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理事会議事録の代理署名

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長が出張続きで理事会議事録に署名押印が出来ません。
代理で副理事長が署名押印をしても問題ありませんか?
(理事長員は副理事長が預かっています)

総会開催直前の議決権行使から当日出席への変更は可能ですか

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週総会が開催されましたが、理事会に批判的な住民の方が事前に議決権行使していたにもかかわらず、突然当日出席に変更した場合の賛否の変更は可能なのでしょうか?

以前から理事会と反対派住民で揉めておりましたが、今期は新型コロナで議決権行使との話がございまして、理事会反対派の方も多くが議決権行使としておりました。

ところが反対派の方が突然当日になって議決権行使から当日出席に変更すると受付に来たことから、管理会社の受付の方が当日の変更は出来ないので、オブザーバーでの出席なら出席化となりました。

総会の途中までは問題ありませんでしたが、特別決議の議案で僅差で可決されたところ、反対派の方から当日出席しているので、議決権行使を止めて当日の採決に参加する権利があると主張され、議決権行使で賛成したものをこの場で反対にすると言い出されました。

理事会は変更は出来ないとして無視しようとされたところ、反対派の住民の方からそれは違法なので特別決議での採決は無効と言いましたが、理事会側は有効との判断で無視して総会を進めてしまいました。

このような場合には本当に総会の特別決議の議案は無効となるのでしょうか?
また議決権行使の内容の変更はいつまで可能なのでしょうか?

コロナ第2波での総会の開催方法について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京都内のマンションです。
また新型コロナの第2波が来ているようですが、このような時には何処を注意して総会を開催するのでしょうか?
最近実施する予定の理事会の方がいれば注意点を教えていただけないでしょうか。

借入

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

借入は組合員全員の賛成が必要と言う組合員がいるのですが、規約では総会の普通決議となっています。借入に関して規約以外で組合員全員の賛成が必要な決まり事はあるのでしょうか。

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。

私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。

ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。

事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。

このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。

このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

窓ガラスの台風被害について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 先日、私が住んでいるマンションの管理組合理事会の議事録を読んでいたところ、昨年起きた台風による窓ガラス被害に対して、当該住戸の区分所有者に負担させることになった、という記述がありました。それでよいのだろうかと疑問を持ちました。
 管理組合規約では窓ガラスは共用部分ですが専用使用権ありとなっていて、関連する条文は標準管理組合規約と同じ表現になっています。すなわち、21条「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等(注:14条により窓ガラスを含む)の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」となっています。
 台風で破損することが「通常の使用に伴うもの」といえるのでしょうか?「通常の使用に伴うもの」とは経年劣化や本人に過失があって損害が生じた場合をいうのではないでしょうか?何の落ち度もないのに区分所有者が負担しなければならないというのはおかしいのではないかと思いました。
 しかし一方、標準管理組合規約コメントには、
「③ バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④ 本条第1項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。」
と書いてあり、計画修繕等以外の保存行為は過失の有無に関わらず区分所有者の負担とする解釈する余地もありそうに思います。
 どちらの解釈が正しいのか、お教えいただきたくよろしくお願いいたします。

また窓ガラスは共用部分なので、マンション保険の適用があるのではないかと思うのですが、保険会社によって出たり出なかったりするのでしょうか?

管理会社の変更手続きについて

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

変更の具体的手続きを教えてください。

総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。
契約期間は9月30日で満了します。
新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。
・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか?
・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか?
・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか?
・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか?
・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。

規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。
管理規約第61条(管理費等の過不足)
1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。

今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。

そこで質問させていただきたいのですが
1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか?
2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか?
3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか?
あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか?

以上宜しくお願い申し上げます。

総会の書面決議

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の書面決議という方法があると聞きましたが、当マンションの管理規約には書かれておりません。それでも、書面決議という方法は取れるのでしょうか。
全員からの承諾が取れないと成立しないので、あまりお勧めできないというご意見も伺ってはおりますが。

積立金の値上げについて

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、修繕積立金の20%値上げを検討しているのですが管理会社から、その場合は分譲修繕積立金も併せて値上げした方が望ましいとの提案を受けています。その根拠は「敷地権の共用持分が住戸部分に対して、分譲駐車場は2分の1の設定」となっており、それに基づき現在の積立金額の㎡単価が決定していることから連動して値上げをすることが正しい見直しとのことです。

(変更前)
100㎡の住戸 ㎡単価100円= 修繕積立金額10,000円
15㎡の駐車場 ㎡単価50円= 駐車場積立金額750円
(変更後)
100㎡の住戸 ㎡単価120円= 修繕積立金額12,000円
15㎡の駐車場 ㎡単価60円= 駐車場積立金額900円

正しいと思うのですが、修繕積立金の値上げする場合には単体での値上げが多いと思うのですが皆さん意見聞かせて下さい。

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機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。 理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。 理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。 ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。 実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。 ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。 ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

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白熊 さん

マンション管理業界の体質について

お世話になります。 初めて質問をさせて頂きます。 (少々堅い質問となり、恐縮です) 不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。 私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。 その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。 具体的には以下のような課題・問題です。 ①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない ②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である (本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと) ③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない ④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。 (「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方) このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。 それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。 少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。 純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。 お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。

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K太 さん

排水ポンプの故障・交換について

はじめて投稿させていただきます、よろしくお願いいたします。 今年、自宅マンション(390戸、築6年半)の理事長を務めています。 管理会社から、排水ポンプ(合計92台)のうち42台に不具合があるため交換を、という提示を受けています。交換費用は業者によって違いますが700万円~800万円ほどの見積です。 ちなみに昨年度の理事会でも、すでに6台を交換済みとのこと。つまり合計では92台のうち計48台、5割強にすでに不具合が出ている、ということになります。 この掲示板のほかのトピックをみると、状況によっては排水ポンプの寿命は5年ほど、といった記述も見かけましたが、それにしても築6年そこそこで過半とは、壊れすぎではないかと... (ちなみにマンション自体は丘の上に立地しており、川や近隣などから流れ込む可能性はありません。地形的にみて、直接マンション敷地に雨として降ったもの以外を排水することはないはずです。) みなさま、もしコメントございましたら、ぜひお聞かせ願えましたら幸いです。 よろしくお願い申し上げます。

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ムラタ さん

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。 5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。 新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。 この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。 その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。 このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

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さん

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。 ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。 例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。 (私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました) 管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。 家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。 ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

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Kawasaki さん

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。 我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。 このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。 費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。 総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。 このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。 すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

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KUMI さん

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。 不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。 理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。 管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。 また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?

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さん

外壁にDIY

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。 現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具(雑巾やモップ)は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。 ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。 美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。 どのように対応すればよいのでしょうか。。。。 よろしくお願いいたします。

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とらや さん

マンション共有部への物置の設置について

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。 マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。 具体的には以下を想定しております。 【物置のサイズ】 高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m 【設置場所】 マンション共有の庭(1階) ※避難経路外です。 【用途】 防災備蓄品の格納 上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。 宜しくお願い致します。

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K太 さん

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。 主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。 主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。 肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。 ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

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東京急行 さん

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