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リプレースの際のマンション管理業協会保証機構の保証期間の取り扱い

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 マンション管理業協会保証機構の保証期間は細則によると、「保証委託契約は毎年10月1日付けで締結し、保証委託契約の有効期間は毎年10月1日から翌年9月30日までとする。」と一律の1年間とされています。
 
 このたび、管理組合で旧管理会社を12月31日で解約し、1月1日から新管理会社と契約する予定で、総会の議決を取ったところです。
 新管理会社の契約書を見ると保証期間は2021年10月1日から9月30日までとされています。
 
 このように管理委託契約期間が中途でリプレースした場合、1月1日から9月30日までの期間の保証の取り扱いはどうなるのでしょうか?
 無保証期間が生じるのでしょうか?

人件費

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理員(契約社員)が月~金、9:00~17:00まで常駐。管理会社から最低賃金が26円上がったので150h稼働(3,900円)+福利厚生費等で5,300円の値上げ申請がありましたが納得できないと突っぱねたところ3,900円だけでもとお願いされたが
管理員の給料を160,000万と仮定すると自給換算すると1,066円となるため理屈が合いません。値上げするための大義名分としか思えないのですが・・・
詳しい方アドバイスおねがいします。

管理会社の委託解除に伴う自主管理について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。
理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。

また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。
このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。
私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。

また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

管理費等残額の保管口座への翌月末までの移し替え(イ方式)について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 適正化法規則では、「収納口座と保管口座との分離を明確にした上で、毎月、その月分として徴収され、た修繕積立金等金銭から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換える」ことを義務付けられています。
 
 保管口座からの支出は、支出の都度、組合の承認を得て支出することになるのでそれなりに組合の管理が強まると考え、適切とは思いますが、収納口座から保管口座に翌月末までに移し替えることがそこまで重要なことととも思われず、国土交通省も例外を認める通達を出しており、すっきりしません。

 翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えることの意義は本来どのようなことでしょうか?

管理委託契約内のサービス業務の営業条項

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 管理会社のリプレースを検討する中で、見積もりを提出した他の管理会社の契約書案に「管理会社は、管理事務等以外において組合員等を対象とした管理委託契約書にサービス業務の営業を行うことができる」旨を定めたものがありました。
 標準管理委託契約書にはない項目ですが、これには管理会社としてはどのような意図があるのでしょうか?
 管理組合としては不利な項目になるのでしょうか?

管理会社との更新はメールでOKなの?

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から配布された「重要事項説明書」には、
「契約の更新」が記載されています。

「本契約を更新しようとする場合は、本契約の有効期限が満了する日の
三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨申し出るものとする。」

しかし、理事長へメールで契約更新の意思を確認するに留まり、書面の提出はないということです。

1.メールの確認も「書面」に該当するのでしょうか。
2.このことは他のマンションでも普通の行為なのでしょうか。
3.契約行為に問題はないのでしょうか。

管理会社のフロントマンの業務内容について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。

都内の50戸規模のマンションで理事長を務めております。

フロントマンの主な業務にはどのようなものがあるのでしょうか?
私が知る限りでは以下かなと考えています。

①修繕や点検の立会い、管理、監督
②理事会・総会の資料作成・運営
③クレーム処理
④(役所等の)手続き
⑤その他(組合からの依頼・雑務)の対応

質問の意図ですが、当マンションでは大手管理会社様に管理をして頂いておりますが、フロントマンの対応は余り褒められたものではありません。
依頼をしても1~2週間放置は当たり前で、音沙汰が無い場合に再度問合せをすると「そうでしたね。内容を詳しく教えてください」などの返答が来ることもあります(こちらとしては「今から詳しい内容を聞くの?この1~2週間は何だったんだ・・・」となってしまいます)。
ここ数年で3人ほどのフロントマンに対応して頂きましたが、3人ともこのような感じでした。
フロントマンはいくつものマンションを兼任して管理しているようですので、当マンションだけに時間が割けるわけではないのは承知しています。
以前フロントマンに下記のような質問をしたことがあります。
「1人あたり何棟位管理しているんですか?」
これに対して明確な回答は頂けなかったのですが「10棟くらいですか?」と聞いたところ「もうちょっと多いです」とだけ教えてくれました。
一般的には一か月の営業日は20日程度なので、1人当たり10棟を管理していたとしても1つのマンションに割ける時間は2営業日くらいなのかと。
「工事の立会いに1日」「クレームや雑務処理に1日」くらいしか当マンションに時間を掛けられていないのかな、と考えています。

ダラダラと経験談を例にとってすみません。
具体的な質問は以下です。
①どこの会社も10棟以上の管理をしているものでしょうか(逆に「1人で1棟」のような場合もあるのでしょうか)
※管理するマンション戸数にも依ると思いますので一般的なものを教えて頂きたいです。

②上記の①~⑤以外に時間を大きく取られるような業務はあるのでしょうか。

③このような管理で業務が回っているのでしょうか。
「フロントマンはいつも火の車で、満足に管理なんてできていない」や「1人20棟くらいまでなら余裕ですよ」などの答えがお聞きしたいです。

宜しくお願い致します。

業法違反疑いへの対処方法について

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション購入時の管理規約には、『除草』と記載があるものの、その後いつの間にか『簡易な除草』に変更となっていました。管理会社に確認した所、説明会の開催実績は無く、委託料同額の従前と同様の内容にて更新手続きのみ行われている事が確認できました。
が、業務内容は『簡易な除草』に変更済みで問題無く、ホントに簡易な除草しかしなくなりました。
業務内容が削減されたにも関わらず、単純更新は業法違反では無いかと指摘しておりますが、管理会社はのらりくらりです…
どの様に対処したらよろしいでしょうか?
ご経験等踏まえて、アドバイスお願い致します。

管理会社の変更手続きについて

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

変更の具体的手続きを教えてください。

総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。
契約期間は9月30日で満了します。
新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。
・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか?
・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか?
・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか?
・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか?
・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

管理人さんの仕事内容について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事です。管理人さんの都合により、管理会社の職員の管理人さんに変更となりました。管理人室にいる時間が長く困っています。管理会社には管理人さんの業務計画書、タイムスケジュールを出すように言いましたが、特に無いとの事でした。管理会社の担当者も、知らない、すみませんの連続で困っています。前任者に比べて、明らかに清掃のレベル、点検内容(不具合が見つけられない)が劣ります。他の区分所有者からも同じ意見があります。交代を申しいれても良いでしょうか?

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ルーフバルコニーにサンルーム設置

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。 1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。 話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。 しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。 築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。 このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。 お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

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reon さん

「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいる友人がいます

私の友人も、「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいます。 友人が言うには、このマンションは厳しい規制があり、強制収容所のような雰囲気とのことです。 1.売却、賃貸ともに理事会の許可(面接)が必要です。 これは、売主と買主、貸主と借主の合意に基づく任意契約に対する介入で、違法行為だと思います。 2.理事会の許可(面接)の際に、原則的に外国人、高齢者は認めない行為は違法行為だと思います。 3.理事会は管理の名のもとに個人のプライバシーを無視するのは、プライバシー権の侵害だと思います。 4.知人の来訪する際にプライバシーに関わることを申告しないと中に入れないことは、プライバシー権の侵害だと思います。 5.来客や友人を専有部の自宅に宿泊させるのも許可が必要で、さらに入退出時に「外来者宿泊手数料」を徴収するのは越権行為だと思います。 6.上記、「外来者宿泊手数料」の支払いを拒否すると、管理人が支払う迄、部屋に請求に来る行為は脅迫行為だと思います。 7.外来者の入場は原則禁止で、NHKの集金人が管理組合から「訪問販売だ、出て行け」と言われてトラブルになったこともあります。 8.専用部のガス、水道工事でも指定業者以外の工事業者の利用を禁止するのは、越権行為だと思います。 8.管理規則により専有部のリフォームについても規制するのは越権行為だと思います。 例えば浴室のリフォームでは、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めず、更にバランス釜の使用を強制するのは越権行為だと思います。 9.専用部への外来者の来訪を規制したり、専有部のリフォームを規制する管理規則は法令違反だと思い指摘しても、20年以上同じメンバーの理事会は聞く耳は持ちません。 雑誌でも上記の問題が指摘されています。 https://news.yahoo.co.jp/articles/283784fdd68b98ef7d327e596d9d7b4dde0399e7 友人は「有志の会」に入って弁護士を使った提訴も考えているようですが、管理組合からの圧力が強く苦労している様です。 この様な強大な権力を持った管理組合に対抗していくには、どの様な方法があるのか、是非ご教示下さい。

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白熊 さん

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。 11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。 11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。 当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。 理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、 工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいとい人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。) この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。 管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。 また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

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top さん

コロナ禍での総会で規約変更など

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メバル さん

理事長と連絡が取りたい

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あい さん

浴室 在来工法 修繕について

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ぽぽちゃん さん

大規模修繕について

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ショーン さん

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赤いきゅうり さん

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