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管理人による見回りの頻度は?ベストな頻度は?

住まいのトラブル

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション住民の方、皆さんのマンションでは管理人さんはどれくらいの頻度で見回りをしていますか?1日何回、週に何回でもいいので頻度を教えてください

マンション管理士さん、管理士さんから見て、管理人の見回りの頻度はどれくらいがベストだと思われますか?
見回りの頻度を増やして欲しいのですが、どれくらいが普通なのかわからないので教えて頂けると助かります

管理人の副業

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっています。
標記なのですが、管理人がマンション管理士の資格を持っていて、県の管理士会に登録、紹介を受けますというプロフィールを公開しています。また、市のアドバイザー登録もしていて、受任も可能です。
契約社員なので、副業はよいのでしょうか。
管理会社に確認していますが半年もなしの礫です。

同人は、副業の方が気になっていつも心ここにあらずなのか、居住者対応が悪すぎで、上から目線です。例:〇〇をフロントに聞いてほしいのですが、という要望に対し、その場所は専用使用部分なので範囲ではありません、というような回答です。そして、専用使用部分とは、という説明を得意げに始める。清掃対応も半年間放置です。
副業OKだったとしても、プロフィールに対応できる時間帯を書くとか対応はあると思うのに、平日土日いつでも対応可なんて書いてあります。勤務時間中に依頼者からの電話だってあるだろうに、不透明すぎですよね。

前期理事長の任期切れ直前の発注について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションでは理事が輪番制で、前期に初めて理事になり、今期から理事長をしております。

半年くらい前に前期終了間際の前理事長任期が切れる直前に、管理会社が前理事長に直接押印依頼をし前理事長が押印して発注処理されてしまっている設備修繕などの案件が多くあります。合計7件総額約190万円あり、全て今期予算200万円を適用となります。こんなに多くの発注は他月ではありません。また今期住民の生命に影響を及ぼす設備の不良がありますが交換費用もない状態になっています。
管理会社から前期理事会への報告もなく、また今期理事会への報告もありません。この状態で管理会社から私に直接受領書への押印依頼が来ています。

現管理会社のフロント担当は
①見積とセットの報告ばかりで、他は抜け漏れだらけ
②虚偽説明だらけ
③理事が突っ込むとすぐに不貞腐れる。
④目上の理事にため口を利く
⑤質問しても都合の悪いことは無視、もしくは虚偽回答
など、以前から社会人としての資質に疑問を感じており、本件も任期切れ直前を狙った確信犯という気がしています。事実昨年度も任期切れ直前に多額の支出があり過去継続してこのやり方をしていたのではないかと思っています。

①任期切れ直前の理事長が次年度予算分分を適用した発注に押印しても問題ないものでしょうか?
②理事会を通さず、管理会社→理事長のルートで押印依頼をしても問題ないものでしょうか?
③本件が半年くらい気が付かなかった理由の一つとして、管理会社から会計報告はありますが、今期予算の計画と実績について提示がないことがあると思っています。管理会社から予算計画と実績はでてこないものでしょうか?
④マンション管理センターはこのような件を相談するのは適切でしょうか?相談するにはあまりにも個別の話のような気もしています。


皆様のマンションではこのようなケースがあった場合にどのようにされているのかアドバイスいただきたくお願いします。



よろしくお願いします。

議決権行使書が偽造された?

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある知り合いから聞いた話を聞いて下さい。

機械式駐車場が古くなり、取り壊そうと理事会でまとまり、総会に掛けたところ、取り壊しに反対多数で否決されたとのことです。ここは(居住52戸、外部50戸)で、駐車場を存続した場合、各戸1000円の修繕積立金がUPするにも関わらず、外部さんの反対の票がだいぶ多かったとのこと。外部さんは自分が停めるわけでもないし、積立金は上がるしでとても現状維持に票を入れたとは信じがたいと。

居住者52戸中の票の内訳は、取り壊し賛成が23戸、反対が19戸(主に車契約者)、他は欠席。(居住者は、ほぼ総会にて挙手)

この知り合いのマンションは、理事さんも忙しく外部所有者への総会の案内は管理会社が行い、返信も管理会社着で封の開封、票の取りまとめも事前に済ませ、総会当日にエクセルでA4一枚にした名簿に〇×が付いた表を用意。まさかとは思いますが、管理会社側での議決権行使書の偽造などあり得ますでしょうか?

ここの理事会での話で、管理会社側は「駐車料金を少し値上げすればまだもつ、都の条例で居住者の〇〇%分の駐車場を確保しておかないといけない」と、取り壊しに難癖を付けてきたらしいです。
その機械式駐車場のメンテを請け負っているのが、管理会社直系の設備会社で、仕事を回せなくなるのが困るからと推測したと、知り合い理事は勘繰っておりましたが…
外部さんの電話番号も管理会社任せで、組合側としては裏取りなどもしにくかったようです。

私も都内で約110戸の理事をしております。(居住65戸、外部45戸)と外部さんが多いマンションです。このような偽造?疑惑は本当にあるのでしょうか?もちろん外部さんが本当に〇を付けた、よく読まずに〇にした、一概に偽造とも言えませんが。

当方も総会の案内、開封、票の取りまとめも組合側で一括でやればいいのですが、非居住者が多く今まで管理会社に任せていました。これから管理会社に利があるような決議案件は、組合側でやらねばということですかね? 特に修繕積立金の値上げなど、外部さんの賛成票(管理会社取りまとめ)が不思議にも多く可決したという話も聞きます。修繕費が潤沢にあるほうが管理会社は将来の自分のとこの売上になるからそうした?と勘繰ってしまいます。考えすぎでしょうか? 皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

リプレースの際のマンション管理業協会保証機構の保証期間の取り扱い

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 マンション管理業協会保証機構の保証期間は細則によると、「保証委託契約は毎年10月1日付けで締結し、保証委託契約の有効期間は毎年10月1日から翌年9月30日までとする。」と一律の1年間とされています。
 
 このたび、管理組合で旧管理会社を12月31日で解約し、1月1日から新管理会社と契約する予定で、総会の議決を取ったところです。
 新管理会社の契約書を見ると保証期間は2021年10月1日から9月30日までとされています。
 
 このように管理委託契約期間が中途でリプレースした場合、1月1日から9月30日までの期間の保証の取り扱いはどうなるのでしょうか?
 無保証期間が生じるのでしょうか?

人件費

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理員(契約社員)が月~金、9:00~17:00まで常駐。管理会社から最低賃金が26円上がったので150h稼働(3,900円)+福利厚生費等で5,300円の値上げ申請がありましたが納得できないと突っぱねたところ3,900円だけでもとお願いされたが
管理員の給料を160,000万と仮定すると自給換算すると1,066円となるため理屈が合いません。値上げするための大義名分としか思えないのですが・・・
詳しい方アドバイスおねがいします。

管理会社の委託解除に伴う自主管理について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。
理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。

また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。
このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。
私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。

また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

管理費等残額の保管口座への翌月末までの移し替え(イ方式)について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 適正化法規則では、「収納口座と保管口座との分離を明確にした上で、毎月、その月分として徴収され、た修繕積立金等金銭から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換える」ことを義務付けられています。
 
 保管口座からの支出は、支出の都度、組合の承認を得て支出することになるのでそれなりに組合の管理が強まると考え、適切とは思いますが、収納口座から保管口座に翌月末までに移し替えることがそこまで重要なことととも思われず、国土交通省も例外を認める通達を出しており、すっきりしません。

 翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えることの意義は本来どのようなことでしょうか?

管理委託契約内のサービス業務の営業条項

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 管理会社のリプレースを検討する中で、見積もりを提出した他の管理会社の契約書案に「管理会社は、管理事務等以外において組合員等を対象とした管理委託契約書にサービス業務の営業を行うことができる」旨を定めたものがありました。
 標準管理委託契約書にはない項目ですが、これには管理会社としてはどのような意図があるのでしょうか?
 管理組合としては不利な項目になるのでしょうか?

管理会社との更新はメールでOKなの?

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から配布された「重要事項説明書」には、
「契約の更新」が記載されています。

「本契約を更新しようとする場合は、本契約の有効期限が満了する日の
三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨申し出るものとする。」

しかし、理事長へメールで契約更新の意思を確認するに留まり、書面の提出はないということです。

1.メールの確認も「書面」に該当するのでしょうか。
2.このことは他のマンションでも普通の行為なのでしょうか。
3.契約行為に問題はないのでしょうか。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

理事会の書面決議

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

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オーケー さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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Sukai さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

管理人による見回りの頻度は?ベストな頻度は?

マンション住民の方、皆さんのマンションでは管理人さんはどれくらいの頻度で見回りをしていますか?1日何回、週に何回でもいいので頻度を教えてください マンション管理士さん、管理士さんから見て、管理人の見回りの頻度はどれくらいがベストだと思われますか? 見回りの頻度を増やして欲しいのですが、どれくらいが普通なのかわからないので教えて頂けると助かります

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ひつじ さん

管理費会計の収支計算書と収支予算書について

決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です) ①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか? ②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか? ③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします) 訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。 よろしくお願いいたします。

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