(委受託に関すること)の議決を取りますが、
それに先立ち、管理会社から重要事項説明書の説明があります。

事前に総会資料として配布されていますが、その中身が
総会で可決された内容が盛り込まれたものなのです。
案ではなく、総会の日付(未来の日付)で管理会社代表者の捺印済み写しなのです。
原本は理事長宛てと明記されていますが、受け取っていません。

この重要事項説明書に違和感を持ち、管理会社に尋ねましたが
中身が否決された場合は委受託契約は結ばないので、問題ない旨の回答です。

委受託契約書があって初めて重要事項説明書が存在するものだ思うのですが、
如何でしょうか。

重要事項説明書の位置づけを教えてくださいますようお願い致します。

防火管理者の理事が引っ越ししました

管理組合の運営

管理規約

マンション竣工依頼6年間防火管理者になってもらっていたA理事が転勤のため引っ越しされました。
A理事に代わる防火管理者を選任しなくてはならないのですが、当マンションは賃貸が多く、役員資格者(現に居住する区分所有者)が少なくて、毎年の役員選任にも苦労していますので、防火管理者を募集しても応募がないと思われます。
私たち残った役員が資格を取りにいければよいのですが、なかなか2日間の指定講習日に行くことができません。
一方、昨年の組合主催の防火訓練には賃借人の方も大勢参加して下さっていたので、賃借の方にも声をかけて、防火管理者になってもらうことはできますか?
(なっていただけそうな方の心当たりがあるのですが・・・)

皆さんのマンションでは防火管理者をどのように選ばれていますでしょうか。

管理規約附則の総会での撤廃を、承諾書・重要事項説明書が妨げることができるのか

大規模修繕工事

管理規約

先生方、いつも有難うございます。私の住むマンションは2棟立てで、私たち1組は去年の3月に購入・入居いたしました。2組が来年3月に売主から引渡しを受け正式に入居してきます。入居説明会のときにしっかり読んでいなかったのも悪かったのですが、現状の管理契約では、第10条に1組2組共用のスペースは1,2組で按分して負担する、と謳われています。ところが、最後の最後に「附則」というのがついており、「2組の3月引渡しまでは1組が共用部分の費用をすべて見る」となっているのです。当然2組の本体ならびにまだ未完成の共用部分については売主が所有しています。おかしい!と今附則の撤廃を総会にかけようとしています。

心配なのは、1,2組全体管理費と住宅一部管理費の負担すべしと附則に書いてあるのですが、問題は10条にその全体管理費と一部管理費の中に本来2組(売主)の負担区分の定め(例えば面積按分とか)がないことです。

承諾書・重説に私たちはハンコはおしましたが、附則の撤廃は消費者契約法等との関係でも大丈夫なのでしょうか。売主事業者が消費者に加重な負担を強いる特約であることは明白なので。

よろしくご指導くださいませ。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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