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区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

バイク駐輪場 新設について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約ではバイクは50ccまでで自転車駐輪場の一番奥に駐輪可でした。
昨年、大型バイク所有の方が賃貸で入居時に駐輪可能かと当時の理事長に打診したが駐輪可能と返答してしまった為、現在駐輪場の一番奥に駐輪しています。

大型バイクのエンジン音がうるさいとクレームがありマンション敷地内ではエンジンをかけず押して出入りしていますが距離があり大変なので改善を要求されました。また、夏場は暑さとバイクの重みの為、アスファルトにバイクスタンドによる陥没の穴があいてしまい、現在はスタンド部分に板を敷いて対応しているようです。

現在、理事会では使用していない駐車場2台分をバイク用に整備し管理規約にバイク置き場使用細則を追加する予定です。
使用料は今までバイクは200円としていましたが自動車の半分の6000円かそれに近い金額に値上げは難しいでしょうか?車用1区画にバイク2台駐輪し全部で4台駐輪可能です。
バイクスタンドによるアスファルトの陥没防止対策に縞鋼板を敷き、両脇には転倒防止用バリカーというものを設置予定です。
50ccでも200円は安い気がしますが値上げは厳しいでしょうか?
自転車は小学生以下は50円で中学生以上は100円です。いづれも月あたりの使用料です。

現在、スクーター1台とその大型バイクだけです。
宜しくお願い致します。

理事会メンバー

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ワンルームマンションの個室所有者です。
理事会の構成員につきましてお尋ねいたします。
理事会では、役員に組合員以外の
(1) マンション管理について実務経験と専門的知識を持つ人で
(2) 理事会が推薦する人
を総会が承認したら役員にすることが出来る、という案が検討されています。
このような方にお願いする場合の資格や経済的な裏付けが必要ではあるまいかと個人的には思っておりますが、役員会では論議されていません。
組合員以外の方に役員をお願いする場合の(何らかの)目安などをご存知でしたら、アドバイスいただけますと助かります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

①長期修繕計画は6年分だけです。総会で25年必要といっても、できないの一言。応援者もいません。総会後の理解者はいます(笑い)
②今日の質問は、タイトルの専有部分の特別管理で、修繕積立金で専有部分の消火器を購入したいとの議案が出ました。
(管理会社からの売り込みと想像しますが)
規約第22条六「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」を利用すればなんでも?できる的な感じさえしています。
③すでに個人で消火器をもっている人も多くいますが、実態は分かりません。
 実態の調査もせずいきなりの議案ですから、困ります。
④思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。
この議案に「来月の総会で反対が出るはずですが」、質問等の準備をしておきたいのでよろしくお願いします。

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが?
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが?
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

議決権行使の区分所有者の数

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

特別決議で議決権を行使する区分所有者の人数の数え方について

1号室をAB 2号室を同じくAB の共有者が購入した場合
議決権2票は良いのですが人数については

1号室をAが2号室もAが代表者になったケースと
1号室をAで2号室をBとしたケースでは人数が前者が1 後者が2となると書いてある本と

それぞれの構成要素を考え1号室も2号室もABとABで同じであり
代表はAかBかどちらかが議決権2を行使する代表とならなければならず結果人数は1になる
と書いてある本があるのですが
どちらが正しいのですか。

理事会の成立について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

(理事会の成立及び議事)
第53条 理事会の議事は、理事の半数以上が出席 しなければ、開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決する。
理事は、書面によって議決権を行使することができ、書面によって議決権を行使する理事は理事会に出席したものとする。

前段の無効にするような後段をどのように考えればよいのでしょうか?

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

個人情報保護法を遵守するために管理規約を改正したいが、条文をどのように作り、その条文をどの位置に設けるべきでしょうか。既に管理規約を改正した例があれば,具体的に教えてください。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

外灯の照明切れの対応

お世話になっています。 駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと 管理員さんから連絡が来ました。 管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には 管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。 管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、 駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する 必要があると考えています。 皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応 されていますでしょうか? 1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。 2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて   管球の不良を確認する。   この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて   処理してもらっているのか? 貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。

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maikuro3 さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

共用部分が壊れた際に, 総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? また, 外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に, 総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? ※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると, 理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

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2ex1 さん

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