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町内会担当理事4人って、おかしくないですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

多摩地区にある155世帯、6年目のマンションで、理事9人、監事1人です。
管理規約(原始規約)には町内会への加入が義務づけられていますが、一世帯が退会を申し入れたことから、先日の通常総会で規約が改正されました。
※改正前
『各住戸は○○町内会へ加入することとし、その町会費を負担すること。なお管理組合はこの町会費を各住戸の区分所有者から管理費と共に徴収し、全戸分を一括して○○町内会へ支払う。』
※改正後
『管理組合は、○○町内会に加入している組合員の町会費を管理費と共に徴収し、○○町会へ支払う。』         

3期連続で理事(町内会担当)をしている方が、管理組合と町内会を混同していて困ります。
管理会社も他の理事も同調してしまいます。
町内会の行事はマンション全体で?・・(添付①)
※この件、先の方が言い出し、町内会から断られていたにも関わらず、強行しようとした事が判明。

管理規約に町内会についての記載があっても法的には無効で、管理費との一体徴収には問題もあるため、管理会社フロントと前理事長には区分経理の要望を伝えましたが相手にされません。
管理会社フロントに、標準管理規約の改正があった際には管理組合に情報を伝達し、必要な提案をして欲しいと要望するのですが、理事の話しか聞かないため、コミュニティ条項の削除など平成28年改正にも準拠していませんでした。
管理規約の見直しや、建物や付属施設の維持管理など、課題が出てきているため、町内会担当理事を4人も設けるのではなく、本来の目的に合致した管理組合運営にしていきたいです。
※町内会の意義、是非について言及するつもりはありません。個人の自由との認識です。

理事は輪番と立候補で、継続年数の定めはありません。(先の方は立候補で理事になりました)
これまでも、理事会は法令・規約に関わらず「理事の権限」で決めることが多々ありました。
サイレントマジョリティーは仕方ないと思うのですが、管理会社はいかがでしょうか。
ご教示いただけることがありましたら、よろしくお願いいたします。m(__)m
長文、申し訳ありません。

管理者方式させようとする合人社

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日、うちのマンションの管理会社合人社は管理者方式への変更とあり、管理会社である合人社が管理者となると理事会でアンケートを取った結果、賛成4・反対1と理事会議事録をA4の1枚ペラでメールボックスに投函されていました。
賛成多数となり、管理者方式にむけて審議を行います。
管理規約改定することになりますので規約比較表を作成いたします。
と書かれていました。
なんて強引なやり方でしょうか!!
管理者方式は高齢者の方々のマンションや収益マンションなどにはメリットはありますが、ファミリーマンションなのにメリットなど合人社にしかないのは明らかです。
管理者=合人社 まさに利益相反関係ではありませんか?
どうにかして阻止したいのですが、組合員さんたちは無関心層の方々の
うえ理事会がなくなれば自分たちには負担がないと考えておられるように思います。自分達の修繕積立金が勝手に使いこまれる危険をはらんでいるのに辛すぎます。無力すぎる自分が不甲斐なく思います。
助けてください。































管理者方式させようとする合人社

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日、うちのマンションの管理会社合人社は管理者方式への変更とあり、管理会社である合人社が管理者となると理事会でアンケートを取った結果、賛成4・反対1と理事会議事録をA4の1枚ペラでメールボックスに投函されていました。
賛成多数となり、管理者方式にむけて審議を行います。
管理規約改定することになりますので規約比較表を作成いたします。
と書かれていました。
なんて強引なやり方でしょうか!!
管理者方式は高齢者の方々のマンションや収益マンションなどにはメリットはありますが、ファミリーマンションなのにメリットなど合人社にしかないのは明らかです。
管理者=合人社 まさに利益相反関係ではありませんか?
どうにかして阻止したいのですが、組合員さんたちは無関心層の方々の
うえ理事会がなくなれば自分たちには負担がないと考えておられるように思います。自分達の修繕積立金が勝手に使いこまれる危険をはらんでいるのに辛すぎます。無力すぎる自分が不甲斐なく思います。
助けてください。































EV充電設備の決議方法

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前期まで理事会役員をしていた者です。
来客用駐車場へEV普通充電設備の導入を検討し、総会では以下の理由から普通決議で決議することにしていました。

◆EV 普通充電設備の設置はマンション駆体に大きな変更を与えず、共用部分の軽微な変更に相当するもので、細則の改訂で対応可能と判断。
◆来客用駐車場の増改築工事は行わないので附帯施設の形状変更は無し。
◆設置費用は、国と東京都の補助金により賄うことを前提とし、管理組合の出費は最小限に抑えられる。
◆EV充電設備の運用は、受益者負担とすることで利用しない住民負担は無し。
◆EV 充電設備により、マンションとしての資産価値が向上することが予想される。
◆EV 充電設備により、将来的に大規模停電が起こった場合の防災対策として活用することが期待でき、全区分所有者にメリットがあると判断した。

しかしながら、総会2週間前に臨時招集した理事会の場において、管理会社から「本件は管理規約の別表に追記される事案のため、特別決議が妥当」という報告を受け、その場でそれを審議する時間もなく、結果的には70%以上の決議を得ながら特別決議の要件(75%)を超えることができずに否決されました。

総会後も何故、本件が特別決議にされたのか納得ができず、特別決議とした根拠をフロントマンへ質問しましたが、総会が1ヶ月以上経過してから次のような見解を示しました。
① 電気自動車充電設備をどの程度の区分所有者様が利用するのか現時点では不明
② 来客用駐車スペース兼充電スペースとなることにより、来客用駐車スペース利用者へ相応の影響を及ぼすことが予想される。
③ 電気自動車充電設備をこの時点で導入をする必要があるのかについて、意見が分かれると予想される。

ということですが、これでは納得できません。
また現在の理事会も、管理会社の言い分を鵜呑みにして、対応には非常に消極的です。
そこで次のようなことを相談したいのです。

管理会社の対応は、論点すり替えと、顧問弁護士の判断を仰いでいるという回答ばかりで、未だに明確な根拠も一切示してくれません。
理事会もEV充電設備に反対派が多いためか、こちらが提出した管理会社への質問と要望事項なども受け入れてもらえていません。
こうした管理会社も理事会も対応を拒まれた場合、区分所有者としてはどう対処すればいいでしょうか?

輪番制の理事での辞退者への対応

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

5年前に、輪番制の理事として受け持ちが決まった組合員が、総会から一度も出席せず、事情を聞いても出来ないとのことから数ヶ月後に後任を選出して対応しました。そのことから、理由もなく理事就任を辞退した組合員には、理事報酬(年額)を負担金として徴収するような規約改正をして現在に至り、一定順調にきてます。ただ、病気や障がい、高齢者などは負担金なしにパスしてましたが、申請があれば許可せざるを得ないことから、どんな理由であれ、輪番制の理事就任は組合員の義務であることを前提に負担金を取ろうと次回の総会に向けて検討してますが、ちょっと気になることがあります。国土交通省の標準管理規約第36条の2の欠格事項ですが、この内容も含めて負担金を取ろうと考えてますが、支障はありませんか?

議事録回覧順について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会後の議事録回覧についての質問です。
議事録の作成後、(大体は管理会社が作成したものを理事長が添削している組合さんが多いとは思いますが)の回覧について、
規約に「議長及び議長の指名する2名の総会に出席した理事がこれに署名捺印しなければならない。」と記載されているのですが、回覧順についての詳細については載っておりません。
皆様は回覧の順番など、どうされていますか?

位置指定道路(私道)の補修について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築20年の分譲マンションです。マンションに隣接している位置指定道路(私道)について、規約上は「道路・給水管の補修は管理組合及び近隣住戸とその範囲・内容・実施時期・費用負担等を別途協議してこれを行うものとする」となっています。
具体的にはマンションと道を挟んだ対象一戸建て住民との協議が必要と理解されます。20年間で当初の居住者も少なくなり、道路も傷んできました。
みなさんのマンションではどのように合意形成をされているのでしょうか?
事例があればぜひお教えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

駐車場(専有部分)の転貸について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場が専有部分で登記されています。外部への貸し出しも可能な規約となっております。管理組合としては外部貸しで、転貸され、
だれが借りているのか、わからないという状況にはしたくないのですが、専有部分を転貸不可と契約内容に制限をつける規約変更は問題ないのでしょうか?

特別決議、総会決議済の工事を一部居住者が勝手に業者と話し合いしキャンセル

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

重大な工事(お金がかかっている機械式駐車場撤去)について特別決議を経て総会決議で発注先、金額も全会一致で可決後、その後に実際に工事をしようとしたタイミングで発注内容・仕様が気に入らず総会や理事会・理事長の許可なく工事業者と話して発注を「キャンセル」してしまった居住者がいます。その話し合いに管理会社も同席はしていましたが特に何もできなかった様です。極めて安価に仕事をお願いしようとしており工事の段取りもできており長期に渡り整合してきたので、これ以上の仕様変更延期で、工事はもう引き受けられないと言われており決議された工事が暗礁に乗り上げています。一般的な工事屋さんでは同等の工事を行うには2倍程度のコストがかかりそうで非常に大きな負担が区分所有者全体にのしかかります。キャンセルした居住者は損害賠償をしなくて良いのでしょうか。また、このような行為に違法性はありませんでしょうか?
駐車場利用は抽選ではなく一度利用権を得ると解約まで永遠に使い続けることができるのでコスト負担等を考えても不平等極まりなく、キャンセルした当事者は何十年と使い続けている利用者です。利用したいが利用できないと2年に一回の抽選にするなど訴訟を提起するのも手でしょうか。

総会で特別決議から普通決議への変更について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

機械式駐車場が老朽化し大きなトラブルが増えた事から、機械式駐車場の更新について臨時総会が開催されました。
機械式駐車場を3段式から2段式に変更することから、管理会社のアドバイスで「特別決議」で提案すしたとのことでした。
コロナ禍での臨時総会でありましたことからもあり出席者が9名で、その他の方々は委任状か議決権行使で参加したとの事です。
総会では機械式駐車場の更新(特別決議)の賛成票が、区分所有者の3/4に僅かに届かなかったことから、総会の出席者から、3段式から2段式への変更は特別決議の要件である「著しい変更」にはあたらないので、普通決議に変更するとの動議が提出されました。
管理会社のフロントマンからも普通決議で実施しているマンションも多いとのアドバイスがありましたことから、出席者に動議の賛否を問うたところ、全会一致(9名)で普通決議への変更を決議し、3段式から2段式への変更が普通決議で承認されました。

上記について以下の質問があります。
①そもそも総会で決議方式の変更(特別決議→普通決議)への変更は合法なのでしょうか?
 (理事会は議案内容は変更していないので問題なしとの判断です。)
②もし違法な場合には是正を要求しようと考えていますが、理事会は聞く耳は持たないことから、弁護士は使わずに(弁護士費用が高いため)、是正を要求する方法はありますか?

以上宜しくお願い申し上げます。

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管理会社が臨時総会の議案の内容に一切関知しない、というのは普通の事ですか?

理事会の解体を求める組合員より臨時総会が招集されましたが、その議案が ・自主運用会計の収支報告書に現金欄と預金残高欄があるにも関わらす、「現金が通帳に入金されておらす、不透明。理事・監事の怠慢」 ・よって5年に遡って役員報酬の返還を求める(←無効ですよね?) 等々、よく分からない議案沢山で、当然、管理会社が指導してくれるものかと思っていたら 「印刷・配布のみが我々の仕事で、議案の内容には一切関知しない」のだそうです。 釈然としません。 ご助言、お願いいたします。

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たけのり さん

輪番制の理事での辞退者への対応

5年前に、輪番制の理事として受け持ちが決まった組合員が、総会から一度も出席せず、事情を聞いても出来ないとのことから数ヶ月後に後任を選出して対応しました。そのことから、理由もなく理事就任を辞退した組合員には、理事報酬(年額)を負担金として徴収するような規約改正をして現在に至り、一定順調にきてます。ただ、病気や障がい、高齢者などは負担金なしにパスしてましたが、申請があれば許可せざるを得ないことから、どんな理由であれ、輪番制の理事就任は組合員の義務であることを前提に負担金を取ろうと次回の総会に向けて検討してますが、ちょっと気になることがあります。国土交通省の標準管理規約第36条の2の欠格事項ですが、この内容も含めて負担金を取ろうと考えてますが、支障はありませんか?

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コバ さん

ポストの開錠番号

理事長が開錠番号の控えを持っている事を理由に、ポストの全ダイヤル錠交換(35個25万)を求められています。 控えは本来はどう扱うべきなんですか? 管理人さんや管理会社が保管? それともそもそも控えは持たない? 細かな質問ですみません。

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たけのり さん

駐車場(専有部分)の転貸について

駐車場が専有部分で登記されています。外部への貸し出しも可能な規約となっております。管理組合としては外部貸しで、転貸され、 だれが借りているのか、わからないという状況にはしたくないのですが、専有部分を転貸不可と契約内容に制限をつける規約変更は問題ないのでしょうか?

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かめ さん

登記事項証明書

正確な所有者による総会の開催を求めて、理事長が、登記事項証明書を取り、管理会社に送付したところ、「プライバシーの問題に差し障る」と受け取りを拒否されたそうですが、そういうものなのですか?

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たけのり さん

議事録の全戸配布、押印捺印のページも配布していますか?

理事会や総会の議事録を全戸に配布されているマンションでは、理事長などの押印捺印のページも含めて全戸に配布していますか? それとも押印捺印のページは配布物に含めないですか? 公にしていいものなのか判断がつかないので皆さんのところではどうしてるのかお伺いしたいです

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まり さん

理事長と会計

理事長と会計担当理事の兼任は可能ですか?

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たけのり さん

2年前に承認された理事会細則

『理事が事情により理事会に出席できない場合、代理人による出席者がいない場合で且つ、理事会の議事が事前に理事に通知されている場合に限り、理事長は理事会に参加できない理事の申し出により、その理事が出席したものとみなし会議の定足数を加えるものとする。但し、その場合、当該理事に議決権はないものとする。』          意味、わかりますか? 管理会社のフロントが作成しました。 議題や議案でなく「議事」の事前通知です。 実際は、欠席しても、出席取扱い行使書に名前を書いておくだけで、出席となります。 なぜか、監事も出してます。(笑) 理事9人ですが、来たのは3人ってことも。 理事会決議も結局、何人で決するのか不明です。 この条文、細則として成立すると思われますか?

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みなちやん さん

早朝の足音

毎朝決まって、5時30分から始まる足音(かかと歩き)に悩まされ続けています。管理会社に相談しましたが、個別事項(?)であるため、個人で対応するように言われました。上か下か両隣か、とは思いますが確信は持てません。 そこで、注意喚起の掲示を求めましたが、「早朝・深夜は静かに、という掲示を恒常的に行っているので、時間を限定しての掲示は、5時半以外を肯定する形になるので出来ません」、また「理事長との話し合いで、エレベーター点検等の全体案件以外は掲示の対象としないと決まりました」ととも言われました。なお、理事会で議決は取られていません。 このような場合、どのような解決方法が考えられますでしょうか?

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おはぎ さん

EV充電設備の決議方法

前期まで理事会役員をしていた者です。 来客用駐車場へEV普通充電設備の導入を検討し、総会では以下の理由から普通決議で決議することにしていました。 ◆EV 普通充電設備の設置はマンション駆体に大きな変更を与えず、共用部分の軽微な変更に相当するもので、細則の改訂で対応可能と判断。 ◆来客用駐車場の増改築工事は行わないので附帯施設の形状変更は無し。 ◆設置費用は、国と東京都の補助金により賄うことを前提とし、管理組合の出費は最小限に抑えられる。 ◆EV充電設備の運用は、受益者負担とすることで利用しない住民負担は無し。 ◆EV 充電設備により、マンションとしての資産価値が向上することが予想される。 ◆EV 充電設備により、将来的に大規模停電が起こった場合の防災対策として活用することが期待でき、全区分所有者にメリットがあると判断した。 しかしながら、総会2週間前に臨時招集した理事会の場において、管理会社から「本件は管理規約の別表に追記される事案のため、特別決議が妥当」という報告を受け、その場でそれを審議する時間もなく、結果的には70%以上の決議を得ながら特別決議の要件(75%)を超えることができずに否決されました。 総会後も何故、本件が特別決議にされたのか納得ができず、特別決議とした根拠をフロントマンへ質問しましたが、総会が1ヶ月以上経過してから次のような見解を示しました。 ① 電気自動車充電設備をどの程度の区分所有者様が利用するのか現時点では不明 ② 来客用駐車スペース兼充電スペースとなることにより、来客用駐車スペース利用者へ相応の影響を及ぼすことが予想される。 ③ 電気自動車充電設備をこの時点で導入をする必要があるのかについて、意見が分かれると予想される。 ということですが、これでは納得できません。 また現在の理事会も、管理会社の言い分を鵜呑みにして、対応には非常に消極的です。 そこで次のようなことを相談したいのです。 管理会社の対応は、論点すり替えと、顧問弁護士の判断を仰いでいるという回答ばかりで、未だに明確な根拠も一切示してくれません。 理事会もEV充電設備に反対派が多いためか、こちらが提出した管理会社への質問と要望事項なども受け入れてもらえていません。 こうした管理会社も理事会も対応を拒まれた場合、区分所有者としてはどう対処すればいいでしょうか?

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