←トップへ戻る ←戻る

268件ヒットしました。

業法違反疑いへの対処方法について

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション購入時の管理規約には、『除草』と記載があるものの、その後いつの間にか『簡易な除草』に変更となっていました。管理会社に確認した所、説明会の開催実績は無く、委託料同額の従前と同様の内容にて更新手続きのみ行われている事が確認できました。
が、業務内容は『簡易な除草』に変更済みで問題無く、ホントに簡易な除草しかしなくなりました。
業務内容が削減されたにも関わらず、単純更新は業法違反では無いかと指摘しておりますが、管理会社はのらりくらりです…
どの様に対処したらよろしいでしょうか?
ご経験等踏まえて、アドバイスお願い致します。

マンション総合保険の個人賠償保険特約を外したいが、

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築24年目の35戸の小規模マンションです。積立マンション総合保険(2017年3/22~2022年3/22の5年)の個人賠償保険特約を外したい。共用部保険料2,361,690円、特約保険料(個人賠償保険)462,000円 計2,361,690円です。個人賠償保険の補償額は1,000万円と少ない。これを使用したのは平成25年の1件だけです。よって、居住者の皆さんが自動車保険等の特約に付けている個人賠償保険を利用したい(保証は年1000円位で国内無制限、海外1億円等)。ところが、管理会社は当マンション管理(当マンション独自と)規約第24条(損害保険)を変更しない限り外せないと言っています。本当にそうでしょうか?
管理組合が単独で損害保険を契約できる条項と解釈しています。下記に第24条を列記します。
第24条(損害保険)区分所有者は、共用部分に関し、管理組合が次の各号に掲げる損害保険の契約を締結することを承認する。一共用部分火災保険 二施設所有管理者賠償責任保険 三個人賠償保険 四その他総会の決議に基づく損害保険
以上です。よろしくお願いいたします。

管理費支払いの口座名義

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて投稿します。管理組合への銀行振替のための組合員の口座は”組合員が各自開設する預金口座”とあるのですが、この口座は同居の家族、例えば妻や成人した子どもの口座を指定できないのでしょうか?

理事会議事録の代理署名

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長が出張続きで理事会議事録に署名押印が出来ません。
代理で副理事長が署名押印をしても問題ありませんか?
(理事長員は副理事長が預かっています)

総会開催直前の議決権行使から当日出席への変更は可能ですか

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週総会が開催されましたが、理事会に批判的な住民の方が事前に議決権行使していたにもかかわらず、突然当日出席に変更した場合の賛否の変更は可能なのでしょうか?

以前から理事会と反対派住民で揉めておりましたが、今期は新型コロナで議決権行使との話がございまして、理事会反対派の方も多くが議決権行使としておりました。

ところが反対派の方が突然当日になって議決権行使から当日出席に変更すると受付に来たことから、管理会社の受付の方が当日の変更は出来ないので、オブザーバーでの出席なら出席化となりました。

総会の途中までは問題ありませんでしたが、特別決議の議案で僅差で可決されたところ、反対派の方から当日出席しているので、議決権行使を止めて当日の採決に参加する権利があると主張され、議決権行使で賛成したものをこの場で反対にすると言い出されました。

理事会は変更は出来ないとして無視しようとされたところ、反対派の住民の方からそれは違法なので特別決議での採決は無効と言いましたが、理事会側は有効との判断で無視して総会を進めてしまいました。

このような場合には本当に総会の特別決議の議案は無効となるのでしょうか?
また議決権行使の内容の変更はいつまで可能なのでしょうか?

コロナ第2波での総会の開催方法について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京都内のマンションです。
また新型コロナの第2波が来ているようですが、このような時には何処を注意して総会を開催するのでしょうか?
最近実施する予定の理事会の方がいれば注意点を教えていただけないでしょうか。

借入

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

借入は組合員全員の賛成が必要と言う組合員がいるのですが、規約では総会の普通決議となっています。借入に関して規約以外で組合員全員の賛成が必要な決まり事はあるのでしょうか。

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。

私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。

ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。

事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。

このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。

このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

窓ガラスの台風被害について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 先日、私が住んでいるマンションの管理組合理事会の議事録を読んでいたところ、昨年起きた台風による窓ガラス被害に対して、当該住戸の区分所有者に負担させることになった、という記述がありました。それでよいのだろうかと疑問を持ちました。
 管理組合規約では窓ガラスは共用部分ですが専用使用権ありとなっていて、関連する条文は標準管理組合規約と同じ表現になっています。すなわち、21条「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等(注:14条により窓ガラスを含む)の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」となっています。
 台風で破損することが「通常の使用に伴うもの」といえるのでしょうか?「通常の使用に伴うもの」とは経年劣化や本人に過失があって損害が生じた場合をいうのではないでしょうか?何の落ち度もないのに区分所有者が負担しなければならないというのはおかしいのではないかと思いました。
 しかし一方、標準管理組合規約コメントには、
「③ バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④ 本条第1項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。」
と書いてあり、計画修繕等以外の保存行為は過失の有無に関わらず区分所有者の負担とする解釈する余地もありそうに思います。
 どちらの解釈が正しいのか、お教えいただきたくよろしくお願いいたします。

また窓ガラスは共用部分なので、マンション保険の適用があるのではないかと思うのですが、保険会社によって出たり出なかったりするのでしょうか?

管理会社の変更手続きについて

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

変更の具体的手続きを教えてください。

総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。
契約期間は9月30日で満了します。
新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。
・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか?
・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか?
・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか?
・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか?
・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

総会での決議手順

総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。 1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか? 1-1. 「できる」場合、   1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは?   2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは? 1-2. 「できない」場合、   1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは?   2. 委任状は議長なので...ん~ 問題ないように思えるかな? 以上、よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 2
ひよすけ さん

修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)について

総会で修繕積立金を戸当たり平均月額1900円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見がありましたが、最終的には1900円値上げで可決されました。 新しい理事会で値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、理事会で値上げ内容を精査したところ、総会提案に誤認があり値上げ幅を1800円に圧縮することが可能と判明しました。 修繕積立金の微修正は(1900円→1800円)については、管理会社から臨時総会を開催した方が良いのではとのアドバイスはありましたが、理事会の総意として修繕積立金の微修正は臨時総会無しで実施しました。 ところが、一部住民(旧理事会役員)から総会決議通りの1900円値上げにするか、1800円に変更する場合は臨時総会の開催を文書で要求されました。 理事会としては理事会の裁量権の範囲と判断し、住民の文書を無視することに決めましたが、問題はないでしょうか?

Thumb de261a06 dedb 41d9 8ab0 04f0644d7617
白熊 さん

1つの議案に賛成と反対がある場合

いつもお世話になっております。 築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。 先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。 契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。 理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。 私は、 ①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。 ②無料ですが、契約内容が不明な事(期間・解約条件・どこまでが無料なのか等) ③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。 という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。 そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか?

Thumb default icon 1
aka さん

議決権行使書について

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。 私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。 事前の送られてきた出欠票と議決権行使書(1枚で2種記載)に関して 違法と思われる点がありました。 その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で ※賛否の表示がない場合には、議長(管理組合理事長)に委任したものと  みなします。(原文のまま) という一文があります。 通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権 若しくは無効とするのが、適法と考えられます。 棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。 無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。 というのが、合法であり合理的であると考えられます。 その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという 手続きは、違法であると考えます。 具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。 判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示 頂きたいと思います。 宜しくお願い致します。

Thumb
トム男 さん

マンション総合保険の漏水調査費について

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。 室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。 管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。 知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。 管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。 一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。 3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。 管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。 別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。 保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。 約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか? 案1) 一級建築士に泣いてもらう 案2)修繕積立金で差額を補てんする 案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

Thumb default icon 2
よしなが さん

大規模修繕工事の法違反

築40年の大型マンションです。 昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。 外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化-塗膜剥離の補修です。 見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。 ● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。 ● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が52000円/㎡というとんでもない金額を提示。 組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。 工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の1000万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。 このような組合運営は不正常というほかありません。 ご教示を願いたいこと。 ● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」19条に違反する行為には当たらないでしょうか。  工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。  事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。 このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。 理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。 なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。 何か良い知恵はないものでしょうか。 よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 2
komaiko さん

理事代理人の権限範囲

当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか?また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか?

Thumb default icon 2
オーケー さん

道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。 来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。 (1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。 (2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。 上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。 (1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当  >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。 (2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案  >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。 上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

Thumb b9043393 4a79 49af a5e5 78b1fca30aa6
青山 さん

個人賠償包括特約のトラップ

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。 総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内(それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所)と読めるのです。 また、この保険適用されない(誤解されていた)時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。 結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

Thumb default icon 2
やさしいヤモリ さん

開口部(玄関ドア)の改良工事の決議及び実施について

被災マンション(一部損壊、築33年、10戸)の修繕の決議及び工事方法についてお尋ねします。 2年前、管理組合は、生活に支障がある、早急な修繕が必要として、普通決議により北面の開口部(玄関ドア)の修繕が行われました。 しかし、修繕内容は原状復帰ではなく、玄関ドアの新品への交換という改良工事がが行われました(10戸中6戸を実施)。 また、昨年、マンション北面の修繕工事(外壁)が行われたため、残り4戸のドア交換を管理組合に求めましたが、緊急性がないとの理由で、再度除外され、さらに、今後の計画修繕においても交換は予定しないと明言しました。 なお、これにより改修済みの外壁と、玄関ドア修理済6戸と未修理4戸という、不統一な外観となっています。 この決議・工事は、区分所有法及び管理規約に違反する行為であり、区分所有者の利害の衡平を著しく害していると考えます。仮に追加工事を行う場合でも、余計に費用がかかりますので責任の所在は? また、どのように解決したら望ましいでしょうか。よろしくアドバイス願います。

Thumb default icon 2
三味線屋 さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb default icon 2

HAJIME さん

Thumb office yamada

マンション管理士 山田友治 さん

Thumb    500x500  px

満貫太郎 さん

Thumb default icon 2

kei さん

Thumb default icon 2

1200GS さん

Thumb webtoroku

マンション管理士 山田友治 さん

Thumb default icon 2

Test さん

Thumb default icon 2

Hiro さん