建物の維持管理
管理規約
理事をしています。理事会で監事から機械式駐車場利用細則、入庫できる車両サイズがいつの間にか改ざん（サイズUP)が行われていると報告が上がりました。管理組合が警察署に提出する車庫証明証や当マンション駐車場利用許可証を発行していることが分かりました。理事会で管理会社は総会で利用細則が変更され、また問題なく駐車できていると説明。監事は安全基準など（サイズ含む）管轄である国土交通省や駐車場製造会社等が認可し販売メンテナンスをしている機械でありたとえ総会承認でサイズ含む変更等が承認されたとしてもそもそも変更などできる訳が無いと意見しています。後日マンション竣工図書の許容車両サイズと利用細則サイズが異なっていることが分かったようです。また管理会社説明総会承認ですが議案にもなっていないようです。
そこで皆さんにアドバイスいただきたいのですが
①管理会社説明 問題なく駐車できているから車庫証明や駐車場利用許可証は有効？
②サイズ変更は総会承認で可能？
③利用細則改ざん判明後の理事会対応
④車庫証明証、駐車場利用許可証発行済車への対応
理事としてどのように考えるべきか非常に困っています。宜しくお願いします。
管理規約
管理組合の運営
数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、２年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか？
管理規約
その他
空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。
管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く？→？→？・・→契約、までどうすればいいのでしょうか？
また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか？
具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。
管理規約
おせわになります。
理事をやっております。
マンションの駐車場は４台しかなく
区分所有者専用で賃貸には貸し出してない状態です。
でも、自転車は、区分所有者＆賃貸もOKとなっております。
そこで住民の中で、区分所有者以外の賃貸の方からも
最近バイクを置きたい人が増えてきております。
車よりの考えでは、区分所有者専用のみOK
自転車よりの考えでは、区分所有者と賃貸もOK
賃貸の方からのバイクの置き場使用は。。。。OK・NG？
規約では月極の金額のみで、現在どこまでOKでよいか理事会で迷っております。
ご意見頂けると幸いです。。。
建物の維持管理
管理規約
お世話になります。
修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです…
当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。
この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。
① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか？
理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。
「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、
管理組合としては基本的に伐採、
伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う)
という方向で総会議案を検討しては、となっています。
② この専用庭樹木を
伐採(共有財産の処分) または
共有財産→私有財産
するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします！
管理規約
管理組合の運営
理事会運営のアドバイスをもらうために４年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。
以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。
本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。
マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が１年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。
４年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか？
大規模修繕工事
管理規約
暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。
標準管理規約第19条の２第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の４点が定められています。
ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条（反社会的勢力の排除）及び第10条第3・4項（契約の解除）で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。
また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。
そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の２と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。
なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。
管理規約
現在、管理規約の見直しをしているところです。
標準管理規約の条文を読んでいて分からないところがあるので、質問します。
１ 標準管理規約第66条（義務違反者に対する措置）に、「区分所有者又は占有者」という言葉が出てきます。
「占有者」は、「区分所有法第6条第3項の占有者をいう。」と標準管理規約第2条第3号に書いてあります。
そこで、区分所有法第6条第3項を見ると「区分所有者以外の専有部分の占有者」となっています。稲本・鎌野「コンメンタールマンション区分所有法（第3版）」（56頁）を捲ると、「専有部分の賃借人（または転借人）のほか、使用借人、同居人、権限なき占有者（不法占拠者）が含まれる。」とあります。
２ ところで、標準管理規約第66条の次の条文である第67条（理事長の勧告及び指示等）にいくと、「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）」という定義文が出てきます。
３ ここで疑問が生じました。
「占有者」に借人や同居人が含まれるのであれば、66条の「区分所有者又は占有者」と67条の「区分所有者等」とは、具体的にどう違うのでしょうか。
コンメンタールの解説だけで考えると、67条の「区分所有者等」には「不法占拠者」が含まれていないので、不法占拠者に対しては67条に基づく勧告・指示・警告ができないということでしょうか。それもおかしな話しです。
また、66条と67条は違反者への対応という趣旨を同じくする条文なのに、対象者を敢えて異なる定義にしている理由はどこにあるのでしょうか。
細かな話しで申し訳ありませんが、改正条文を作成する際、「区分所有者又は占有者」と書くか、それとも「区分所有者等」と書くか、迷うことが多々あります。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば、ご教示をお願いします。
管理規約
築8年目で約50台の立駐があり、パレットのサイズは小型車用から大型車用まで４種類あります。
最初のころは先着順でどこでも駐車ができました。
最近は全体では６台ほどの空きが続いていますがほぼ小型車用の区画です。
大型車用の区画が満車のため大型車で駐車したい3名ほどが4年ほど待ち続けています。大型車用区画には小型車が６台契約していますが、便利なためか駐車区画の変更に協力する方はいないようです。
車のサイズに応じて駐車できる位置を割り当てる細則が無いため、大型車で駐車したい希望者がいつまでも駐車できません。
空き区画の有効利用により駐車場利用料を増やすための実例をご教示いただけますか？よろしくお願いします。
管理規約
管理組合の運営
多摩地区にある155世帯、６年目のマンションで、理事９人、監事１人です。
管理規約(原始規約)には町内会への加入が義務づけられていますが、一世帯が退会を申し入れたことから、先日の通常総会で規約が改正されました。
※改正前
『各住戸は○○町内会へ加入することとし、その町会費を負担すること。なお管理組合はこの町会費を各住戸の区分所有者から管理費と共に徴収し、全戸分を一括して○○町内会へ支払う。』
※改正後
『管理組合は、○○町内会に加入している組合員の町会費を管理費と共に徴収し、○○町会へ支払う。』
3期連続で理事(町内会担当)をしている方が、管理組合と町内会を混同していて困ります。
管理会社も他の理事も同調してしまいます。
町内会の行事はマンション全体で？・・(添付①)
※この件、先の方が言い出し、町内会から断られていたにも関わらず、強行しようとした事が判明。
管理規約に町内会についての記載があっても法的には無効で、管理費との一体徴収には問題もあるため、管理会社フロントと前理事長には区分経理の要望を伝えましたが相手にされません。
管理会社フロントに、標準管理規約の改正があった際には管理組合に情報を伝達し、必要な提案をして欲しいと要望するのですが、理事の話しか聞かないため、コミュニティ条項の削除など平成28年改正にも準拠していませんでした。
管理規約の見直しや、建物や付属施設の維持管理など、課題が出てきているため、町内会担当理事を４人も設けるのではなく、本来の目的に合致した管理組合運営にしていきたいです。
※町内会の意義、是非について言及するつもりはありません。個人の自由との認識です。
理事は輪番と立候補で、継続年数の定めはありません。(先の方は立候補で理事になりました)
これまでも、理事会は法令・規約に関わらず「理事の権限」で決めることが多々ありました。
サイレントマジョリティーは仕方ないと思うのですが、管理会社はいかがでしょうか。
ご教示いただけることがありましたら、よろしくお願いいたします。m(__)m
長文、申し訳ありません。
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都内の十数戸規模のマンションのよりよい管理形態は？
どのような形態がよいですか？【Q１】 実際に小規模マンションにお住いの方にお尋ねします。 どのような形態で管理されていますか【Ｑ２】
この監査は十分ですか？
現在、管理費等を代行会社経由で徴収しています。ただし、代行会社と契約しているのは管理会社です。つまり、 管理組合 <== 契約 ==> 管理会社 <== 契約 ==> 代行会社 です。 それで、徴収状況の監査報告としては、代行会社が提示のものを管理会社がエクセルに移し替えたものが、管理会社から提示されています。 これでは、移し間違え等のおそれがあるので、管理会社に対して、代行会社からの「生データ」の提示を求めることはできますか？【Q１】 一般に、管理組合と代行会社との直接契約ではないのでしょうか？【Q２】 参考までに、電気や水道は、電力会社や水道局からの領収書が提示されています。
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