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総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反ですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、2年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか?

駐車場の外部貸し

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。
管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか?
また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか?
具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

バイク置き場の契約は賃貸の方まで認めてますか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

おせわになります。
理事をやっております。

マンションの駐車場は4台しかなく
区分所有者専用で賃貸には貸し出してない状態です。
でも、自転車は、区分所有者&賃貸もOKとなっております。

そこで住民の中で、区分所有者以外の賃貸の方からも
最近バイクを置きたい人が増えてきております。

車よりの考えでは、区分所有者専用のみOK
自転車よりの考えでは、区分所有者と賃貸もOK

賃貸の方からのバイクの置き場使用は。。。。OK・NG?
規約では月極の金額のみで、現在どこまでOKでよいか理事会で迷っております。
ご意見頂けると幸いです。。。

共有財産(専用庭樹木)の処分

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。 
修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです…

当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。
この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。

① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか?

理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。
「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、
管理組合としては基本的に伐採、
伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う)
という方向で総会議案を検討しては、となっています。
② この専用庭樹木を
伐採(共有財産の処分) または
共有財産→私有財産
するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。

どうぞ宜しくお願いいたします!

マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会運営のアドバイスをもらうために4年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。
以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。
本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。
マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が1年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。
4年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか?

暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の2第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の4点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条(反社会的勢力の排除)及び第10条第3・4項(契約の解除)で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の2と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

「区分所有者又は占有者」と「区分所有者等」との違いについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理規約の見直しをしているところです。
標準管理規約の条文を読んでいて分からないところがあるので、質問します。

1 標準管理規約第66条(義務違反者に対する措置)に、「区分所有者又は占有者」という言葉が出てきます。
「占有者」は、「区分所有法第6条第3項の占有者をいう。」と標準管理規約第2条第3号に書いてあります。
そこで、区分所有法第6条第3項を見ると「区分所有者以外の専有部分の占有者」となっています。稲本・鎌野「コンメンタールマンション区分所有法(第3版)」(56頁)を捲ると、「専有部分の賃借人(または転借人)のほか、使用借人、同居人、権限なき占有者(不法占拠者)が含まれる。」とあります。

2 ところで、標準管理規約第66条の次の条文である第67条(理事長の勧告及び指示等)にいくと、「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)」という定義文が出てきます。

3 ここで疑問が生じました。
「占有者」に借人や同居人が含まれるのであれば、66条の「区分所有者又は占有者」と67条の「区分所有者等」とは、具体的にどう違うのでしょうか。
コンメンタールの解説だけで考えると、67条の「区分所有者等」には「不法占拠者」が含まれていないので、不法占拠者に対しては67条に基づく勧告・指示・警告ができないということでしょうか。それもおかしな話しです。

また、66条と67条は違反者への対応という趣旨を同じくする条文なのに、対象者を敢えて異なる定義にしている理由はどこにあるのでしょうか。

細かな話しで申し訳ありませんが、改正条文を作成する際、「区分所有者又は占有者」と書くか、それとも「区分所有者等」と書くか、迷うことが多々あります。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば、ご教示をお願いします。

立駐の有効利用

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 築8年目で約50台の立駐があり、パレットのサイズは小型車用から大型車用まで4種類あります。
 最初のころは先着順でどこでも駐車ができました。
 最近は全体では6台ほどの空きが続いていますがほぼ小型車用の区画です。
 大型車用の区画が満車のため大型車で駐車したい3名ほどが4年ほど待ち続けています。大型車用区画には小型車が6台契約していますが、便利なためか駐車区画の変更に協力する方はいないようです。
 車のサイズに応じて駐車できる位置を割り当てる細則が無いため、大型車で駐車したい希望者がいつまでも駐車できません。
 空き区画の有効利用により駐車場利用料を増やすための実例をご教示いただけますか?よろしくお願いします。

町内会担当理事4人って、おかしくないですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

多摩地区にある155世帯、6年目のマンションで、理事9人、監事1人です。
管理規約(原始規約)には町内会への加入が義務づけられていますが、一世帯が退会を申し入れたことから、先日の通常総会で規約が改正されました。
※改正前
『各住戸は○○町内会へ加入することとし、その町会費を負担すること。なお管理組合はこの町会費を各住戸の区分所有者から管理費と共に徴収し、全戸分を一括して○○町内会へ支払う。』
※改正後
『管理組合は、○○町内会に加入している組合員の町会費を管理費と共に徴収し、○○町会へ支払う。』         

3期連続で理事(町内会担当)をしている方が、管理組合と町内会を混同していて困ります。
管理会社も他の理事も同調してしまいます。
町内会の行事はマンション全体で?・・(添付①)
※この件、先の方が言い出し、町内会から断られていたにも関わらず、強行しようとした事が判明。

管理規約に町内会についての記載があっても法的には無効で、管理費との一体徴収には問題もあるため、管理会社フロントと前理事長には区分経理の要望を伝えましたが相手にされません。
管理会社フロントに、標準管理規約の改正があった際には管理組合に情報を伝達し、必要な提案をして欲しいと要望するのですが、理事の話しか聞かないため、コミュニティ条項の削除など平成28年改正にも準拠していませんでした。
管理規約の見直しや、建物や付属施設の維持管理など、課題が出てきているため、町内会担当理事を4人も設けるのではなく、本来の目的に合致した管理組合運営にしていきたいです。
※町内会の意義、是非について言及するつもりはありません。個人の自由との認識です。

理事は輪番と立候補で、継続年数の定めはありません。(先の方は立候補で理事になりました)
これまでも、理事会は法令・規約に関わらず「理事の権限」で決めることが多々ありました。
サイレントマジョリティーは仕方ないと思うのですが、管理会社はいかがでしょうか。
ご教示いただけることがありましたら、よろしくお願いいたします。m(__)m
長文、申し訳ありません。

管理者方式させようとするG社

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日、うちのマンションの管理会社G人社は管理者方式への変更とあり、管理会社であるG社が管理者となると理事会でアンケートを取った結果、賛成4・反対1と理事会議事録をA4の1枚ペラでメールボックスに投函されていました。
賛成多数となり、管理者方式にむけて審議を行います。
管理規約改定することになりますので規約比較表を作成いたします。
と書かれていました。
なんて強引なやり方でしょうか!!
管理者方式は高齢者の方々のマンションや収益マンションなどにはメリットはありますが、ファミリーマンションなのにメリットなどG社にしかないのは明らかです。
管理者=G社 まさに利益相反関係ではありませんか?
どうにかして阻止したいのですが、組合員さんたちは無関心層の方々の
うえ理事会がなくなれば自分たちには負担がないと考えておられるように思います。自分達の修繕積立金が勝手に使いこまれる危険をはらんでいるのに辛すぎます。無力すぎる自分が不甲斐なく思います。
助けてください。































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〜 トップ10 〜

理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

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サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

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TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

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J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

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sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

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すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

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カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

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gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

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サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

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うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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