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総会に無資格者が出席

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会や臨時総会で、議案に反対し、理事会を批判し、持論を延々と述べ続ける女性がいるのですが、彼女は組合員でないことが分かりました。夫だけが区分所有者であり、夫も総会に出席し議決権を行使しています。明らかに規約(標準管理規約と同じ)による出席資格を満たしていませんが、彼女に何か罰を与えることはできないでしょうか。
ここからが本題ですが、次回以降の総会で、この女性(以下「妻」といいます)の夫は欠席し、妻は妻の名前を書いた委任状を持参してきた場合、
①妻には総会に出席する資格はありませんが、資格のない人に委任できる、ということになるのでしょうか。
②妻が委任されているのは「議決権の行使」です。議決権の行使のために総会に出席するのは当然認めなければならないのでしょうが、理事会批判など委任されておらず議案とも関係ないことをやり始めた場合、それをやめさせることはできますか。

共用部分のエアコン室外機について。

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

3ヶ月ほど前に中古マンションを購入し、当方で一部リノベーションをしてつい先日引っ越しを済ませました。
部屋は一階で、北側の部屋は住民用の駐車場に面しています。
リノベーション前から北部屋にはスリーブ穴、エアコン用コンセントがあり、窓の外には室外機を置いていた跡がしっかりついていました。
加えて一階の世帯の半数以上が当方と同じように室外機を置いているのを確認していたので、なんの疑問も持たず置き跡と同じところに室外機を置いてもらいエアコンを設置しました。
ところが昨日、管理会社と理事会の方がいらして、共用部分に室外機を置くのは規約違反なので撤去をして欲しいと言われました。
現状室外機を置いている世帯は、理事会の許可を得ずに取り付けてしまったもので、今取り付けてあるエアコンが壊れたら撤去するという約束になっていると、なんとも曖昧なことを言われ困っています。
それなら当方も同じく壊れたら撤去するということでいいのでは?と思うのですが、規約違反だから撤去してくれの一点張りです。
改めて管理規約を読むと、エアコンの室外機は専用使用部分に設置すること との記載がありますが、スリーブ穴の位置や室外機の置き跡からみて、ここに室外機を置いてはいけないと判断するのは難しかったように思います。
長く住むつもりで購入したマンションですのでトラブルは避けたいのですが、当方はやはり室外機を撤去しなければいけないのでしょうか?

昨今の夏場の気温を考えると、熱中症の危険性もありエアコンなしというのは現実的ではないと思うのですが、管理規約を改定し室外機を置けるようにするのは大変なことなのでしょうか?

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

口座引落日の規約改定

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現状の管理規約に口座引落日が当月分を10日に引き落とす記載があります。
管理会社変更され、引落が前月の27日となりましたので、管理規約の条文を変更しようとしておりますが、将来的に管理会社が変わるたびに規約変更することのないように、標準管理規約に記載のある「当月分は別に定める徴収日までに一括して徴収する」としたいのですが、この「別に定める」使用細則になるのでしょうか?
理事会の承認で「別に定める」ようにできないでしょうか?
お知恵をお借りしたいと思います。

何卒、宜しくお願いいたします。

規約(専有部分の用途)の改定について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

専有部分の用途は、住居をメインと考えるマンションです。
専有部分の問題は、まだ出ていません。

マンション規約の専有部分の用途は、暴力団、民泊だけを制限してます。
その部分に「ウィークリーマンション」「シェアハウス」「無許可託児所」「グループホーム」など不特定の出入りがある用途を認めない主旨の改定をしようと考えてます。

いまの管理会社は「その規約改定をすると、問題があるマンションではないかという風評被害がでて、資産価値が落ちるので改定はしない方がよい」と意見してきました。

「資産価値が落ちる」という言葉で、不安がる人が出てしまいました。

マンションを守る(住環境を守る)ことを考えれば、問題の出ていない今が改定のチャンスであり、改定により資産価値が上がると思っています。

みなさんは、専有部分の用途を詳細にして制限することを、どのように思いますか?

マンションのバイク置き場有料化を考えています。

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

50戸規模、築15年経過の分譲マンションで今年度管理組合理事をしています。現在バイク置き場(屋根付きで無料)に8台の利用者が有りますが、今後のバイク駐輪場の維持修繕費用も考慮して有料化を考えています。現在は料金が無料の為、使用細則もなくバイク所有者の届け出もありません。質問ですが、現在利用中の大型バイク(ハーレー)と原付バイクを同じスペースで扱う事は無理に思えますし、同じ利用料金では不公平に思います。区画線を引く場合は幅をどのような区画割が良いのでしょうか?現状は区画線なし2ヶ所で4台+4台=8台利用中です。(このうち通勤通学利用は原付1台のみ)駐輪場設計上は7+7=14台となっているようですが、これは原付バイクでギリギリの数字と思います。幅を大型用、中型用、原付用専用に区画割をした方が良いのでしょうか?下手な区画割をすれば利用者の不便だけで区画線が守られないだけになりそうですが(それとも今後の事を考え最大幅や排気量の上限を決めた方が良い)?利用料金に差を設ける場合は10:5:3ぐらいの割合ですか?

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

総会の採決結果について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で議案の採決の結果が、賛成17・反対16で可決となりました(普通決議)。
しかし、その賛成の内訳は議決権行使書での賛成14で、総会の当日に出席していた19名中3名しか賛成せず、16名が反対しました。
おそらく総会当日に出た反対意見を聞いて、多くの人が反対した結果だと思います。
このような場合も総会での可決は正しいのでしょうか?法的または規約的に問題はないのでしょうか?

総会での採決について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

【背景】
総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。
過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。
【質問内容】
そこで
「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています)
といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。
よろしくお願いいたします。

追記です
過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。
現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。
総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。
国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会の議題

マンション区分所有者です。 先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。 そこで質問です。 議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。 議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

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you さん

個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか?管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

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さくら さん

大規模修繕 設計監理

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。 修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。 修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

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ぴー さん

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