管理規約
管理組合の運営
昨日、うちのマンションの管理会社Ｇ人社は管理者方式への変更とあり、管理会社であるＧ社が管理者となると理事会でアンケートを取った結果、賛成4・反対1と理事会議事録をＡ4の１枚ペラでメールボックスに投函されていました。
賛成多数となり、管理者方式にむけて審議を行います。
管理規約改定することになりますので規約比較表を作成いたします。
と書かれていました。
なんて強引なやり方でしょうか！！
管理者方式は高齢者の方々のマンションや収益マンションなどにはメリットはありますが、ファミリーマンションなのにメリットなどＧ社にしかないのは明らかです。
管理者=Ｇ社 まさに利益相反関係ではありませんか？
どうにかして阻止したいのですが、組合員さんたちは無関心層の方々の
うえ理事会がなくなれば自分たちには負担がないと考えておられるように思います。自分達の修繕積立金が勝手に使いこまれる危険をはらんでいるのに辛すぎます。無力すぎる自分が不甲斐なく思います。
助けてください。
管理規約
管理組合の運営
前期まで理事会役員をしていた者です。
来客用駐車場へEV普通充電設備の導入を検討し、総会では以下の理由から普通決議で決議することにしていました。
◆EV 普通充電設備の設置はマンション駆体に大きな変更を与えず、共用部分の軽微な変更に相当するもので、細則の改訂で対応可能と判断。
◆来客用駐車場の増改築工事は行わないので附帯施設の形状変更は無し。
◆設置費用は、国と東京都の補助金により賄うことを前提とし、管理組合の出費は最小限に抑えられる。
◆EV充電設備の運用は、受益者負担とすることで利用しない住民負担は無し。
◆EV 充電設備により、マンションとしての資産価値が向上することが予想される。
◆EV 充電設備により、将来的に大規模停電が起こった場合の防災対策として活用することが期待でき、全区分所有者にメリットがあると判断した。
しかしながら、総会2週間前に臨時招集した理事会の場において、管理会社から「本件は管理規約の別表に追記される事案のため、特別決議が妥当」という報告を受け、その場でそれを審議する時間もなく、結果的には70%以上の決議を得ながら特別決議の要件(75％)を超えることができずに否決されました。
総会後も何故、本件が特別決議にされたのか納得ができず、特別決議とした根拠をフロントマンへ質問しましたが、総会が１ヶ月以上経過してから次のような見解を示しました。
① 電気自動車充電設備をどの程度の区分所有者様が利用するのか現時点では不明
② 来客用駐車スペース兼充電スペースとなることにより、来客用駐車スペース利用者へ相応の影響を及ぼすことが予想される。
③ 電気自動車充電設備をこの時点で導入をする必要があるのかについて、意見が分かれると予想される。
ということですが、これでは納得できません。
また現在の理事会も、管理会社の言い分を鵜呑みにして、対応には非常に消極的です。
そこで次のようなことを相談したいのです。
管理会社の対応は、論点すり替えと、顧問弁護士の判断を仰いでいるという回答ばかりで、未だに明確な根拠も一切示してくれません。
理事会もEV充電設備に反対派が多いためか、こちらが提出した管理会社への質問と要望事項なども受け入れてもらえていません。
こうした管理会社も理事会も対応を拒まれた場合、区分所有者としてはどう対処すればいいでしょうか？
管理規約
5年前に、輪番制の理事として受け持ちが決まった組合員が、総会から一度も出席せず、事情を聞いても出来ないとのことから数ヶ月後に後任を選出して対応しました。そのことから、理由もなく理事就任を辞退した組合員には、理事報酬(年額)を負担金として徴収するような規約改正をして現在に至り、一定順調にきてます。ただ、病気や障がい、高齢者などは負担金なしにパスしてましたが、申請があれば許可せざるを得ないことから、どんな理由であれ、輪番制の理事就任は組合員の義務であることを前提に負担金を取ろうと次回の総会に向けて検討してますが、ちょっと気になることがあります。国土交通省の標準管理規約第36条の2の欠格事項ですが、この内容も含めて負担金を取ろうと考えてますが、支障はありませんか？
管理規約
管理組合の運営
総会後の議事録回覧についての質問です。
議事録の作成後、（大体は管理会社が作成したものを理事長が添削している組合さんが多いとは思いますが）の回覧について、
規約に「議長及び議長の指名する2名の総会に出席した理事がこれに署名捺印しなければならない。」と記載されているのですが、回覧順についての詳細については載っておりません。
皆様は回覧の順番など、どうされていますか？
管理規約
築20年の分譲マンションです。マンションに隣接している位置指定道路（私道）について、規約上は「道路・給水管の補修は管理組合及び近隣住戸とその範囲・内容・実施時期・費用負担等を別途協議してこれを行うものとする」となっています。
具体的にはマンションと道を挟んだ対象一戸建て住民との協議が必要と理解されます。20年間で当初の居住者も少なくなり、道路も傷んできました。
みなさんのマンションではどのように合意形成をされているのでしょうか？
事例があればぜひお教えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
管理規約
駐車場が専有部分で登記されています。外部への貸し出しも可能な規約となっております。管理組合としては外部貸しで、転貸され、
だれが借りているのか、わからないという状況にはしたくないのですが、専有部分を転貸不可と契約内容に制限をつける規約変更は問題ないのでしょうか？
管理規約
大規模修繕工事
重大な工事（お金がかかっている機械式駐車場撤去）について特別決議を経て総会決議で発注先、金額も全会一致で可決後、その後に実際に工事をしようとしたタイミングで発注内容・仕様が気に入らず総会や理事会・理事長の許可なく工事業者と話して発注を「キャンセル」してしまった居住者がいます。その話し合いに管理会社も同席はしていましたが特に何もできなかった様です。極めて安価に仕事をお願いしようとしており工事の段取りもできており長期に渡り整合してきたので、これ以上の仕様変更延期で、工事はもう引き受けられないと言われており決議された工事が暗礁に乗り上げています。一般的な工事屋さんでは同等の工事を行うには2倍程度のコストがかかりそうで非常に大きな負担が区分所有者全体にのしかかります。キャンセルした居住者は損害賠償をしなくて良いのでしょうか。また、このような行為に違法性はありませんでしょうか？
駐車場利用は抽選ではなく一度利用権を得ると解約まで永遠に使い続けることができるのでコスト負担等を考えても不平等極まりなく、キャンセルした当事者は何十年と使い続けている利用者です。利用したいが利用できないと2年に一回の抽選にするなど訴訟を提起するのも手でしょうか。
管理規約
管理組合の運営
機械式駐車場が老朽化し大きなトラブルが増えた事から、機械式駐車場の更新について臨時総会が開催されました。
機械式駐車場を３段式から２段式に変更することから、管理会社のアドバイスで「特別決議」で提案すしたとのことでした。
コロナ禍での臨時総会でありましたことからもあり出席者が９名で、その他の方々は委任状か議決権行使で参加したとの事です。
総会では機械式駐車場の更新(特別決議)の賛成票が、区分所有者の3／４に僅かに届かなかったことから、総会の出席者から、３段式から２段式への変更は特別決議の要件である「著しい変更」にはあたらないので、普通決議に変更するとの動議が提出されました。
管理会社のフロントマンからも普通決議で実施しているマンションも多いとのアドバイスがありましたことから、出席者に動議の賛否を問うたところ、全会一致(９名)で普通決議への変更を決議し、３段式から２段式への変更が普通決議で承認されました。
上記について以下の質問があります。
①そもそも総会で決議方式の変更(特別決議→普通決議)への変更は合法なのでしょうか？
（理事会は議案内容は変更していないので問題なしとの判断です。）
②もし違法な場合には是正を要求しようと考えていますが、理事会は聞く耳は持たないことから、弁護士は使わずに(弁護士費用が高いため)、是正を要求する方法はありますか？
以上宜しくお願い申し上げます。
管理規約
管理組合の運営
お世話になります。
単なる疑問で申し訳ありませんがご教示いただると幸いです。
【疑問点１】
管理規約に"総会の議長は理事長が務める"とあります。
これは標準管理規約の丸写しですが、この趣旨は
・各議案は理事長が一番理解しているから効率的に議事進行できる
つまり理事会代表として議案可決に向けた言動や采配が許される
ということでしょうか？
一方、本来議長とは公平・中立でなければなず組合員からの質疑応答に関しても議長自ら回答することに違和感すらあります。
これを鑑みますと
・理事長としてではなく公平中立な議長(進行と秩序維持)に専念する
つまり総会開始前に議長は誰がするのか毎回決めるのは非効率なので単に議長＝理事長としているだけ
ということでしょうか？
極端に切り分けなくとも、このような相反する２面性を適宜切り替えて遂行できる議長(理事長)が前提…というのはちょっと無理だと思います。
【疑問点２】
管理規約に普通決議において
・出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長が決する
とあります。"可否同数の場合"とありますので
(1)議決に議長は参加できない
(2)可否同数の場合、議長自らの可否１票を投じて決議できる
と解釈してます。ネットでザックリ調べると、この文言が議長の議決権有無の解釈に曖昧さを残す(揉める)ことから標準管理規約からは削除された経緯があるようです。
古い標準管理規約のままでこの文言が残っている皆さんのマンションでは議長の議決権有無は如何なのでしょうか？
もし議長に議決権がないとすると"議長宛て委任状"というものも本来無効票なのでしょうか？
以上
管理組合の運営
管理規約
お世話になります。
６月末の総会にて以下の２議案があります。
(1)管理規約から"管理費及び修繕積立金の額"の一覧を削除(特別決議)
(2)(1)が可決したら"管理費及び修繕積立金の値上げ"の議決(普通決議)
前年６月にまず
・"管理費及び修繕積立金の値上げ"の議決(特別決議)
が否決され、同年１１月に臨時総会にて
・管理規約から"管理費及び修繕積立金の額"の一覧を削除(特別決議)
と姑息に名称を変えて再決議がありました否決された経緯があります。
つまり値上げ議案は特別決議になるので、管理規約からまず外して
しまい普通決議に格下げ…という良くあるパターンです。
１年も経過せず、加えて議案内容も何も改善されていない状況にて
否決議案の短期蒸返し自体が"共同の利益違反"だと思いますがそれ
は置いておいて…
皆さんにお伺いしたいのは
(1)の議案が可決された時点(総会開催中)で、管理規約から"管理費及
び修繕積立金の額"の一覧を削除した効果が発生するのでしょうか？
それとも管理規約を実際に改定して理事長が承認印を押さない限り有効
にはならないのでしょうか？
規約には、規約原本と称す条項(標準管理規約の丸写し)があるだけで
規約改定があったら改定版作成してちゃんと承認＆保管とありますが…
前者であれば(2)の議案を(1)に続けて総会議決ＯＫだと思いますが
後者であれば日を改める必要があるのではないでしょうか？
厳密には後者だが、総会運営の効率化のため前者のやり方がまかり
通っている(管理会社先導？裁判になったとしてもまず負けない？)と
いうことでしょうか？
以上
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都内の十数戸規模のマンションのよりよい管理形態は？
どのような形態がよいですか？【Q１】 実際に小規模マンションにお住いの方にお尋ねします。 どのような形態で管理されていますか【Ｑ２】
この監査は十分ですか？
現在、管理費等を代行会社経由で徴収しています。ただし、代行会社と契約しているのは管理会社です。つまり、 管理組合 <== 契約 ==> 管理会社 <== 契約 ==> 代行会社 です。 それで、徴収状況の監査報告としては、代行会社が提示のものを管理会社がエクセルに移し替えたものが、管理会社から提示されています。 これでは、移し間違え等のおそれがあるので、管理会社に対して、代行会社からの「生データ」の提示を求めることはできますか？【Q１】 一般に、管理組合と代行会社との直接契約ではないのでしょうか？【Q２】 参考までに、電気や水道は、電力会社や水道局からの領収書が提示されています。
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