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事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

管理会社が推薦してくるマンション管理士

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、管理委託費の適正化について管理会社と話し合いをするかどうか相談した者です。

結局話し合いには出席しましたが、管理会社からはたいした提案は有りませんでした。

そしてとある管理士を紹介されました。
調べてみると以前に管理会社主催のセミナーに講師として招かれていることが判りました。

このような管理会社と金銭授受関係にある管理士は信用して良いのでしょうか?

管理人の有給休暇

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションの管理会社は、独立系G社の子会社です。
管理人業務仕様書の項目についての質問です

管理人の休日の項目の中で、土日祝日や夏期・年末年始休暇以外に「管理人に与えられる休日 労働基準法第39条第1項の労働日を基準とする」
管理人に与えられる休日が3日以上連続する場合は代勤者をもって管理業務を行う、管理人に与えられる休日のため週の基準時間に満たない場合があっても費用の清算は行わないとあります。

要は、管理人が有給休暇を取っても管理組合は、委託費を全額払わされています。
一般的なビジネスでは派遣社員や業務委託社員の有給休暇の費用を負担することは、まずないと思います。
親会社がHPで公開している仕様書には、このような項目はありません。

数々の問題行動から、最近やっと交代しましたが、5年ほど勤務していた管理人が目いっぱい有給を取っており、委託費が実質値上げ状態になっていました。

有給休暇の費用は、管理組合として負担しないことを(負担するとしても上限〇日など)要求することは非常識でしょうか。

管理会社との話し合いについて

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

高額な管理委託費に疑問を持ち、理事会でコンサル導入を提案しました。
今後はコンサルに査定してもらった結果を元に管理会社と管理委託費削減に向けた話し合いをするつもりなのですが、まだコンサルすら決まっていないのに早々に管理会社側が上司を連れて話をしたいと言ってきました。

これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?

管理委託契約暫定

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 当マンションでは、管理委託契約の期間満了までに更新が整わず、暫定契約を締結する予定です。
 暫定契約といえども重要事項説明を受ける必要があることは認識しておりますが、暫定契約締結のために総会決議が必要かどうか根拠を含めはっきりしません。暫定契約締結のための総会決議は必要なのでしょうか?
(尚、当マンションの管理規約では、管理委託契約締結は総会決議事項とされており、暫定契約に関する特段の定めは有りません。)

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。
業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。
この場合、
・管理会社の業務範囲
・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応
について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。

(1)管理会社に行わせる場合:
管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか?

一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、
「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」
とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?

また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?
具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。


(2)管理組合が行う場合:
例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、
a)管理組合の理事が業者へ依頼する?
b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう?
c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員?
d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?


以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を8hr(9時〜17時、1hr休憩)から、10hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか?

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

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修繕積立金の取り崩しとは

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります 総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。 この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。 予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

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やさしいヤモリ さん

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、 当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。 積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。 関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

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ジュピター さん

臨時総会議案

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。 総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

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やさしいヤモリ さん

犬の糞害で困っています。

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。 防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。 さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。 最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。 管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。 そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

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福井 さん

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。 犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。 多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。 防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。 清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか? 尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。 皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか? また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

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福井 さん

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。 早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。 ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。 私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか? ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

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KUMI さん

弔慰金について

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

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メイ さん

オートロック 自動ドアの修繕業者

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。 例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

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Honkoma さん

専門家の違法行為

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。 私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。 理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。 現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。 マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

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えびす さん

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

はじめまて投稿いたします。 皆様のご意見を伺いたい件がございます‼ 私は現在、マンションの理事をしています。 組合員の中に一人問題がある人がおりまして、 総会に出てきては 「以前のこの処理はおかしい」 「これは法律的に間違っている」 「過去の判例ではこうなっている」 などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。 お聞きしたいのは、 この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。 そして一人で発言を繰り返します。 出欠票の提出無く突然参加してきた場合、 参加を拒むことは出来ないものでしょうか? 議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。 皆様のお知恵を貸して下さい。 宜しくお願いいたします。

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れっく さん

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1200GS さん