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マンション共用 トイレ修繕

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

我がマンションは築40を越えてます。
1Fに事務所が三店舗で共用部にあたる、トイレがあります。
専用使用権などついておらず、また昔の規約でトイレと記載はなく、衛生物ときさいがあります。また竣工当時のパンフレットにはトイレは共用と記載あり。
歴史のなかでトイレに纏わる議題はなし。
しかし昔のなごりで、トイレには外鍵があり、そちらは店舗の方が所有をしていました。
トイレを使用するルールはありません
また、ここ5年は店も空き家でトイレは使用してなく、かぎも行方不明のなか、
1F(半地下)店舗が
新しいオーナになり、トイレが故障と、半地下のため、トイレと、半地下部分にかかわる排水ポンプがありました。
そちらも故障しているようです。
私は組合がださないといけないのかなと思いますが、理事会がトイレはいままで住民は使用していない。
直す費用はださないといっています。
それはとおるのですか?

売却権利

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費滞納を2年近くしている方に
理事長とうして
管理費 弁護士費用 遅延金請求
仮執行 で売却希望は可能でしょうか?

管理会社のミスで口座登録が3回も失敗
支払う意志はあるそうです。

管理規約集の改訂版を発行

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工から13年を経過し管理規約も見直しされてきたことから、竣工時に配布された管理規約集の改訂版を発行する事になりました。

そこで質問ですが、竣工時の「管理規約」には「原本(写)」との記述がありますが、今回の改訂版にも「原本(写)」との記述は必要なのでしょうか?

また改訂版の発行には数十万円かかりますが、総会決議が必要なのでしょうか?

分譲駐車場の転貸しについて?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

分譲タイプの駐車場の専有使用権を保有しているのですが、
2週間ほど、区分所有者に貸し出してあげたいのですが、法的に問題はないでしょうか?
私としては、使用していないものですから、無料で使っていただいても構わないと考えております。
よろしく、お願いいたします。
(現在、高齢のため、自家用車は保有しておりません。)

管理規約変更後の署名捺印は総会議事録で良いか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約第72条(規約原本等)3項によると、
「理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、
その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と
相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」
とあります。

ここで言う保管すべき書面とは、
総会議事録を指しているのでしょうか。
総会議事録のほかに必要な書面を作らないといけないのでしょうか。
総会の議長は、理事長です。

監事より駐輪場細則の変更要求

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐輪場が不足しているので、駐輪場を12台増設し合計322台とする議案が特別決議で提出され可決されました。
ただスペースがあったため、1台足して13台の増設とし合計323台となり運用を開始し、駐輪場は満杯で多くの待ちがある状況です。

ただ、総会決議での駐輪場細則改定案では「合計322台」となっていたものが、実際の駐輪場細則では「合計323台」となった事から、監事より総会決議と相違するので「323台」で細則を再提出する様に要請が来ています。

理事会としては実体323台で運営している事から、取りあえず323台のままとし、次回の理事会で改定すると回答したところ、総会決議に違反している事から早急な臨時総会の開催を要求されています。

この様な些細なことで臨時総会を開催する必要があるのでしょうか?

役員の任期について管理規約を改訂する件

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社変更の議案書を策定し、近々に臨時総会に諮る予定です。その際、一緒に役員の任期に関する規約も改定したいと考えています。
(現行):役員の任期は、原則として1年とする。ただし、再任を妨げない。

(改訂):役員の任期は、業務の継続性を重視し、半数改選とする。
     この場合、役員の任期は2年とする。

インターネットでは、「特別決議」という言葉が出てくるのですが、これはどういう意味でしょうか? 他の議案と一緒に改訂できないのでしょうか?
アドバイスよろしくお願いいたします。

理事会オブザーバー

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今期から理事会をオブザーバーにしたいですが、オブザーバー制度をつくるのは総会決議?
それとも理事会決議?

理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事会運営の変更についての議案が提出され、管理規約の一部変更と理事会運営細則の制定する事(細則案は無し)が特別決議で承認されました。
ただ総会での提案内容と最近住民に配付された運営細則の内容に下記の様な違いがあります。
(1)管理規約では理事を12名以下と改訂し、議案では今期は12名のままとしたにもかかわらず、新設した運営細則では理由も説明されず10名とされ、理事が2名減員となっています。
(2)議案で役員報酬は5千円程度と明記されているにもかかわらず、運営細則で理事長1万円、副理事長8千円、理事6千円と変更されています。

理事会に質問状を出したところ、(1)については総会後2名の理事の辞退者が出たことから、経費節減のために定員を10名に変更したとの回答です。
また(2)については理事長等に負荷が大きいことから、理事辞退者の分の報酬額をあてたものとの回答です。

上記回答に対して「運営細則を新たに制定する場合には、その内容を総会に諮る必要があるのでは」と再質問したところ、
総会時点では完全な使用細則は準備出来ないので、総会後に総会の議案の内容に沿って理事会で作成するものであり、総会時に仕様細則の原案を準備する必要は無いとの回答でした。

総会で運営細則の具体的な内容説明無しで、総会後に理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反では無いでしょうか?

規約の変更なしで集会の決議で管理費の余剰金を翌年長期修繕費用に繰入できるか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

規約の変更をせずに、管理組合の集会(定期総会)決議で、管理費の余剰金を翌年度の長期修繕計画費に繰り入れ計上をできるのでしょうか? 
また、その決議は無効になりますか、再度規約の変更と、繰入の再決議が入りますか? 皆さんの知識のある方は教えてください。
他のマンションでは先に規約上の条文の「管理費等の過不足」の条文の中に「管理費の余剰金が○○○円以上オーバーしたら、その分を長期修繕費に繰り入れできる」等との規約の変更条文を追加記載したら、後は集会の決議で実行できると聞きましたが、いかがでしょうか。
管理会社が付いていながらお粗末な事例だと思いますが、よろしくお願いします。

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、 必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。 ・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を  360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする ・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する ・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする 最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、 ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。 こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため 積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も 常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、 誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。 ただ、2点ほどデメリットがあります。 一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、 この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、 例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は 「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。 若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。 それから、長いスパンで見ているがゆえに 飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、 借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。 これらの懸念点も含めて、上記の案について 理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、 宜しくお願いします。

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プラム さん

監事による監査報告以外の意見について

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。 いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。 管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。 ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。 違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について 適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。 いかがでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

コンサルティング費用はどのくらい

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。 その方は、1級建築士とのこと。 いくらづらいが妥当ですか? また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

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とっき さん

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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ネオナルド さん

エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。 理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

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ママ理事長 さん

総会議決の取り消し方

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で 終わっています。 今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。 よろしくお願い致します。

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のろまなクマさん さん

示談書の作成について

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。 または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

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のろまなクマさん さん

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