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86件ヒットしました。

契約中の専門業者さんの連絡先情報について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模のマンションで監事をしています。
分譲時からずっと植栽管理を御願いしていた業者さんから、遠方を理由に契約継続のお断りが管理会社を通してありました。管理組合との直接契約でした。
代わりとなる植栽業者さんを管理会社が探してくれたのですが、見積もりが従前の3倍で別の業者さんを探しているところです。

従前の業者さんが引っ越したわけでもなく、8年も継続していた契約を遠方を理由に断わられる事に不審を覚えまして、直接お話してみたいと思い、連絡先と担当者の紹介をフロントマンに求めましたところ、回答がありません。
催促しても尚、回答しないのです。

放置をすれば管理委託費が増えることが懸念されるので、直接ヒアリングをしようと考えたのですが、監事としての業務監査の域を超えていますでしょうか?

管理会社の下請けの業者さんと直接話したいといったら、秘密にされても仕方が無いと思うのですが、直接契約なので管理組合が知る権利があると思われます。
このような場合、フロントマンを通さず情報を得る方法がありましたらご教示下さい。

団地(個人所有)住人の老人化で役員の外注化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は80所帯の小規模で12年に1回の大規模修繕を除くと1年に40万円しか余裕がなく役員の外注化も難しく、内政の住人で事務処理を考えています。良い方法を教えてください

建物点検報告書等、各報告書の所在について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

各報告書は管理室に保管されているのは良いのですが、理事に就任して数年経っているのに何種類の報告書があるのか、又、初めてみた報告書もありました。築10年にもなりますので、所在を図書館のように著してほしいとフロントに要望しました。
管理人が不在の場合フロントがおおよそ把握しているので、相談してくれと、言います。管理室、報告書も組合の物ですので要望しても当然だと思うのですが、いかがでしょうか?厭がっているのでしょうか?
又、報告書は何種類あるものですか?
竣工図書、月次報告書、議事録、建物点検報告書、特殊建築物定期調査報書、消防設備点検報告書、EV点検報告書、、
修繕も始まるので把握しておきたいのです。よろしくお願いします。

機械式駐車場などの修理やメンテ費用に管理会社が手数料を乗せるのは当然ですか?

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 機械式駐車場に経年変化による部品交換が必要との点検結果を受けて、管理会社が点検業者の見積もりに10パーセントほど乗せて管理会社名義で見積書を出してきました。

 数年先に埋め戻しか、リニュアルを考えている矢先に200万ほどの費用ということで不審に思い、一人の理事が他の業者に見積を取ったところ、緊急・重要な部品だけ変える提案とともに、定期点検費用の見積もりも前の業者より安い提案がされました。

 理事会としてメンテナンス会社を変えたいと理事会でフロントマンに伝えたところ、理事会が直接業者と契約するなら、管理会社としての責任が持てない、機械式駐車場のトラブルに関しては何もできない。もし管理会社として、その会社を適切な業者として認められれば、その会社と管理会社が契約する。その際、手数料を5〜8パーセント頂くのが普通と言われました。

 管理契約上そんな必要はないと思ったのですが、「責任が持てない」の言葉に数人の理事が心配になり、手数料を払ってでも管理会社との契約にさせたほうが良いということになってしまいました。これは当然のことなのでしょうか?マージンで儲けるのではなく、管理委託費だけで勝負してくれる管理会社はないものでしょうか? 

管理組合備品の紛失

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では毎年駐輪登録を行っています。最終的に登録していない自転車は廃棄処分にしています。その際、廃棄する自転車を一カ所に集めチェーンで固定し、しばらく様子を見ます。一定期間引き取りに来なかった場合管理会社に委託し処分業者に持って行ってもらいます。
今期も廃棄しなければいけない自転車が出て管理会社がチェーンでロックしようとしたところ、チェーンが見つからないと言ってきました。前年度の担当者に聞いても「倉庫にしまったはず」と言われ探したのですが見つからなかったそうです。理事会に「(管理費より)チェーンを新しく購入したい」と許可を求めてきましたが、管理会社の担当者が直接チェーンを外し、倉庫にしまっているので管理会社に責任はないのでしょうか。高価な備品ではありませんが考え方としてどう考えたらいいのでしょうか。

機械式立体駐車場の場内排水溝の管理管轄区分について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一般的な指針やガイドライン等で明確に言及されているものなのか?
あるいは,マンション・管理組合・管理業者により変わるものなのか?
タイトルの点について,ご教示いただきたく,よろしくお願いいたします。

<詳細>
地下部は使用されていない,地上部のみの機械式立体駐車場があります。
1階,というか地上部分にはわずかな傾斜がついており,雨水が排水溝へ集まる状態になっています。
傾斜は車の出入りゲートから下がっていく傾斜と,車止め側から下がってくる傾斜で,その中間地点に排水溝があります(ちょうど駐車した車の前と後ろのドアの間くらいの位置になります)。
排水溝は車の出入りする方向と直交する方向に,立体駐車場敷地の端から端まで長く伸びているものです。
使用するうちに排水溝にゴミなどがたまり,雨天時に水が溢れる状況になりつつあります。

立体駐車場自体のメンテンナンスは,マンション管理業者が,立駐管理業者へ業務委託しています。
当該箇所の管理,日々の詰まりの点検,清掃が一般的には誰の管轄で行われるものか知りたいと思っています。
よろしくお願いいたします。

管理委託契約書の変更を承認しますか?

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より添付表(管理組合作成)の様な管理委託契約書の変更の申し出がありました。
変更理由は国交省の標準管理委託契約書(以下、標準契約書)(添付表の右)に準じて変更したい旨の口頭説明がありました。
しかし、標準契約書には第3項、第4項は無く、管理会社が勝手に追加しています。第2項の「別途覚書・・・」のセンテンスは削除されています。
特に、第4項「原則5年毎に見直し、・・・」の根拠が不明で、「乙は精算を要しない」が妥当であるかが疑問です。

皆さんの管理組合(総会)では、管理会社からのこの様な変更の申し出がされた場合、承認するのでしょうか??

管理会社の債務不履行

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理契約書通りの契約を締結しています。
①管理会社が防犯カメラの更新時期を失念していて無契約期間を発生させ暫定契約費用を組合に負担させたり、②水道私物メーターの有効期限を失念して、余分なメーター購入費用を発生させたりしたのは管理会社の債務不履行、100%管理会社の過失として考えていますが、組合として過失割合は発生する余地はありますか?

管理委託契約書の印紙代

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より、管理委託契約書の印紙代として、10000円請求されました。国税庁の印紙税額一覧表を見ると、請負に関する契約書で金額が500万円を超え1000万円以下の場合は印紙税額10000円となっていますが、7号文書(継続的取引の基本となる契約書)の例に「業務委託契約書」とあります。この場合は4000円となっていますが、マンションの管理委託契約書は該当しないのでしょうか。
皆さまのところでは、印紙はどうされていますか。
①全て管理会社が負担している
②管理会社と管理組合が折半している
③1部作成し原本保管、コピーをもう一方に交付している
④紙での契約とせず印紙税はかからない

総会議決事項のうち、管理委託契約の締結について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

標準管理規約と同様にわがマンションの管理規約にもあります。この内容ですが、継続的に更新している管理委託契約も含めて毎年度提案するのか、管理委託契約先や管理委託契約内容が変更になる年度にのみ、提案するのか、教えて下さい

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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