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委託費大幅値上げの要求

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年280戸 大手管理会社に委託しています。
総会が2月なのですが、昨年12月の理事会の時に、管理会社から年間300万ほどの値上げを要求されました。
日常清掃の会社が人件費の値上げを言ってきたとのことです。
今迄は最低賃金以下だったので、世間並みにしたいという理由です。
確かに最低賃金以下はまずいでしょう。
でも年間300万円は承認できません。
いきなりでしたので、その時は時短やもう少し安くして再計算してほしいと検討をお願いして終わりました。
1月の理事会は総会準備の理事会です。
この件を解決しなければ、管理会社更新の議案が出せません。
管理会社はこれを狙ってきたのではないかと思います。
管理会社の話では、値上げしたからと言って清掃員の方の手取りが増えるわけではないようです。
これまでは清掃会社が補填していたとのことですが、もう15年以上にもなり、赤字になることを続けてきたとは思えません。

総会という期限が迫っていましたので、今回は暫定契約とすることを申し出て、委託費全体の見直しも要求しました。

しかし管理会社からはこれ以上見直しはできないとの回答がきました。

他社の見積もりを取って管理会社変更もあるのですが、「造ってきたからわかるんだ」の会社の建物で、その管理会社なので、住民が管理会社を変えたがりません。
以前も変えようとして、ひどい抵抗を受けました。

今後どのようにしたらいいのでしょうか。

日報の開示

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約では管理員は日報は記録するが、組合への報告は月次管理事務報告をもって行う。 となっています。
この度、居住者の意見があって樹木の大枝を伐採したと言うのですが、日付も開示しません。又、居住者が作業員に対し当日依頼したと言うにです。これは作り話の可能性大です。
管理員に問うた時は個人情報だからとご本人に確認を取ると言われ、止め置きました。
明確にする方法はないものでしょうか?
よろしくお願いします。

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

植栽樹木の補償

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの玄関扉の両サイドに高さ2.5mほどの樹木が対に植わっています。
冬の剪定で大枝を何本も落としてしまいました。夏も3本落としていたので問い、車が出る時、視界が悪いとの管理員の思い込みによると推測できます。樹のせいで見にくい事はないと住人数人に確認しています。
フロントの説明も「植木職人に支持はしていない。(いつ住人の苦情が出たのか聞いても)、過去で日報も分からない」「職人の判断にて行った。今後は相談の上、独断で作業する事の禁止を徹底します。」と結局、逃げました。
樹形が回復せず、玄関の印象ですので、補償させたいのですが、職人側に責任を追求できるでしょうか?
理事一人で訴えても無理でしょうか?
よろしくお願いします。

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。
でもその奥さまは管理員さんなんです。
災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。
管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。
理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。

こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。
やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

管理委託契約書の消費税額表記どうする

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社と結ぶ「管理委託契約書」は、1年毎の有効期限となっています。
次に更新する「管理委託契約書」は、消費税増税(2019年10月)を跨ぎます。
この場合は、定額委託業務費の表記はどうすべきでしょうか。

2019年〇月~2019年9月は、8%消費税
2019年10月~2020年〇月は、10%消費税
と2段階で月額を表記すべきでしょうか。

1年契約なので、契約を結ぶ時点の消費税8%のみでよいでしょうか。

マンション標準管理委託契約書第22条には、
「甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。」記されているため、8%だけでよいのか迷います。

設備管理業務費を削減したい

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。
管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。
直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

エントランスの利用について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿致します。

一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか?という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。

個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか?

別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。

「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら(また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど)ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

管理委託契約の更新の説明

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか?総会の前に時間を取るべきでしょうか?

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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2ex1 さん

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1200GS さん