みんなの管理組合

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フロン漏えい点検

管理業の委託

建物の維持管理

小規模マンションの理事長です。理事会にて突然マンション管理業者より、マンション入り口にあるエアコンが改正フロン法の簡易点検の対象機器であるということがわかったので、管理費とは別に次年度分としてエアコンメーカーに直接依頼用の見積書が提示されました。改正フロン法によると簡易点検は四半期に1度ユーザーが点検し記録をとっておくというもの。管理業者が点検はできないのか聞いたのですが、エアコンメーカーに依頼がその管理会社の方針とのこと。みなさんのマンションでも簡易点検のみでもエアコンメーカーまたはエアコン業者に依頼しているものなんでしょうか?

ご指導よろしくお願いいたします。

リース契約の残高

管理業の委託

いつもお世話になります。
築4年目の理事をしています。

マンションには、宅配ロッカーなどのリース設備がありまして、8年契約となっています。
そのリース契約では、途中、管理会社が変わる場合は、残額を一括返済することとあるため、この条項に沿うと、4年目ですから、1,000万円以上の残高返済となります。
このリース残額の一括返済は、管理組合の負担となり、管理会社の変更を難しくしていると思います。
一括返済しなくても済むのか、他のマンションではどうされているのでしょうか?
ご教示いただきたく、よろしくお願いします。

管理会社の出してくる見積りに不信感を感じています

管理業の委託

建物の維持管理

管理会社が理事会に提出してくる見積書がいい加減で困っています。
今期は機械式駐車場の制御盤更新の見積り900,000円、消火ポンプのバルブ交換100,000円が出てきましたが、機械式駐車場は空き区画が多くなり、埋め戻しを検討中です。必要ないのではと聞いたら壊れてはいないが業者の点検報告書に「交換をお勧めします」と書いてありましたというのです。また消火ポンプのバルブに関してはバルブ廻りに緑青が見られるためとのこと。ちょっと錆が出ているだけで、水が漏れているとかバルブの機能には何も問題なさそうです。
今期の理事会メンバーに設備に詳しい人がいて、この修繕は必要か否か管理会社に投げ返していますがが、これまでは管理会社の言いなりに工事を発注していた模様です。今まで管理会社に騙され、食いものにされていたと思うと悔しい思いです。
他の管理組合様ではどのように管理会社の見積りを精査されていますでしょうか。
参考にさせていただきたいのでぜひご協力ください。

第三者管理について質問させていただきます。

管理組合の運営

管理業の委託

うちのマンションでは居住者の高齢化に伴い、理事のなり手不足に悩んでおります。今期も理事定数から1人欠けた現状で、新規理事会のスタートとなりました。そこで、役職を決めるにあたって、理事全員が病気などを理由に理事長が決まりませんでした。そこで、理事長を第三者に管理をしてもらったらどうかという提案がありました。

そもそも、そんなことが出来るのか?出来るのであれば、どんなことに注意をして、どんな人に頼めばいいのか?などをご教授いただきたいと思います。

修繕積立金も、ある程度溜まってきていることから、第三者に理事長を委託して、万が一、お金が引き出されることはないのか?それから、修繕工事など第三者理事長の意向で特定の業者に集中してしまうのでは、などを案じています。

管理員が遅刻した場合の対応

管理業の委託

マンションの居住者ですが、質問させていただきます。
管理員の勤務時間は平日9時~15時です。
管理員に用事があって、その日たまたま出勤されるのを待っていたところ、9時になっても予定通り来ませんでした。

なかなか来ないので一度部屋に戻り、9時45分頃管理室へ伺ったところ管理員が勤務していました。
30分程遅刻したようですが、知らん顔な感じでした。

そのまま何もなかったかのように数日が過ぎているのですが、このような場合は仕方なしとして放っておいてよいものでしょうか?
皆様のマンションでは、管理員が遅刻した場合にどうしていますか?

適正な管理費は?

管理業の委託

自分のマンションは50戸で約1,000万円の管理費を年間に払っています。以前のマンションはいわゆるタワーマンションで600戸を越える大規模マンションですが、管理費は4,000万円弱でした。今のマンションは平日は管理人を置いてますが、それでも高過ぎる気がします。一般的には50戸程度の適正な管理費はいくら程度が妥当でしょうか?

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

管理人が仕事をしない

管理業の委託

今の管理人はやっと長く続くような人で、住人への愛想も良い方だと思うのですが、自分が好きな場所しか掃除してくれません。
頼んでもやってくれません。
例えば自動ドアやエントランスの床は集中的に掃除していますが、壁や外はまったく手を付けてくれません。

住人への愛想は良いですが業者への愛想が悪いなどという評判も聞きました。

このような場合どうしたら良いですか。

規約改定後の対応と管理会社の業務範囲について

管理業の委託

管理規約

いま築24年25世帯のマンションの理事長をしております。時の経過とともに賃貸化が進んでおり、25世帯のうち10世帯くらいが外部オーナーです。
そこで、役員のなり手の不公平感をなくしたいということが発端となり、2年半数改選制や外部オーナー協力金制度の導入、民泊禁止や昨今の標準管理規約を参考とした比較的大幅な改定をおこないました。
規約改定するための準備期間中は、管理会社のフロント担当者も協力的で、理事に対して色々なアドバイスをしていただきました。無事可決承認できたのも、管理会社の一助があったからこそと思っています。

本マンションは、過去24年の間に何度か小さな規約改定を繰り返してきており、今回大きな規約改正をしたので、原始規約に改訂履歴を積み上げていくのではなく、きれいに順番や文言を整えた1冊の規約集にしたいと考えるようになりました。

そこで、管理会社のフロント担当にその旨を相談してみたところ、「規約のデータファイルを持っておりません」とまず返答がありました。そして面倒なのか、アドバイスしてくれていたときとは真逆で非協力的な態度となり、「業務範囲外」だと言わんばかりです。

管理規約の過去20年に渡る改定履歴の整理や一冊のまとめた規約に一新することは、管理会社の事務管理業務の範囲ではないのでしょうか?てっきりやってもらえると思っていましたが、みなさんのマンションではいかがでしょうか?管理会社にやらせてしかるべきかどうか、アドバイスをお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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