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建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

管理組合加入の保険について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
当管理組合は管理会社が代理店ではない保険に加入しております。
先日、以前保険を使用した件を管理会社の担当者に質問したところ、代理店ではないうえに自分は当時の担当者ではない為、詳細までは分からない、管理会社が代理店をしている保険ではないので、何かあった際のスピード感の違い等のデメリットがあるとの回答でした。
管理委託契約書を確認したところ、甲(管理組合)が契約者となる保険に関して乙(管理会社)が代理店となって取り扱う場合は指示に基づき業務を行うとの記載でした。
これは保険を使用するような事があった場合、管理会社は関係ないという解釈で良いのでしょうか。
又、管理委託契約書のこの部分を国土交通省が出している文言に変更していただけるようにお願いしたほうが良いのでしょうか。
ご指導のほど宜しくお願い致します。

管理組合役員のなり手不足、固定化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築50年以上経過する40戸ほどのマンションですが、所有者自身の居住が3分の1くらいで、その他は賃貸が中心です。所有者の高齢化も進み。私自身が万年理事長の形(他に理事が2名)で、もう3,4年になります。管理費・積立金の徴収管理、理事会運営支援等、一部管理業務を委託していますが、この先私自身が転居することが起こったときのことを考えると心配になります。所有者の立場に立った理事長の外部からの派遣など何か良い方法はないでしょうか?委託先の管理会社にも相談しようと思っていますが・・・よろしくお願いします。

管理人の副業

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっています。
標記なのですが、管理人がマンション管理士の資格を持っていて、県の管理士会に登録、紹介を受けますというプロフィールを公開しています。また、市のアドバイザー登録もしていて、受任も可能です。
契約社員なので、副業はよいのでしょうか。
管理会社に確認していますが半年もなしの礫です。

同人は、副業の方が気になっていつも心ここにあらずなのか、居住者対応が悪すぎで、上から目線です。例:〇〇をフロントに聞いてほしいのですが、という要望に対し、その場所は専用使用部分なので範囲ではありません、というような回答です。そして、専用使用部分とは、という説明を得意げに始める。清掃対応も半年間放置です。
副業OKだったとしても、プロフィールに対応できる時間帯を書くとか対応はあると思うのに、平日土日いつでも対応可なんて書いてあります。勤務時間中に依頼者からの電話だってあるだろうに、不透明すぎですよね。

前期理事長の任期切れ直前の発注について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションでは理事が輪番制で、前期に初めて理事になり、今期から理事長をしております。

半年くらい前に前期終了間際の前理事長任期が切れる直前に、管理会社が前理事長に直接押印依頼をし前理事長が押印して発注処理されてしまっている設備修繕などの案件が多くあります。合計7件総額約190万円あり、全て今期予算200万円を適用となります。こんなに多くの発注は他月ではありません。また今期住民の生命に影響を及ぼす設備の不良がありますが交換費用もない状態になっています。
管理会社から前期理事会への報告もなく、また今期理事会への報告もありません。この状態で管理会社から私に直接受領書への押印依頼が来ています。

現管理会社のフロント担当は
①見積とセットの報告ばかりで、他は抜け漏れだらけ
②虚偽説明だらけ
③理事が突っ込むとすぐに不貞腐れる。
④目上の理事にため口を利く
⑤質問しても都合の悪いことは無視、もしくは虚偽回答
など、以前から社会人としての資質に疑問を感じており、本件も任期切れ直前を狙った確信犯という気がしています。事実昨年度も任期切れ直前に多額の支出があり過去継続してこのやり方をしていたのではないかと思っています。

①任期切れ直前の理事長が次年度予算分分を適用した発注に押印しても問題ないものでしょうか?
②理事会を通さず、管理会社→理事長のルートで押印依頼をしても問題ないものでしょうか?
③本件が半年くらい気が付かなかった理由の一つとして、管理会社から会計報告はありますが、今期予算の計画と実績について提示がないことがあると思っています。管理会社から予算計画と実績はでてこないものでしょうか?
④マンション管理センターはこのような件を相談するのは適切でしょうか?相談するにはあまりにも個別の話のような気もしています。


皆様のマンションではこのようなケースがあった場合にどのようにされているのかアドバイスいただきたくお願いします。



よろしくお願いします。

議決権行使書が偽造された?

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある知り合いから聞いた話を聞いて下さい。

機械式駐車場が古くなり、取り壊そうと理事会でまとまり、総会に掛けたところ、取り壊しに反対多数で否決されたとのことです。ここは(居住52戸、外部50戸)で、駐車場を存続した場合、各戸1000円の修繕積立金がUPするにも関わらず、外部さんの反対の票がだいぶ多かったとのこと。外部さんは自分が停めるわけでもないし、積立金は上がるしでとても現状維持に票を入れたとは信じがたいと。

居住者52戸中の票の内訳は、取り壊し賛成が23戸、反対が19戸(主に車契約者)、他は欠席。(居住者は、ほぼ総会にて挙手)

この知り合いのマンションは、理事さんも忙しく外部所有者への総会の案内は管理会社が行い、返信も管理会社着で封の開封、票の取りまとめも事前に済ませ、総会当日にエクセルでA4一枚にした名簿に〇×が付いた表を用意。まさかとは思いますが、管理会社側での議決権行使書の偽造などあり得ますでしょうか?

ここの理事会での話で、管理会社側は「駐車料金を少し値上げすればまだもつ、都の条例で居住者の〇〇%分の駐車場を確保しておかないといけない」と、取り壊しに難癖を付けてきたらしいです。
その機械式駐車場のメンテを請け負っているのが、管理会社直系の設備会社で、仕事を回せなくなるのが困るからと推測したと、知り合い理事は勘繰っておりましたが…
外部さんの電話番号も管理会社任せで、組合側としては裏取りなどもしにくかったようです。

私も都内で約110戸の理事をしております。(居住65戸、外部45戸)と外部さんが多いマンションです。このような偽造?疑惑は本当にあるのでしょうか?もちろん外部さんが本当に〇を付けた、よく読まずに〇にした、一概に偽造とも言えませんが。

当方も総会の案内、開封、票の取りまとめも組合側で一括でやればいいのですが、非居住者が多く今まで管理会社に任せていました。これから管理会社に利があるような決議案件は、組合側でやらねばということですかね? 特に修繕積立金の値上げなど、外部さんの賛成票(管理会社取りまとめ)が不思議にも多く可決したという話も聞きます。修繕費が潤沢にあるほうが管理会社は将来の自分のとこの売上になるからそうした?と勘繰ってしまいます。考えすぎでしょうか? 皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

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機械式駐車場建て替えにあって

マンションに住み早くも22年になります。近々に2回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。 現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、3段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

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ふみにゃーん さん

役員報酬の源泉徴収

理事への役員報酬を検討しています。 金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。 管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。 という見解です。 源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。 役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか? よろしくお願いします。

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しむ さん

玄関ドアの装飾

現在理事をしております。 私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに30㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。 共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

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マサヒロ さん

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

いつもお世話になっております。 上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。 先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。 ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。 因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。 やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

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aka さん

コンプライアンス違反について

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を 導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を 行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を 続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先 され指導力は期待できない(善管注意義務違反)、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。     

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たかちゃん さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円(権利無しは14000円)にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

防火管理についての管理会社の業務

管理委託契約の業務仕様書第一の1.(3)防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。 この関係でお尋ねします。 私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。 「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画(案)についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。 ●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。 年2回の消防自主検査についてお聞きします。 今年の3月の理事会の資料に 「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書(2月9日付)がついてきました。(煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損)。 見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。 さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか?」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。 そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。 3月27日時点では不具合は直してありません。 ●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検(3.27)を行った結果はどう考えればいいでしょうか。 ※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。 以上

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百年のすみか さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

建物・設備管理業務費の内訳提示について

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。 ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。 通常、開示しないものなのでしょうか?

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こくぞう さん

モンスタークレーマー

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは 27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が(外部区分) 自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の(女性)70代と副理事が2名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は8戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

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